From:ななころ
プライベートオフィスより

◆店舗付き物件の難しさ

昨日は所有している物件の店舗が退去になったことをお伝えしました。

そして、地方でよく見かける店舗付きの高利回り物件の難しさについて、私が感じていることをお伝えさせて頂きました。


駅から徒歩5分。

かつては「親不孝通り」と呼ばれたほど栄えた道路に面した店舗。


内装の状態もどうでしょうか?

そんなに悪い状態では無いですよね!?

IMG_1697


それでもなかなか埋まらないのです。

そのため、見せかけだけ高利回りな店舗付き物件を購入する場合は要注意なのです。


そういえば、ガイアの夜明け「マネーの魔力3」に登場して、ケリーバックスという不動産会社に騙されたと訴えていた50代の女性。

その女性が購入したのも地方の1階が店舗だと思われる物件でしたね。


「ひどくないですか、これ!?(怒)」

番組スタッフに投げやりに話していたのを思い出します。


※2019/02/06「ガイアの夜明け「マネーの魔力3」」記事より

スクリーンショット 2019-02-06 14.18.17



しかし、それでも店舗付き物件を購入するのは「アリ」だと私は考えています。

ななころはどんな条件だったら購入検討にしているのでしょうか?



◆地方の店舗付き物件の購入条件(1)

まず1つ目の購入条件として、「住居部分だけで利回りが15%以上」あることです。


前述の通り、地方の店舗は本当に入居付けが大変ですから、「無いもの」として考えることにしています。

店舗がなかったとしても、住居部分の家賃収入だけで利回りが15%以上あれば、十分に購入条件を満たすと考えているからです。


たとえば、私が購入した物件を例に取ると、2階から4階までの住居部分の家賃収入で、満室時の利回りが15%を超えていました。

店舗が入居しなくても十分に収支は回るのです。


ですから、店舗が埋まらなくても、そこまで必死にならずに済みます。

(とはいえ、空室は嫌なので必死に入居付けはしますが笑)


そして、もし幸運にも入居が決まると、収支は化けます!

とんでもない高利回りの物件になったりするのです。



◆地方の店舗付き物件の購入条件(2)

条件(1)と似ているのですが、2つ目の条件として、「店舗家賃収入は全体の1/3未満」という条件です。


たとえば、建物全体の家賃収入が毎月60万円だとすると、店舗部分から得られる家賃収入は20万円未満の物件が条件になってきます。


全体の家賃収入に対して店舗部分の家賃収入比率が大きいということは、それなに大きい建物だということになります。


建物の規模が大きくなると、店舗が抜けた時の固都税などの税金や火災保険、建物メンテナンスコストが割に合わなくなってくる可能性があるからです。


条件(1)を満たせば気にしないこともあるのですが、

「本当は毎月60万円のポテンシャルのある物件を持っているのに、今は30万円しか入ってこない・・・」

といった気分にもなりたくないですし・・・笑



◆地方の店舗付き物件の購入条件(3)

そして、もう1つの条件は、「住居にコンバージョンできる可能性がある」物件です。

店舗を大きく改装して住居にすることで、入居者がいるような物件でしたら購入対象になってきます。


住居でなくても、たとえばコインランドリーだったり、レンタル倉庫だったり、店舗以外の需要があるようでしたら、それもありです。


ただ注意として、いきなり大きな費用をかけてコンバージョンすることはオススメしません。

入居者がつかなかったらとんでもない目に合うからです。


さらに、上記の条件(1)を満たしておくと、さらにやりやすくなります。



◆まとめ

いかがでしたでしょうか?


地方の高利回り物件を探していると、高い確率で見つかる店舗付き物件。

すべて住居のアパートやマンションと比べて難易度としては高くなりますが、場合によっては大きく化ける可能性も秘めています。


私が購入した物件は、1階に3店舗あり入居付けには苦戦していてますが、住居部分だけで回っています。

毎月の返済18万円に対して、住居部分の家賃収入だけで45万円を超えています。


そこに幸運にも3店舗のすべて入居が決まると、65万円を超えて大化けするのです。

現に今回の退去がある前までは、3店舗中2店舗が埋まっていました。


「融資を引き出すか?」といったポイントもありますが、もし条件の良い高利回りの店舗付き物件を見つけたら、食わず嫌いするのではなく、まずは挑戦してみてはいかがでしょうか?



◆編集後記

明日は、「真逆の不動産投資スタイル」をテーマにした勉強会。


面白いのは、2人の講師が「経済基盤確立」という同じゴールを目指すサラリーマンなのですが、アプローチがまったくといって良いほど逆なのです。


一人は持ち前の行動力と実践力で切り開いてきたサラリーマン投資家。

最初は儲からない物件を購入してしまったものの、アドバイスを実直に実践。

アパート6棟68室3戸建て、合計71室を所有し、満室想定家賃収入3,640万を達成しています。


もう一人は、ロジカルに戦略を立てて、数字で判断して成果を出しているサラリーマン不動産投資家。

できるだけ自分の時間を使わずに純資産を増やすことに主眼を置いて投資。

アパート・マンション8棟、戸建て1戸、戸数合計50戸、満室想定家賃収入4850万円を達成しています。



たとえば、購入する物件のエリアについて尋ねると、

一人は「相場よりも安く買えれば、どこでもOK(関西圏)」と答えれば、

もう一人は「東京都23区内、もしくはその近郊」と答える。


また、物件購入で最も重視するポイントを尋ねると、

一人は「キャッシュフロー」と答えれば、

もう一人は「キャッシュフローはあまり重視していない。」と答える。


そして、不動産投資で成功するのポイントを1つだけあげるとするならば?と尋ねると、

一人は「失敗し続けてもやり続けるマインド」と答えれば、

もう一人は「数字を読み解く会計知識」だと答える。


面白いほど違いますよね。

しかも性格も逆なのですよ(笑)


どちらが正しいかではなく、対比することでいろいろな発見があるのではないかなと感じている次第です。

あっという間に席が埋まりましたが、本当に楽しみな内容です♪


明日参加される方はどうぞよろしくお願いします。