今日はメルマガ読者さんから頂いた質問に、
答えていきたいなと思います。
かぼちゃの馬車事件を発端に、
サブリース契約に対する不安が、
これからどんどん出てくるのではないでしょうか！？
すでにサブリース契約している人だけでなく、
サブリースを安心材料として、
不動産投資を始めようと考えている人に、
ぜひ読んでおきたい質問です。
＝＝＝ 読者からの質問 ＝＝＝
いつもメール拝見させていただきありがとうございます。メルマガ読者の◯◯と申します。質問させていただきたいのですが、よろしいでしょうか？
現在◯◯ハウスのアパートを二棟所有しております。建築請負の際に相続対策の目的の為、親の名義で契約し建築し始めました。しかしです、建築中に相続が発生してしまい、未建築アパートを銀行の借金の相続手続きをして建てました。当初の予定通り引渡し後、◯◯リビングとサブリース契約し現在に至ります。
そこで質問なのですが、収支の改善と返済プランを修正するため、サブリースから一般管理または自主管理をと検討しております。築１年半と１年の物件で、売りたくても建築費に全く届きません。銀行の融資を◯◯ハウス経由で、行いました。銀行はサブリースの解除にどのように反応が予想できますでしょうか？私としましては、出来るだけ収支の改善と繰り上げ返済を行うべきかと悩んでおります。
尚現在入居率は100%を保っており、１年半で入れ替えが、４戸ありました。いずれも空室期間は０から１カ月で済みました。◯◯リビングによるサブリース物件への斡旋によるものなのか、たまたまなのか、立地によるものであるのか、新築のアドバンテージによるのか、判別が難しいところです。
ななころさん、サブリース解除についてや、入居付の件であったり、もしも自主管理となった場合の問題につきましてどう思われますでしょうか？よろしくお願いします
＝＝＝ ここまで ＝＝＝
新築時にサブリースをお願いするのって、
本当にもったいないなぁと私は思うんですよね。。。
仮に、サブリース賃料が、
家賃収入の80％が大家に支払われる契約だった場合、
1棟8室のアパートで家賃5万円/室だとすると、
毎月8万円も抜き取られることになります。
新築で最も入居付けしやすいにも関わらず、
1年間ほぼ2室が空室だった時に得られる家賃収入と、
変わらないわけです。
何とももったいない話しだなと思います。
ということで、
私は以下のように回答しました。
＝＝＝ ななころの回答 ＝＝＝
いつもメルマガを読んでくださり、ありがとうございます。
質問頂いた件ですが、これはもったいない！すぐにでもサブリースは解除した方が良いと私も思います。
一方で、◯◯さんは、サブリース解除に伴うさまざまなリスクを心配されているのですね！？
それでは、心配事を取り除きながらサブリース解除ができるように、まずは次の3つの事を実行してみてください。
１．サブリース契約書の内容を確認
一番最初にやらないといけないのは、サブリース契約書の中身の確認です。そもそもサブリース解除が簡単にできなかったり、多額の違約金を取られてしまうこともあるからです。
・サブリース契約期間は、いつからいつまでになっていますか？
・契約期間内で解除する場合は、何ヶ月前から連絡するようになっていますか？
・契約期間内の解除する場合に、違約金の定めなどは有りますか？
・その他特記事項などに、不利になるようなことは書かれていませんか？
２．ネットで近隣の家賃相場を確認
スーモやホームズなどのサイトで、近隣の同じようなアパートの募集家賃を確認してみてください。近隣と同等かちょっと高いくらいであれば問題ありませんが、相場とかけ離れた家賃（高くても、安くても）になっていたら問題です。
なお、共益費や駐車場、インターネットといったオプションも含めても比較してみてくださいね。大手の場合、家賃は相場と変わらないのに、オプションを積み上げるとエラい高い場合もあります。
３．地場の賃貸専門の不動産屋にヒアリング
近隣を歩くと、よく看板で見かけるという不動産屋を３社を直接訪れて、入居需要や募集家賃についていろいろと聞いてみてください。「管理を取れるかもしれない！？」と喜んで、いろいろとアドバイスしてくれると思います。
以上３つを実行することで、サブリースが解除できるかどうかと、自主管理に切り替えた場合に入居付けできるかどうかが分かってきます。
そして、自分でやっていけると確信を持てるようでしたら、サブリースを解除すればいいかなと思います。
銀行については特に心配する必要ありません。こちらから定期的に確定申告や決算書を出してない限り銀行から聞かれることもありませんが、もし聞かれたら「収益性を高めるためにサブリースを解除しました」と伝えれば、まったく問題ありません。
繰り返しとなりますが、できることなら、いち早くサブリースは解除してしまった方が良いと思います。
＝＝＝ ここまで ＝＝＝
この手のサブリース契約は良くできていて、
本当にサブリースが必要になってきたなぁと思った時期に、
向こうから家賃減額や解除を言ってくることです。
向こうも入居募集がキツくなってくるからです。
そして、それまで賃貸業を丸投げしていた大家さんは、
突然放り出されてパニックになるのです。。。
ですから、新築時の入居募集がしやすく、
建物メンテなどの手間もさほどかからない時期から、
自主管理をしつつ実戦経験を積んでおくと良いと思います。
「えっ？私にもできるんだろうか・・・？（不安）」
と思われる方もいるかもしれませんが、
賃貸業はさほど難しいことではありません。
時間もたいして取られません。
私もサラリーマン時代に、
自宅から2時間半かかる築古ワケあり1棟マンションを、
2年間自主管理していました。
これまで賃貸業など経験したこともありません。
「おもてなしの心」と「ちょっとしたマメさ」があれば、
近隣に負けないアパートを長期間経営できますよ！
サブリースという安心（鎖）から解き放たれて、
自由に人生を描いていってください！
応援しています。
◆編集後記
以前までは「公開質問」という形で、
メルマガ読者さんの特典として、
毎月質問を受けていました。
最近は手軽に質問できる環境がありますので、
昨年末あたりから質問が少なくなってきたこともあり、
あまり表立って募集はしてきませんでした。
ただ、かぼちゃの馬車の事件もあり、
不動産投資に対する不安が一気に噴出してきており、
これから質問も増えてくるんじゃないかなと思います。
そこで、不安を感じている方には、
積極的に質問に回答していこうかなと思います。
もし質問がありましたら、メルマガに登録の上、
メルマガに書かれたメールアドレス宛に、
お気軽にご相談ください。
不動産投資を1つの経済基盤確立の手段として、
人生を自由に描く人が増えることを願っています！
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