「農業担い手育成塾」 県 新設へ

県は２０１０年度から、就農希望者を研修から農地確保のあっせんまで一貫支援する制度「明日の農業担い手育成塾」を新設する。県が農地のあっせんにも乗り出すのは全国的にも珍しく、支援制度の充実で、意欲のある就農希望者を県内外から広く呼び集めることを目指す。

育成塾の受講期間は２年間。県やＪＡ、市町村と連携して県内８か所に設置し、初年度は計２０人程度の受け入れを予定している。県の農業大学校や農 林公社の就農研修の修了者を対象に、より実践的な栽培技術や経営知識、野菜や果物といった市況に左右される商品の販売ノウハウなどを指導する。

農地のあっせんでは、県が０８年度から作成を進めている遊休農地計約３２００ヘクタールの物件データベースを活用する考えだ。農地の賃貸や売買は 信頼関係が重視され、「地縁血縁のない新規就農者にとって簡単でない」（県幹部）という。このため、県はあっせんと並行し、入塾期間中に農地保有者や地元 農家と面識を作って地域に溶け込めるようにも支援する。県が物件情報を収集し、保有者との信頼関係づくりにも協力するのは先進的で、他県からも注目されそ うだ。

また、県は「育成塾」とは別に、農業生産法人への就職希望者向けの訓練コースも新設する。１０年度は定員２０人の４か月コースを２回開き、栽培技術や農業機械の操作方法などを教える。

食の安全志向やＵターン・Ｉターン就職人気の高まりを受け、県内の新規就農者（農家の跡取りを除く）は０５年度の２４人から、０８年度には５４人に増加している。

県は、支援策の拡充を通じて就農者がさらに増えれば、遊休農地が拡大している問題への対策や、県内農業の活性化にも役立つと見ている。

室内消毒費 大幅改装全室フローリング 全室窓シャッター付 設備充実全室角部屋タイプ 各居室収納スペース有 室内改装済 コインランドリー室有 美築美室 全室ベランダ 全室カド部屋 オートロック浴室乾燥 全室キッチン 全室完全リフォーム ペット可小型室内犬 全室孤立型 シャワー室有 室内写真 シャワー室 洗濯機室 全室防犯センサー付 室内改装物件 全室メゾネットタイプ 全室便利 全室フル設備設置 各戸室式 川合町 京セラ前 坂戸駅 修善寺 豊上町 豊四季駅 極楽寺 藤沢駅 武蔵藤沢駅 鎌倉高校前 由比ヶ浜 藤沢本町駅 鈴蘭台 西新井栄町 中央本町 西新井本町 秋葉原 物集女町 鶏冠井町 上植野町 揖保郡太子町 山陽垂水 富松町 花園宮ノ上町 等持院西町 八木町 西賀茂柿ノ木町 中京区 壬生相合町 壬生辻町 六角大宮町 宮崎神宮 丹波口 四条大宮 山陰本線 京福嵐山本線 上京区 植竹町 櫛引町 因幡町 北大宮 末之口町 柿本町 壬生高樋町 加茂宮 二条城前 東宮原 錦大宮町 大宮開町 新大宮

第42回 補正予算成立で本格スタート 緊急経済対策で住宅市場は蘇るか!?

国会で審議されていた今年度第２次補正予算が成立し、緊急経済対策に盛り込まれた住宅市場刺激策が正式にスタートしました。さっそくその政策が及ぼす影響を見ていきましょう。

エコポイント対応が広告でうたえない!?

目玉となるのはなんといっても今話題の「住宅版エコポイント」でしょう。

住宅版エコポイントは新築住宅とリフォームが対象になりますが、新築住宅を買ってポイントをもらうには、以下の期限内に手続きが必要です。

• 2009年12月８日以降2010年12月31日までに着工し、2010年１月28日以降に工事が完了して引き渡たされた住宅であること。
• 一戸建ては2011年６月30日まで、マンションは同年12月31日まで（ただし、11階建て以上のものは2012年12月31日まで）にエコポイント発行の申請をすること。
• 2013年３月31日までにエコポイントの交換を申請すること。

制度がスタートしたことを受けて、さっそくエコポイント対応をうたった新築住宅も販売が始まっています。ただし、補正予算で計上された1000億円が いっぱいになった場合はポイントの発行が打ち切られるので注意が必要です。特にマンションのように工期が長いケースでは、エコポイント対応の仕様で建設し ても、建物が竣工してポイント発行の申請をする段階で発行が打ち切られてしまっている可能性もなくはないのです。そのため、デベロッパーの中にはエコポイ ントに対応したマンションであっても、広告段階では大きくうたわないケースもあり、業界の中で若干の足並みの乱れも見られます。

フラット35S の金利引き下げより変動金利がおトク!?

緊急経済対策ではエコポイント以外に、住宅ローンのてこ入れ策も２つ打ち出されました。一つはフラット35S の金利引き下げ幅の拡大です。フラット35が利用できる住宅のうち、省エネ性やバリアフリー性、耐震性などのいずれかの基準を満たすとフラット35S が利用でき、当初10年間の金利が引き下げられます。この引き下げ幅が従来は0.3％でしたが、２月15日の融資実行分から1.0％に拡大されます。今年 12月30日までに申し込んだ人が対象になる時限措置です。なお、長期優良住宅など当初20年間の金利が引き下げられるフラット35S（20年金利引下げ タイプ）では、当初10年間が1.0％、11～20年目が0.3％の引き下げ幅になります。

この１％引き下げにより、通常のフラット35と比べて当初10年間の返済額は、トータルで190万円ほどおトクになります。民間ローン の10年固定型と比べると約93万円の差です。ただし変動型と比べるとまだ金利が高く、10年間トータルで約136万円高くなります。現状では変動型を利 用するケースが圧倒的に多くなっており、今回の金利引き下げがどの程度のインパクトになるかは不透明です。

住宅融資保険の保険料を引き下げ

緊急経済対策に盛り込まれた住宅ローンてこ入れ策の２つ目は、住宅融資保険の保険料率引き下げです。住宅融資保険とは聞き慣れない言葉ですが、住宅金融 支援機構が民間金融機関向けに取り扱っているもので、住宅ローンで延滞が発生したときに機構から金融機関に保険金が支払われる制度です。

通常の民間住宅ローンでは融資の焦げつきに備えて保証会社による保証を利用するため、借り入れる人が数十万円の保証料を支払わなければ なりません。それが機構の保険を利用することで保証会社の保証が不要となるため、借りる人の保証料負担もなくなるケースが多くなります。また金融機関に とっても公的な保険を利用することで自己資本比率や資産査定の算定が有利になるため、住宅ローンの供給が円滑に行われることが期待されます。今回の経済対 策では金融機関が機構に支払う保険料（率）が引き下げられたので、金融機関にとってはさらに住宅ローンを扱いやすくなるわけです。

諸費用分も借りられる保険付きローン

この住宅融資保険は多くの金融機関が利用していますが、独立した住宅ローン商品として打ち出すケースはあまり多くはありません。そんななか、三菱東京 UFJ銀行と住信SBIネット銀行は「住宅融資保険付き住宅ローン」として、一般の住宅ローンとは別立てでの品ぞろえとしています。それぞれ簡単に見てい きましょう。

まず三菱東京UFJ銀行が扱う住宅融資保険付き住宅ローンの特徴は、住宅購入資金だけでなく税金や手数料、火災保険料などの諸費用も融 資の対象としていることです。金利タイプは変動型と１～20年の固定期間選択型から選べ、通常の住宅ローンと同様に７大疾病保障を付けることもできます。 なお、融資対象となる住宅は新築住宅のみで、中古住宅は対象になりません。

店頭表示金利は一般の住宅ローンと同じですが、実際に適用する際の金利引き下げ幅が1.0％となっている点が異なります。一般の住宅 ローンは金利引き下げ幅が1.2％（頭金２割以上の場合は1.4％）なので、保険付きのほうがやや高めです。金利が高いローンをわざわざ選ぶ人はいないの で、利用者の信用力や頭金比率に応じて銀行側が判断することになります。頭金不足の人にとっては、住宅ローンを借り入れるチャンスが増えたと言うことがで きるでしょう。

変動型のみで引き下げ幅にも制限が付く

この１月末から住宅融資保険付き住宅ローンの取り扱いを開始したのが、住信SBIネット銀行です。同行の住宅ローンは低金利や繰り上げ返済のしやすさな どから利用件数が伸びているといいます。保険付きと一般の住宅ローンとの違いは、固定期間選択型が利用できず変動型のみとなることや、当初の引き下げ幅が 大きいプランが利用できず全期間同じ引き下げ幅のプランのみとなることなどです。

金利自体も一般の住宅ローンとは異なり、変動型の基準金利に対し引き下げ幅が1.5％となっています。一般の住宅ローンは1.8％なの で、保険付きのほうが0.3％高くなるわけです。なお、これらの金利引き下げは2010年３月31日までのキャンペーンとなっており、通常より引き下げ幅 が0.25％拡大されています。

このように三菱東京UFJ銀行、住信SBIネット銀行とも、保険付きローンの金利は一般のローンよりも高めに設定しており、利用者に応じて判断する体制 です。保険付きローンを全面に打ち出していない他の銀行も、おおむね同様の対応となっていると考えられます。経済対策で住宅融資保険の保険料が引き下げら れたことで、これまで住宅ローンの利用が難しかった人も低金利で借りられるケースが増えるでしょう。ただし、延滞が発生した場合は金利が引き上げられた り、団体信用生命保険が解除される場合があるので、利用する場合は事前によく確認しておくことが大切です。

プロフィール

小木 博

ファイナンシャルプランナー。住宅ローンや家を買うときの税金など住宅関連のお金を得意分野とする。著書に『はじめてのマイホーム 買うときマニュアル』 (日本実業出版社)などがある。スマッチ！「ジュウタクトリセツ」など、ネットやブログでも活動中。

若松河田駅 員弁町 学生専用 学園前駅 清門小学校 小学校 北野エリア エリア北野 北野病院 北野異人館 北野坂 清澄白河駅 美濃太田 タウン 生駒郡安堵町 西成区聖天下 西成区潮路 西成区千本南 西成区梅南 西成区旭 西成区橘 西成区玉出東 西成区北津守 西成区玉出 西成区周辺 名谷町 栄生町 天白町 六名本町 健軍町 健軍線 上ケ原六番町 尾上町 長生郡睦沢町 龍安寺山田町 御室仁和寺 三宅八幡 木造注文住宅 本格木造住宅 青木町 巽ヶ丘 木造住宅 西京極堤下町 衣笠栄町 西江井ヶ島 山田大吉見町 丸太町 西浦和 西ノ京 宇多野 豊楽町 北名次町 高野東開町 田中北春菜町 田中大久保町 下鴨高木町 花小金井 松ヶ崎 高野清水町 高野西開町 出町柳 栗東市 一乗寺 草津線 杁ヶ池公園 野田町 築地町 東刈谷 一ツ木 名鉄三河線 二見町 金楽寺町 三条南町 彦根市 安清東町

「もめタネ研」で東急不動産だまし売り裁判から住宅政策を検討

「もめごとのタネはまちづくりのタネ研究会」（もめタネ研）が２０１０年２月５日に２月定例会を東京都世田谷区の三宿まちづくりハウスで開催し、私が東 急不動産だまし売り裁判を報告した。もめタネ研は多発する建築紛争について、実例や制度を検討し、まちづくりの視点から問題の所在と解決方法のあり方を考 える研究会で、私も入会している。主要な活動は月１回の定例会で、建築紛争事例やまちづくりの動き等の報告を受け、検討している。

東急不動産だまし売り裁判は東急不動産（販売代理：東急リバブル）が不利益事実（隣地建て替えなど）を隠して新築マンションをだまし売りし、購入者であ る私が消費者契約法により売買契約を取り消し、売買代金を取り戻した事案である。不動産トラブルは現地のイメージがないと理解されにくい面があるため、プ ロジェクターでマンションの写真や東急不動産が裁判で提出した虚偽の証拠文書などを映しながら説明した。

このため、裁判で私は配布された図面を証拠（甲第１５号証）として提出し、東急不動産提出証拠の虚偽を主張した。甲第１５号証ではキャッチコピーが印刷されていない。従って「セールスポイントとしていなかった」とする東急不動産の主張は成り立たない。

乙第１号証が購入者に配布されたものではないと断言できる決定的な根拠は図面右上の居室番号の誤りである。乙第１号証には以下の２点の誤りがある。

第１に階数と居室番号の非対応である。乙第１号証拠では８階の住戸の「２０１」「２０２」「２０３」というように全ての階の住戸番号が「２０」で始まっている。常識的に考えて８階の居室を２０１号室と名付けることはありえない。

第２にタイプと居室対応の非対応である。実際の２０４号室が乙第１号証では２０１号室となっている。

これらの決定的な誤りから乙第１号証が購入者に配布された正規の図面ではないことは明らかである。裁判対策のために細工された図面として、原告陳述書 （甲第４２号証）などで東急不動産の虚偽を厳しく批判した。捏造が見破られる虚偽証拠を提出するという、不誠実さと杜撰さが同居した東急の体質について は、同じく東急グループのマンション建設反対運動に携わる参加者からも共通性が指摘された。

今回の報告では施工やマンション管理の問題（関連記事参照）も追加した。私は景住ネット首都圏交流会でも東急不動産だまし売り裁判について報告したが、 今回は研究会の趣旨（まちづくりの視点から検討する）を踏まえ、個別被害にとどまらない巨視的な論点の提供に努めたためである。また、私以外の東急リバブ ル東急不動産の物件購入者のトラブル事例も追加し、東急不動産だまし売り裁判が氷山の一角に過ぎないことを示した。

研究会では分譲マンションそのものについて批判的な意見が提示された。マンションの図面は東急不動産の虚偽証拠の説明のために紹介したが、そもそもこの 程度の図面しか購入検討者に渡されないことで十分であるのか問題提起された。ここから一歩進んで分譲マンション購入自体が消費者にとって大きなリスクであ り、消費者を必ずしも幸せにするものではないのではないかとの議論に及んだ。

一方で日本の住宅政策は持ち家偏重である。分譲購入者には住宅ローン減税や固定資産税の減免などの優遇策があり、賃貸住宅の選択者には不公平感がある。 一方で分譲住宅の購入動機には「家賃は高い」「高齢になると家を借りにくくなる」という消極的な理由が一定の割合を占めており、外的要因で分譲に誘導され てしまっている面がある。このために持ち家偏重を見直し、優良な賃貸住宅という選択肢を検討すべきではないかとの意見が出された。

また、タワーマンションの高層階に住むことがステータスという商業マスメディアの作り出した風潮に対し、心理的・生理的な影響も指摘されている高層階に 住むことが幸せなのかという発想を草の根で広めていくべきではないかとも主張された。東急不動産だまし売り裁判から住宅のあり方という本質論に迫った有意 義な研究会であった。

泉佐野駅利用 海老名駅 馬込沢駅 土呂駅 土呂駅至近 淡路町駅 阪急淡路駅 良好草加小 草加中学区 草加駅徒歩圏 草加駅 草加市立病院 銀嶺町 天王寺駅近 三島町 志木駅 志木駅徒歩圏 西代駅 御殿山駅目 阪神大物駅 小針小 小針中 清住町 住吉大社付近 住吉大社駅 学園東町 神宝町 芝久保町 蓑川新町 武蔵五日市 松室追上ゲ町 羽生市 勧修寺東金ケ崎町 大宅早稲ノ内町 西野山中臣町 椥辻中在家町 東野南井ノ上町 東野舞台町 愛知町 柳堀町 南脇町 下之一色町 大畑町 南荒子 明徳町 米子市 夜見町 角盤町 弓ヶ浜 北本駅 追分町 大島上町 宮前町 宮崎台 梶が谷 川崎大師 読売ランド前 池上新町 井田中ノ町 武蔵溝ノ口 四谷上町 東門前 井田三舞町 向河原 浜川崎 はるひ野 小島新田 津田山 京王稲田堤 四谷下町 五月台 産業道路 新丸子町 木月伊勢町 稲田堤