トランスバリュー・リアルエステートサービス(地歴調査・フェーズ1調査・不動産売買)のブログ

東京都中央区日本橋本町に本社があるトランスバリュー・リアルエステートサービス株式会社の代表者によるブログです。 地歴調査および土壌調査、不動産売買や仲介(特に土壌汚染地)を行っています。銀行出身の代表者が、不動産や経済について書いていきます。

連休中に2019年度の実績を更新しました。

創業時には1年間の地歴調査(フェーズ1調査)1,000件を目標にやってきましたが、824件になりました(自主調査や簡易地歴案件も多く含みます)。

http://www.tvres.co.jp/company_kaiji.html

 

4月からはまた1からスタートしています。数が多ければ良いということではありませんが、様々な会社の事業内容や業種、製造工程や有害物質の関わりあいを経験することで、知見を積み上げることができるのが地歴調査の醍醐味でもあります。

 

目標の1,000件にはまだ何か足りませんが、新型コロナウイルスにもめげず、日々件数を積み重ねていきます。

 

引き続きご指導ご鞭撻のほど、よろしくお願いいたします。

 

トランスバリュー・リアルエステートサービス

安田

 

 

 


IMG_4265



かなり間が空いてしまいましたが、久しぶりに投稿します。

新型コロナウイルスによる影響で、日本だけでなく、世界がかなり大荒れの状況
になっています。不安定な状況下で、不安や心配なことが増えていく一方ですが、
このような時には自分自身でできることを着実に実践していくしかないのだろうと
思っています。

今のところは、業界としては大きな影響は出てきてはいないように思いますが、
景気の後退や資材調達の遅延、不動産・建設業界へのダメージも徐々に出て
くると思いますので、先行きは不透明になってきています。

さて、そんな中、土壌汚染対策法の改正法が施行されて間もなく1年になります。
分厚いガイドライン第3版が運用されて、改正法による影響が出てきています
ので、少しコメントしていきたいと思います。




◆法3条第7項
いわゆる調査猶予を受けている事業所(土壌汚染対策法第3条第1項ただし
書きによる)が、土地の形質の変更をする場合に、改正前は3,000㎡でしたが、
それが900㎡に厳格化されました。

それでも、900㎡未満の形質の変更の届出義務はないですが、900㎡以上
になると、事前に届け出が必要となり、形質の変更の場所が、例えば、
グラウンドや寮、緑地であっても、ただし書きによる調査猶予を受けている
範囲内であれば、100%行政から、土壌汚染状態調査の調査命令が発出
されています。

ポイントとしては、事前に「土壌汚染のおそれがないと認められる土地」
であっても、調査命令が出るということです。

これは何で?
と思われる方も多いようですが、
「今回の形質の変更をしようとする場所は、土壌汚染のおそれがないと
認められる土地である」という評価を指定調査機関による法に基づく地歴調査
結果が必要となるためです。

行政としては、例えばグラウンドであっても、過去に、事業所からの廃棄物
が埋設されているかもしれないし、過去に、有害物質使用特定施設からの
排水経路であったかもしれない・・・など、情報が整理されていないためです。

そのため、我々指定調査機関が事業所の過去の情報を入手・把握し、整理
したうえで、土壌汚染のおそれの区分の分類を行うことが地歴調査になって
います。


ここ半年程度は、この土壌汚染対策法第3条第7項に関連した地歴調査が
増えており、やはり、900㎡以上に面積要件を厳格化した影響は出てきて
いるのかなと思います。


一方で、いくつか課題があります。
「調査猶予を受けている範囲」が不十分であったり、土地の売却(分筆、合筆)
や外部への賃貸などで、変更されている場合が多々あります。

ただし書きによる調査猶予を受ける際には、現在は図面を添付することが
明確化されていますが、従前は明確ではない場合があり(公図程度のケース
もあり)、境界が明確になっていない場合があったりします。


また、これは仕方ないですが、弁明の機会の付与などの事務手続きにより、
調査命令までの時間がかかることがあり、工事着工に余裕がない場合は、
やむなく遅延させていることが散見されます。

一部の自治体からは、調査猶予を受けている事業者には、法施行前もしくは
直後に通知がなされたようですが、すべての事業所には浸透していないこ
ともあるようで、そのあたりが、まだこれから・・・という気がしています。


他にもコメントしたいことはまだまだありますが、長文になってしまっています
ので、今日はこのあたりまでとしたいと思います。

御覧いただき、ありがとうございました。


トランスバリュー・リアルエステートサービス株式会社  安田

土壌汚染対策法の改正の施行日まであと1か月を切りました。環境省をはじめ、セミナーが開催されており、我々指定調査機関にはおおよその情報入手ができていますが、実務面ではまだガイドラインなどは公表されていないため、実際には様子を見ながらの運用になっていくと思います。

 

大きな変更点としては、「900㎡以上」というのがキーワードになります。


今まで、一定の規模以上の土地の形質の変更届け出(いわゆる法4条第1項)を行う際には、どのような土地であっても、3,000㎡以上が1つの基準でした。それが、水質汚濁防止法(または下水道法)で定める特定施設を有している事業所等のうち、有害物質使用特定施設を設置している事業所等の敷地内における900㎡以上の土地の形質の変更が届け出対象になります。


この用語自体が、一般的には分かりにくいかもしれません。簡単に説明します。

 

そもそも、水質汚濁防止法(下水道法)では特定施設を定めています。

★水質汚濁防止法の特定施設(東京都ホームページ)

http://www.kankyo.metro.tokyo.jp/water/pollution/regulation/facilities.html

★下水道法の特定施設

http://www.gesui.metro.tokyo.jp/contractor/regulation/information/4tokuteisisetu/

 

簡単にいうと、排水をする事業者等が、業種や設備内容によっては、水質に影響を与えるおそれがあるため、法で規制しますよ、ということです。

分かりやすい例では、病床が300床以上ある病院(682)のうち、イ ちゆう房施設、ロ 洗浄施設、ハ 入浴施設 のいずれかを有する場合です。

一般的には、どれを有している可能性は高く、届出対象になります。


北上


 

次に「有害物質使用特定施設」というのは、届出している「特定施設」において、有害物質を使用等している場合です。排水の有無は関係がありません。「有害物質使用特定施設」という用語自体は、水質汚濁防止法や下水道法では定められておらず、土壌汚染対策法で定義されている用語です。

 

そのため、まず、

①特定施設を有しているか否か、

②特定施設を有している場合には、「有害物質使用特定施設」に該当するか否か

という確認を行い、②に該当する場合には、その施設を有する敷地内での土地の形質の変更を行う場合に、その面積が900㎡以上の場合には、届出を要する、ということになります。

 

これらの内容を特定施設設置事業者が、完全に理解していればいいですが、「有害物質使用特定施設」という用語を環境部局が、水質汚濁防止法(下水道法)の設置事業者にしっかりとアナウンスする、または、我々指定調査機関が、当該届出を失念することのないようにしっかりと指摘をすることが必要になってきます。

 

ただ、過去に「有害物質使用特定施設」を設置していたものの、現在は廃止済の場合には、対象外になるようですので、そのあたりの情報把握も重要になります。

 

 

不動産開発関係にとっては、新たな法規制であり、法の遵守という観点からも、しっかりと運用していくことが求められます。我々、指定調査機関も、法4条の運用や実務はしっかりフォローしていきますので、ご不明な点はお気軽にお問い合わせください。

 

 

トランスバリュー・リアルエステートサービス株式会社 会社概要

ホームページ: http://www.tvres.co.jp/

商号:トランスバリュー・リアルエステートサービス株式会社

代表取締役:安田晃

所在地:〒103-0023 東京都中央区日本橋本町二丁目6番13

事業内容:土壌汚染調査(地歴調査、フェーズ1、フェーズ2

登記簿の収集、所有者変遷表等の作成、不動産の売買、仲介(宅地建物取引業)

環境省 土壌汚染対策法 指定調査機関 2014-3-19

宅地建物取引業 免許証番号:東京都知事(1)97130

 

  今日は今週、日本経済新聞で報道されていた「相続登記の義務化」に関する考察です。

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO4105341008022019MM0000/

 

地歴調査では、調査対象地の閉鎖された土地登記簿謄本を取得し、明治・大正時代から現在までの土地所有者等の変遷をまとめる業務があります。閉鎖登記簿謄本をみていると、所有者移転の原因として、個人間の遺産相続や家督相続など相続による所有権移転が多く見られます。

 

中には明らかに相続が行われているのに、所有者名義が変更されていないケースも見受けられます。例えば、昭和の初期から、所有者がまったく変わっていない場合ですが、もし、所有者が変わらないとすれば、その人は百何歳?という計算にもなってしまいます。相続登記が行われていないのは明白です。

 

登記するにもお金がかかります。相続登記費用も遺産分割協議でしっかりと協議できていればいいのですが、今までは「登記義務」がないため、放置されてきたのが実態だと思います。都心部など地価が高いケースでは、相続された不動産には価値があるため、担保設定などを行う時には、金融機関から所有者移転登記が求められます。そのため、相続でもしっかりと所有権移転登記がなされていると思います。

 

一方で、地方の土地の価値が低下しているケースでは、登記がなされていないことが多いように思います。登記費用をかけてまで、所有権移転登記をするメリットが少なかったのが実情でしょう。不動産が所在する法務局に出向く必要もあります。また、相続人の名義が複数になった場合には、書類も煩雑になり、ますます登記申請が遠のきます。

 

記事によると、「所有権放棄」の制度が取り入れられる見込みです。これは、土地神話が強い日本では考えられなかったことだと思います。相続ができる土地を放棄する、という制度ですので、相続放棄に近い考えでいいのかもしれませんが、地方では相続放棄地が増加する可能性もあり、その条件が気になるところです。

 

土壌汚染に絡めて考えれば、親の代が昭和の時代から工場を営み、土壌汚染を引き起こしてしまった土地で、売却(処分)に困っている場合に相続が発生した場合、不動産評価でマイナス査定が出てしまうと土地を放棄することも十分に考えられます。そのため、意図的に相続放棄地を認めるのかどうか、今後の法務省の法制審義会の論議に注目していきたいと思います。

 

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環境省 土壌汚染対策法 指定調査機関 2014-3-19

宅地建物取引業 免許証番号:東京都知事(1)97130

 

  

今日は地歴調査の報告書作成期間についての考察です。

 

急ぎの案件が多くなってしまうのが世の常ですが、地歴調査の報告書作成は1日、2日で完成するものではありません。とはいえ、不動産売買が目前に控えているのに1か月、2か月もかかってしまうと、地歴調査の提出が売買に間に合わないことになり、リスク評価ができなくなります。

 

現在はインターネットが普及し、スピードが重視されるのはごく当然の流れです。我が土壌調査業界でも同様であり、例えば、土壌分析についても、今は試料到着してから1週間での速報値提出には驚きはありません。以前は2週間程度かかるのは一般的でした。

 

地歴調査においても、スピード化が求められおり、特に不動産売買(契約)を急ぐ業界では、さすがに即日というのはほとんどありませんが、「1日でも早く」という声は上がっています。特に「悪い結果」の場合には、売買交渉を中止することもあり、早ければ早いに越したことはありません。

 

調査会社では、各社工夫を凝らして、納期短縮に対応していますが、物理的に資料収集やまとめに時間がかかるため、それを考慮しながら、どのようにして納期短縮をするか、日々検討しているものと思います。

 

ちなみに、わが社では、ご発注直後に、できるだけ早期に資料収集に入り、取得すべき資料を1日でも早く集めるのと同時に、報告書作成に入っています。土壌汚染対策法対応や条例対応などで、工場用途の場合にはそう簡単ではありませんが、1日でも早く提出できるよう、全社員一丸となって、取り組んでいます。

 

それは地歴調査専門スタッフがいるからできるのであり、その体制を整えるには、時間がかかります。

できるだけ早く、報告書をご提出できるよう、引き続き邁進していきたいと思っています。

 

 

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久しぶりの更新になります。


今日は、土壌汚染対策法第4条第3項に基づく調査命令についての考察です。

同調査命令は、土壌汚染対策法第4条第1項の「一定の規模以上の土地の形質の変更届出書」という長い名称ですが、いわゆる3,000㎡以上の土地の形質変更(解体や新築工事)の際には、着手の30日前までに行政へ届出をしなければならない、という条文です。


その届出に基づき、後日(多くは届出から概ね
30日後に)、行政から、その形質変更範囲に関し、土地所有者等に対して、土壌調査命令が発出されるというものです。法に基づく、調査命令ですので土地所有者等にとってみると、とても重い内容です。

 


東京西北部地形分類図



今日は昨今の実務から、この内容を少し深堀りします。


 

行政から土壌汚染対策法第4条第3項に基づく調査命令が発出されるということは、行政に公的届出資料などによる、特定有害物質の使用等の情報が形質変更範囲(調査対象地)から届け出されているという根拠があります。そのため、土地所有者等だけでなく、形質変更しようとする者、工事関係者などからは、「事前に調査命令が出るかどうか、分かれば有難い」という声が聞こえます。

 

ただし、行政窓口へ事前相談に行ったとした場合、現在はどのように対応されるかというと・・・・。

 

 

「環境省の指定調査機関に地歴調査を実施してもらい、「土壌汚染のおそれの区分」をしてもらってから、相談に来てください」

 

と回答を得た、という声が複数聞こえてきています。

 

もう少し具体的に考えてみると、例えば、水質汚濁防止法(下水道法)に規定する有害物質使用特定施設を設置している事業所における、土地の形質変更であっても、緑地、社宅、グラウンド、未利用地などの範囲では「土壌汚染が存在するおそれがないと認められる土地」と区分され、土壌調査は不要という扱いになっています。

 

この「土壌汚染のおそれの区分の分類」という調査結果は、実際には、環境省指定調査機関が実施した地歴調査でなければいけないことになります。すなわち、その後、土壌汚染状況調査を実施する際の、調査仕様の基礎データとしての位置づけであり、事前相談に行った行政からも、その旨念を押されます。



IMG_8557


 

話を戻しますと、土壌汚染の調査命令が出るか否か、という行政への事前相談に対しては、実際、行政側は、環境省指定調査機関の地歴調査による結果如何により、方針が変わってくるということになっています。

 

これは本来の姿なのか、というのは別の議論にはなりますが、土壌汚染対策法第4条第2項の条文が2018年4月から施行されており、法と同等の調査結果を土壌汚染対策法第4条第1項の届出書に添付することができる、とした法改正による影響が大きいと私は考えています。

 

つまり、行政側とすれば、調査命令を出す出さないの事務手続きを1か月有してハラハラささせるのではなく、事前に環境省指定調査機関に相談し、地歴調査を実施してもらえれば、その判断は指定調査機関側でできることになり、先に土壌汚染状況調査を実施し、その結果を報告してもらえばいい、ということにまとまります。

 

土壌汚染対策法第4条第1項の届け出については、前回の法改正により、導入された新しい制度ではありますが、ようやく浸透してきていうなかで、昨年4月に土壌汚染対策法第4条第2項の導入により、行政対応が変化しているという実態があります。

 

 

私たちは、多くの頻度で多くの行政へ届出に関するサポートを行ってきている実績があります。
分からない点があれば、お気軽に相談してください。

 

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土壌汚染対策法の改正を4月に控え、環境省、東京都、日本環境協会などのセミナーが開催されています。

実際には2段階で改正がなされるため、来年4月の第二弾の方が大きな改正にはなりますが、法改正を契機に、調査の進め方や行政への提出書類などが変わっていくことため、我々としては動向には耳を傾けておく必要があります。

 

一方で、土壌汚染対策法のバイブルである「土壌汚染対策法に基づく調査及び措置に関するガイドライン」(改定第2版、平成248月環境省 水・大気環境局 土壌環境課)も改正されるようです。

 現在のガイドライン:https://www.env.go.jp/water/dojo/gl_ex-me/

 

この内容を行政、指定調査機関の担当者が理解しなければ、適切な運用がなされません。

特にベース(経験年数)がない若い人が、このガイドラインをどのように読込み、現場で運用していくのか。さらに、現場との両立を抱えながら、土壌環境調査技術管理者がどのように後継者を育成していくか、悩みが多いところであると思います。

 

特に土壌汚染状況調査では、まず地歴調査を実施し、「情報の入手・把握」⇒「試料採取等対象物質の種類の特定」⇒「土壌汚染のおそれの区分の分類」までが地歴調査と言われるところで、ここでしっかりとした調査計画が作成されないと漏れやミスが発生します。

次いで、「試料採取等を行う区画の選定」を行い、現場での「試料採取等」を行います。

最後に「土壌汚染状況調査結果の報告」と進んでいくわけです。

 

実際のところ、現場での作業を含め、業務が細分化されており、やはり、総括できる総合技術管理者がどこまで育成できるのか、という点が、今後の土壌環境業界の大きなポイントになっていくと思います。

 

調査契機の拡大という流れは止めることができません。一方で、適切な調査や措置を実施できる指定調査機関が存在しないと、調査を依頼する土地所有者等へ多大な損害を被ることになるからです。

 

土地所有者等の方の中には、水質汚濁防止法(下水道法)の特定施設の廃止届出を行うと、土壌汚染対策法第3条の調査義務が発生することを知らない、という方も散見されます。

さらに、土地利用の変更がなされない場合の「調査猶予」(法3条ただし書き)も、説明できない(しない?)指定調査機関があるとも聞きます。

 

適切な土壌環境調査等を行っていくには、行政に加え、我々のような指定調査機関がしっかりと法律を理解し、決して自分たちの損得だけを考えるだけでなく、土地所有者等の立場に立った親身でかつ中立的なアドバイス(助言)をしていく必要がある、と感じます。

 

昨年は、豊洲移転にかかる築地における土壌汚染や地下水汚染が注目を浴びた年でもありました。ネガティブな印象を持つ人も多い「土壌汚染」ですが、しっかりとした情報を伝えたうえで、土地所有者等にとって、適切な判断や選択ができる仕組みがもっと必要になっていくべきである、と痛感しています。

 

 

地歴調査の重要性が増しているなか、初めてお話しする指定調査機関様のなかには、どのようにアウトソーシングをすればよいか、分からないというお話をお聞きします。会社にそのような経験がなければ、当然かもしれません。

よくあるのが、登記簿の取得代行やまとめです。そして、地図や空中写真などの年代資料(根拠資料)作成です。
得手不得手がある地歴調査業務の中で、費用対効果を鑑み、比較的簡易な業務をアウトソーシングすることが多いように感じます。


ただ、私たちは、それ以上の難易度が高い業務を請け負いさせていただいております。


具体的には、私的資料や公的届出資料のデータ化ならびに資料解析です。大きな事業所様になると、段ボール箱で数箱以上にもなります。

そもそも図面や届出書などサイズが異なる資料をPDFに整理するだけでも、何日もかかります。ましてや、指定調査機関様で社内スタッフを使うにしても、日頃から慣れていないデータ化業務を数日もかけてやるのは、業務のモチベーション・士気低下に繋がります(実際にお聞きした話です)。

その点、慣れている弊社スタッフに委託していただければ、迅速に対応しております。その後、実際に資料の読込と解析を行います。土壌汚染対策法の目線で、各種資料を読み込んでいくことは、骨が折れる業務ではありますが、専門性が高い反面、見落としも許されません。

逆に見れば、弊社が作成した成果品を発注者がチェックすることで、補完関係ができあがります。


守秘義務契約はしっかり締結してから、業務を行いますので、安心して、ご相談ください。

明けましておめでとうございます。
今年もどうぞよろしくお願い申し上げます。
2018年を迎えました。
経済指標によれば、国内の景気は拡大を続けてはいるものの、
物価上昇率は政府・日銀が目標としている2%には届かない
状況は変わっていません。
そのため、超金融緩和は依然継続していることから、マネーが
あふれていて、株式や債券、オイル、不動産などへ流れていて、
資産バブルを感じる今日この頃です。

米国についても、トランプ大統領就任以降、株高が続いていて、
行き過ぎであるとも感じてしまうくらいです。

一部報道によれば、軍需産業が活況を呈しているようで、
北朝鮮、シリア・イラク(イスラム国)などの世界情勢の不透明さが、
結果として、アメリカの軍需産業を盛り上げているのかな、
ということもあるようです。

さて、国内においても、安倍自民党政権が続き、今年も安定した
政権基盤の下、2020年の東京オリンピックに向けて本格化する、
という感じでしょうか。

「女性活用」「働き方改革」・・・など、日本人の労働環境にも
変化が出てきており、日本企業の変革も求められています。

気になったのが、今朝(1月6日)の日本経済新聞の社説記事です。
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いつの間にか「仕事熱心」をやめた日本人     

 「日本人は仕事熱心」という常識はもはや過去のものかもしれない。
米調査会社のギャラップが昨年公表した、仕事への熱意(エンゲー
ジメント)についての国際比較によると、日本で「仕事に熱意を持って
積極的に取り組んでいる」従業員の比率は全体の6%。調査した
139カ国のなかで132位と、最下位級にとどまった。

 ほかの調査でもほぼ同様の結果が出ている。与えられた仕事を
指示通りにこなす受け身の勤勉性はそれなりに高いものの、自ら
主体的に仕事に取り組む姿勢に欠ける現状は非常に心配だ。

 働き手の熱意の低い職場から目の覚めるようなイノベーション
が生まれないのは自明だろう。企業業績と社員の熱心さの間には
強い相関関係があることも知られている。日本企業の収益力が
低い一因は社員の熱意不足ではないか。

 仕事の「やらされ感」が強まれば、不祥事や労働災害も起こり
やすくなる。政府が旗を振る生産性革命も、個々人が旧態依然の
仕事ぶりを改め、新たな働きかたに挑戦しようとしなければ、絵に
描いたモチに終わる。各人の熱意を引き出し職場を活性化する
ことは、各企業にとっても日本全体にとっても待ったなしの課題
である。

 かつて旺盛だった「仕事熱心さ」が後退した理由のひとつは、
人員の年齢構成のいびつさだろう。若い人が新しいアイデア
を出しても、職場で多数派を占めることの多い中高年層が
抵抗し、はね返される。そんなことが繰り返されれば、あきらめ
ムードが広がり誰も何も言わなくなる。

 昨年、経済産業省があえて若手官僚ばかりのチームをつくり
大胆な提言を発表して話題を呼んだ。企業もトップの肝煎りで、
若手を思い切って登用するといった、年功序列の延長線上には
ない試みを積極的に仕掛けるべきだ。

 外部人材の導入も組織の刺激剤になる。パナソニックは
外資系IT企業の元幹部を要職にスカウトし、官僚的な社内
風土に風穴を開けようとしている。

 派手な取り組みだけでなく、地道なことの積み上げも大切だ。
直属の上司とのコミュニケーションの多い職場ほど、若手の
熱意が高いという結果も出ている。

 どんな人間を管理職に起用すれば職場が活気づくのか。
経営者や事業責任者は十分な目配りをしてほしい。それこそ
が企業の盛衰を決めるカギかもしれない。

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「熱心さ」という言葉に目がいきがちですが、「働く」ということの意味、
異議、目的を再度問いかけている気がします。
日本経済が成熟し、成長期待を持ちにくいなか、新たなチャレンジ
(挑戦)を日本人は何か忘れている気がします。
家族や家庭、人間関係が大事だということは言うまでもありません。

しかし、人間としての「能力」、「成長」、「成果」、「満足度」を仕事に
求めることは決して間違えではないし、むしろ、今までの先輩方は
そのような道を歩んできているように思います。

我々が近い業界である建設・土木業界では、外国人の活用が進んで
います。解体現場や新築現場でも、外国人(ベトナム、フィリピン、
中国、ブラジル・・・・)

日本人の若手が集まらないのです。これが意味することは・・・・・。
日本人の居場所がなくなる、ということです。

そうでなくても、AI(人工知能)が人間の仕事にとって代わる、と言われて
いるなか、人間ができる仕事までが日本人から外国人に代わっていく。

日本人はどこへ行くのか・・・。

もう一度、頭を使って、自分自身や会社の将来を考え、そのために必要
な手はどんどん打っていく必要があると感じます。

自分自身は自分で守る(そのためには殻を破って、成長をし続ける)
ことが必要だと思います。



「すぐやる、必ずやる、できるまでやる」
「情熱、熱意、 執念」
「知的ハードワーキング」


経営者であるならば、一度は目にしたことがある日本電産・永守さんの
言葉です。私はこの言葉を信じて、邁進してまいります。

長くなりましたが、今年もどうぞよろしくお願い申し上げます。

トランスバリュー・リアルエステートサービス株式会社
安田 晃

 前回に続き、現段階では、最短で平成304月に改正施行が予定されている土壌汚染対策法の改正について、検討していきたいと思います。

 
【一定規模以上の土地の形質の変更の際の土壌汚染状況調査】

・法4条の手続きにおいて汚染のおそれを的確に捉え、迅速に行政判断を行うためには、法4条第1項の届出をして第2項の調査命令を受けてから調査に着手するというこれまでの手続の他に、前もって土壌汚染状況調査(地歴調査により汚染のおそれがないことが判明した場合については、試料調査等は不要。)を行い、その結果を届出時に報告する方法も選択できるよう制度に位置付けるべきである。

 

一方で、下記の論議もあります。

・また、法第4条第1項の届出時に私的資料の提出を求めることは、都道府県等による汚染のおそれの判断の迅速化や正確性の向上に有効と考えられるが、一律に私的資料の提出を求めることは都道府県等及び事業者の過大な負担につながることから、引き続き公的資料にて第2項の調査命令について判断することを基本とする。ただし、私的資料が提出された場合には、各都道府県等において、調査命令の判断の際に活用できるものとする。

・さらに、都道府県等が事務処理に係る標準処理期間を適切に定めて公表するよう促すことで、手続に要する時間を明確化すべきである。なお、都道府県等が標準処理期間内に事務処理を行うためには、届出の際に適切な情報が提出されている必要があることに留意するべきである。

■所感

・現在、土壌汚染対策法第4条第1項においては、3,000㎡を超す土地の形質変更を行う際には、土地の形質変更を行う30日前までに、事前に届出をするという規定があります。一方で、調査命令を待ったうえで、その後に、土壌汚染状況調査を行うという現行法の流れに沿った場合、調査命令の事務手続き(不利益処分に伴う弁明通知書の発送等)やその後の土壌汚染状況調査等の実施・報告だけで、少なくとも3ヶ月程度は時間を要することが一般的です。

・その期間短縮を狙いとしつつ、土地所有者等にとって不利益処分に該当する調査命令の発出をせずに、実質的に調査実施を先取りする方法が、今回の法改正の中で論議されています。すなわち、調査命令が発出された後の土壌汚染状況調査(地歴調査、試料採取等)を調査命令前に先に行ってしまったうえで、その結果を法4条第1項の届出時に添付する方法です。

・実は、現場レベルでは、この方法は既に導入されているため、真新しい内容ではないように感じます。過去に実施した自主調査をそのまま生かすということですから、参考情報として、法4条第1項の届出に添付することは、行政にとってみると、現行法では求められていないため、提出は任意の取扱いになっていました。(条例で規定している東京都などは除く)

・一方で、「一律に私的資料の提出を求めることは都道府県等及び事業者の過大な負担につながることから、引き続き公的資料にて第2項の調査命令について判断することを基本とする」というのも、歯がゆさを感じます。「特定有害物質の使用等が認められる」私的資料が存在するのであれば、むしろ、私的資料は積極的に情報提供をしてもらうべきと私は考えます。「公的届出資料のみで汚染のおそれを判断」することよりも「過大な負担」の方が、重要度はより高いと思います。

・法で「私的資料の提出」を義務化できない反面、条例で規定している自治体もありますので、今後は条例の改正動向についても、ウォッチしていくことが必要と考えています。

 

 

◆トランスバリュー・リアルエステートサービス株式会社 会社概要

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事業内容:土壌汚染調査(地歴調査、フェーズ1、フェーズ2

登記簿の収集、所有者変遷表等の作成、不動産の売買、仲介(宅地建物取引業)

環境省 土壌汚染対策法 指定調査機関 2014-3-19

宅地建物取引業 免許証番号:東京都知事(1)97130

 

 

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