トランスバリュー・リアルエステートサービス(地歴調査・フェーズ1調査・不動産売買)のブログ

東京都中央区日本橋本町に本社があるトランスバリュー・リアルエステートサービス株式会社の代表者によるブログです。 地歴調査および土壌調査、不動産売買や仲介(特に土壌汚染地)を行っています。銀行出身の代表者が、不動産や経済について書いていきます。

土壌汚染対策法の改正の施行日まであと1か月を切りました。環境省をはじめ、セミナーが開催されており、我々指定調査機関にはおおよその情報入手ができていますが、実務面ではまだガイドラインなどは公表されていないため、実際には様子を見ながらの運用になっていくと思います。

 

大きな変更点としては、「900㎡以上」というのがキーワードになります。


今まで、一定の規模以上の土地の形質の変更届け出(いわゆる法4条第1項)を行う際には、どのような土地であっても、3,000㎡以上が1つの基準でした。それが、水質汚濁防止法(または下水道法)で定める特定施設を有している事業所等のうち、有害物質使用特定施設を設置している事業所等の敷地内における900㎡以上の土地の形質の変更が届け出対象になります。


この用語自体が、一般的には分かりにくいかもしれません。簡単に説明します。

 

そもそも、水質汚濁防止法(下水道法)では特定施設を定めています。

★水質汚濁防止法の特定施設(東京都ホームページ)

http://www.kankyo.metro.tokyo.jp/water/pollution/regulation/facilities.html

★下水道法の特定施設

http://www.gesui.metro.tokyo.jp/contractor/regulation/information/4tokuteisisetu/

 

簡単にいうと、排水をする事業者等が、業種や設備内容によっては、水質に影響を与えるおそれがあるため、法で規制しますよ、ということです。

分かりやすい例では、病床が300床以上ある病院(682)のうち、イ ちゆう房施設、ロ 洗浄施設、ハ 入浴施設 のいずれかを有する場合です。

一般的には、どれを有している可能性は高く、届出対象になります。


北上


 

次に「有害物質使用特定施設」というのは、届出している「特定施設」において、有害物質を使用等している場合です。排水の有無は関係がありません。「有害物質使用特定施設」という用語自体は、水質汚濁防止法や下水道法では定められておらず、土壌汚染対策法で定義されている用語です。

 

そのため、まず、

①特定施設を有しているか否か、

②特定施設を有している場合には、「有害物質使用特定施設」に該当するか否か

という確認を行い、②に該当する場合には、その施設を有する敷地内での土地の形質の変更を行う場合に、その面積が900㎡以上の場合には、届出を要する、ということになります。

 

これらの内容を特定施設設置事業者が、完全に理解していればいいですが、「有害物質使用特定施設」という用語を環境部局が、水質汚濁防止法(下水道法)の設置事業者にしっかりとアナウンスする、または、我々指定調査機関が、当該届出を失念することのないようにしっかりと指摘をすることが必要になってきます。

 

ただ、過去に「有害物質使用特定施設」を設置していたものの、現在は廃止済の場合には、対象外になるようですので、そのあたりの情報把握も重要になります。

 

 

不動産開発関係にとっては、新たな法規制であり、法の遵守という観点からも、しっかりと運用していくことが求められます。我々、指定調査機関も、法4条の運用や実務はしっかりフォローしていきますので、ご不明な点はお気軽にお問い合わせください。

 

 

トランスバリュー・リアルエステートサービス株式会社 会社概要

ホームページ: http://www.tvres.co.jp/

商号:トランスバリュー・リアルエステートサービス株式会社

代表取締役:安田晃

所在地:〒103-0023 東京都中央区日本橋本町二丁目6番13

事業内容:土壌汚染調査(地歴調査、フェーズ1、フェーズ2

登記簿の収集、所有者変遷表等の作成、不動産の売買、仲介(宅地建物取引業)

環境省 土壌汚染対策法 指定調査機関 2014-3-19

宅地建物取引業 免許証番号:東京都知事(1)97130

 

  今日は今週、日本経済新聞で報道されていた「相続登記の義務化」に関する考察です。

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO4105341008022019MM0000/

 

地歴調査では、調査対象地の閉鎖された土地登記簿謄本を取得し、明治・大正時代から現在までの土地所有者等の変遷をまとめる業務があります。閉鎖登記簿謄本をみていると、所有者移転の原因として、個人間の遺産相続や家督相続など相続による所有権移転が多く見られます。

 

中には明らかに相続が行われているのに、所有者名義が変更されていないケースも見受けられます。例えば、昭和の初期から、所有者がまったく変わっていない場合ですが、もし、所有者が変わらないとすれば、その人は百何歳?という計算にもなってしまいます。相続登記が行われていないのは明白です。

 

登記するにもお金がかかります。相続登記費用も遺産分割協議でしっかりと協議できていればいいのですが、今までは「登記義務」がないため、放置されてきたのが実態だと思います。都心部など地価が高いケースでは、相続された不動産には価値があるため、担保設定などを行う時には、金融機関から所有者移転登記が求められます。そのため、相続でもしっかりと所有権移転登記がなされていると思います。

 

一方で、地方の土地の価値が低下しているケースでは、登記がなされていないことが多いように思います。登記費用をかけてまで、所有権移転登記をするメリットが少なかったのが実情でしょう。不動産が所在する法務局に出向く必要もあります。また、相続人の名義が複数になった場合には、書類も煩雑になり、ますます登記申請が遠のきます。

 

記事によると、「所有権放棄」の制度が取り入れられる見込みです。これは、土地神話が強い日本では考えられなかったことだと思います。相続ができる土地を放棄する、という制度ですので、相続放棄に近い考えでいいのかもしれませんが、地方では相続放棄地が増加する可能性もあり、その条件が気になるところです。

 

土壌汚染に絡めて考えれば、親の代が昭和の時代から工場を営み、土壌汚染を引き起こしてしまった土地で、売却(処分)に困っている場合に相続が発生した場合、不動産評価でマイナス査定が出てしまうと土地を放棄することも十分に考えられます。そのため、意図的に相続放棄地を認めるのかどうか、今後の法務省の法制審義会の論議に注目していきたいと思います。

 

トランスバリュー・リアルエステートサービス株式会社 会社概要

ホームページ: http://www.tvres.co.jp/

商号:トランスバリュー・リアルエステートサービス株式会社

代表取締役:安田晃

所在地:〒103-0023 東京都中央区日本橋本町二丁目6番13

事業内容:土壌汚染調査(地歴調査、フェーズ1、フェーズ2

登記簿の収集、所有者変遷表等の作成、不動産の売買、仲介(宅地建物取引業)

環境省 土壌汚染対策法 指定調査機関 2014-3-19

宅地建物取引業 免許証番号:東京都知事(1)97130

 

  

今日は地歴調査の報告書作成期間についての考察です。

 

急ぎの案件が多くなってしまうのが世の常ですが、地歴調査の報告書作成は1日、2日で完成するものではありません。とはいえ、不動産売買が目前に控えているのに1か月、2か月もかかってしまうと、地歴調査の提出が売買に間に合わないことになり、リスク評価ができなくなります。

 

現在はインターネットが普及し、スピードが重視されるのはごく当然の流れです。我が土壌調査業界でも同様であり、例えば、土壌分析についても、今は試料到着してから1週間での速報値提出には驚きはありません。以前は2週間程度かかるのは一般的でした。

 

地歴調査においても、スピード化が求められおり、特に不動産売買(契約)を急ぐ業界では、さすがに即日というのはほとんどありませんが、「1日でも早く」という声は上がっています。特に「悪い結果」の場合には、売買交渉を中止することもあり、早ければ早いに越したことはありません。

 

調査会社では、各社工夫を凝らして、納期短縮に対応していますが、物理的に資料収集やまとめに時間がかかるため、それを考慮しながら、どのようにして納期短縮をするか、日々検討しているものと思います。

 

ちなみに、わが社では、ご発注直後に、できるだけ早期に資料収集に入り、取得すべき資料を1日でも早く集めるのと同時に、報告書作成に入っています。土壌汚染対策法対応や条例対応などで、工場用途の場合にはそう簡単ではありませんが、1日でも早く提出できるよう、全社員一丸となって、取り組んでいます。

 

それは地歴調査専門スタッフがいるからできるのであり、その体制を整えるには、時間がかかります。

できるだけ早く、報告書をご提出できるよう、引き続き邁進していきたいと思っています。

 

 

トランスバリュー・リアルエステートサービス株式会社 会社概要

ホームページ: http://www.tvres.co.jp/

商号:トランスバリュー・リアルエステートサービス株式会社

代表取締役:安田晃

所在地:〒103-0023 東京都中央区日本橋本町二丁目6番13

事業内容:土壌汚染調査(地歴調査、フェーズ1、フェーズ2

登記簿の収集、所有者変遷表等の作成、不動産の売買、仲介(宅地建物取引業)

環境省 土壌汚染対策法 指定調査機関 2014-3-19

宅地建物取引業 免許証番号:東京都知事(1)97130

 


久しぶりの更新になります。


今日は、土壌汚染対策法第4条第3項に基づく調査命令についての考察です。

同調査命令は、土壌汚染対策法第4条第1項の「一定の規模以上の土地の形質の変更届出書」という長い名称ですが、いわゆる3,000㎡以上の土地の形質変更(解体や新築工事)の際には、着手の30日前までに行政へ届出をしなければならない、という条文です。


その届出に基づき、後日(多くは届出から概ね
30日後に)、行政から、その形質変更範囲に関し、土地所有者等に対して、土壌調査命令が発出されるというものです。法に基づく、調査命令ですので土地所有者等にとってみると、とても重い内容です。

 


東京西北部地形分類図



今日は昨今の実務から、この内容を少し深堀りします。


 

行政から土壌汚染対策法第4条第3項に基づく調査命令が発出されるということは、行政に公的届出資料などによる、特定有害物質の使用等の情報が形質変更範囲(調査対象地)から届け出されているという根拠があります。そのため、土地所有者等だけでなく、形質変更しようとする者、工事関係者などからは、「事前に調査命令が出るかどうか、分かれば有難い」という声が聞こえます。

 

ただし、行政窓口へ事前相談に行ったとした場合、現在はどのように対応されるかというと・・・・。

 

 

「環境省の指定調査機関に地歴調査を実施してもらい、「土壌汚染のおそれの区分」をしてもらってから、相談に来てください」

 

と回答を得た、という声が複数聞こえてきています。

 

もう少し具体的に考えてみると、例えば、水質汚濁防止法(下水道法)に規定する有害物質使用特定施設を設置している事業所における、土地の形質変更であっても、緑地、社宅、グラウンド、未利用地などの範囲では「土壌汚染が存在するおそれがないと認められる土地」と区分され、土壌調査は不要という扱いになっています。

 

この「土壌汚染のおそれの区分の分類」という調査結果は、実際には、環境省指定調査機関が実施した地歴調査でなければいけないことになります。すなわち、その後、土壌汚染状況調査を実施する際の、調査仕様の基礎データとしての位置づけであり、事前相談に行った行政からも、その旨念を押されます。



IMG_8557


 

話を戻しますと、土壌汚染の調査命令が出るか否か、という行政への事前相談に対しては、実際、行政側は、環境省指定調査機関の地歴調査による結果如何により、方針が変わってくるということになっています。

 

これは本来の姿なのか、というのは別の議論にはなりますが、土壌汚染対策法第4条第2項の条文が2018年4月から施行されており、法と同等の調査結果を土壌汚染対策法第4条第1項の届出書に添付することができる、とした法改正による影響が大きいと私は考えています。

 

つまり、行政側とすれば、調査命令を出す出さないの事務手続きを1か月有してハラハラささせるのではなく、事前に環境省指定調査機関に相談し、地歴調査を実施してもらえれば、その判断は指定調査機関側でできることになり、先に土壌汚染状況調査を実施し、その結果を報告してもらえばいい、ということにまとまります。

 

土壌汚染対策法第4条第1項の届け出については、前回の法改正により、導入された新しい制度ではありますが、ようやく浸透してきていうなかで、昨年4月に土壌汚染対策法第4条第2項の導入により、行政対応が変化しているという実態があります。

 

 

私たちは、多くの頻度で多くの行政へ届出に関するサポートを行ってきている実績があります。
分からない点があれば、お気軽に相談してください。

 

トランスバリュー・リアルエステートサービス株式会社 会社概要

会社ホームページ: https://www.tvres.co.jp/

商号:トランスバリュー・リアルエステートサービス株式会社

代表取締役:安田晃

所在地:〒103-0023 東京都中央区日本橋本町二丁目6番13

事業内容:土壌汚染調査(地歴調査、フェーズ1、フェーズ2

登記簿の収集、所有者変遷表等の作成、不動産の売買、仲介(宅地建物取引業)

環境省土壌汚染対策法 指定調査機関 2014-3-19

宅地建物取引業 免許証番号:東京都知事(1)97130

 

 

 

土壌汚染対策法の改正を4月に控え、環境省、東京都、日本環境協会などのセミナーが開催されています。

実際には2段階で改正がなされるため、来年4月の第二弾の方が大きな改正にはなりますが、法改正を契機に、調査の進め方や行政への提出書類などが変わっていくことため、我々としては動向には耳を傾けておく必要があります。

 

一方で、土壌汚染対策法のバイブルである「土壌汚染対策法に基づく調査及び措置に関するガイドライン」(改定第2版、平成248月環境省 水・大気環境局 土壌環境課)も改正されるようです。

 現在のガイドライン:https://www.env.go.jp/water/dojo/gl_ex-me/

 

この内容を行政、指定調査機関の担当者が理解しなければ、適切な運用がなされません。

特にベース(経験年数)がない若い人が、このガイドラインをどのように読込み、現場で運用していくのか。さらに、現場との両立を抱えながら、土壌環境調査技術管理者がどのように後継者を育成していくか、悩みが多いところであると思います。

 

特に土壌汚染状況調査では、まず地歴調査を実施し、「情報の入手・把握」⇒「試料採取等対象物質の種類の特定」⇒「土壌汚染のおそれの区分の分類」までが地歴調査と言われるところで、ここでしっかりとした調査計画が作成されないと漏れやミスが発生します。

次いで、「試料採取等を行う区画の選定」を行い、現場での「試料採取等」を行います。

最後に「土壌汚染状況調査結果の報告」と進んでいくわけです。

 

実際のところ、現場での作業を含め、業務が細分化されており、やはり、総括できる総合技術管理者がどこまで育成できるのか、という点が、今後の土壌環境業界の大きなポイントになっていくと思います。

 

調査契機の拡大という流れは止めることができません。一方で、適切な調査や措置を実施できる指定調査機関が存在しないと、調査を依頼する土地所有者等へ多大な損害を被ることになるからです。

 

土地所有者等の方の中には、水質汚濁防止法(下水道法)の特定施設の廃止届出を行うと、土壌汚染対策法第3条の調査義務が発生することを知らない、という方も散見されます。

さらに、土地利用の変更がなされない場合の「調査猶予」(法3条ただし書き)も、説明できない(しない?)指定調査機関があるとも聞きます。

 

適切な土壌環境調査等を行っていくには、行政に加え、我々のような指定調査機関がしっかりと法律を理解し、決して自分たちの損得だけを考えるだけでなく、土地所有者等の立場に立った親身でかつ中立的なアドバイス(助言)をしていく必要がある、と感じます。

 

昨年は、豊洲移転にかかる築地における土壌汚染や地下水汚染が注目を浴びた年でもありました。ネガティブな印象を持つ人も多い「土壌汚染」ですが、しっかりとした情報を伝えたうえで、土地所有者等にとって、適切な判断や選択ができる仕組みがもっと必要になっていくべきである、と痛感しています。

 

 

地歴調査の重要性が増しているなか、初めてお話しする指定調査機関様のなかには、どのようにアウトソーシングをすればよいか、分からないというお話をお聞きします。会社にそのような経験がなければ、当然かもしれません。

よくあるのが、登記簿の取得代行やまとめです。そして、地図や空中写真などの年代資料(根拠資料)作成です。
得手不得手がある地歴調査業務の中で、費用対効果を鑑み、比較的簡易な業務をアウトソーシングすることが多いように感じます。


ただ、私たちは、それ以上の難易度が高い業務を請け負いさせていただいております。


具体的には、私的資料や公的届出資料のデータ化ならびに資料解析です。大きな事業所様になると、段ボール箱で数箱以上にもなります。

そもそも図面や届出書などサイズが異なる資料をPDFに整理するだけでも、何日もかかります。ましてや、指定調査機関様で社内スタッフを使うにしても、日頃から慣れていないデータ化業務を数日もかけてやるのは、業務のモチベーション・士気低下に繋がります(実際にお聞きした話です)。

その点、慣れている弊社スタッフに委託していただければ、迅速に対応しております。その後、実際に資料の読込と解析を行います。土壌汚染対策法の目線で、各種資料を読み込んでいくことは、骨が折れる業務ではありますが、専門性が高い反面、見落としも許されません。

逆に見れば、弊社が作成した成果品を発注者がチェックすることで、補完関係ができあがります。


守秘義務契約はしっかり締結してから、業務を行いますので、安心して、ご相談ください。

明けましておめでとうございます。
今年もどうぞよろしくお願い申し上げます。
2018年を迎えました。
経済指標によれば、国内の景気は拡大を続けてはいるものの、
物価上昇率は政府・日銀が目標としている2%には届かない
状況は変わっていません。
そのため、超金融緩和は依然継続していることから、マネーが
あふれていて、株式や債券、オイル、不動産などへ流れていて、
資産バブルを感じる今日この頃です。

米国についても、トランプ大統領就任以降、株高が続いていて、
行き過ぎであるとも感じてしまうくらいです。

一部報道によれば、軍需産業が活況を呈しているようで、
北朝鮮、シリア・イラク(イスラム国)などの世界情勢の不透明さが、
結果として、アメリカの軍需産業を盛り上げているのかな、
ということもあるようです。

さて、国内においても、安倍自民党政権が続き、今年も安定した
政権基盤の下、2020年の東京オリンピックに向けて本格化する、
という感じでしょうか。

「女性活用」「働き方改革」・・・など、日本人の労働環境にも
変化が出てきており、日本企業の変革も求められています。

気になったのが、今朝(1月6日)の日本経済新聞の社説記事です。
********************************************************************
いつの間にか「仕事熱心」をやめた日本人     

 「日本人は仕事熱心」という常識はもはや過去のものかもしれない。
米調査会社のギャラップが昨年公表した、仕事への熱意(エンゲー
ジメント)についての国際比較によると、日本で「仕事に熱意を持って
積極的に取り組んでいる」従業員の比率は全体の6%。調査した
139カ国のなかで132位と、最下位級にとどまった。

 ほかの調査でもほぼ同様の結果が出ている。与えられた仕事を
指示通りにこなす受け身の勤勉性はそれなりに高いものの、自ら
主体的に仕事に取り組む姿勢に欠ける現状は非常に心配だ。

 働き手の熱意の低い職場から目の覚めるようなイノベーション
が生まれないのは自明だろう。企業業績と社員の熱心さの間には
強い相関関係があることも知られている。日本企業の収益力が
低い一因は社員の熱意不足ではないか。

 仕事の「やらされ感」が強まれば、不祥事や労働災害も起こり
やすくなる。政府が旗を振る生産性革命も、個々人が旧態依然の
仕事ぶりを改め、新たな働きかたに挑戦しようとしなければ、絵に
描いたモチに終わる。各人の熱意を引き出し職場を活性化する
ことは、各企業にとっても日本全体にとっても待ったなしの課題
である。

 かつて旺盛だった「仕事熱心さ」が後退した理由のひとつは、
人員の年齢構成のいびつさだろう。若い人が新しいアイデア
を出しても、職場で多数派を占めることの多い中高年層が
抵抗し、はね返される。そんなことが繰り返されれば、あきらめ
ムードが広がり誰も何も言わなくなる。

 昨年、経済産業省があえて若手官僚ばかりのチームをつくり
大胆な提言を発表して話題を呼んだ。企業もトップの肝煎りで、
若手を思い切って登用するといった、年功序列の延長線上には
ない試みを積極的に仕掛けるべきだ。

 外部人材の導入も組織の刺激剤になる。パナソニックは
外資系IT企業の元幹部を要職にスカウトし、官僚的な社内
風土に風穴を開けようとしている。

 派手な取り組みだけでなく、地道なことの積み上げも大切だ。
直属の上司とのコミュニケーションの多い職場ほど、若手の
熱意が高いという結果も出ている。

 どんな人間を管理職に起用すれば職場が活気づくのか。
経営者や事業責任者は十分な目配りをしてほしい。それこそ
が企業の盛衰を決めるカギかもしれない。

***********************************************************************

「熱心さ」という言葉に目がいきがちですが、「働く」ということの意味、
異議、目的を再度問いかけている気がします。
日本経済が成熟し、成長期待を持ちにくいなか、新たなチャレンジ
(挑戦)を日本人は何か忘れている気がします。
家族や家庭、人間関係が大事だということは言うまでもありません。

しかし、人間としての「能力」、「成長」、「成果」、「満足度」を仕事に
求めることは決して間違えではないし、むしろ、今までの先輩方は
そのような道を歩んできているように思います。

我々が近い業界である建設・土木業界では、外国人の活用が進んで
います。解体現場や新築現場でも、外国人(ベトナム、フィリピン、
中国、ブラジル・・・・)

日本人の若手が集まらないのです。これが意味することは・・・・・。
日本人の居場所がなくなる、ということです。

そうでなくても、AI(人工知能)が人間の仕事にとって代わる、と言われて
いるなか、人間ができる仕事までが日本人から外国人に代わっていく。

日本人はどこへ行くのか・・・。

もう一度、頭を使って、自分自身や会社の将来を考え、そのために必要
な手はどんどん打っていく必要があると感じます。

自分自身は自分で守る(そのためには殻を破って、成長をし続ける)
ことが必要だと思います。



「すぐやる、必ずやる、できるまでやる」
「情熱、熱意、 執念」
「知的ハードワーキング」


経営者であるならば、一度は目にしたことがある日本電産・永守さんの
言葉です。私はこの言葉を信じて、邁進してまいります。

長くなりましたが、今年もどうぞよろしくお願い申し上げます。

トランスバリュー・リアルエステートサービス株式会社
安田 晃

 前回に続き、現段階では、最短で平成304月に改正施行が予定されている土壌汚染対策法の改正について、検討していきたいと思います。

 
【一定規模以上の土地の形質の変更の際の土壌汚染状況調査】

・法4条の手続きにおいて汚染のおそれを的確に捉え、迅速に行政判断を行うためには、法4条第1項の届出をして第2項の調査命令を受けてから調査に着手するというこれまでの手続の他に、前もって土壌汚染状況調査(地歴調査により汚染のおそれがないことが判明した場合については、試料調査等は不要。)を行い、その結果を届出時に報告する方法も選択できるよう制度に位置付けるべきである。

 

一方で、下記の論議もあります。

・また、法第4条第1項の届出時に私的資料の提出を求めることは、都道府県等による汚染のおそれの判断の迅速化や正確性の向上に有効と考えられるが、一律に私的資料の提出を求めることは都道府県等及び事業者の過大な負担につながることから、引き続き公的資料にて第2項の調査命令について判断することを基本とする。ただし、私的資料が提出された場合には、各都道府県等において、調査命令の判断の際に活用できるものとする。

・さらに、都道府県等が事務処理に係る標準処理期間を適切に定めて公表するよう促すことで、手続に要する時間を明確化すべきである。なお、都道府県等が標準処理期間内に事務処理を行うためには、届出の際に適切な情報が提出されている必要があることに留意するべきである。

■所感

・現在、土壌汚染対策法第4条第1項においては、3,000㎡を超す土地の形質変更を行う際には、土地の形質変更を行う30日前までに、事前に届出をするという規定があります。一方で、調査命令を待ったうえで、その後に、土壌汚染状況調査を行うという現行法の流れに沿った場合、調査命令の事務手続き(不利益処分に伴う弁明通知書の発送等)やその後の土壌汚染状況調査等の実施・報告だけで、少なくとも3ヶ月程度は時間を要することが一般的です。

・その期間短縮を狙いとしつつ、土地所有者等にとって不利益処分に該当する調査命令の発出をせずに、実質的に調査実施を先取りする方法が、今回の法改正の中で論議されています。すなわち、調査命令が発出された後の土壌汚染状況調査(地歴調査、試料採取等)を調査命令前に先に行ってしまったうえで、その結果を法4条第1項の届出時に添付する方法です。

・実は、現場レベルでは、この方法は既に導入されているため、真新しい内容ではないように感じます。過去に実施した自主調査をそのまま生かすということですから、参考情報として、法4条第1項の届出に添付することは、行政にとってみると、現行法では求められていないため、提出は任意の取扱いになっていました。(条例で規定している東京都などは除く)

・一方で、「一律に私的資料の提出を求めることは都道府県等及び事業者の過大な負担につながることから、引き続き公的資料にて第2項の調査命令について判断することを基本とする」というのも、歯がゆさを感じます。「特定有害物質の使用等が認められる」私的資料が存在するのであれば、むしろ、私的資料は積極的に情報提供をしてもらうべきと私は考えます。「公的届出資料のみで汚染のおそれを判断」することよりも「過大な負担」の方が、重要度はより高いと思います。

・法で「私的資料の提出」を義務化できない反面、条例で規定している自治体もありますので、今後は条例の改正動向についても、ウォッチしていくことが必要と考えています。

 

 

◆トランスバリュー・リアルエステートサービス株式会社 会社概要

会社ホームページ: http://www.tvres.co.jp/

商号:トランスバリュー・リアルエステートサービス株式会社

代表取締役:安田晃

所在地:〒103-0023 東京都中央区日本橋本町二丁目6番13

事業内容:土壌汚染調査(地歴調査、フェーズ1、フェーズ2

登記簿の収集、所有者変遷表等の作成、不動産の売買、仲介(宅地建物取引業)

環境省 土壌汚染対策法 指定調査機関 2014-3-19

宅地建物取引業 免許証番号:東京都知事(1)97130

 

 

 土壌汚染対策法(平成14年法律第53号)については、平成21年改正法の施行(平成22年)から5年が経過し、再改正の施行が進められています。

現段階では、最短で平成304月に第一段階の施行が予定されています。

 

 改正が予定されている内容を把握し、求められる対応や今後の影響などを数回に分けて、書いていきたいと思っています。

 

 まずは法改正の背景について(環境省「土壌汚染対策法の一部を改正する法律案の閣議決定について」http://www.env.go.jp/press/103723.html )です。

 

【明らかになった懸念事項】

・工場が操業を続けている等の理由により土壌汚染状況調査が猶予されている土地において、土地の形質変更を行う場合に汚染の拡散が懸念されること

要措置区域において、土地の所有者等が実際に実施した措置について、都道府県知事が事前に確認する仕組みがなく、不適切な措置の実施等のおそれがあること

 

【合理化できる内容】

・形質変更時要届出区域においては、たとえ土地の状況からみて健康被害のおそれが低くとも、土地の形質変更の度に事前届出が求められること、また、自然由来による汚染土壌が存在する場合であっても、指定区域外に搬出される場合には汚染土壌処理施設での処理が義務付けられていることから、リスクに応じた規制の合理化が求められています。

 

【法律案の概要】

(1)土壌汚染状況調査の実施対象となる土地の拡大

調査が猶予されている土地の形質変更を行う場合(軽易な行為等を除く。)には、あらかじめ届出をさせ、都道府県知事は調査を行わせるものとする。

 

(2)汚染の除去等の措置内容に関する計画提出命令の創設等

都道府県知事は、要措置区域内における措置内容に関する計画の提出の命令、計画が技術的基準に適合しない場合の変更命令等を行うこととする

 

(3)リスクに応じた規制の合理化

①健康被害のおそれがない土地の形質変更は、その施行方法等の方針について予め都道府県知事の確認を受けた場合、工事毎の事前届出に代えて年一回程度の事後届出とする。

②基準不適合が自然由来等による土壌は、都道府県知事へ届け出ることにより、同一の地層の自然由来等による基準不適合の土壌がある他の区域への移動も可能とする。

 

(4)その他

  土地の形質変更の届出・調査手続の迅速化、施設設置者による土壌汚染状況調査への協力に係る規定の整備等を行う。

 

 

■所感

1.地歴調査実施機会の拡大

 まずは、調査猶予中(土壌汚染対策法第3条ただし書き適用中)の土地における土地の形質変更(建物の解体、土壌の掘削等)を行う際には、あらかじめ届出をさせ、土壌汚染のおそれの区分にしたがい、調査を行わせることにより、都道府県知事へ報告させる義務を負うことになります。

 すなわち、調査が猶予されているということは、有害物質使用特定施設の廃止(法3条)の調査義務が発生している土地であり、その敷地内での土地の形質変更の際には、福利厚生施設やグラウンドなどを除き、「土壌汚染のおそれがない」土地以外であれば、何らかの土壌汚染状況調査の実施が必要になります。

 また、「土壌汚染のおそれの区分の分類」を行わない限り、調査費用の見積もりも作成できないことから、まずは土壌汚染対策法に基づく地歴調査の実施が必要になってくることになります

 

2.調査猶予の解除との関係

 上記1に関連して、気になる点は、調査猶予が解除されない」(=土地利用方法の変更がなされない)限りは、再度、調査実施が必要になるのではないか・・・という点です。

 この点、現行法でも、調査猶予の解除要件は「土地利用方法変更届出書」(法3条第4項)を提出することのみが求められているため、一旦調査猶予を受けることによるデメリットも生じかねないという懸念も浮上してきます。

 もちろん、特定有害物質の使用を止めた後における調査であれば、当該調査結果を活かすこともできますが、いずれにしても、事前に整理しておかなくてはいけない内容と思います。

 

3.要措置区域における措置内容の事前把握

 要措置区域であろうと、形質変更時要届出区域であろうと、対策工事の内容が同一であるとすれば、行政としては、むしろ、要措置区域の方が事前に対策工事の計画内容の把握をしたいはずでした。それを現行法では規定されていないため、自主的に事前に提出させるなどの運用を取っていました。

 今後は法で規定・明確化することにより、汚染の除去等の措置内容に関する計画への変更命令が可能になります。

 

 

トランスバリュー・リアルエステートサービス株式会社 会社概要

会社ホームページ: http://www.tvres.co.jp/

商号:トランスバリュー・リアルエステートサービス株式会社

代表取締役:安田晃

所在地:〒103-0023 東京都中央区日本橋本町二丁目6番13

事業内容:土壌汚染調査(地歴調査、フェーズ1、フェーズ2

登記簿の収集、所有者変遷表等の作成、不動産の売買、仲介(宅地建物取引業)

環境省 土壌汚染対策法 指定調査機関 2014-3-19

宅地建物取引業 免許証番号:東京都知事(1)97130

 

 

3月の年度末を迎えました。
当社の決算は6月ですが、3月末は年度末でもあり、一年で一番多く、業務の締めが集中しています。

わが社が得意としている地歴調査の需要は、年々着実に増加しているように思います。
改正される土壌汚染対策法では、第4条(一定の規模以上の土地の形質の変更届出書)における
自主調査(地歴調査)の増加が見込まれます。

少数精鋭ですが、自分のやりたいことが実現可能である当社への応募をお待ちしています。
 
http://www.tvres.co.jp/recruit.html



トランスバリュー・リアルエステートサービス株式会社
代表取締役 安田 晃

↑このページのトップヘ