2015年02月26日

温浴施設開発マニュアル的ブログ 〜その6〜

温浴施設開発マニュアル的ブログ 〜その6〜


こんにちは、温泉・温浴経営コンサルタントの相良(さがら)です。

時々出会うのが、毎分500リットル、800リットル湧出などの潤沢な温泉資源をもった施設。現役火山が多い九州ならいざ知らず、さらに湯温が50度ちかくあったりすると、もう羨ましいほどです。

なぜか。単純にお湯をわかすボイラーと燃料が殆どいらないから。
多くの温泉施設が苦労する、年間1000万円だ2000万円だの燃料代や、ボイラーが壊れただの修理しなきゃなどの修繕・メンテナンス代もかからないわけです。
すべて利益に直結し、営業黒字を数千万円押し上げてくれる・・・。

このような恵まれた温泉施設は、特徴を活かしてリニューアルや開発をするとしたら、どんいう形になるでしょうか。
今週は意外なアイテムをひとつご紹介します。

あまり華々しくなく、かつ今さら感さえあるお風呂。
ズバリ、「歩行浴」

とにかく人気のお風呂になります。
単体で集客効果を持つ浴槽は珍しいですが、歩行浴はその定番もの。

ですが、なかなか設置されません。
理由は、とにかく金がかかる・・・。

深さ80センチから100センチ。そして通常の浴槽と違って、長さ10メートル、幅2メートル。
浴槽ひとつで20トン近くのお湯を消耗し、男女両方に設置したら、燃料代がカサんで大変です。
他にも理由はありますが、一番の要因はここです。

かつては、結構いろんな施設で見受けられましたが、燃料高騰時代が長引く中、
次第に新規出店でも見られなくなりました。

さて話を戻すと、温泉が膨大に湧き、しかも加温する必要がないようなケースだと、
この歩行浴のデメリットは消え、メリットが前面に出てきます。

集客効果が高く、競合他社はあまり設置せず、それでいて燃料代もかからない。

全国にはいくつかこういう条件が整うケースがあります。
その場合、その利を活かした開発やリニューアルとなると、必ず歩行浴を検討したほうがよいです。
地味なアイテムに思われがちですが、なかなかの優れものなのです。

【追伸】
歩行浴ではないですが、温泉施設の開発・リニューアルの成功事例の無料レポート書きました。
今回は、「大騒ぎオッケーの泥風呂」です。
ご参考までに。
http://www.u271.com/seminor/kaihatsu2015.html

温泉・温浴経営コンサルタント
相良祐司


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2015年02月22日

業界での出来事から

こんにちは今井です。

さて、先般温浴業界で大きな動きがありました。
全国に展開する温浴施設が外資系ファンドに買収されるというものです。

総額で500億円とも言われている大きな金額が動きましたが、
逆に良いタイミングでの売却でもあったという見方もあります。

基本的にM&Aイグジット(会社売却)は、
準備が短期でも実施がしやすく、株式を現金化しやすいといわれています。
今回の件がそれに当たるかはともかく、
企業を興された経営者の方には利益を得る一つの選択肢といえましょう。

またM&Aを成功させるには、
・自社の事業にとって外部の環境が良いときに交渉する
・成長基調が続いているとき
・資金繰りが不安定になる前
といったタイミングも必要となってきます。

当然、会社の業績の良いとき、オリンピックで海外の観光客の需要が見込める時期など、
様々な状況を見ての売却だったとも言えます。

推奨しているのではありませんし、提案もしませんが、選択肢の一つとして、
仮にM&Aをするならば・・・と想定してみるのも時には良いのかもしれませんね。

(いまい たかあき)

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2015年02月12日

forからwithへ

こんにちは、海老原です。

今回は(も?)少々想うところを書かせていただきます。

「経営」とは何ぞや?





いろいろな見解があると思いますが、今回は漢字から見ていきます。

経営は”経”と”営”からなってます。(当たり前だ)

これの意味するところは、”お経を営む”ということです。
宗教の話ではなく、この場合の”お経”は、いわゆる”経営理念、経営目的=うちの会社(店)はこうだ”です。


つまり、経営は「経営理念・目的を執り行う」ということになります。
簡単に言えば、”うちの会社(店)世界観”をつくることいえるでしょう。


お客様であれ、従業員であれ、人が集まるお店には単なる”上げ底”的なかっこよさだけでは、
集まりづらくなってきているのではないか、と感じてます。(厳密にいえば集まり”続けられない”)

そこで重要になってくるのが”経営理念・目的=うちの店観”が貫けられているか、ということが、
周りの方々が直感で感じ集まり続けているのではないかと考えます。


311震災以降、日本国内に”絆”つながり”が求められ、
”経営理念・目的”に共感できるお店、サービスになっているかが問われています。


これまでは「お客様のために」と"for"でしたが、
お店観に引かれた者同士が「一緒」に"with"になる時に変わってきてます。


forは当然のこと、withを作り上げていきたいものです。



Withのお店になってますか?



                                                            (海老原)



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2015年02月05日

温浴施設開発マニュアル的ブログ 〜その5〜

温浴施設開発マニュアル的ブログ 〜その5〜

こんにちは、温泉•温浴経営コンサルタントの相良です。

先週、今週とリニューアルのご支援が
2回、3回、4回、、、。
多いな〜とつくづく思います。

さて、リニューアルの打ち合わせが
どんな内容かと言うと、

少々変な方向です。
※本人は至ってマジメ

関西で室内浴場に
ステンレスの滑り台ついてる銭湯見つけた。
お子さん達が肌がフニャフニャになるまで滑ってた。
あれ最高だよね、とか。

露天風呂に迷い込んだインコ、フロントで飼ってたら、
飼い主現れてテレビが「感動の再開だ!」って取材殺到した。
広告宣伝にすごい効果あるし、人気者で集客力あるから
この際、リニューアルと同時に飼おうか?とか。

普通なら
炭酸風呂拡大しますか?
とか、
サウナが古いんでストーブ新品にしようか、
みたいな話なんでしょうが。

でもその手の延長上に成功リニューアルのイメージが湧かないし、
何より社長や設計士、私自身もあんまり面白くない。
つまりワクワクしないのだ。

理由は簡単で、良くあるお風呂ならもうみんな持ってるし、
後出しジャンケンみたく作っても負ける。
マーケティング的にダメなのだ。

正しいやり方は、
まだ誰もやってないお風呂、
それが大人気になり、しかも後から競合他社が追随出来ないお風呂。
そんなのを導入、設置することで、
そこにわざわざ投資してリニューアルする価値がある。

訳あってもう閉店したが、
またまた面白いお風呂を先日見つけた。
もう腰抜かすようなお風呂。

同業他社が見たら、眉を潜めそうなノリ。

ズバリ、混浴露天風呂。
ただの混浴でなく、みんな浴衣で入る。
とてつもない手法だか、冷静に考えれば水着来て男女が一緒に入る
お風呂と変わらない。
しかしインターネット上では画像写真が山のように出てくる。
広告宣伝力、インパクト、差別化力などは
極めて高い。

リニューアルでどんな風呂作る?
となったなら、
やはりこういう視点が必要なのだろう。

温泉•温浴経営コンサルタント
相良祐司




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2015年01月30日

さあ、どうします?

こんにちは、今井です。

年始のブログで、開発の話が頓挫していて今年も不透明、居抜き物件に注目することや既存店の連続した小規模投資を・・・と書きましたが、
風向きが変わり、動きが出てきています。

何かといえば燃料代!(特に重油)
断続的な原油価格引き下げにより、昨年秋の重油価格は1リットルあたり90円程度(地域によって差があります)だったものが、現在なんと50円台中盤で実に30%以上の減少で推移してます。
これはリーマンショック後の価格に匹敵する勢いです。

例えば年間30万リットル使用するとされるスーパー銭湯クラスのお店ならば、
燃料代(重油)で年間2700万円かかっていたものが1700万円程度・・・実に1000万円の経費削減になります。
経費なので、削減されれば即利益ですから、利益が1000万円増えるわけです。
しかし、待望の利益が出たが税金引かれて結果としてキャッシュフローは半分以下・・・
ならばキャッシュは現状維持で、投資に回しちゃおうかな?と思いたくもなります。

半年前は多くの施設の方がボイラーの稼動時間を短縮しいかに省エネ運転するか悩んだり、
効率の良いボイラーの導入やエコキュートの導入を真剣に考えたりしていたと思います。
それの悩みが一気に解消されたわけですから、集客の為のアイテム付加やお客様ゾーンのテコ入れなど売上を伸ばす方面で投資するのもアリになったわけです。

今回は原油価格の引き下げが要因となっています。
もちろんこの状況がいつまで続くかは諸説ありますが、正直わかりません。
判断が非常にシビアですが、投資には紛れもないチャンスでもあります。
このチャンスをどう使うかは経営者の判断に委ねられる訳です。
さあ、このチャンスをどうしますか?

(いまい たかあき)

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2015年01月22日

今年のうちに、リニューアル!

こんにちは 海老原です。

2015年は何をテーマにするかお決まりですか?



そりゃ決まってますよね!


今年取り組んで頂きたいことはいくつかありますが、
そのうちの一つはリニューアルです。

理由は単純。

増税が延期になったから!

去年の増税で値上げされたことと思います。
うまく行きました?

我が温浴チームではうまく行った例、残念ながらそうでなかった例のポイントの一つを価格の分岐点で
わかれることを発見しました。それを元にあげる上限(幅)が見えてきます。

多くの値上げ理由は、増税、原油価格高騰などを理由にしてきました。
増税は税のアップ分ですので、もともとの価格を原価等の高騰を理由にしていたことなります。
今、原油が下がってきているので原価意識は多少和らいだ感が出てきてますが、
波がありますのでまたいつかあがるわけです。

原油に限らず、人口増加から資源量は厳しくなるので原価高騰でもいいのですが、
自分もイチ消費者となると「わかるけどねぇ〜。。。」となる気持ちがあります。

そこでやはり価値をあげないと、イチ消費者として納得感がでません。

価値をあげるのが”リニューアル”ということです。


昨年の増税時にしたのにまた?
さすがにそんなお金かけられない・・・・
建築費上がってるし・・・・・


などなど聞こえてきそうですが、私どもは”プチ”リニューアルを繰り返したく考えてます。

もししばらく、リニューアルしてない、という店舗さんは、価値をあげるリニューアルを考えてください。

すでにされた店舗さんは、まんがを刷新するとか、マッサージチェア増加、キッズスペースの充実などの
”超”プチの対応を図っていただき、お客さんが楽しんで長く滞在してもらえる、また来たくなるお店づくりを
目指してください。

増税が先送りされ猶予を最大限プラスになるよう、2015年に取り組んでいただきたく思います。










(えびはら たかゆき)










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2015年01月15日

温浴施設開発マニュアル的ブログ 〜その4〜

温浴施設開発マニュアル的ブログ 〜その4〜

 こんにちは、温泉・温浴経営コンサルタントの相良(さがら)です。

今年2015年が始まりました。

年始のしょっぱなには色んな情報が動き出すようで、
出店に関する話が入ってきます。

今週は単純なたとえ話を。

お風呂も商売である以上、お客様を開きさせない取り組みは必須です。
ただ装置産業なので、陳列棚の商品を新しくするようには、
お風呂の浴槽は変更できません。

ここで、ひとつの視点ですが、

月に一回くらい無償に食べたくなる料理やお菓子は
人によっては結構あります。

ポテト●っプスや
どこかの店の名物カレーライスといった類です。

実はお風呂の浴槽の種類に、
そういうのは以外と少ないです。
(サウナは別ですが)

炭酸風呂やシルキー風呂はその類とは
ちょっと異なります。

もしそういう習慣性の高い浴槽アイテムがあれば、
お客様は飽きるというのとは別に、定期的に来店してくれるようになります。

新しく開発したり、リニューアルしたりするならば、
こういう視点が浴場にあることで、かなり有利なお風呂商売ができるのです。


温泉・温浴経営コンサルタント
相良 祐司(さがら ゆうじ)

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2015年01月09日

2015年を迎えて

明けましておめでとうございます。今井です。

2015年も始まり、既に1週間が過ぎましたがいかがでしょうか?

2014年は新店舗開発の話も多く、業界的に動きが活発化するかに見えました。
しかし、振り返ってみれば開発の多くは頓挫し、
話すら聞かなくなって久しいものもチラホラあります。

実際に何で開発の話が止まったかという背景には
・震災後の復興やオリンピック絡みの開発が重なったこと
・そもそも建築系の人財が不足していること
・円高による原材料費の高騰
があげられます。

私も実際に知り合いの防水処理業者に話を聞いたところ、
・3月までは休みなし
・4月からも徐々に埋まりつつあるが行き先不透明
・職人がいなくて派遣の日雇い労働者で急場をしのいでいる
といった内容でした。

こうした様々な要因が重なり、
建築コスト=開発コストの高騰に繋がっているようです。

実際に開発費用が今までの1.5倍になっていたとしたら・・・
仮に以前1坪当たり100万円で開発できていたとして、
500坪の施設なら500坪×100万円=5億円
これが現状1.5倍になっていれば単純に
500坪×150万円=7.5億円
実に2.5億円も開発費用が余計に掛かっていしまいます。

これでは躊躇する理由も分りますよね。
投資回収できる期間は1.5倍では済みませんし。

一方で、射抜き物件やリニューアルの場合はどうでしょうか?
それならかかる費用も少なくなる分投資はしやすくなります。
新規開発より投資回収も短くなり現実的です。

2014年の状況から、新規開発より射抜き物件のリニューアルや、
既存店のリニューアルのほうが投資回収という観点からすると分が良いかもしれません。
もちろん、われわれが提唱している「連続した小規模リニューアル」を行うのも効果があると思います。

いずれにしても2015年も開発については厳しい年になりそうですが、アンテナを高く情報を多く仕入れ、知恵と勇気を持って乗り切っていっていただきたいと思います。

(いまい たかあき)


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2014年12月25日

温浴施設開発マニュアル的ブログ 〜その3〜

温浴施設開発マニュアル的ブログ 〜その3〜

 こんにちは、温泉・温浴経営コンサルタントの相良(さがら)です。

 指定管理者制度が年末で色々と佳境を迎えています。

 特に日本は全国に、かつて「ふるさと創生金」といわれた際に何千もの
温泉施設ができました。

 全て公共温泉ですが、これらは今指定管理者制度で運営が民間や第三セクターに
ゆだねられています。

 ここにひとつ傾向があります。

 民間企業に温泉運営を委託しようと「指定管理者制度」を以前から導入したが、
ここ何回かの運営委託の更新時期には、応募者がいないという事態になっているのです。

 理由は、民間企業から見れば利益がでずに旨みが少ないから。

 「一回やってみたが、もう利益でないとわかったので更新応募はしない」

 ということです。

 困るのは自治体側。いまさら公共の直営にはできないし、結局指定管理委託金を
つりあげて再度募集をかける、ということが繰り返されることになります。

 ある意味、これは民間企業でこれから温泉運営に参加しようと考えるところには
チャンスです。

 指定管理者制度における温泉経営では、まだ業界ノウハウが蓄積されていない
ところが多く、キチンとやれば企業にとって利益が出てうまみが生じるケースは
結構あるからです。

 年末に応募、年始に委託企業が決定、来年4月から受託した企業が運営開始。
 
 これなら投資金額は多くても数千万、少ない場合は数百万円で温泉事業に
 参入できることになります。

 まさにこの流れがこの数ヶ月で様々な場所でおこっています。

 4月までの準備期間を、どう活かし、4月からどう温泉運営を軌道にのせるか。
 新規参入の企業にとっては、急がしい年始になりそうですが、
こういう新規参入の方法もあると思っています。

温泉・温浴経営コンサルタント
相良 祐司(さがら ゆうじ)

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2014年12月19日

開発の次に待っているもの・・・

皆さんこんにちは。
今井です。

最近の新規開発案件が費用の高騰で軒並み頓挫している件は、
皆さんもご承知だと思います。
施設を開発できたとしても、今度は次なるハードルが立ちはだかるようです。
それは、「働き手」の確保。

ここのところ大手SCや外資系量販店、アウトレットモールなどの商業施設の進出情報が
を良く耳にします。
このような商業施設が近隣に出店してくると何がおこるか?
想像に容易いと思いますが、
・働き手人口を掌握される
・時給や福利厚生など、労働環境のレベルが引き上げられる
ようは、大手のブランド力のある会社が地域相場よりも良い時給で、
手厚い福利厚生を用意してしかも大量に求人を掛けてきたら・・・?
働き手は大半がそちらに動いてしまうでしょう。

温浴施設は求人について比較的苦労する業界であると思っています。
女性スタッフにしか出来ない仕事があったり、
サウナマット交換や清掃など、意外と重労働なのです。

ようやく施設開発に目処がついた!と喜んでいても、次なる問題は「働き手」の確保です。
10年前と比べ、働き方については随分考え方が変わってきています。
今までどおりの求人では、益々人は集まらなくなっているのです。
より魅力のある求人を、狙いを定めて効果的に行わないと、
人はなかなか集まらなくなっていると思っています。

開発は施設だけでなく、人財の面も考えていかねばならない段階に入ってきたと感じています。

(いまい たかあき)

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