2014年12月19日

開発の次に待っているもの・・・

皆さんこんにちは。
今井です。

最近の新規開発案件が費用の高騰で軒並み頓挫している件は、
皆さんもご承知だと思います。
施設を開発できたとしても、今度は次なるハードルが立ちはだかるようです。
それは、「働き手」の確保。

ここのところ大手SCや外資系量販店、アウトレットモールなどの商業施設の進出情報が
を良く耳にします。
このような商業施設が近隣に出店してくると何がおこるか?
想像に容易いと思いますが、
・働き手人口を掌握される
・時給や福利厚生など、労働環境のレベルが引き上げられる
ようは、大手のブランド力のある会社が地域相場よりも良い時給で、
手厚い福利厚生を用意してしかも大量に求人を掛けてきたら・・・?
働き手は大半がそちらに動いてしまうでしょう。

温浴施設は求人について比較的苦労する業界であると思っています。
女性スタッフにしか出来ない仕事があったり、
サウナマット交換や清掃など、意外と重労働なのです。

ようやく施設開発に目処がついた!と喜んでいても、次なる問題は「働き手」の確保です。
10年前と比べ、働き方については随分考え方が変わってきています。
今までどおりの求人では、益々人は集まらなくなっているのです。
より魅力のある求人を、狙いを定めて効果的に行わないと、
人はなかなか集まらなくなっていると思っています。

開発は施設だけでなく、人財の面も考えていかねばならない段階に入ってきたと感じています。

(いまい たかあき)

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2014年12月11日

来年こそは!

こんにちは、温浴チーム 海老原です。

先週、第16回100事例セミナーが終了しました。

感想文を拝見させていただくと、

「まだまだやれることがわかった」

「これらを糧に来年はがんばります」

「もっと魅力的な施設にしていきたい」

というようなお声を沢山いただきました。

このような声は、私どもにとっても何よりもありがたく
勇気付けられます。

もっともっとこの業界を発展させるためには何が必要か?
自分達は非力なのではないかと自問自答している中においては
何よりも心強いお言葉なのです。

さぁ、そのような気づきを得たらスタートするときです。

実行だけが成果を出せる唯一の手段です。

100事例はあくまで事例ですので、これがどこのお店でも通用するものではありません。

ただ単に場当たり的にやっているわけでもありません。

日本全体がそうであるように、この業界も成熟してきています。

成熟している中、まずお客様に足を向けてもらう理由をつくらなくてはなりません。

なんで、そこのお風呂に行くの?、その理由はなんでしょうか。
(その”ヒント”は100事例にあります)

この連続した取り組みの結果、差別化されるのかも知れません。

”ウルトラC”の術ばかりを探して、時間ばかり過ぎる、なかなかうまくいかない、のはちょっとした賭けです。
あたればいいですが。。。。。

来年以降、ますます、一つ抜け出すお店と、残念ながらそうでないお店の差は大きくなるでしょう。
(中間がないのは周知の通りです)

これまでの習慣を変えて抜け出す時です。

来年もどうぞよろしくお願いします。


海老原隆行


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2014年12月03日

温浴施設開発マニュアル的ブログ 〜その2〜


 こんにちは、温泉・温浴経営コンサルタントの相良(さがら)です。


以前の
「温浴施設開発マニュアル的ブログ 〜その1〜」
で、開発費用が高騰していることを書きました。
 
 よって、開発しようにも簡単には、温浴施設をつくれない、
とも・・・。

 この視点でを逆手にとると、

 今、温浴施設を売りたいと考える店舗は、

「売りどき」

ともいえます。

 
 ほしくとも費用が高すぎてつくれたない企業が増える以上、
売る側が有利になるのは、ある意味当然ともいえます。


 このあたりを知っておくことも、来年からの温浴施設開発には
大事なことと思っております。

温泉・温浴経営コンサルタント
相良 祐司(さがら ゆうじ)


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2014年11月28日

新規開発のその後

こんにちは。
今井です。

世の中は消費税増税先送りに、解散総選挙と慌ただしくなって来ました。

温浴業界では今年は新規開発が立て続けに舞い込み、
一時は都内だけでも大型施設が数件連なる状況で、業界に幾分活気が戻る気配がありました。

しかしながら今年もあと1ヶ月になりますが、話は中々進んでいないようです。

原因はもはや皆さんも分かり切った事だと思いますが、開発費用がグイグイ上がっているからです。
背景には、震災復興・東京オリンピック開催決定に伴う建設案件の増加と、
そもそもの人員不足による人件費の上昇にあるようです。

今、仮に開発が決まったとしましょう。
その際に掛かる開発費用は今まで1坪あたりの開発に150万円掛かっていたものが
200万円になっていると仮定すると、100坪のお店の開発で5000万円の投資アップ。
これが500坪のお店なら2億5000万円の投資が余計に必要になります。

規模が大きくなればなるほど、どえらい金額になり、投資は一旦ペンディング…という話にもなると思います。
このような状況が彼方此方で生まれていれば、開発の動きが鈍っているのも頷けます。

それでも開発の話は関東でも先月開発の発表があるなど、今だ止まりません。
ですがこのような状況です。
今後の投資に関しては、居抜き物件や施設自体を小規模にするなど、
出来るだけ投資は少なく、回収期間の短い開発を選びたいものです。

(いまいたかあき)

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2014年11月20日

最初の1歩に差?!


こんにちは、温浴チーム 海老原です。

18日、安倍首相が10%増税延期を決断され、その信を問うために解散、総選挙という流れになりました。

このきっかけは17日のGDP速報値マイナス1.6%(年率換算前期比)という発表です。

エコノミスト達は前回からのマイナスから一転してプラス予想していましたが、
結果的にはマイナスとなり、4月の8%増税した後の景気がまだまだ回復していない
という結果となりました。

別の指標、実質消費指数で見ると次に様になります。

平成 25年(2013年)
1〜3月期:3.0
4〜6月期 :0.1
7〜9月期:0.2
10〜12月期:1.1

平成 26年(2014年)
1〜3月期:2.5
4〜6月期 :-6.8
7〜9月期:-4.9
(家計調査指数:経済産業省)

これを見ても増税後の厳しさを表しています。

おかげさまで温浴研究会会員様の増税後の業績は概ね良好で
大きなマイナスというケースは見られません。
しかしながら、業界全体をみると良好とまでは行っていないケースもお聞きします。

選挙もありますので今後のことはまだまだ不確定ですが増税はいずれ来ます。
(そうでないと日本の財政が。。。)

ということはそれまでに何をする必要があるのか、できるのか、時間の猶予を頂いたと考えられないでしょうか?

あー世の中がこんな状況だかららウチもしょうがない。。。。
とはいってもねぇ。。。。

と言っていてはそれこそしょうがないです。

この数値で表される状況はどこも平等です。
いつか来る増税の時期も平等です。

平等であれば、やるか、やらないか、の”差”しかなくなります。

では、何をするか?

そのヒントはここ↓にあるかもしれません。

http://www.u271.com/seminor/100jirei_16.html


そして増税逆風をくぐり抜けた全国選りすぐりの経営者が集まる勉強会(研究会)にも顔を出してみてください。
変わるきっかけがあるかもしれません。

http://u271.com/kenkyukai/index.html


最初の1歩が将来の差となるかもしれません。


(船井総研 海老原隆行)





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2014年11月12日

温浴施設開発マニュアル的ブログ 〜その1〜


 こんにちは、温泉・温浴経営コンサルタントの相良(さがら)です。

 先日、温浴の設計会社さんから連絡がありました。



「相良さん、ゼネコンさんからの見積もりがとんでもない事になってるよ」

  見積もりというのは、温浴施設をつくるお金のことですが、これが、
ちょっと大げさに言うと今までの2倍近くに!


 そうなんです。今年前半から完全にその流れでしたが、

2014年11月現在、温浴に限らず商業施設の開発費用が、
腰を抜かすほど値上がりしてるんです。


 理由はさておき、この事が何を意味するか。



 そう、単純に3億円で出来てたものが2倍の6億円。
    5億円でできてたものが10億円。

 お風呂商売そのものの収益性は、当然2倍にはならないので、
投資回収期間が2倍、借り入れ額のかかり利子額も2倍・・・。


 つまり、ここにきて温浴ビジネスを新たに始める場合、
ビジネスモデルとしての魅力が半分になった、事業性も半分になったと
いう状況です。

 秋になってから、業界で話題になっていた温浴施設の開発工事が
次々にストップしているのはこういう理由があるのでしょう。


今までは「デフレ状況下における事業開発」が何十年も続いてたのが、
 ここにきて「インフレ状況下における商業開発」になった。

 インフレでの商売は、特に開発になると今までの感覚とは
まるで違う視点が必要。


 さて、温浴の商売は、世の中の社長さんたちが
「何か新しい商売やりたいな」と思ったときに、結構ランクインする、
どちらかというと人気の事業です。


 開発にかかる費用が暴騰したからといって、あきらめたくはありません。

 ではどうするか。

 ひとつは、お風呂の居ぬき物件を探すことです。
 費用は、新規開発の3分の1以下ですみます。

 見極めの早い方々は、3年くらい前からこの手法に切り替えて、
温浴施設開発をはじめ、早々に投資回収して毎年キャッシュを上積みしてます。

 開発費用の暴騰はしばらく続く可能性が高いです。

温浴施設を開発する際の、まず最初の視点として知っておいてくださいませ。

温泉・温浴経営コンサルタント
さがら ゆうじ


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2014年11月08日

仲間、居ますか?

こんにちは、今井です。

私が現場にいたころの話です。
業績があまり上手くいっていない大型施設で、経営者からの突然のトップダウンで入浴料金を大幅に値引くイベントを行ったときのことです。

イベント開始日から玄関には入場待ちの長蛇の列が出来、駐車場は満車・開店後数時間でロッカーも足りない・飲食も1時間待ちといったお店のキャパシティーを越える状況を1ヶ月継続した経験があります。

もちろん結果は、客数は稼げど利益が出ず、イベント終了後の客数は以前を下回るという燦々たる結果となりました。
今から考えれば、事前に対応策を練り受け入れ準備が出来た状況があれば、何ら問題なく終わってたかと思います。もしくは値引き額を再考できたかもしれませんしね。

一方で経営者の視線で考えれば、利益ベースで値引き幅を考えるかイベント期間を短くして臨むべきであり、更には来店した新規客に対し再来店させる事を現場と考えるべきだったとも思います。

当時の経営者さんは、現場にも社外にも相談相手が居なく「とにかくお客様が来てもらう為にインパクトのあるイベントを行いたい」そんな思いでイベントを実施させたとのことでした。
もし、このときに自分の立場を理解してもらえ、相談できる相手がいたら、結果は違っていたのかもしれません。

経営者の皆さん、相談できる仲間、居ますか?
会社の中で相談できる相手を作るのも大事ですし、社外に目を向ければ全国にはいろいろな経営者の集まりや勉強会があります。
そこに出かけていって仲間を作ったり、学ぶのも良いかもしれませんね。

(いまい たかあき)

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2014年10月28日

「おせっかい」が救う

こんにちは、温浴チーム 海老原です。

過去にこんな施設がありました。

とあるA店は、がんばってオープンはしたが、運営がなかなかままならず、オーナーは本業が忙しくなかなか施設に顔を出せない上に、支配人がなかなか定着せずアルバイトだけの運営になっているお店がありました。

もう一方B店も、やはりがんばってオープンはしたが、うまく行かず。。。
それをみた社長が、毎日お店に顔をだし、支配人含め他のスタッフと挨拶の練習、接客のロープレを始めました。約3ヶ月経ったころには、うまく行かなかった時期を脱し復調してきました。

どちらがいいかなんて、これをみれば一発です。

結局、当たり前ですが、施設は手間を掛けないとよくなりません。
人材教育も同様です。愛情を掛けなくてはよくなりません。
ある会社の役員は、“愛情とはおせっかいをかける回数”だと言ってます。

先の両極端の例にもあるように、おせっかいを掛け始めた後者の施設は復活し、
本業が忙しくて施設に顔を出してない最初のお店はなかなか復調しないどころが低調のままです。

このように文字で目で見ると、俺は(うちは)そんな施設に顔ださないなんてことしてないし、
愛情かけないなんてことしてない、とは誰も思わないでしょう。

では実際、何回お店を顔を出してますか?
いつも行っている愛情=おせっかいは相手にとって有意義なものになってますか?
=愛情がしかっかり伝わってますか?

実施する施策があたるのは基本の土台ができている施設だからです。
ゆがんだ土台の施設は、同じ販促を行っても、反応率も低いし、そこからのリピーター獲得にはつながりません。(穴の空いたバケツです)

1年で最大級の商戦があと2ヶ月やってきます。

ここでもう一度、おせっかい=愛情をかけて来年につなげましょう。


(海老原)

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2014年10月23日

温浴施設開発 〜その7〜


 こんにちは、温泉・温浴経営コンサルタントの相良(さがら)です。

 温浴施設の新規出店やリニューアルが増えているということは、
当然、温浴チームにもそういった依頼業務が増えているわけでして。

どのような流れかをご説明しますと、

視点は完全に投資回収やずっと生き残っていけるかどうか、あたりで
仕事を進めます。

●このエリア(人口規模や地域性)でそもそも成り立つか

●競合施設と比べ、新しくつくる(あるいはリニューアルする)店は、どこに商機を見出すべきか

●立地環境に致命的な要素はないか(駐車場面積足りないは、結構致命的です)

を短期間に調べてまとめ、

結局、今回はどんな店づくりをすべきかを、

1:業界の圧倒的な成功モデル

2:業界の動向

3:今回調べた調査結果

から、抽出・提案します。

投資回収が望む期間に終了するか、
ずっと競合優位性が維持され、コスト高や人件費増でも利益が出て
生き残っていけるかもしっかり考慮します。


「本当に大丈夫だろうか?この提案で」と思われる経営者には、

安心材料を担保するようにしています。

安心材料とは、同様の提案モデルで大成功している温浴経営者が、
だいたい30名は2月に一度は一同に集まるようになっているので、
そこで色々質問してもらって生の声を聞いてもらうというもの。

●開発のための基本計画の調査・提案業務(だいたい一ヶ月半前後の期間で終了)

●成功モデルを実践している温浴経営者の直接友達になって色々不安材料を払拭してもらう
 (2ヶ月に一度定期的に開催)

この2つで、

新たに温浴事業に乗り出す方、あるいはリニューアルをする温浴経営者の方々に、
「いけそうだ!かなり期待できる!」という
前向きな気持ちになってもらう、そんな進め方をしているのです。

もしそういう事でご興味持っていただけたならば、
一度温浴チームのサイトを覗いてみてほしいと思います。

特に年によく開催しているセミナーの過去のものの紹介レポートには
興味深いことが書いてあるはずです。


温泉・温浴経営コンサルタント
相良 祐司



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2014年10月17日

事業継承する為に


こんにちは。
突然ですが、経営者のみなさんは、事業継承をどうお考えですか?

俺の目の黒いうちは…と思われるかもですが、あっという間に1年、また1年と時間は過ぎて行きます。
そして装置産業の辛い所で、お店や設備の経年劣化は何処かで対策が必要になります。

そして経営者の皆さんは、事業を後継者に引き継ぐ時期も来ます。
リニューアルを機にと思われる方もいらっしゃるでしょう。

今日明日の問題ではないかと思いますが、そんな時が来るのを見越して、
日頃から設備やお店を引き継ぐ計画を立てておくべきではないでしょうか。

例えばリニューアルをゴールとして、その為に資金を積み立てて行く。
期間を仮に10年後に設定し投資額を決め月の目標額を決めて頑張るのです。
その為にも利益を出し続けるのは絶対に必要です。

勿論、お店で起きている問題、不良客の対策をおざなりにしない事も大切です。

事業継承は出来る時が来たらではなく、
ゴールを決めそこから逆算して日々に落とし込んで動いて行きたいものです。

(いまい たかあき)

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