2015年01月22日

今年のうちに、リニューアル!

こんにちは 海老原です。

2015年は何をテーマにするかお決まりですか?



そりゃ決まってますよね!


今年取り組んで頂きたいことはいくつかありますが、
そのうちの一つはリニューアルです。

理由は単純。

増税が延期になったから!

去年の増税で値上げされたことと思います。
うまく行きました?

我が温浴チームではうまく行った例、残念ながらそうでなかった例のポイントの一つを価格の分岐点で
わかれることを発見しました。それを元にあげる上限(幅)が見えてきます。

多くの値上げ理由は、増税、原油価格高騰などを理由にしてきました。
増税は税のアップ分ですので、もともとの価格を原価等の高騰を理由にしていたことなります。
今、原油が下がってきているので原価意識は多少和らいだ感が出てきてますが、
波がありますのでまたいつかあがるわけです。

原油に限らず、人口増加から資源量は厳しくなるので原価高騰でもいいのですが、
自分もイチ消費者となると「わかるけどねぇ〜。。。」となる気持ちがあります。

そこでやはり価値をあげないと、イチ消費者として納得感がでません。

価値をあげるのが”リニューアル”ということです。


昨年の増税時にしたのにまた?
さすがにそんなお金かけられない・・・・
建築費上がってるし・・・・・


などなど聞こえてきそうですが、私どもは”プチ”リニューアルを繰り返したく考えてます。

もししばらく、リニューアルしてない、という店舗さんは、価値をあげるリニューアルを考えてください。

すでにされた店舗さんは、まんがを刷新するとか、マッサージチェア増加、キッズスペースの充実などの
”超”プチの対応を図っていただき、お客さんが楽しんで長く滞在してもらえる、また来たくなるお店づくりを
目指してください。

増税が先送りされ猶予を最大限プラスになるよう、2015年に取り組んでいただきたく思います。










(えびはら たかゆき)










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2015年01月15日

温浴施設開発マニュアル的ブログ 〜その4〜

温浴施設開発マニュアル的ブログ 〜その4〜

 こんにちは、温泉・温浴経営コンサルタントの相良(さがら)です。

今年2015年が始まりました。

年始のしょっぱなには色んな情報が動き出すようで、
出店に関する話が入ってきます。

今週は単純なたとえ話を。

お風呂も商売である以上、お客様を開きさせない取り組みは必須です。
ただ装置産業なので、陳列棚の商品を新しくするようには、
お風呂の浴槽は変更できません。

ここで、ひとつの視点ですが、

月に一回くらい無償に食べたくなる料理やお菓子は
人によっては結構あります。

ポテト●っプスや
どこかの店の名物カレーライスといった類です。

実はお風呂の浴槽の種類に、
そういうのは以外と少ないです。
(サウナは別ですが)

炭酸風呂やシルキー風呂はその類とは
ちょっと異なります。

もしそういう習慣性の高い浴槽アイテムがあれば、
お客様は飽きるというのとは別に、定期的に来店してくれるようになります。

新しく開発したり、リニューアルしたりするならば、
こういう視点が浴場にあることで、かなり有利なお風呂商売ができるのです。


温泉・温浴経営コンサルタント
相良 祐司(さがら ゆうじ)

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2015年01月09日

2015年を迎えて

明けましておめでとうございます。今井です。

2015年も始まり、既に1週間が過ぎましたがいかがでしょうか?

2014年は新店舗開発の話も多く、業界的に動きが活発化するかに見えました。
しかし、振り返ってみれば開発の多くは頓挫し、
話すら聞かなくなって久しいものもチラホラあります。

実際に何で開発の話が止まったかという背景には
・震災後の復興やオリンピック絡みの開発が重なったこと
・そもそも建築系の人財が不足していること
・円高による原材料費の高騰
があげられます。

私も実際に知り合いの防水処理業者に話を聞いたところ、
・3月までは休みなし
・4月からも徐々に埋まりつつあるが行き先不透明
・職人がいなくて派遣の日雇い労働者で急場をしのいでいる
といった内容でした。

こうした様々な要因が重なり、
建築コスト=開発コストの高騰に繋がっているようです。

実際に開発費用が今までの1.5倍になっていたとしたら・・・
仮に以前1坪当たり100万円で開発できていたとして、
500坪の施設なら500坪×100万円=5億円
これが現状1.5倍になっていれば単純に
500坪×150万円=7.5億円
実に2.5億円も開発費用が余計に掛かっていしまいます。

これでは躊躇する理由も分りますよね。
投資回収できる期間は1.5倍では済みませんし。

一方で、射抜き物件やリニューアルの場合はどうでしょうか?
それならかかる費用も少なくなる分投資はしやすくなります。
新規開発より投資回収も短くなり現実的です。

2014年の状況から、新規開発より射抜き物件のリニューアルや、
既存店のリニューアルのほうが投資回収という観点からすると分が良いかもしれません。
もちろん、われわれが提唱している「連続した小規模リニューアル」を行うのも効果があると思います。

いずれにしても2015年も開発については厳しい年になりそうですが、アンテナを高く情報を多く仕入れ、知恵と勇気を持って乗り切っていっていただきたいと思います。

(いまい たかあき)


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2014年12月25日

温浴施設開発マニュアル的ブログ 〜その3〜

温浴施設開発マニュアル的ブログ 〜その3〜

 こんにちは、温泉・温浴経営コンサルタントの相良(さがら)です。

 指定管理者制度が年末で色々と佳境を迎えています。

 特に日本は全国に、かつて「ふるさと創生金」といわれた際に何千もの
温泉施設ができました。

 全て公共温泉ですが、これらは今指定管理者制度で運営が民間や第三セクターに
ゆだねられています。

 ここにひとつ傾向があります。

 民間企業に温泉運営を委託しようと「指定管理者制度」を以前から導入したが、
ここ何回かの運営委託の更新時期には、応募者がいないという事態になっているのです。

 理由は、民間企業から見れば利益がでずに旨みが少ないから。

 「一回やってみたが、もう利益でないとわかったので更新応募はしない」

 ということです。

 困るのは自治体側。いまさら公共の直営にはできないし、結局指定管理委託金を
つりあげて再度募集をかける、ということが繰り返されることになります。

 ある意味、これは民間企業でこれから温泉運営に参加しようと考えるところには
チャンスです。

 指定管理者制度における温泉経営では、まだ業界ノウハウが蓄積されていない
ところが多く、キチンとやれば企業にとって利益が出てうまみが生じるケースは
結構あるからです。

 年末に応募、年始に委託企業が決定、来年4月から受託した企業が運営開始。
 
 これなら投資金額は多くても数千万、少ない場合は数百万円で温泉事業に
 参入できることになります。

 まさにこの流れがこの数ヶ月で様々な場所でおこっています。

 4月までの準備期間を、どう活かし、4月からどう温泉運営を軌道にのせるか。
 新規参入の企業にとっては、急がしい年始になりそうですが、
こういう新規参入の方法もあると思っています。

温泉・温浴経営コンサルタント
相良 祐司(さがら ゆうじ)

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2014年12月19日

開発の次に待っているもの・・・

皆さんこんにちは。
今井です。

最近の新規開発案件が費用の高騰で軒並み頓挫している件は、
皆さんもご承知だと思います。
施設を開発できたとしても、今度は次なるハードルが立ちはだかるようです。
それは、「働き手」の確保。

ここのところ大手SCや外資系量販店、アウトレットモールなどの商業施設の進出情報が
を良く耳にします。
このような商業施設が近隣に出店してくると何がおこるか?
想像に容易いと思いますが、
・働き手人口を掌握される
・時給や福利厚生など、労働環境のレベルが引き上げられる
ようは、大手のブランド力のある会社が地域相場よりも良い時給で、
手厚い福利厚生を用意してしかも大量に求人を掛けてきたら・・・?
働き手は大半がそちらに動いてしまうでしょう。

温浴施設は求人について比較的苦労する業界であると思っています。
女性スタッフにしか出来ない仕事があったり、
サウナマット交換や清掃など、意外と重労働なのです。

ようやく施設開発に目処がついた!と喜んでいても、次なる問題は「働き手」の確保です。
10年前と比べ、働き方については随分考え方が変わってきています。
今までどおりの求人では、益々人は集まらなくなっているのです。
より魅力のある求人を、狙いを定めて効果的に行わないと、
人はなかなか集まらなくなっていると思っています。

開発は施設だけでなく、人財の面も考えていかねばならない段階に入ってきたと感じています。

(いまい たかあき)

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2014年12月11日

来年こそは!

こんにちは、温浴チーム 海老原です。

先週、第16回100事例セミナーが終了しました。

感想文を拝見させていただくと、

「まだまだやれることがわかった」

「これらを糧に来年はがんばります」

「もっと魅力的な施設にしていきたい」

というようなお声を沢山いただきました。

このような声は、私どもにとっても何よりもありがたく
勇気付けられます。

もっともっとこの業界を発展させるためには何が必要か?
自分達は非力なのではないかと自問自答している中においては
何よりも心強いお言葉なのです。

さぁ、そのような気づきを得たらスタートするときです。

実行だけが成果を出せる唯一の手段です。

100事例はあくまで事例ですので、これがどこのお店でも通用するものではありません。

ただ単に場当たり的にやっているわけでもありません。

日本全体がそうであるように、この業界も成熟してきています。

成熟している中、まずお客様に足を向けてもらう理由をつくらなくてはなりません。

なんで、そこのお風呂に行くの?、その理由はなんでしょうか。
(その”ヒント”は100事例にあります)

この連続した取り組みの結果、差別化されるのかも知れません。

”ウルトラC”の術ばかりを探して、時間ばかり過ぎる、なかなかうまくいかない、のはちょっとした賭けです。
あたればいいですが。。。。。

来年以降、ますます、一つ抜け出すお店と、残念ながらそうでないお店の差は大きくなるでしょう。
(中間がないのは周知の通りです)

これまでの習慣を変えて抜け出す時です。

来年もどうぞよろしくお願いします。


海老原隆行


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2014年12月03日

温浴施設開発マニュアル的ブログ 〜その2〜


 こんにちは、温泉・温浴経営コンサルタントの相良(さがら)です。


以前の
「温浴施設開発マニュアル的ブログ 〜その1〜」
で、開発費用が高騰していることを書きました。
 
 よって、開発しようにも簡単には、温浴施設をつくれない、
とも・・・。

 この視点でを逆手にとると、

 今、温浴施設を売りたいと考える店舗は、

「売りどき」

ともいえます。

 
 ほしくとも費用が高すぎてつくれたない企業が増える以上、
売る側が有利になるのは、ある意味当然ともいえます。


 このあたりを知っておくことも、来年からの温浴施設開発には
大事なことと思っております。

温泉・温浴経営コンサルタント
相良 祐司(さがら ゆうじ)


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2014年11月28日

新規開発のその後

こんにちは。
今井です。

世の中は消費税増税先送りに、解散総選挙と慌ただしくなって来ました。

温浴業界では今年は新規開発が立て続けに舞い込み、
一時は都内だけでも大型施設が数件連なる状況で、業界に幾分活気が戻る気配がありました。

しかしながら今年もあと1ヶ月になりますが、話は中々進んでいないようです。

原因はもはや皆さんも分かり切った事だと思いますが、開発費用がグイグイ上がっているからです。
背景には、震災復興・東京オリンピック開催決定に伴う建設案件の増加と、
そもそもの人員不足による人件費の上昇にあるようです。

今、仮に開発が決まったとしましょう。
その際に掛かる開発費用は今まで1坪あたりの開発に150万円掛かっていたものが
200万円になっていると仮定すると、100坪のお店の開発で5000万円の投資アップ。
これが500坪のお店なら2億5000万円の投資が余計に必要になります。

規模が大きくなればなるほど、どえらい金額になり、投資は一旦ペンディング…という話にもなると思います。
このような状況が彼方此方で生まれていれば、開発の動きが鈍っているのも頷けます。

それでも開発の話は関東でも先月開発の発表があるなど、今だ止まりません。
ですがこのような状況です。
今後の投資に関しては、居抜き物件や施設自体を小規模にするなど、
出来るだけ投資は少なく、回収期間の短い開発を選びたいものです。

(いまいたかあき)

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2014年11月20日

最初の1歩に差?!


こんにちは、温浴チーム 海老原です。

18日、安倍首相が10%増税延期を決断され、その信を問うために解散、総選挙という流れになりました。

このきっかけは17日のGDP速報値マイナス1.6%(年率換算前期比)という発表です。

エコノミスト達は前回からのマイナスから一転してプラス予想していましたが、
結果的にはマイナスとなり、4月の8%増税した後の景気がまだまだ回復していない
という結果となりました。

別の指標、実質消費指数で見ると次に様になります。

平成 25年(2013年)
1〜3月期:3.0
4〜6月期 :0.1
7〜9月期:0.2
10〜12月期:1.1

平成 26年(2014年)
1〜3月期:2.5
4〜6月期 :-6.8
7〜9月期:-4.9
(家計調査指数:経済産業省)

これを見ても増税後の厳しさを表しています。

おかげさまで温浴研究会会員様の増税後の業績は概ね良好で
大きなマイナスというケースは見られません。
しかしながら、業界全体をみると良好とまでは行っていないケースもお聞きします。

選挙もありますので今後のことはまだまだ不確定ですが増税はいずれ来ます。
(そうでないと日本の財政が。。。)

ということはそれまでに何をする必要があるのか、できるのか、時間の猶予を頂いたと考えられないでしょうか?

あー世の中がこんな状況だかららウチもしょうがない。。。。
とはいってもねぇ。。。。

と言っていてはそれこそしょうがないです。

この数値で表される状況はどこも平等です。
いつか来る増税の時期も平等です。

平等であれば、やるか、やらないか、の”差”しかなくなります。

では、何をするか?

そのヒントはここ↓にあるかもしれません。

http://www.u271.com/seminor/100jirei_16.html


そして増税逆風をくぐり抜けた全国選りすぐりの経営者が集まる勉強会(研究会)にも顔を出してみてください。
変わるきっかけがあるかもしれません。

http://u271.com/kenkyukai/index.html


最初の1歩が将来の差となるかもしれません。


(船井総研 海老原隆行)





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2014年11月12日

温浴施設開発マニュアル的ブログ 〜その1〜


 こんにちは、温泉・温浴経営コンサルタントの相良(さがら)です。

 先日、温浴の設計会社さんから連絡がありました。



「相良さん、ゼネコンさんからの見積もりがとんでもない事になってるよ」

  見積もりというのは、温浴施設をつくるお金のことですが、これが、
ちょっと大げさに言うと今までの2倍近くに!


 そうなんです。今年前半から完全にその流れでしたが、

2014年11月現在、温浴に限らず商業施設の開発費用が、
腰を抜かすほど値上がりしてるんです。


 理由はさておき、この事が何を意味するか。



 そう、単純に3億円で出来てたものが2倍の6億円。
    5億円でできてたものが10億円。

 お風呂商売そのものの収益性は、当然2倍にはならないので、
投資回収期間が2倍、借り入れ額のかかり利子額も2倍・・・。


 つまり、ここにきて温浴ビジネスを新たに始める場合、
ビジネスモデルとしての魅力が半分になった、事業性も半分になったと
いう状況です。

 秋になってから、業界で話題になっていた温浴施設の開発工事が
次々にストップしているのはこういう理由があるのでしょう。


今までは「デフレ状況下における事業開発」が何十年も続いてたのが、
 ここにきて「インフレ状況下における商業開発」になった。

 インフレでの商売は、特に開発になると今までの感覚とは
まるで違う視点が必要。


 さて、温浴の商売は、世の中の社長さんたちが
「何か新しい商売やりたいな」と思ったときに、結構ランクインする、
どちらかというと人気の事業です。


 開発にかかる費用が暴騰したからといって、あきらめたくはありません。

 ではどうするか。

 ひとつは、お風呂の居ぬき物件を探すことです。
 費用は、新規開発の3分の1以下ですみます。

 見極めの早い方々は、3年くらい前からこの手法に切り替えて、
温浴施設開発をはじめ、早々に投資回収して毎年キャッシュを上積みしてます。

 開発費用の暴騰はしばらく続く可能性が高いです。

温浴施設を開発する際の、まず最初の視点として知っておいてくださいませ。

温泉・温浴経営コンサルタント
さがら ゆうじ


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