2015年05月19日

開発と投資回収期間

みなさんこんにちは、今井です。

築地市場の移転に伴い、大手飲食チェーン店が出店を計画していましたが、
先月の末に撤退を発表しました。

業界的に開発の波が続いている中での大きなニュースに私も「え?」と驚きました。
理由は競合店のことをおっしゃってましたが、そのほかにも要因はありそうです。

一方で先日、リニューアルを予定している企業さんの見積もりを拝見させていただき、
目論見から大きく離れた額が提示され、経営者さんと目が点になっていました。

もちろん予算を上回る可能性をある程度予測していたのですが、
あまりの開きに改めて工事費の高騰を痛感し、計画の修正にはいりました。

ここで考えたいのは、開発を予定していても投資回収がどれくらいで出来るか想定しておくことが必要です。
投資資金が湯水のようにジャブジャブ使えるなら話は別ですが、
借り入れを考えている場合は回収できる期間を10年以内にするなど目標設定が必要だと思います。
それにあわせ投資出来る額も決まりますし、施設の規模も自ずと決まってきます。

昨今、材料費や工事費の高騰で、以前と比べ思い通りの開発が出来なくなっているのも現状です。
背伸びをせず、シビアに投資回収についてシミュレートしながら開発に携わることが必要だと思います。

いまいたかあき

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2015年05月07日

温浴施設開発 立地

こんにちは、海老原です。

先日、「必勝立地セミナー」を開催させていただきました。

市中にお金がまわり始めて温浴業界でも開発の話しが増えてきました。

どこにつくるかは非常に大きな事です。
立地でビジネスが何割決まるのでしょうか?

あくまで感覚の域はでないですが、
温浴事業は特にマーケットで売上がきまってくることから
7割程度の影響力ある要因ではないか思います。

その立地をどう選ぶか?
基本を押さえておきましょう。

まずは考えるべきポイントは4つです。

1、商圏
どのくらいの商圏需要額があるのか予めチェックしましょう。
船井総研ではマーケットサイズから算出可能です。

2、競合
競合との力関係で自店の売上獲得可能額が変わってきます。
先入観持たずにまずは全店、確認しましょう。

3、立地
形状、入り易さなどお客様目線で確認することを忘れずに。

4、物件
勝てる建物にするのに充分なものか、後ではどうにもなりませんので厳しい目で確認しましょう。


温浴業は投資が大きいと共に、建物等のハードにかかる負担が大きいです。
オープンした後、思うように行かないから、閉めて別な場所で再開などということはできません。
開業前にきっちり事業性をたててから始めることをオススメします。

船井総研では、事業性診断も行ってますのでお気軽にお問い合わせくださいませ。

お金が回ってる一方でTV等で流れてる様に撤退のお話も出てます。
(収支が見込めないのですから撤退は妥当です。この業界1日に1件潰れてますので)

事前の計画はしっかり立てたいものです。


(温浴チーム 海老原)

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2015年04月30日

温浴施設開発マニュアル的ブログ 〜その9〜

温浴施設開発マニュアル的ブログ 〜その9〜

こんにちは、温泉・温浴経営コンサルタントの相良(さがら)です。

温浴事業に新規参入する場合、その企業さんには今の本業があります。
本業をやめて、温浴事業一本に絞るというケースは滅多にないでしょう。

本業は、建設事業だったり、不動産だったり、パチンコだったり、アパレルだったりと
様々でしょうが、規模の大きい本業と続けながら、新たに温浴事業を始めるわけですから、
温浴事業に全ての時間を割くということは難しい・・・。


温浴チームの顧問先や会員さんも温浴事業一本でやっている社長さんは、
どちらかというと少数派。

それだけに、「限られた時間を、社長にしか出来ない部分で温浴事業に関わる」ことが
ベストです。

では現場の店長、支配人ではなく、温浴社長にしか出来ない部分とは何でしょう。

開発事業計画の作成はもちろんですが、

開業後のほうが、以外と見えづらい。

たとえば以下のようなことです。

●100万以上の投資がかかることの決断

●売上は増えるかもしれないが、コスト増のリスクも大きい決断 (現場は中々提案してこない)

●既存客層に去られてでも新規客層をとりに行く決断 (現場はその視点もちづらい)

●失敗してもよい、という文化づくり

●スタッフに10万円レベルの特別手当を出す

●店そのものの戦略を変えること (非日常から、超日常への転換など)

●社員をシフトから外し、パートだけのお店にすること              

●恒久的な値上げ、恒久的な値下げ

●新店舗を出店する

●現場運営の仕組みづくりと、そのチェック (仕組みの稼動は支配人・店長の仕事)
  
  ・・・など

特に最後の「仕組みづくり」は、現場に貼り付くことができない本業をお持ちの社長さんには
絶対必要不可欠なものです。

実は温浴事業への新規参入には、こういった視点と情報も大事だと思っています。

温泉・温浴経営コンサルタント
相良祐司

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2015年04月24日

業界的判断は?

こんにちは。今井です。

今月15日、業界で一石が投じられました。
ご存知の方も多いと思いますが、
温浴・宿泊施設を全国で展開する企業さんが、
「刺青(タトゥー)」について「シールで隠れる大きさならばOK」としたのです。

シール自体は8cm×10cm程度と伺っていますので、
いわゆるファッションタトゥーを隠すのが目的になっているかと思います。

これは今後の東京オリンピックで増加する、
外国人観光客の取り込みの準備の一環であると思います(私の主観です)。
一昨年の2013年、外国人観光客の数は1,000万人を突破したといわれています。
そして2020年のオリンピック開催の年には倍増の2,000万人が訪日するという予測もされています。

オリンピックの恩恵を受けるのは都内近郊が中心になるのかもしれませんが、
温浴施設に対し外国人の利用は今まで以上になると予測ができます。

そこで問題になるのがタトゥー。
利用客増は願ったりですが、タトゥー対応が増えるのは頂けない。
仮にOKにした途端、一般のお客様の減少が怖い。
ならば隠してしまえという判断は良い判断だと思われます。

大きさには賛否両論ありますが、今後の温浴施設のありかたの一つに、
「刺青(タトゥー)」の受け入れも考えて行かねばならないのではと思います。
みなさんはどのように捕らえておられるのでしょうか?
5年、10年先を見据え考えてみるのも良いかもしれませんね。
(いまい たかあき)

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2015年04月16日

現場運営サイクルを回すには?


こんにちは、海老原です。


私たちがご支援させて頂く際には必ず社長様と面談して進めます。
それは、温浴”経営”の観点でご支援させて頂いたからです。

経営の視点にたって判断をした結果、支配人様と施策などの”運営”についてお打ち合わせします。

たとえば「経費を押さえる」ということでは、運営サイドでは小まめな節約するための行動が求められますが
経営サイドでは経費を押さえる投資を検討することになります。

集客についても、運営サイドでは集客策を考えその広告についてお打ち合わせをしますが、
経営サイドでは集客をするための投資をお打ち合わせします。

どうしても、運営サイド=現場では細かいことを口うるさくなってしまいますが
それはそれで果たす役割が違うので仕方ないことです。

将来にわたる投資をしっかり社長が考えていただき、手を打っていただいた結果、
目先の集客ができ運営できているわけで、両者がきっちり回っていかないと
成果も一過性でおわります。(一時の花火ならばそれでいいですが)


好ましい運営サイクルがある程度できるまでは社長(経営)が音頭をとって形作る必要があるのは当然のことです。

どんな点が経営サイド、運営サイドとなるでしょうか?

そのヒントがここにあります。
ぜひみてください。

http://www.u271.com/


(温浴チーム 海老原)

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2015年04月09日

温浴施設開発マニュアル的ブログ 〜その8〜

温浴施設開発マニュアル的ブログ 〜その8〜

こんにちは、温泉・温浴経営コンサルタントの相良(さがら)です。

4月になっても銀行さんから、「お金を借りてくれ」というアプローチを受ける社長さんが
たくさんいると聞いております。

温浴に限らず、開発の話がドンドン出てきます。
銀行に留まっていたマネー(お金)が、市場に流れ込もうとしているのでしょうか。

さて、少しコストの話です。

温浴事業で営業利益を年間で1億円レベルで出す施設は限られています。

市場規模や、競合施設とのパワーバランスなど、よほどの条件が整わないと
だいたい利益はそれ以下です。

ということは、数千万円のコスト削減は、温浴事業にとって極めてインパクトが高くなります。

たったひとつの経費で、数千万円かかるもの。
人件費、家賃、燃料代・・・。

いくつかありますが、代表的なものが水道代。

特に下水道です。

通常サイズの日帰り温泉施設(床面積500坪前後)でも、下水道代を払うなら、
年間1000万以上、多い場合は2500万円といった事が結構あります。

これから温泉開発する場合、浄化槽ではなく下水道を使いなさい、
となる事が多いでしょうから、これは大変です。利益が何割も変わってしまいます。

ここで注目を集めているのが、下水道として流す水を、再び浄化して
河川に流す、あるいは雨水として流す技術。

導入した温浴施設の実例が出てきています。

導入すると、下水道料金が前年比で10%以下!
削減率15%とか20%といわれ、導入したらイマイチ結果が分からない、
というレベルの技術ではありません。
そう、90%削減です。

これはもう大変ありがたい技術。

設置の投資額は数千万、場合によっては1億円(タンク設置、配管変更含む)かかる
こともありますが、それでも3年以内で投資改修が見える大型施設などは、
次々と導入を決行しています。
それほど分かりやすく事業性を良くするという事です。

もちろん自治体の許可は必要で、許可したくない自治体もあるようですが、
温浴事業は特性として、固定費が大きい・・・。
その一端を担う、下水道をほぼ消してしまうとしたらこんなにありがたい事は
ないですね。

うちは浄化槽を使っているから関係ないか、と思われるかもしれませんが、
「下水道をインフラ整備するので、いずれは排水は下水道に流してください」
と、自治体から言われている温浴施設は今でもたくさんあります。
 対岸の火事というわけにはいかない事も想定しておきましょう。

温泉・温浴経営コンサルタント
相良祐司

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2015年04月03日

開発に「独自性」を

こんにちは、今井です。

先月30日に弊社にて開発&リニューアルのセミナーを開催しました。
大騒ぎできる泥風呂導入で、赤字だったお店を見事に短期で黒字化させたお店について、
社長さんに成功体験をお話し頂きました。

そのなかでもやはり大事なのは
「独自性を持つ」
ことであったと思います。

開発やリニューアルを行う際に、様々な事を考え巡らせておられると思いますが、
そもそも、何の為の開発・リニューアルかを明確にすることです。

そして来て欲しいターゲット(客層)を決め、導入アイテムやサービス・取り組みを決めていく・・・
記せば簡単なのですが、実際にターゲットを絞るのは難しいと思います

巷に目を向けてみると、多くの開発やリニューアルでは老若男女オールマイティーな客層を取り込める落ち着いたお店を狙っているように感じられます。
オールマイティー、言葉を変えれば無難な施設・・・どの客層にも対応できますが、これではオープンしたとしても既にある沢山の競合店の中に埋もれていくのではないでしょうか。

つまるところ、他のお店と差別化をしない限り、全国に数多ある施設と同じになってしますのです。

今回のセミナーでお話頂いたお店のように、
泥風呂+浴場内で撮影可能(問題が起きない様に対策を講じています)という業界的にも他のお店が真似できない、真似したくない所まで踏み込めば、
それがお店の独自性となり、開発・リニューアルを成功させる原動力となるのです。

開発にも「独自性を持つ」、自分のお店ならどんな独自性を持たせるか、
常日頃から考えておくもの良いかもしれません。

(いまい たかあき)



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2015年03月26日

営業も経営も同じ、それは・・・

みなさん、こんにちは海老原です。

早速ですが、皆様は営業が得意ですか?

得意に越したことはないでしょうが、全員が簡単に習得でできるものではありません。

先日、拝見した本の中にこんなことが書いてありました。

ブリタニカで年間売上1位の記録をつくった 甲斐輝彦 さんという方です。

「営業」を10段階のレベルにわけています。


1.警戒されるレベル→うさんくさい人じゃなくなる技術
2.警戒されないレベル→話はきいてみようと思わせる技術
3.名前を覚えてもらうレベル→顔見知りになる技術
4.また会いたいと思われるレベル→相手の立場にたつ技術
5.相談されるレベル→信用される技術
6.独立できるレベル→信頼関係をつくる技術
7.成功できるレベル→大物になる技術
8.先生と言われるレベル→この人についていきたいと思わせる技術
9.名前が残るレベル→天才と言われる技術
10.カリスマになるレベル→伝説になる技術


さて皆様はどのレベルでしょうか????
私は・・・・・。

本には”3”までできれば”よし”と書いてます。

営業の基本として

1.あいさつができる
2.約束を守る
3.元気がいい

をあげてます。

基本というよりこれがなければ終わりですよね。。。。

ただそれは最初だけ。。。。
その上に行こうと思ったら基本の有無が左右すると書かれています。

その基本は、

1.地味な仕事の積み重ねができる忍耐力
2.お客様から怒られても復活が早いというストレス耐性
3.儲けを継続できるか

を挙げてます。


なんと店舗経営そのままです!

他店をみるとどうしても、華々しい表面的なイベントに目が行きがちですが、
その背景=どうしてこうしているのか?を考えたいものです。

そうでないと、右往左往していつまでも自店らしさができません。

船井の基本姿勢のひとつは力相応で一番です。
一番になるには行き当たりばったりではなく、やはり一番となりえる長所があったり
時流にのる必要があります。

そんな事例、お話を知りたいからはぜひ下記 ↓ からお読みください。

http://www.u271.com/seminor/kaihatsu2015.html


きっと発見があるはずです。


(船井総研 海老原)






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2015年03月20日

温浴施設開発マニュアル的ブログ 〜その7〜

温浴施設開発マニュアル的ブログ 〜その7〜


こんにちは、温泉・温浴経営コンサルタントの相良(さがら)です。

温浴事業は、毎月の収支を見ると特性がハッキリでます。


最もわかりやすい部分は、売上に占める固定費のウェイト。
来店者が0人でも500人でも、すべての浴槽にはタップリとお湯を沸かしておかねばならず、
それだけに

●燃料代(お湯を沸かす)
●電気代(機械室のたくさんのボイラー・ろ過機などを動かす)
●水代

が、通常の商売とはケタが違います。
通常サイズの温浴施設でも、水光熱費は年間3000万円以上、
大型施設だと、1億円以上かかります。

なので、売上が当初の計画通りに達しなかった場合、どうあがいても赤字になり、
開業早々から大変な苦労をすることになります。

ただ、固定費が大きいことを逆に考えると、売上が一定水準を超えたら
ドンドン利益が膨らみます。
来店者が500人でも1000人でも、水道光熱費があまり変わらないのが
その理由です。

温浴事業を計画する際は、ここを把握しておけば、正確な売上予測がいかに
大事かがわかります。
でなければ、バクチのような計画になってしまいます。

近くの温浴施設が、結構お客様が多いから、わが社もここでやったら
儲かるだろう、というのはご法度だと肝に銘じておかねばなりません。

【追伸】
今回の話とは少し趣旨が違いますが、
温泉施設の開発・リニューアルの成功事例の無料レポート書きました。
「大騒ぎオッケーの泥風呂」についてです。ご参考までに。
http://www.u271.com/seminor/kaihatsu2015.html

温泉・温浴経営コンサルタント
相良祐司

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2015年03月13日

導入アイテムの順位づけ

みなさんこんにちは。
今回は開発やリニューアルの際に悩む「導入アイテム」について記したいと思います。

開発にあたって、まず最初に決めるたいのは「何を最優先させるか」「何のための開発/リニューアルか」です。
燃料コストが高騰していた昨年、良くお聞きするのが「ボイラーの高効率化」「省エネ」
「省オペレーション」といったコストダウンを図るものでした。

それとは別にリニューアルには「集客アイテムの導入」や「お客様の利便性の追求」といった
お店の魅力をアップさせるものもあります。
今回は後者の「お店の力をアップさせるリニューアル」について述べていきます。

さて、皆さんが経営者であり、業績も継続して伸び、まさにリニューアルのタイミングにいたとします。
そして投資できる金額も用意できたとしましょう。

業績をあげるための集客アップのアイテム、そして改善しなくてはいけないと思う設備の問題点を
お考えになるのではないかと思います。
しかし、どれを導入するべきか・・・集客アップのアイテム?炭酸泉?泥?滑り台?
何を入れてよいか正直悩むところでもあります。

ここで一つの考え方があります。
それは導入したいアイテムに優先順位をつけることです。

あれこれやりたいことに対して投資出来る金額は限られています。
全て実現させることは難しい場合のほうが多いでしょう。
そんな時には優先順位をつけて投資していくことがベターだと思います。

その優先順位のつけ方は、
集客力、変化力、差別化維持力、必須性の視点を持つ事です。

たとえば、
・集客力
⇒そもそも集客できるアイテム・イベントなのか
・差別化維持力
⇒他の競合店と差別化が出来るか?
 その差別化が維持されるものか(競合に真似されにくいものか)
・変化力
⇒定期的に変化していけるものか
※定期的にリニューアル出来るようなもの
(銭湯に良くある富士山の絵など)
・必須性
⇒無いと致命傷になるもの
 館内にトイレが無いなど
となります。

そして上記の4つの観点で導入したいアイテムにそれぞれ○△×で評価し、順位を決めます。
このとき必須性を持つものは例外的に上位に配置します。
あとは評価で順位付けし、順番に並べればその店で投資するべきアイテムの順番になるというわけです。

優先順位をつけて投資を行う手法は、
開発・リニューアルに際して非常に良い手段になります。
皆さんも今からでも良いと思います、
導入したいアイテムを挙げ、順位付けし考えてみるのも良いかもしれませんね。
(いまいたかあき)

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