2006年05月23日
不動産売却企業減少
22日付日本経済新聞朝刊によると、
----------------------------------------------------
2005年度に不動産を売却した上場企業（東証1部、2部）が04年度比16.5％減の165社にとどまっていたことが東京商工リサーチの調査でわかった。前年度を下回るのは2年ぶり。商工リサーチは「遊休地を売却する動きが一巡した」と分析している。・・・・
売却額を公表した企業は149社で、総額は9048億7300万円（見込み額を含む）だった。損益を明らかにした企業は116社で、合計で1476億3800万円（同）の黒字だった」
------------------------------------------------------
確かに、社宅・グランドなどの福利厚生施設はリストラの一環としてすでに売却が進み、工場なども閉鎖すべきところは閉鎖された。業績が上向きになってきた企業にとっては、むしろ生産設備の増強を図り、すでに遊休地を売却する動きは一巡したと見るのは妥当だろう。
またこの調査とは別に、倒産件数もピーク時に比べると、件数ベースで2／3、負債額ベースでは3割にまで減少し、倒産に伴って市場に放出される不動産の件数も必然的に減少している。
プチッと一押お願いします（元気が出ます・・・）
【人気blogランキング（不動産編）】
2006年05月22日
道交法改正とビジネスチャンス
今朝の日本経済新聞に「駐車場３０分タダ 日本駐車場開発」の見出し記事。
内容は、「日本駐車場開発は６月１日から３日間、運営する時間貸し駐車場で入庫から３０分間の駐車料金を無料にするキャンペーンを実施する。改正道路交通法の６月施行に伴って駐車違反の取締りが強化され、貸し駐車場の利用が広がると判断。無料サービスでサービスをアピールし、法改正後の需要を呼び込む。」という。
ここで、まず道路交通法の改正に伴い、以下の通り違法駐車の取締りが強化される。
・確認事務の民間委託 ： 警察官による取締りに加え、一定の地域においては、民間の駐車監視員も放置駐車違反の確認（標章の取付け）を行う
・短時間駐車違反も取締りの対象に ： 短時間の駐車であっても、運転手が車両を離れて直ちに運転できない放置駐車違反であることが確認されれば確認標章の取付け対象となる。
（主なものを抜粋）
そこで、駐車の法的定義とは、
「車両等が客待ち、荷待ち、貨物の積卸し、故障その他の理由により継続的に停止すること（貨物の積卸しのための停止で５分を超えない時間内のもの及び人の乗降のための停止を除く。）又は、車両等が停止し、かつ、当該車両等の運転をする者がその車両等を離れて直ちに運転することができない状態にあること」をいう。（道路交通法第２条第１項第１８号）
これによると、５分以内の荷卸や人の乗降のために停止することはできても、それ以外については駐車となり、それが駐車禁止区間であれば駐車違反になってしまうことになる。
この確認事務を民間に委託するということになると、民間業者は取締りを一生懸命することになるだろうし、安易に車を止めて離れることができなくなる。
そこで、重宝するのが時間貸し駐車場、いわゆるコインパーキング。
プチッと一押お願いします（元気が出ます・・・）
【人気blogランキング（不動産編）】
2006年05月19日
不動産市場活況の波及
最近のネットニュースからの拾い読み
・近畿圏マンション新規販売は6.5％増の2,129戸 不動産経済研究所
・首都圏マンション月間契約率は3ヶ月連続で80％超 不動産経済研究所
・4月の首都圏マンション、平均販売価格16.1％上昇 不動産経済研究所
・首都圏全域で供給戸数増加 日本住宅建設産業協会
・首都圏マンション成約数４ヶ月連続増加 東日本不動産流通機構
・大阪市の優良ビル空室率は過去最低水準に 生駒データサービスシステム
・戸建注文の総受注金額は７四半期連続でプラスに 住宅生産団体連合会
・都内新築マンションの利回りは5.1％（前年比▲0.3％）不動産鑑定士市場賃料研究会
・不動産ＤＩが４ヶ月連続改善 帝国データバンク
不動産市場が活況を呈しているデータ数値が並ぶ。
景気がいいことは、不況である時よりも、精神衛生上好ましい。
一方で、注意すべき点としては、不動産の特性として、全体の供給量が限られていること、地理的限定を受けることなどから、供給は価格の変動に対して弾力性に欠け、一方で需要の方はかなり弾力性があるといわれる。その結果、需給が逼迫すると特定の不動産に買い手が集中し、不動産の価格は急騰しやすく、投機の対象となりやすいのは事実だ。
現に、１５年前のバブル経済期には、このような異常な状況に陥っていた。
そこで、われわれのこれからの関心事は次のようなことが挙げられるだろう。
プチッと一押お願いします（元気が出ます・・・）
【人気blogランキング（不動産編）】
2006年05月18日
信託受益権取引＞実物売買取引 ？
見出し・キャッチのみの記事であるが、今日の気になるニュース。
------------------------------------------------------------
国土交通省は、「06年度土地白書」に盛り込む最終案をとりまとめ、16日に開催した自民党・国土交通部会（宮沢洋一部会長）に報告した。不動産証券化手法を用いた不動産投資市場が活発化している状況を取り上げ、その動向を分析している。 ( 不動産経済研究所 2006年 05月17日 )
------------------------------------------------------------
このニュースにおける「取引」とは、件数を指すのか、面積を指すのか、あるいは金額を指すのか、定かではない。また全体の母数の基準を日本全体の不動産の取引としているのか、証券化された不動産のみの話なのかもよく分からない。
これに関連するニュースとして、昨年6月に国土交通省から発表された「不動産の証券化実態調査」のなかで、平成16年度に証券化された不動産取引においては、
「すでに 信託受益権を有限会社・株式会社等を通じて証券化する方法（「その他スキーム」）がもっとも多く、平成１６年度においては、４兆１，７７０億円で全体の約５５％を占めている。Ｊリートは８，９５０億円、 ＳＰＣは２兆１，９６０億円となっている。
また、信託受益権と実物の比率では、信託受益権が約８割、実物が約２割となっている。」と指摘。
プチッと一押お願いします（元気が出ます・・・）
【人気blogランキング（不動産編）】
2006年05月16日
不動産投信での大量保有報告義務化
上場企業での株式取得による企業買収・乗っ取り事件が頻発するなか、不動産投資信託（REIT)についても、大量保有する投資家の売買動向や保有割合について情報開示を求めることになりそうだ。
-------------------------------------------------------------------------------
大量保有報告、不動産投資信託でも義務づけ
金融庁は2007年夏にも、不動産投資信託（ＲＥＩＴ）を運営する投資会社の株式を5％以上保有する投資家に対して、売買状況や保有割合の公表を義務づける方針を固めた。ＲＥＩＴのすそ野が個人投資家にも広がるなかで、価格に影響を及ぼす大株主の動向などは通常の株式取引と同様に、迅速に開示すべきだとみている。
金融庁は今国会に提出中の金融商品取引法の施行規則に、ＲＥＩＴを大量に保有した場合の情報開示規則を盛り込む方針だ。 (日経Net 16日)
---------------------------------------------------------------------------------
これにより、例えば「村上ファンドが買い増している銘柄については今後値上がりする」というジンクスが生まれ、有力な投資家・ファンドの動向によって、株価の騰落が加速化される可能性がある。
プチッと一押お願いします（元気が出ます・・・）
【人気blogランキング（不動産編）】
2006年05月14日
不動産賃貸業、管理業等のあり方
国土交通省は１２日、「不動産賃貸業、賃貸不動産管理業等のあり方に関する研究会」がまとめた賃貸不動産管理業に関する課題とその対応のあり方についての報告書をまとめ、公表した。
----------------------------------------------------------------------
良質な不動産をいかに長く有効に使っていくかというストック重視への転換が進む中で、高度なノウハウを持った専門家による質の高い管理に対するニーズの増大や、安心して賃貸借のできる透明な賃貸市場を求める声の高まりに適切に対応するため、平成１７年６月に「」（座長：升田純 弁護士・中央大学大学院法務研究所教授）を設置し、５回にわたり、賃貸不動産管理業等のあり方について、幅広い観点から検討を行いました。
本研究会では、不動産賃貸業、賃貸不動産管理業等の実態を踏まえ、不動産賃貸業、賃貸不動産管理業等が抱える課題とその対応のあり方について類型ごとに整理を行いました。 （国土交通省ＨＰより抜粋）
-----------------------------------------------------------------------
それによると、賃貸住宅における賃貸管理業については、
業務の適正化・紛争防止
� ヾ浜�業務委託契約書の標準化、書面化の促進、重要事項説明の見直し検討
�◆…体繊⇒造�り金等の適切な管理保管（分別管理、保全保証制度）
�� 原状回復ガイドラインの周知徹底
�ぁ…村攷佑猟詑澳浜�業者への信頼の確立（倫理向上・社内教育）
プチッと一押お願いします（元気が出ます・・・）
【人気blogランキング（不動産編）】
2006年05月12日
大型店出店不許可
以前にも話題にしてことのある大型小売店舗の出店規制問題。現在「まちづくり３法」が国会に提出されているが、この法案成立前の現行法により、熊本市は大型店の出店について不許可を決めたという。
問題の大型ショッピングセンターは、イオンモールが熊本市佐土原に建設を計画されていたもので、九州最大規模のもの。熊本市は１０日建設を許可しないことを正式に決定した。許可しない理由について、
�―斗廚粉汗�である第２空港線の渋滞が予想され県域全体に影響を与えること
��計画地が地下水の重要な涵養地で汚染が発生した場合影響が大きいこと
�Ｃ羶柑坡甲呂簔楼莊从僂紡腓�な影響を及ぼすこと
などをあげている。
プチッと一押お願いします（元気が出ます・・・）
【人気blogランキング（不動産編）】
2006年05月11日
区画整理地内の土地
土地区画整理地内の土地の物件調査について、依頼をうける。
この土地区画整理事業は、施行者が、個人、組合、地方公共団体、行政庁、公団などのケースがあり、それぞれによって手続きが若干異なる。それに応じて、手続きの流れや確認セクションが異なってくるので、結構神経を使う。
特に施行区域内の土地については、換地後の土地の場所の特定や建築行為等の制限期間が設けられているので、より注意を要するところだ。
今回依頼を受けた土地の事業の施行者は、都市再生機構ということで、都市計画事業になる。
となると、当然都市計画を決定する行政庁にも、いろいろな事業計画が協議され、担当部署ではその情報が共有されていると思いきや、実際はそうでもないということを実感した。
プチッと一押お願いします（元気が出ます・・・）
【人気blogランキング（不動産編）】
2006年05月09日
不動産の闇取引
東京都渋谷区のテナントビル乗っ取り事件で、一連の虚偽登記は指定暴力団山口組後藤組組長、後藤忠正容疑者（６３）＝電磁的公正証書原本不実記録・同供用容疑で逮捕＝が指示していた疑いが強いことが警視庁組織犯罪対策４課の調べで分かった。同ビルは資産価値が二十数億円になるとされ、同課は転売目的でビルの不正取得を図った可能性があるとみて追及する。
調べや登記簿によると、このビルは当初、オーナー一族が経営するビル管理会社などが所有していたが、所有権の大部分は偽造された株主総会議事録をもとに別の指定暴力団の傘下団体組長らに乗っ取られ、０２年４月に不動産会社「フェニックス・トラスト」（渋谷区）に転売された。この議事録偽造で組長らは有印私文書偽造容疑などで逮捕されたが、フェニックス社は０４年４月までに残りの所有権も買い取り、ビル全体を取得した。０４年６月には不動産会社「菱和ライフクリエイト」（同）がフェニックス社から約１６億円で同ビルを購入している。
こうした経緯を経て、登記簿上は０５年２月２８日、菱和社とフェニックス社の売買契約が解除され、同時にフェニックス社から後藤組のフロント会社「赤富士」にビルが売却されたことになっていた。売買契約解除の書類には菱和社社長の西岡進容疑者（５２）＝同＝の署名もあったが、同課はこれらが後藤容疑者の指示のもとで行われた不正な手続きだったとみている。
同課は、後藤容疑者と共謀したとして赤富士元社長で後藤容疑者の長男、正人容疑者（３６）やフェニックス社社長、金東玉容疑者（５６）らも逮捕しており、ビル乗っ取りの全容解明を急ぐとともに、オーナー側管理会社の顧問、野崎和興さん（当時５８歳）殺害事件との関連を捜査する。
菱和社は８４年設立。０３年１２月に東証２部に上場した。資本金約７６億５０００万円。民間信用調査会社によると、０５年３月期決算の売上高は約４１５億円で、投資型のワンルームマンションの販売戸数で首都圏トップの実績を上げている。
毎日新聞 2006年5月9日 3時00分
--------------------------------------------------------------------------------
いわゆる暴力団による民事介入暴力事件の一種で、マスコミ各社の報道を見る限り、もともとのビル所有者であるオーナー一族やビル管理会社が、脅迫あるいは詐欺によって、会社が乗っ取られた売却意思がないにもかかわらず、当該ビルを売却させられた。そして、買主の暴力団関連企業が転売によって多額の利益を得た、その過程でトラブルが殺人事件にまで発展したという構図であれば、分かりやすい。
ところが、この事件の分かりにくいところは、東証２部上場企業「菱和ライフクリエイト」の関与である。
プチッと一押お願いします（元気が出ます・・・）
【人気blogランキング（不動産編）】
2006年05月07日
オートバイ駐車場設置の法改正
今朝の読売新聞（ネット版）で、バイク乗りにとっては朗報のニュース。
-------------------------------------------------
極端に少ないオートバイ駐車場、法改正に期待の声
スクーター人気などでオートバイの保有台数が急増するなか、オートバイ用の駐車場は極端に少なく、都市部を中心に違法な路上駐車に拍車をかけている。
自動車やミニバイク、自転車は法で市町村に駐車場整備が義務づけられているが、オートバイには規定がないのが駐車場不足の要因とされている。
このため、国は、オートバイの駐車場整備を義務づける駐車場法の改正案を今国会に提出。年内に施行される見通しになり、業界団体などからは「路上駐車解消の特効薬に」と期待の声が上がっている。
オートバイ製造、販売業者らでつくる日本二輪車協会（東京）によると、大阪市中心部は、５００メートル四方のオートバイの路上駐車台数が１日平均２９９台と全国最多。しかし、市内に公営のオートバイ駐車場はゼロで、民間駐車場が６か所（数十台分）あるだけだ。
プチッと一押お願いします（元気が出ます・・・）
【人気blogランキング（不動産編）】
