米国最新不動産事情

今年8月、カリフォルニアでは37,734件の物件売買がありました。7月と 比べると 比べると 8.8 ％の上昇、前年同月比は10.2 ％の上昇でした。7月から 8月への上昇は通常のことで、1988 年からの集計の平均売買件数は8月で48,334件なので、それでもまだまだ軒数としては減少です。売買物件の中間価格は、$249,000で7月から1.2%下落、前年同月比4.2 ％の下落 でし た。
ここ最近の底値は2009年4月の＄221,000で、ピークは2007年始めの＄484,000でした。売却価格が負債より低いショートセルを含む差し押さえ物件の取引数は、全体の半数を超えています。そして取引全体の半数を超えています。取引全体の35.6 ％は過去１年以上前に差し押さえられた物件で、その数は7月からは0.1 ％の上昇、前年同月からは1.0 ％の減少でした。さらに、中古物件の売買取引の17.8 ％がショートセールで、7月からは0.5 ％上昇、前年同月比、0.2 ％の下落、ちなみに2年前は14.3％がショートセルでした。
ローンの支払い金額はと言うと、先月の普通の住宅ローンの月々の平均支払い額は$982で過去最低水準でした。7月が＄1,027、前年同月が＄1,045 、物価上昇率を加味して計算すると、前回の不動産サイクルのピークの2006年からは64.5％の下落となっています。

差し押さえ物件はまだまだ増えており、現金売買・投資目的の件数が高水準で高止まりしています。

米国最新不動産事情

Data Quick社によると、7月のLA近郊の都市の不動産の売買件数は、合計18,090件で前月比11.9％の
下落、前年比4.5％の下落になりました。年間で6月が一番売買件数の多い月で、7月にかけての下落
は通常4.8％位が平均です。米国の財政赤字の上限引き上げの期限（8月2日）まで、裁決が遅れ、
債務不履行の恐れと先行き不安のため、買い手が躊躇した事も原因の一つだと思われます。

7月の時点で、南カリフォルニアでの売買物件の約半数がフォークロージャー関連物件でした。1/3が
フォークロージャー、1/5がショートセールです。過去12ヶ月でフォークロージャーになった物件は
32.5％で、前月（32.9％）、前年同月（34.2％）と比べると減少してきています。2009年2月がピーク
で56.7％でした。

キャッシュバイヤーは全体の28.2%で、平均すると$214,000前後の物件を購入しています。前月(28.6%)
からは少し下がりましたが、前年同月比(27.5%)ではまだ高い水準です。キャッシュバイヤーのほとん
どが投資家ですが、６ヶ月サイクル程で買って売る転売目的の取引は全体の3.5%でした。前月(3.0%)
からは上がりましたが、一年前（3.6％）からは下がりました。

最近の株の下落により、投機マネーが債権に流れ込みモーゲージレートが記録的な落ち込みをしていま
す。物件の値段が下がり、金利が下がり、マーケットの下落に歯止めがかかるのではないでしょうか。

売買契約のキャンセル増加・・・

最近の米国不動産事情ですが、６月の中古物件の売買件数が減少しました。前の月と比べて0.8％、前年同月と比べて8.8％の減少です。ただ去年のその頃、ちょうど買い手の援助プログラム終了間際で駆け込み需要がありましたので、それがなければここまでの開きはなかったと思います。件数の減少には色々な要素がありますが、売買契約のキャンセルの増加が目だっています。キャンセルの割合は５月の４％から、６月には14％まで上がりました。その理由の一つとして銀行の貸し出し基準の厳格化や銀行の査定額の低さが関係しているようです。その他の理由としては、今後の見えない経済の先行きや、財政赤字上限の引き上げの失敗する可能性が消費者の購買意欲をためらわせているようです。多くのエコノミストが、今年、少なくともあと５％は物件価格が落ち、リバウンドは少なくとも２０１３年まではなさそうだと予想しています。