住宅トレーサビリティ(家の血統書)と不動産の資産価値を考えるブログ

住宅トレーサビリティ(家の血統書)は「低価格」「安全・安心」「資産価値を守りたい」という消費者の皆さんの思いを実現するツールです。住宅トレーサビリティに出来ること掘り下げて考え、情報発信していきます。

不動産流通について

不動産取引は確実に変わりますよ!

こんにちは。

不動産取引は、建てるときの記録が
・法律で求められる(建築士法24条)
・転売時に添付することが求められる
 (改正予定の宅建法)
ため、確実に「いい方向」に変わります。

なぜなら
記録がある事で、
・建物の安心・安全が担保される
・建物の建材の資産価値・耐用年数、工賃
 といった資産価値が担保される
こととなります。

そして、この安全性の担保と資産価値の
担保があることによって、
・取引の透明性・安全性・流通促進
が実現することとなります。

もうそこまで来ています。
そして、不動産に携わる人は、このことを
理解する必要があります。

私のこのブログは、その意味で準備です!

必ず記録の時代がきます!
その時に乗り遅れないように、そして何より
人生最大の買い物をうまく成功させましょう!

家の血統書が法律に沿っているワケ・・・

こんにちは。

これからの建物・不動産の取引には「住宅履歴」
が必要になります。

国は、法律を通じて、
・建物の安全性の担保
・資産の評価
から
・不動産取引の透明性の担保
へとつなげていきたいようです。

これらのことを実現していくには、どうしても、
住宅履歴が必要になってきます。

そして、住宅履歴そのものも、単に「記録」するだけ
では不十分です。

上記の
・建物の安全性の担保
・資産の評価
・不動産取引の透明性の担保
が達成できるような、そういう情報が盛り込まれた
記録でなければなりません。

もっと具体的に言うと、では、何の情報(データ)
が住宅履歴には必要なのでしょうか???

また次回お話しします。

「地域の信頼にお応えして○年」⇒裏付けづくりできます!

こんにちは。

家の血統書は消費者さんにこそ、ぜひ使ってほしい様式
ですが、工務店などの「建てる」業者さんにも使ってほしい
わけです。

その理由が「職人さん」の仕事や誇りを、記録として、次の
代、次の次の代まで語り継ぐことができるからです。

実際に、家を建てた職人さんが、息子さんから
「口での説明は分かりにくかったけど、写真みてわかった
よ。ご苦労様。」と言ってもらったそうです。

当然ながら、その職人さんにしか出来ないポイントがあれ
ば、それは記録に記載しておけば、「職人の誇り」を
記録に残すことも出来ますね。

むかし、ブラックジャックという漫画で、確か大工さんが
自分の手形を天井に付けるというのがありましたが、そん
な事をしなくても、職人の誇りは残していけるわけです。

家の血統書そしてこれを支えるトレーサビリティ、
いよいよ時代が来つつあります。
何より、消費者の皆さんが透明性・信頼性を求めつつ
あります!

今日はこのへんで

家の血統書まとめ③-2(住生活基本法)

こんにちは。

最近、住宅に限らず、いろんな分野で「透明化」が求められているようですね。
よく見るケースは、「なぜ〇〇があんなに高いのか?」です。
ネットを中心に、本当近い情報を得ることが出来るようになって、いよいよ消
費者の皆さんが「気づき」始めたんじゃないでしょうか?


さて、今回は住生活基本法と家の血統書との対応についてです。

住生活基本法では、安全・安心で良質な住宅ストック・居住環境の形成などを
その目指すところとしています。

ここにいう安全・安心で良質な住宅ストックとはなんでしょうか?

簡単にいうと、品質確保(もちろん各基準クリア)と、性能評価がなされている
住宅がどんどん出来上がるようにしよう!ということです。

そのためには、消費者の皆さんは、
・説明通りの品質で建てられたか
・法律の各基準はクリアされているか
・品質(価格)、基準がクリア、評価される⇒性能評価(担保価値)
などが満たされているか、あるいは揃っているか気にしなくてはなりません。

そして、住生活基本法では、
~住宅関連事業者は、自らが住宅の安全性その他の品質・性能の確保
について最も重要な責任を有していることを自覚し、住宅の設計
建設販売及び管理の各段階において必要
な措置を適切に講ずる責務
を有するとともに、その事業活動に係
る住宅の正確かつ適切な情報提供に努めるものとする
。~
とあります。

しかし、住宅関連業者の皆さんでも、このあたりをご存じない方がたくさんい
らっしゃいます。
消費者の皆さんが知らないのも当然です。
何かトラブルが起きたとき、消費者の皆さんが困らないようにしていかなくて
はなりません。


家の血統書は、この住生活基本法に求められる「設計」「建設」「販売」の他、
「金融」「保険」「紛争」のデータも加えて残します。

ですので、後から、誰が見ても、家の血統書で建てた住宅には、
◎品質確保
◎性能評価(担保価値保全)
◎第三者の評価、査定状態(金融・保険)
が、記録(証拠)として残りますので、上に掲げた住生活基本法の趣旨に一致
する(さらに消費者にはメリット)、という事になります。


次回は長期優良住宅法です。
今回と同じく、建てた家の品質確保(性能評価)、性能評価を求める法律ですが、
やっぱり「建てるとき」「修繕の経過」が資産価値になるよ、ということを言っている
法律になります。

それでは今日はこの辺で。


中古住宅の改修に・・・

家の血統書を、中古住宅の改修・リフォームに使えば、適正価格で改修
できるのはもちろんのこと、耐震・長期耐年仕様に仕上げることが可能です。

不透明だった改修費は、施主さん納得の見積もり(業者からの特価・直仕入)
ですし、ローンも優遇金利で引っ張ることが可能です。

加えて、耐震基準を満たすように改修しますし、保険も手厚く措置し、性能
評価基準を満たすようにすることも可能です。

今までは、改修しても、そこから5~10年すれば、どこをどのように改修したのか
分からなくなってしまい、結局資産価値は失われてしまいがちでした。

家の血統書の記録、様式(トレーサビリティ)で、中古住宅の価値、そして施主
さんのライフプランまでがいい方向に変わる!ことを広めていければと思います。

①-7 家の血統書って何?

こんにちは。
前回の続きです。

【転売時にも役立つ住宅履歴書】

住宅の転売について、通常のケースと、家の血統書付き
住宅を比べてみます(数字は一例です。)・・・。

           (建てたとき)    (20年後) 
 【通常】       3000万円 →  ほぼゼロ ⇒ 20年で約3000万円のロス


           (建てたとき)    (20年後) 
 【家の血統書   1800万円 → 約1000万円⇒ 20年で約800万円のロス
  付き住宅】    (※1)       (※2)
 

 ※1:適正価格での建築。通常と同規模・同規格でこれまでの60%~80%の
    価格で建築可。

 ※2:長期耐年住宅をベースに、全耐用年数50年と仮置。


  通常のケースでは、マンション・戸建住宅に限らず、時々チラシで「資産を残す」
  的なフレーズが踊っていることがありますが、その根拠は何なんでしょうか?

  家の血統書付き住宅は、20年後、約1000万円の価値が残る、としています。
  ・記録が価値の裏付けになります。
  ・誰が見ても、建ててから売るまで、どれだけの価値が残っているか分かります。

  より具体的には、
  ・適切な管理・修繕で、新築からの価値を維持。
  ・適切な管理・修繕で、購入後50年以上長持ちさせることも可能。修繕費はメー
   カー特価。
  ・長く持つ、品質は確か、であるからこそ金融-金利サービス、保険-割引、が
   ある。
  など、中古住宅の買い手さんが、1000万円の価値があることを納得できるものと
  なっています。
  

①-1 家の血統書って何?

こんにちは。
先日のブログのとおり、少しずつ家の血統書について、
より実践的に、おさらいしていこうと思います。


【家の血統書は、建物(住宅等)の「カルテ」です(その1)】

皆さんが病気になったとき、病院に行けば、初診でない限り、
皆さんの「カルテ」があるはずです。

カルテには、
・皆さんの体の「特徴」「状態」
・前回と比べ、良くなったか、悪くなったのか、変わらないのか
・お医者さんはどんな方針で治そうとしているのか(薬、手術等)
などが「記録」されます。
カルテで、皆さんがお医者さんと「情報共有」できるようになります。
(例えば、どんな薬?効き目は?副作用大丈夫?など)

では、皆さんが建てた・購入した家にもし不具合が出た場合は
どうでしょう?

カルテに代わるものはあるのでしょうか。
なくても、問題なく不具合は解決するのでしょうか。

次回は家にとってのカルテ、家の血統書の内容を見ていきます。

住宅だけじゃない!

こんにちは。

私の場合、仕事がら住宅(個人の戸建住宅)というよりは、
どうしても「収益物件」の方に家の血統書のメリットを見出し
がちです・・・。

というのも、繰り返しお話しする「建築コスト減」「遵法性」
「リスク回避策」が、家の血統書を使った建物には、適切に、
しかも確実に反映されているからです。

今はまだ、一つでも多くの物件を作り、実績を残していく
ことが大切です。この家の血統書を使って、建物を建てて
くれる設計士さん、職人さん、メーカーさんとは、住宅だけ
に限らず、地主さん、テナントさん、金融機関等もあわせ、
みんなにメリットのある「企画」をご紹介していければと思って
います。

特に、賛同してくださる設計士さんと、タッグを組んでやってい
きたい案件がすでに数件あります。

今考えている、家の血統書の「活用アイデア」が、早く日の目を
見るよう、引き続き頑張っていこうと思っています。


家を建てるとき欲しい情報とは

こんにちは。

家を建てるとき、施主さんである方は、どのようなことを想像し、
考えながら、職人さんが建てるのを見守るのでしょうか。

それぞれ思い描かれることは違うと思います。

しかし、その思い描いたことが、欠陥やトラブルで邪魔される
心配はないでしょうか。あるいはお願いした業者さんが倒産する、
またはローンという重荷を背負わなくてはならない、等々、マイナ
スの「現実」に直面しなければならないことも事実です。

家の血統書は、こうしたマイナスの現実が起こる可能性=リスク
を、例の様式で起こらないようにするためのものです。

こうしたリスクは、元を正せば、施主さんが知らなくてはいけ
ない情報が、あるところでせき止められるため生じるケースが
ほとんどです。
(特に、欠陥やトラブル、倒産等については、「なぜ一言言って
くれなかったの」とあとから後悔する(させられる)のが現実では
ないでしょうか?)

少なくともこれくらいは設計士さん等に整理してもらいましょう


一般的に施主さんが心配される部分については、先回りし、
施主さんに情報提供できるよう工夫されています。

ローン、保険、修繕履歴もそうです。施主さんの立場から、少しでも
よいものを「アドボケイト」がご紹介します。

業者さんに「信頼してください」と言われ、ご自分の意見や質問を
引っ込めるのではなく、あらゆる情報を知ったうえで、「納得」して
家を建てる時代に入っていくと思います。

ご意見(知り合いの設計士さん)

こんにちは。
家の血統書の説明を受けられたAさんから、こんなご意見をいただきました。

「家の血統書を使えば、安くていい家ができる。また、実際に金がかかる
メンテナンスも、特価で対応してもらえる。確かに合理的だし、良さは分か
るけど、新しい家は知り合いの設計士さんに頼むことにしているので・・・

よくあるケースです。
家は一生モノの買い物なので、ご自分が信頼できる方に建ててもらうことが
ベストです。

しかし、誤解のないよう説明させていただくと、家の血統書は、替わりの
工務店や設計事務所ではなく、単なる「道具」「様式」です。

どんな設計士さんも簡単に取り組め、職人さんと家づくりの記録を残しながら、
施主さんにいい家を提供していく、といった「仲立ち」をする道具なのです。

・Aさんがこれを使って家を建てるとき、無料。
・設計士さんがこれを使って家を建てるときも、無料。

家の血統書を使ったからといって、どかどかと知らない設計士が替わりにやって
きて、仕事をするものではありません。むしろ知り合いの設計士さんにこそ、使っ
ていただきたいのです。

実際、記録が残ることで、Aさんと設計士さん、職人さんの「信頼」がより強くなり
ます。(ある職人さんは、自分の仕事が記録に残るので、これを「息子に見せてや
りたい」とまでおっしゃっています。)

結局、Aさんには、「今度の家は、孫の代まできっちり残したい・・・。家の血統書を
使って、家を建ててください。」
と設計士さんにお願いしていただくよう、お答えしました。






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