ヴォロスのJ-REIT講座

J-REITをもっと知ってもらうために。 投資家の皆さまにJ-REIT投資10年の経験をもとにマーケット情報を中心にご紹介

2017年9月期決算J-REIT分析③その他の分析

 2017年9月期決算のJ-REITの1口当たりNAV、含み益、稼働率の推移を見ていきます。

・NAV倍率
20171124NAV倍率推移
20171123LTV推移2

 NAV倍率は期末投資口価格÷1口当たりNAVで算定しています。
 9月はちょうど投資口価格が減少してきた月ですから、NAV倍率も減少してきている投資法人が多いですね。NAV倍率が減少傾向にあるということは投資口価格と投資法人の理論価格に差が無い状態です。NAV倍率が1倍を超えている場合は理論上は利益を多く持っているものの投資家さんからの評価に応えられていないということが考えられます。私の会社にもNAVにこだわる人がおり、NAVを高く見せることができないか考えています。しかし、これらはまともに運用していけばAM会社が気にする指標ではないので高く見せることを考えること自体が本末転倒です。投資家さんに信用してもらえるだけの運用をしてこなかっただけの話なので自業自得ですね。話がそれましたが、ジャパンリアルエステイト投資法人だけ跳ね上がっていますが、これは投資口価格が9月半ばから減少してきたことによるものと考えられます。どこの投資法人も投資口価格が減少していたので9月中にジャパンリアルエステイトの投資口を取得された投資家さんは目ざといと思います。


・含み益
20171124含み益推移
20171124NAV倍率推移2

 含み益は鑑定評価額-帳簿価格で算定しています。どこの投資法人も含み益は順調に積みあがっているといった感じですね。特に日本賃貸住宅投資法人やジャパンリアルエステイト投資法人は個別にみるとまだ含み損状態の物件も多いので2020年までには大方の整理は付けたいとことろだと思います。東証一部上場の不動産業の多くは東京オリンピック以降の不動産マーケットのトレンドとなるべき技術、戦略を打ち出せている企業はありません。特にケネディクスやいちごなど物を作らないファンド屋の場合、社内にノウハウを保有している可能性は非常に低いのでなんとなくエコ分野に力を入れているといった状態です。
 今のところ多くは環境やヘルスケアとの融合できないかを模索しているところが多いので一気にヘルスケア複合レジやヘルスケア複合商業施設がJ-REIT物件として流れ込んでくる可能性が有ります。


・稼働率
20171124稼働率推移20171124稼働率推移2

 2017年9月期の期末稼働率は安定しています。3月・9月決算の投資法人はレジデンス系、オフィス系問わず稼働率については優秀だと思います。よほど優良な物件でも募集賃料が希望と合わないからといって長く空室だとNOI利回りも落ちますし、分配金原資となる利益も減少するわけなので投資家さんにとっても良い訳は有りません。もっと高く貸せると思っていた場合などは賃貸借契約をあえて短めに結ぶことや段階的に賃料が上昇していく賃貸借契約にするなど工夫を凝らしてリーシングして欲しいですね。各投資法人が発表している毎月の稼働率を見ても日本賃貸住宅投資法人がネームバリュー的には上の積水ハウスレジデンシャル投資法人を上回っているところからAM会社としてのリーシング戦術は今のところ日本賃貸住宅が上なのだと思います。

2017年9月期決算J-REIT分析②安全性指標

 2017年9月期決算のJ-REITの安全性について分析しました。

・有利子負債利子率
20171123有利子負債利子率推移
20171123有利子負債利子率推移2

 有利子負債利子率は決算短信を基に(支払利息+投資法人債利息)÷有利子負債で算定しています。3月期に引き続きこの9月期も1%を切る金利水準になっているということが分かります。これは既存ローンのリファイナンスにより条件が良いものになってきているということが言えると思います。経営成績が良くなってきた投資法人も有りますが、そのほとんどは外部環境の要因(日銀のマイナス金利導入)による影響が非常に大きいです。そうでなければグローバル・ワン不動産投資法人や積水ハウスレジデンシャル投資法人の有利子負債利子率はもっと低くなると考えられます。


・LTV(有利子負債比率)
20171123LTV推移
20171123LTV推移2

 LTVは有利子負債÷総資産で計算しています。グローバル・ワン不動産投資法人は2017年9月期にLTVはぐっと減少しています。これは良い傾向だと思います。物件数が少ないのでいたしかたないですが、グローバル・ワンはオフィス系J-REITにしてもLTVが高すぎます。があっという間に悪化した場合はただでさえ少ない物件を売却しなければなりません。そのためLTVは下げられるうちは下げておいた方が結果的に安定的な分配金を毎期拠出することができます。ジャパンリアルエステイト投資法人はLTVが低めに推移していますね。この程度の水準であればレンダーからの資金調達もスムーズに行えるのではないかと思われます。ケネディクス商業リート投資法人は毎期上昇しているのでPOでの資金調達環境が毎期厳しくなっているということを予測しているのではないかと思います。そのためにレバレッジを高くしているのではないかと推察しています。

2017年9月期決算J-REIT分析①収益性指標

 2017年9月期決算のJ-REITの収益性について分析しました。

・NOI利回り
20171122NOI推移
20171122NOI推移2

 NOI利回りのNOIは賃貸事業収入から賃貸事業費用を差し引き、減価償却費をプラスすることで算出しています。減少が著しいのは外部成長に力を入れているケネディクス商業リート投資法人で2016年3月期をピークに右肩下がりです。物件を取得した場合は、翌年に固都税等の負担が表面化するため相対的に利益率は悪化するのですが、それを防止するには取得した物件の固税等以上の利益を生み出す物件を毎年取得していきしくしか方法が有りません。(毎期ではなく毎年です。)しかし、ケネディクス商業リート投資法人の場合は運用コストどうこうではなくやはり取得価格が高いという点が利回り減少の原因だと思います。スポンサーから物件を取得することに注力している投資法人の場合このNOI利回りはあっという間に悪化します。


・当期純利益率
20171122当期純利益率推移
20171122当期純利益率推移2

 折れ線グラフを見る限りでは森トラスト総合リートの当期純利益率は非常に高いのですがこれはイトーヨーカドー新浦安店を売却し2,813百万円の売却益を計上していることによるものです。この売却益を計上していなければ、53~54%程度の当期純利益率です。それでも他のJ-REITに比べれば利益率は高い投資法人です。同じく日本賃貸住宅投資法人も物件の売却益383百万円を計上していますが、やはりそこはレジデンス。1棟当たりの取得価格もオフィスビルに比べれば低い水準ですから、物件の入れ替えも行い安いという点が見えてくると思います。特に日本賃貸住宅投資法人は平成27年9月期、平成29年3月期、平成29年9月期に物件の売却を行っていますが、売却損と売却益をうまく絡めて売却することによって利益率が推移が安定しており、考えて売却戦略を構築していることが考えられます。

三鬼商事オフィスリポート(2017年10月時点)

 三鬼商事から2017年10月時点のオフィスレポートが公開されましたのでご紹介致します。
 URL 三鬼商事オフィスレポート2017年10月
 
10月

札幌ビジネス地区
 
 10月時点の平均空室率は2.61%、前月比0.03ポイント下げました。ビジネス地区全体でテナントのニーズに対応できるオフィスの空室が減少していることから、10月は店舗系の小規模な新規出店に伴う成約が見られたものの、オフィスの動きは極めて少ない状況となりました。解約や募集開始の動きも少なかったため、札幌ビジネス地区全体の空室面積は前月とほぼ変わらず、平均空室率は小幅な低下に止まりました。10月時点の平均賃料は8,415円、前月比0.15%(13円)上げました。平均空室率の低下に伴い、賃料相場は小幅な上昇傾向で推移しています。
 地区別の平均空室率を見ると、北口地区を除く4地区で平均空室率が低下しました。駅前通・大通公園地区や駅前東西地区、創成川東・西11丁目近辺地区は店舗の新規出店などに伴う小規模な成約が見られました。南1条以南地区では拡張移転の動きが見られました。これらの4地区では解約の動きが少なかったこともあり、平均空室率が小幅に低下しました。一方、北口地区は成約の動きが無かったため、店舗の閉店に伴う解約が影響し、平均空室率が前月比0.24ポイント上昇しました。 
 
 
仙台ビジネス地区

 10月時点の平均空室率は7.08%、前月比0.12ポイント下げ、7カ月連続の低下となりました。10月は館内増床やIT系企業の拡張移転に伴う大型成約のほか、分室や新規需要などによる中小規模の成約が見られました。拡張移転や郊外への移転に伴う解約の影響も出ていたものの、仙台ビジネス地区全体の空室面積はこの1カ月間で約6百坪減少し、平均空室率が低下しました。10月時点の平均賃料は9,000円、前月比0.03%(3円)上げました。賃料相場は依然として小幅な変動が続いています。10月時点の主な地区の平均空室率を見ると、駅前地区は5.61%、前月比0.21ポイント上げました。大型空室が減少していることから、オフィスの拡張に伴って他地区へ移転する動きなどが見られたため、同空室率が上昇しました。一番町周辺地区は6.81%、前月比0.24ポイント下げました。他地区からの拡張移転に伴う大型成約があり、同空室率が低下しました。駅東地区は9.43%、前月比0.55ポイント下げました。館内増床や他地区からの拡張移転などの成約が見られました。解約の動きが少なかったこともあり、同空室率が低下しました。


東京ビジネス地区

 10月時点の平均空室率は3.02%、前月比0.15ポイント下げ、2カ月連続の低下となりました。10月は竣工1年未満のビルや既存ビルの大型空室に成約が進んだことに加え、新規供給や募集開始、解約の影響が小さかったこともあり、東京ビジネス地区全体の空室面積がこの1カ月間で約1万1千坪減少しました。新築ビルの10月時点の空室率は12.83%、前月比3.28ポイント下げました。10月は竣工1年未満のビルに成約が進み、満室や高稼働となるビルが増えるなど、新築ビルの募集状況は好調に推移しています。既存ビルの10月時点の空室率は2.85%、前月比0.05ポイント下げました。10月は統合などで大型空室に成約が見られたことや、解約や募集開始の影響が小さかったこともあり、同空室率が低下しました。東京ビジネス地区の10月時点の平均賃料は19,033円。前年同月比3.24%(598円)、前月比0.20%(38円)上げました。平均賃料は46カ月連続で小幅な上昇を続け、2009年11月以来7年11カ月ぶりの1万9千円台となりました。
 
東京都内4区の平均賃料
  千代田区 21,012円/坪(空室率3.21%)
  中央区  17,138円/坪(空室率3.82%)
  港区   19,445円/坪(空室率3.26%)
  新宿区  16,496円/坪(空室率1.58%)
  渋谷区  21,150円/坪(空室率1.93%)


横浜ビジネス地区

 10月時点の平均空室率は5.53%、前月比0.15ポイント下げて3カ月連続の低下となりました。10月は新築ビルの一部に成約があったほか、既存ビルにもビジネス地区外からの拡張移転などに伴う成約が見られました。解約や募集開始の動きが少なかったこともあり、横浜ビジネス地区全体の空室面積はこの1カ月間で約1千2百坪減少しました。10月時点の平均賃料は10,936円、前月比0.17%(19円)上げました。
 地区別の平均空室率を見ると、関内地区は4.64%、前月比0.01ポイント上げました。テナントの動きが少なかったため、平均空室率は前月比ほぼ横ばいで推移しました。横浜駅地区は4.32%、前月比0.07ポイント下げました。他地区への移転に伴う解約の動きがあったものの、館内増床や地区内での拡張移転などの成約が見られ、同空室率が低下しました。新横浜地区は4.48%、前月比0.31ポイント下げました。ビジネス地区外からの拡張移転に伴う成約が見られたことから、同空室率が低下しました。みなとみらい21地区は8.16%、前月比0.28ポイント下げました。新築ビルに成約が見られました。解約や募集開始の影響がほとんど無かったこともあり、同空室率が低下しました。


名古屋ビジネス地区

  10月時点の平均空室率は5.03%、前月比0.09ポイント下げました。10月は築年数の浅いビルへの借り換え移転や新規開設、拡張移転に伴う大型成約のほか、中小規模の館内増床などの成約が多く見られました。これらの移転の動きに伴う解約の影響もあったものの、名古屋ビジネス地区全体の空室面積はこの1カ月間で約9百坪減少し、平均空室率が5カ月連続で低下しました。賃料相場はおおむね上昇傾向で推移しているものの、10月時点の平均賃料は前月と変わらず10,855円となりました。地区別の平均空室率を見ると、名駅地区は5.07%、前月比0.02ポイント下げました。地区内の築年数の浅いビルへの借り換え移転や他地区からの拡張移転などの成約が見られた一方で、これらの移転に伴う解約の影響も出ていたことから、同空室率は小幅な低下に止まりました。伏見地区は4.85%、前月比0.12ポイント下げました。新規開設や中小規模の館内増床に伴う成約が見られました。解約が少なかったこともあり、同空室率が低下しました。栄地区は5.26%、前月比0.11ポイント下げました。統合や店舗の撤退による解約の動きがあったものの、分室の開設や館内増床などの中小規模の成約が見られたため、同空室率が低下しました。丸の内地区は4.70%、前月比0.16ポイント下げました。立退きに伴う移転や館内増床などの成約があり、同空室率が低下しました。


大阪ビジネス地区

 10月時点の平均空室率は3.80%、前月比0.03ポイント下げました。10月は建替えに伴う借り換え移転や館内増床などの成約があった一方で、自社ビルへの移転や集約による解約の動きも出ていたことから、大阪ビジネス地区全体でこの1カ月間に減少した空室面積が約6百坪に止まったため、平均空室率は小幅な低下となりました。10月時点の平均賃料は11,202円、前月比0.13%(15円)上げました。平均賃料は小幅ながらも10カ月連続の上昇となりました。
 主な地区の10月時点の平均空室率を見ると、梅田地区は2.36%、前月比0.02ポイント下げました。ビジネス地区外への移転や自社ビルへの集約、撤退などに伴う解約の影響があり、同空室率が小幅な低下に止まりました。淀屋橋・本町地区は4.08%、前月比0.17ポイント上げました。館内増床などの成約があったものの、自社ビルへの移転に伴う解約の影響が見られ、同空室率が上昇しました。船場地区は5.60%、前月比0.51ポイント下げました。建替えに伴う借り換え移転や館内増床で大型空室に成約が進んだほか、小規模な成約の動きも見られました。解約や募集開始が少なかったこともあり、同空室率が5%台に低下しました。新大阪地区は4.50%、前月比0.12ポイント上げました。空室面積の減少から成約が小規模に止まる中、統合に伴う解約の影響があったため、同空室率が上昇しました。 


福岡ビジネス地区

 10月時点の平均空室率は3.14%、前月比横ばいで推移しました。10月は分室の開設や新規進出に伴う成約があったものの、館内縮小に伴う大型解約や撤退などによる中小規模の解約の影響が見られたため、福岡ビジネス地区全体の空室面積はこの1カ月間で大きな増減が無く、平均空室率は前月比横ばいとなりました。10月時点の平均賃料は9,421円、前月比0.27%(25円)上げました。10月は平均賃料の上げ幅がやや拡大し、4カ月連続の上昇となりました。
 ビジネス地区内の主な地区の10月時点の平均空室率を見ると、天神地区は3.15%、前月比0.13ポイント下げました。新規進出などに伴う成約の動きがあり、同空室率が低下しました。祇園・呉服町地区は2.61%、前月比0.26ポイント上げました。館内縮小による大型解約の影響により同空室率が上昇しました。博多駅前地区は3.67%、前月比0.24ポイント上げました。成約の動きが少ない中、撤退や他地区への移転などに伴う解約の影響が見られたため、同空室率が上昇しました。博多駅東・駅南地区は2.94%、前月比0.05ポイント下げました。郊外からの移転など小規模な成約があったことから、同空室率が小幅に低下しました。

日本賃貸住宅投資法人 第23期(2017年9月期)決算

 2017年11月14日の日本賃貸住宅投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり1,820円のところ1,920円で着地しました。

多くの売却益計上もほとんど留保

 2017年9月期は、物件価格が引き続き上昇する厳しい物件取得環境の中、これまでのパイプラインを活用し大阪市内中心部に所在する本年2月竣工の新築3物件(HS梅田EAST、セレニテ梅田EST、セレニテ夕陽丘EST)を6月1日付で取得しました(取得価格総額4,019百万円)。
 一方、現在の不動産投資市場は物件売却に好機と判断されるため、ポートフォリオの質の向上のため、大阪市内に所在する本投資法人唯一のサービスアパートであったアブレスト新大阪(譲渡実行日時点における築年 数21.5年)を9月28日付で譲渡しました(譲渡価格1,800百万円)。譲渡価格は、現在の売買市場の動向を反映し、帳簿価格(2017年3月末、1,365百万円)及び鑑定評価額(同、1,460百万円)を上回っています。その結果、不動産等売却益383百万円を計上しました。


内部成長に力を入れたことは〇
20171120日本賃貸住宅投資法人NOI推移

 2017年9月期も『日次稼働率予測システム』の活用や既存諸施策に注力した結果、期中平均稼働率98.2%と前期に引き続き6期連続で98%以上の高水準を維持することができたとしています。駐車場の稼働についても引き続き改善に努め、2017年9月期末の稼働率は94.2%と高水準を維持しました。さらに、バイク駐車場の稼働率向上にも取り組み、稼働率は初めて90%を超える水準を達成しました。 賃貸事業経費の削減に関しては、既存諸施策に加え、電力自由化に伴う電気代削減等を継続して実施しました。また、信託報酬については、前期及び当期に信託期間が満了した信託受益権48物件の現物化(賃貸事業経費の削減のため、保有物件の所有形態を「信託受益権」から「不動産」に変更するもの)により、第22期比で23百万円削減できました。

 先日ご紹介した積水ハウス・レジデンシャル投資法人と違い内部成長における取組やそれによっていくら削減できた、稼働率が〇%になったときっちりと内部成長に取り組んでいます。賃料増額による内部成長が行いづらいレジデンス系J-REITはコスト削減や稼働率の維持についての施策は非常に大きいです。
 また、駐車場などは100%稼働することが非常に難しいので駐車場、バイク置き場、自転車置き場については無頓着な投資法人も有ります。日本賃貸住宅投資法人はこの変についても稼働率の向上に取り組んでいることからAM会社にノウハウが蓄積されているということも考えられます。

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