ヴォロスのJ-REIT講座

J-REITをもっと知ってもらうために。 投資家の皆さまにJ-REIT投資10年の経験をもとにマーケット情報を中心にご紹介

日本リート投資法人 第10期(2017年6月期)決算

 2017年8月17日の日本リート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり8,005円のところ8,217円で着地しました。 


スポンサーから優先交渉権を取得してもそれは実績では無い

20170821日本リート投資法人賃貸事業利益推移

 2017年6月期の動きは前期末時点で保有していた、合計65物件の運用資産(取得価格合計204,852百万円)及び匿名組合出資持分(出資額合計820百万円、出資先運用資産数合計10物件)に加え、外部成長のためのパイプラインとして以下の匿名組合出資持分を取得し、その出資先運用資産合計5物件について優先交渉権を取得しました。
 その結果、2017年6月期末現在のポートフォリオは、オフィス55物件(取得価格合計179,666百万円)、住宅8物件(取得価格合計19,773百万円)、商業施設2物件(取得価格合計5,413百万円)の合計65物件(取得価格合計204,852百万円。
 なお、匿名組合出資持分は含みません。)及び匿名組合出資持分4件(出資額合計870百万円、出資先運用資産数合計15物件)となっており、投資法人が直接保有する合計65物件の総賃貸面積は254,809.89㎡、稼働率は99.8%となっているということです。
 スポンサーは投資法人に売り付けるために物件をかき集めています。「匿名組合出資でスポンサーSPCに資金を突っ込んだため分配金が上昇しました。」というアピールなら意味は解りますが、スポンサーから優先交渉権を取得することは前提となっているためアピールすることでも何でも無い。ただ、POの準備ができていないから直ぐに取得できないというだけの話しです。



財務面は特段変更無し


 2017年6月期の財務の動きは2017年4月24日付で返済期限の到来した借入金11,600百万円のリファイナンスにあたり、同日付で11,600百万円の借入れを行いました。
 その結果、2017年6月30日現在の借入金残高は103,570百万円となり、LTVは45.7%となっています。


 賃貸事業収入は上昇しており、賃貸事業費用は減少しています。2017年6月期は内部成長に尽力したということが言えると思います。この内部成長をもっとアピールすれば良いのに決算短信も決算説明会資料もさらっと触れているだけで非常に勿体ない。この日本リート投資法人最大の特徴はAM会社に設けられてるエンジニアリング・マネジメント室の存在。これにより内部成長というかAM会社の運用力はピカイチだと思います。もう少しアピールの仕方を変えていければもっと出来高も増えてくると思います。個人的には日本リート投資法人はダイヤモンドの原石的に存在に位置付けています。

フロンティア不動産投資法人 第26期(2017年6月期)決算

 2017年8月17日のフロンティア不動産投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり9,800円のところ10,022円で着地しました。


懸念していた後継テナントの誘致に成功


 2017年6月期は外部環境の下、本投資法人は当期も安定的かつ強固な収益基盤を構築すべく運用を行い、ポートフォリオの質と収益性、安定性の維持向上に努めました。また保有している「TSUTAYA BOOK STORE TENJIN」において2017年10月27日付で現テナントが退去することに伴う後継テナントの誘致活動に取り組み、新規テナントと新たに賃貸借契約を締結しました。2017年6月期末で所有する不動産等は32物件、取得価格の合計は2,890億円となっています。ポートフォリオ全体の賃貸状況については、信用力の高いテナントとの長期固定の賃貸借契約を中心とした安定的なポートフォリオを維持しており、稼働率は100.0%となっています。



LTVの算定は独自なので注意

20170820フロンティア不動産投資法人LTV・DSCR推移

 既存の短期借入金及び長期借入金の借換えを行いました。この結果、当期末日現在の借入残高は短期借入金3,000百万円、長期借入金80,400百万円及び本投資法人債券3,000百万円の合計86,400百万円となっています。なお、決算短信では2017年6月期末の有利子負債比率は28.8%となっていますが、フロンティア不動産はLTVをよく見せるため有利子負債から担保に差し出している物件の現預金を引いて算出しています。他のJ-REIT銘柄でこんな算出はしていないので比べる場合はご注意下さい。差し引かず計算した場合のLTVは31.4%です。それでもJ-REIT全銘柄のなかでも最低水準であることに変わりはありません。


 前日のジャパンエクセレント投資法人と同様にしっかり利益を分配金に回してくれている投資法人なので個人的には好きな銘柄です。コミットメントラインの金額もジャパンエクセレントと同様の150億円です。でも変動賃料が有る分フロンティア不動産投資法人の方が成長性が有りそうです。2017年7月31日には「スーパービバホーム座間店・スーパー三和 座間東原店(底地)」を自己資金で取得しているところもポイントですね。まぁこちらは底地なので変動賃料は無いですけど。

ジャパンエクセレント投資法人 第22期(2017年6月期)決算

 2017年8月17日のジャパンエクセレント投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり2,620円のところ2,650円で着地しました。


得た利益をしっかり分配金に反映

20170819ジャパンエクセレント投資法人1口当たり分配金推移

 2017年6月期のオフィスビル賃貸市場については、テナントの館内増床・拡張移転・立地改善等の需要が引き続きみられ、ポートフォリオ全体の空室率及び募集賃料水準は着実に改善しています。賃料水準を重視した営業活動に努めており、既存契約については、増額改定の機を捉えて物件価値に見合った賃料への増額取組みを推進。

 また新規契約については、市場動向を踏まえ賃料設定水準を引き上げてリーシング活動を行った結果、ポートフォリオの当期末の稼働率は99.4%(前期末は99.0%)となっています。2017年6月期末における全保有運用資産は31物件、取得価格総額2,869億円、総賃貸可能面積362,291.56㎡(109,593.20坪)となっています。


 割と少ない物件ながら得た利益をしっかり分配してくれている投資法人なのでよく頑張っているというのが個人的な感想です。2015年12月期に売却益の一部を圧縮積立金に積み建ててから以降は外部成長は既存物件の持ち分追加取得に終始しているところも今の段階では良い判断だと思っています。ですが、やっぱり資本的支出の金額が増えてきていることが気になります。前期からは減少しているとはいえちょっと不安ですね。また圧縮積立金で利益を留保する決断を下す時が来てしまうかもしれません。



強固な財務体質は継続


 2017年6月期の財務状況は投資法人債の発行環境が良好であったとし、期間10年、70億円の投資法人債を発行し、債務の長期化を図りました。また、期限の到来した借入金合計120億円(平均借入期間4.7年、平均借入金利1.1%)を、平均借入期間2.4年、平均借入金利0.25%の条件にて借換えを行いました。これらの結果、期末における有利子負債平均残存期間は3.7年(対前期末0.2年長期化)、期末平均有利子負債金利は0.82%(対前期末0.06%低下)となり、債務の長期化及び調達金利の低下を図りました。

 前期より引き続き資金調達の安定化及びリファイナンスリスク軽減を図ることを目的に借入極度額140億円のコミットメントラインを設定しています。R&I、ムーディーズ、JCRともに格付け評価に変更はありません。


日本ビルファンド投資法人 第32期(2017年6月期)決算

 2017年8月15日の日本ビルファンド投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり9,000円のところ9,129円で着地しました。


売却益は全額留保


 2017年の運用実績は2017年3月31日に一部持分を保有していた「アクア堂島東館」(信託受益権、譲渡価額:19.1億円)を譲渡しました。2017年4月28日に既保有物件である「興和西新橋ビルB棟」の持分(信託受益権、取得価格:38百万円)を追加取得しました。この結果2017年6月期末で保有する物件数は74物件、取得価格合計は1兆1,066億円、総賃貸可能面積は1,094,812 ㎡(331,180 坪)となっています。
 ポートフォリオ全体では稼働率(サブリース勘案後)が98.8%(前期比 0.3 ポイントの上昇)、テナント総数(サブリース勘案後)は1,590テナントとなっています。

 アクア堂島東館の売却で219百万円の売却益を計上しています。が売却益全額を圧縮積立金に回されては興冷めですね。まあ安定性は増すことになるのは良いのですが不景気になった時に圧縮積立金を取り崩して分配するつもりならもっとアピールして欲しいですね。でないと修繕工事or建替え等に全部つぎ込むつもりじゃなかと思ってしまう。それでなくても追加取得した興和西新橋ビルが築年数が27年。他にも築古物件を多く抱えていますから・・・。

 

LTVは41.5%で格付けも変更無し

20170818日本ビルファンド投資法人LTV・DSCR推移

 2017年6月期の財務状況は長期借入金210億円及び投資法人100億円の合計310億円が返済・償還期限を迎えました。 これらの返済・償還資金の一部として、長期借入金150億円、短期借入金70億円の借入れ及び期間20年の第15回無担保投資法人債50億円の発行により、合計270億円を調達しました。これらのほか、短期借入金の借り換え等を行っています。
 なお、機動的な資金調達及び借換えリスク軽減等のための安定的な調達基盤の確保といった 観点から、極度額総額 600 億円のコミットメントラインを設定しています。 これらの結果、LTVは41.5%、長期固定金利比率は92.5%となっています。
 LTVについては上限の目途を56%としつつ、当面のターゲットを36%から46%に定め、保守的な財務運営を行っています。

MCUBS MidCity投資法人 第22期(2017年6月期)決算

 2017年8月15日のMCUBS MidCity投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり7,900円のところ7,900円で着地しました。


含み損を抱える物件を処分出来たのは◎


 2017年6月期は2017年2月に新規借入れにより調達した資金を活用し、2物件(うち、1物件は既存物件の追加取得)を取得しました。更に同月、新投資口の発行を実施し、3月及び4月に1物件ずつ新たに資産を取得しています。いずれも過度な競争を回避した相対取引による厳選投資を実行しており、渋谷桜丘スクエア(追加取得)(取得価格12,130百万円)、笹塚センタービル(取得価格8,700百万円)、USCビル(取得 価格5,000百万円)の3物件は東京圏に所在し、残り1物件の仙台キャピタルタワー(取得価格5,500百万円) は宮城県仙台市に所在しています。
 一方、譲渡の好機を捉え、同年3月に含み損を抱える大阪圏所在の2物件 (譲渡価格合計10,700百万円)を、2物件合計で譲渡益が生じる価格で譲渡しました。
 2017年6月末で保有する資産は20件であり、取得価格に基づく投資比率は、エリア別では三大都市圏96.7%(うち、東京圏44.7%、大阪圏50.0%、名古屋圏2.1%)、その他地域3.3%、また用途別ではオフィス ビル86.9%、その他13.1%となっています。


 売却した2物件(御堂筋MIDビル、 MID御堂筋瓦町ビル)は両方含み損を抱えていた物件です。本来であれば2棟とも売却損が発生しても仕方ないところですが御堂筋MIDビルでは557百万円の売却益を計上しています。そういう意味では売却の判断は高評価です。それでも当初は246百万円の任意積立金計上を予想していたことを考えるとAM会社はもっと賃貸収入は上回ると思っていたみたいですね。笹塚センタービルの稼働率が低いことが足を引っ張っているのでしょうか?



資金調達コストは低減に成功

20170817MCUBS MidCity投資法人有利子負債利子率推移

 2017年2月に取得した2物件の取得資金の一部に充当するため、同年1月31日付で18,000百万円の新規借入れを実行しました。また、同年5月には、2年連続となる無担保投資法人債(5年 債・1,000百万円及び10年債・2,000百万円)の発行を行いました。なお、1月に借り入れた18,000百万円のうち、2物件の譲渡資金を原資として同年3月31日付で7,000百万円、投資法人債発行による調達資金を原資として同年5月31日付で3,000百万円、合計10,000百万円を期限前弁済しました。一連の取り組みにより、資金調達手段の多様化と借入コ
ストの低減を実現しています。
 上記の結果2017年6月末時点で、17の金融機関から98,975百万円の借入れを行っており、投資法人債の発行残高は6,000百万円となっています。LTVは42.2%、長期借入金比率は100.0%(1年内返済予定の長期借入金を含みます。)、金利の固定化比率は77.4%(金利スワップ契約による金利の固定化を含む。)となっています。


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