ヴォロスのJ-REIT講座

J-REITをもっと知ってもらうために。 投資家の皆さまにJ-REIT投資10年の経験をもとにマーケット情報を中心にご紹介

マリモ地方創生リート投資法人 愛知県名古屋市のレジデンス1棟を取得

 マリモ地方創生リート投資法人が2017年6月1日に愛知県名古屋市のレジデンスコンフォリア行徳の取得が完了したと発表しました。これも鑑定評価額ギリギリで取得しています。こういう物件は「取得した」のではなく「取得させられた」物件ですね。

取得資産の概要
 ①取得資産 アルティザ東別院 (信託受益権)
 ②取得価格 978百万円
 ③鑑定評価額 989百万円
 ④売買契約締結日 平成29年6月1日
 ⑤引渡日 平成29年6月1日
 ⑥取得先  非開示
 ⑦取得資金  借入金
 ⑧支払方法  引渡時全額支払
 ⑨賃貸可能戸数 54 戸 
 ⑩取得理由
 ・名古屋市営地下鉄名城線「東別院」駅下車徒歩約 4 分の位置に所在し、名古屋市営地下鉄鶴舞線・名城線「上前津」駅からも徒歩約 8 分と、2 駅 2 路線が利用可能であり、名古屋圏へ通勤する社会人からの安定した需要が期待できる点。
 ・54 テナントが 1,336.50 ㎡の面積を賃借し、2017年4月17日付の稼働率は100%である点。
 ・物件の立地する幹線道路沿いは店舗が建ち並ぶような繁華性はなく、中高層マンションのほか自社ビル等がメインで喧騒感はない点。
 ・特に最近では分譲マンションや賃貸マンションが多く建設されているところでもあり、都心回帰による住宅需要を享受している点。

 一応、地方物件を何でも取得する総合型のJ-REITですが、今やどの投資法人も福岡を初め大阪、札幌等で物件を取得している状況なので大手の強力なスポンサーがいる投資法人に比べると物件取得機会を逃しているのだと考えられます。となると狙うのは個人で持っている物件がメインになるのだと思いますが、そうなると引っかかる案件がレジデンスばかりとなりますからAM会社的には収益ベースでのポートフォリオ構築が難しくなってしまいます。

 いっそのこと地方レジデンス特化型J-REITと言った方が思い切りが良いのですが、そう言ってしまうとまんまサムティ・レジデンシャル投資法人になってしまうんですよね。

コンフォリア・レジデンシャル投資法人 千葉県市川市のレジデンス1棟を取得

 コンフォリア・レジデンシャル投資法人が2017年6月1日に千葉県市川市のレジデンスコンフォリア行徳の取得が完了したと発表しました。

取得資産の概要

 ①取得資産 コンフォリア行徳 (信託受益権)
 ②取得価格 640百万円
 ③鑑定評価額 645百万円
 ④売買契約締結日 平成29年6月1日
 ⑤引渡日 平成29年6月1日
 ⑥取得先  非開示
 ⑦取得資金  借入金
 ⑧支払方法  引渡時全額支払
 ⑨賃貸可能戸数 56 戸 
 ⑩取得理由 規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、ポートフォリオの着実な成長と安定的な収益の確保を図るため。 


取得資産の立地

 東京メトロ東西線「行徳」駅から徒歩2分に位置する、シ ングルタイプが中心の物件。「大手町」駅まで約23分、「日本橋」駅まで約21分と主要ビジネス・商業ゾーンへのアクセスは概ね良好です。行徳エリアは、街区が整然とした良好な住環境が形成さ ており、駅周辺には、スーパーマーケット、飲食店舗、銀行等の生活 利便施設が充実しています。
 こうした特性から、主として居住環境の快適性及び利便性等を重視する単身者層を中心に底堅い賃貸需要が期待できると考えられます。

 同じ千葉県市川市には既にコンフォリア市川妙典という物件を運用しています。まあ、周辺まマーケットは熟知しているということだと思います。同エリアの物件を期間を分けて取得しているということは取得時の目論みや期中の運用の調子が良いことを客観的に表している良い事例だと思います。ただ、コンフォリア・レジデンシャルはどの物件も月次稼働率が安定していないですね。ここまでバラバラな投資法人もレジデンス系J-REITの中では
珍しいです。ただそれでも分配金は毎期しっかり上昇できているので物件自体のポテンシャルは高いのだと思います。

 今後の見通しは取得による2017年7月期の運用状況への影響は軽微であり、運用状況の予想の変更は無いとしています。期中の取得であり、かつ借入金を利用しての取得なので資金調達コストと取得後の期中にの利益が相殺される予定であるのだと推察します。

インヴィンシブル投資法人 浜松町のホテル1棟を取得

 インヴィンシブル投資法人が2017年5月29日に浜松町のホテル、ホテルマイステイズプレミア浜松町を取得したと発表しました。

取得資産の概要

①取得資産 ホテルマイステイズプレミア浜松町(信託受益権)
②取得価格 8,000百万円
③鑑定評価額 8,090百万円
④売買契約締結日 平成29年5月29日
⑤引渡日 平成29年5月29日
⑥取得先  Septentrio2特定目的会社
⑦取得資金  借入金&自己資金
⑧支払方法  引渡時全額支払

 う~ん。この時期に東京都内のホテルを取得するんですか?というのが率直な感想です。インヴィンシブル投資法人はスポンサーがファンド会社ということも有りスポンサーの私募もしくはスポンサー本体の利益獲得に利用されている投資法人だと思っています。(はっきり言うとスポンサーのゴミ箱という意味です。)

 しかし、ファンド会社であるので行動のタイミング(特に外部成長)については上手いと思っていました。2014年以降にホテルを大量に取得し成長性を確保したりしているところは素直に関心していました。

 ただ、今回のホテルの取得はたった1棟ですし、新築のホテルという訳ではありません。もっと前に仕込めた案件だと思うのですが、結局スポンサーの私募ファンドであるSeptentrio2特定目的会社の投資期間が満了に近づいたから投資法人に売却したというのが理由では無いかと思っています。まあ、仲介手数料が発生していないだけ良いという見方もできますが・・・。取得価格が鑑定評価額ギリギリというところもBadだと思います。

 このホテルマイステイズプレミア浜松町はオペレーターである㈱マイステイズ・ホテル・マネジメントと変動賃料及び固定賃料を組み合わせた賃貸借契約を締結する予定となっていることは分配金の上昇に寄与できる可能性は高いと思います。

 それは海外売上比率が2015年が15.5%、2016年が28.9%と海外渡航者の利用が高いというところがポイントです。(2016年11月~2017年4月については57.2%)海外旅行者は政府も本腰を入れて取り組んでいることや、この物件に宿泊する外国人は旅行者というよりもビジネスで利用される方が多いのではないかと考えられるので地方のリゾートホテルと比べ安定性は高いと思います。

 ディズニーランドや秋葉原等、東京近辺の観光エリアにアクセスしやすいことからリゾート目的の利用者もある程度吸収できると考えられます。

日本賃貸住宅投資法人 大阪のレジデンス3棟の取得を完了

 日本賃貸住宅投資法人が2017年6月1日に大阪のワンルームマンション3棟の取得が終了しました。この3棟は2017年2月に竣工したばかりの新築物件です。これをそれぞれ外部から取得したということはAM会社独自に開拓したものだと思われますので非常に良い取得だと思います。

取得資産の概要
 ①取得資産 HS梅田EAST(不動産)
 ②取得価格 2,151百万円
 ③鑑定評価額 2,290百万円
 ④売買契約締結日 平成29年6月1日
 ⑤引渡日 平成29年6月1日
 ⑥取得先  ㈱ホームズ
 ⑦取得資金  自己資金
 ⑧支払方法  引渡時全額支払
 ⑨賃貸可能戸数 127 戸(1K:84 戸、1DK:14 戸、1LDK:28 戸、事務所:1戸)

 ①取得資産 セレニテ梅田EST(不動産)
 ②取得価格 1,057百万円
 ③鑑定評価額 1,120百万円
 ④売買契約締結日 平成29年6月1日
 ⑤引渡日 平成29年6月1日
 ⑥取得先  ㈱スナダプロパティ
 ⑦取得資金  自己資金
 ⑧支払方法  引渡時全額支払
 ⑨賃貸可能戸数 58 戸(1K:1戸、1DK:56 戸、事務所:1戸)

 ①取得資産 セレニテ夕陽丘EST(不動産)
 ②取得価格 811.5百万円
 ③鑑定評価額 872百万円
 ④売買契約締結日 平成29年6月1日
 ⑤引渡日 平成29年6月1日
 ⑥取得先  ㈱エース・コーポレーション
 ⑦取得資金  自己資金
 ⑧支払方法  引渡時全額支払
 ⑨賃貸可能戸数 56 戸(1K:28 戸、1DK:28 戸)

 特にHS梅田EASTはワンルームマンションではありますが規模が大きく127戸もあるのは驚きです。疑問なのは3棟とも不動産で取得しているということです。不動産で取得した場合は不動産取得税が発生してしまいますが、期中のNOIは信託報酬がかからない分上昇することになるので利回りの高さを見せるためだと考えられます。

アクティビア・プロパティーズ投資法人 コミットメントラインの再設定

 アクティビア・プロパティーズ投資法人が6月8日にコミットメントライン再設定のプレスリリースが開示されました。

コミットメントラインの概要

1.設定の理由

 将来において資産を購入する等資金調達の必要性が生じた場合に備えて、機動的かつ安定的な資金調達手段を確保するため。

2.設定の内容

 ①契約締結先:三井住友信託銀行㈱、三菱UFJ信託銀行㈱、 ㈱みずほ銀行、㈱三菱東京UFJ銀行
 ②借入極度額:計 120 億円(各行 30 億円)
 ③契約締結日:2017 年 6 月 8 日
 ④契約期間:2017年6月13日から2018年6月12日
 ⑤担保:無担保・無保証
 なお、コミットメントラインの設定は、現在、三井住友信託銀行㈱、三菱UFJ信託銀行㈱、㈱みずほ銀行及び㈱三菱東京UFJ銀行と締結している借入極度額120億円のコミットメントライン契約が2017年6月12日に期間満了することに伴い設定するものです。
 投資法人は、コミットメントラインとは別に三井住友信託銀行㈱、三菱UFJ信託銀行㈱、㈱みずほ銀行及び㈱三菱東京UFJ銀行との間で借入極度額80億円のコミットメントラインを設定しており、本コミットメントラインと合わせた借入極度額の合計額は200億円。

極度借入枠(アンコミットメントベース)の概要

1.設定の理由

 将来において資産を購入する等資金調達の必要性が生じた場合に備えて、機動的かつ安定的な資金調達手段を確保するため。
 なお、本極度借入枠の設定は、現在、三井住友信託銀行㈱、三菱UFJ信託銀行㈱、㈱みずほ銀行及び㈱三菱東京UFJ銀行と締結している借入極度額120億円の極度ローン基本契約が2017年6月12日に期間満了することに伴い設定するものです。

2.設定の内容
 ①契約締結先:三井住友信託銀行㈱、三菱UFJ信託銀行㈱、 ㈱みずほ銀行、㈱三菱東京UFJ銀行
 ②借入極度額:計 120億円(各行 30 億円)
 ③契約締結日:2017 年 6 月 8 日
 ④契約期間:2017年6月13日から2018年6月12日
 ⑤担保:無担保・無保証
 期限が到来しそうなコミットメントライン契約を巻きなおすというプレスリリースです。ちなみにコミットメントラインは手数料を支払わなければなりませんがレンダーは投資法人から求められたら貸付けなければなりません。極度借入枠も同じようなものですがレンダーの事情により貸付けない場合も有りますし、極度枠が減額されることも有ります。
 投資家さんから見た安全性の面ではコミットメントラインの方が高いです
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