livedoor訳あり物件を購入する際に理解しておかなければならない事があります。
それは、「安い理由を正確に知る」ということです。
【相場】
不動産相場は相対相場です、新車のように絶対的な価格設定はありません。
売主がいくら高く売り出しても、買い手がつかない限りはその金額は相場として成り立たず、
買い手がいくら安い金額で買いたいと言っても売主が納得できなければ、成り立たないのです。
このような売買の事例を元にして、（特に住宅地の場合）
相場というものが出来上がります。
「渋谷区恵比寿西１丁目のっていくらくらい？」
「事例で言うと、住宅地なら坪単価４００万円くらいかな？」
「賃料が坪○○万円くらいだから、坪単価４００万円くらい？」
というのが、いわゆる相場です。
いわば自然の摂理によって成り立つのが相場となります。
間違っても、路線価や公示価格が実売価格だなんて思ってはいけません。
これに物件のメリット・デメリットが加味されて、
売買価格が形成されるワケで
デメリットの度合いが高いほど、相場と乖離するワケで
そんな物件が「わけあり物件」と呼ばれるものなのです。
掘り出し物は不動産市場には無いと言われますが
「ワケあって安いんだヨ」って物件はいくらでもあります。
【わけあり物件を購入するリスク】
わけ有り・・・瑕疵ともいえます。
つまり瑕疵（欠陥）があるから安いのが、ワケあり物件である訳で
この瑕疵について完全に理解する必要があります。
一般的に、見た目の瑕疵についてはわかり易いでしょう。
・隣地の枝や室外機が越境している。
・ガケ地である。
・家が傾いている。
・明らかに違法建築である。
・間口が狭い
・道路が狭い
・地形が悪い
・高圧線下
・井戸がある
などなど。
それから、法令制限による瑕疵（というかどうか分かりませんが）
・再建築不可
・計画道路や土地区画整理事業
・容積率、建蔽率的に建物が満足に建てられない
などなど。
で、事故物件。
わけありの王道的な瑕疵ですね。
・火事、自殺など
まあ、このあたりは親切な仲介業者ならば
注意深く調査すれば事前に教えてくれるはずです。
むしろこの程度の瑕疵も事前に教えてもらえない業者は
物件紹介だけ依頼して、契約は他の仲介業者にお願いしたほうが安心です。
最後に一番気をつけなければいけないのが、上記以外の瑕疵です。
具体的にご説明します。
「売主が資金繰りに困っているという理由で、安い物件」
これは非常に多いですね。
物件としては、何の問題もない物件です。
でも、上記の理由を聞いたら、一気に警戒しましょう。
考えられるリスクとしては、
１：債務超過のため、物件引渡し（残金決済）の際、売主が、残金より多くの資金を充当しないと抵当権が抹消できない。
２：手付金を持ち逃げされてしまう。（だってお金に困っているから）
３：引渡し後の瑕疵担保責任が負えない
１の場合は通常、契約違反となるので、違約金や損害賠償を請求できますが
資金繰りが悪化している売主に、請求しても現実的に支払い能力がない場合が考えられます。
２は、仲介人（仲介業者）が手付金を残金支払日まで預かるなどで回避できます。
３の場合・・・泣き寝入りでしょうか。 １と同様なのですが、「無い袖は振れない」訳でして
裁判所からの強制執行とか有り得ますが、時間と労力は計り知れません。
安物買いの銭失い。
まさに、この手の物件にありがちな罠です。
つづく・・・
このサイトについてのお問い合わせは
株式会社スタイルシステム
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都心の一等地「一番町」
その中でもひと際荘厳な趣のある建築物が
HOMATシリーズ。
昭和50年代の建築ながら、樹木の剪定もバッチリ。重厚感あり。
ヴィンテージマンションにふさわしい内装。。。
ゴミ出しは、玄関のドアの前に置くだけで
収集してくれる。
新聞も部屋の玄関まで届けてくれる。
最近のタワーマンションでは当たり前かもしれないサービスが
20年以上経つマンションでは当然の如く受けられる。
バブル当時は10億の値がつくのも当たり前だと聞きます。
そんな、HOMATマンションで・・・
152平米（約46坪）の専有面積でありながら３LDK+２S+２バスルームといった、贅沢なレイアウト。
しかも３方角部屋で日照・通風ともにGOOD。
で、10,500万円。
一番町でこの単価はちょっと安くない？
Why？
えーと、特筆するようなワケは御座いません。
わけあり物件らしからぬ理由で申し訳ございませんが。。
早めに処分したい。
それだけです。
はい。。
実はこれって意外とリスキーだったりします。。
訳あり物件のリスクについては、後日お話します。
と、いう訳で、アウトレットマンションの類と比べて
リスクの少ないこのマンション。
早いもの勝ちです。
内覧可能ですので、ご希望の方はお早めに。。。
リノヴェーションプランも御座います。
株式会社スタイルシステム
0120-087-450（携帯からもOK）
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世田谷区の閑静な住宅街で
こんな物件を見つけました。。
一種低層の閑静な住宅街で、土地約５０坪
いわゆる旗型の敷地延長ではありますが、
環境・日当たりは良好。。。
間口も３Ｍ以上とれているので、車もらくらく駐車できますね。
このあたりの土地相場は、一坪あたり約170万円-160万円といったところでしょうか。。
それなのに、５０坪で４３80万円という事は・・・
！
＠８４万円！？
仮説その１：
事故物件である。
いわゆる、火事や自殺などの事故で相場よりもはるかに安くないと売れない。。といった理由？
仮説その２：
法地である。
ガケ地で、斜面も面積に含まれてしまって、こんな激安単価に。。
仮説その３：不適合接道である。
建築が出来ない土地であるため、住宅地の相場が通用しない。
正解は・・・・
どれも×
答えを探しに、物件の奥まで行ってみましょう。。。
おや？
地面に何か見えますね。。。
勘のよい方はおわかりでしょうか？
あらら、売り地であるにもかかわらず。
基礎が・・・！？
◆ワケアリポイント◆
基礎工事完了済みのまま、現況で引き渡すという事でした。
もともと、この土地は43条但し書きという、接道に難がある物件なのですが、それにもまして、建築途中で売却してしまうっていう。。。
建築確認は降りているので、その図面どおりに建築できるのですが、
建物のプランを変えるためには、基礎を一度壊してからでないといけないようです。。
そんな、何とも中途半端な売り地なのです。
はい。。
物件のお問い合わせは・・・
株式会社スタイルシステム
03-5489-7220
http://www.style-system.net
さすがに池袋近辺で1000万円台の戸建てなんて・・・
どうせ、築年数が古い＆再建築不可なんていうお決まりでしょ？
でもないんですよね。。
確かに昭和63年築で、20年ちょっと経った建物ですが
内外装ともしっかりリフォームされているので
新築と同等まではいかないまでも、なかなか素敵な仕上がりになってます。
間取りこそ、２ＬＤＫとコンパクトなレイアウトですが
５帖のロフトや４帖ほどの大きなルーフバルコニーがついており
東南向きの道路に面しているので日当たりもそこそこＧＯＯＤといった感じです。
道路は狭いものの現況幅員3.0Ｍで、接道義務もしっかり果たしており
再建築ぜんぜんＯＫです。
では何が理由あり？？
?超狭小地である。。。
土地面積 23.18平米。
坪ではなく平米です。
よって、約７坪の敷地であるということ。
?上記の理由により、建物面積が 34.02平米である。
容積率160％を目一杯つかっても、37平米の床面積が限界。
間取りも ＤＫ5帖・洋室３帖・洋室4.5帖というコンパクトな間取りになってます。
収納こそ各室にありますが、家族4人では少々手狭かもしれません。
「狭い」というのが最大のワケアリポイントです。
坪単価２４０万円という金額はこのエリアでは決して安くはありません。
総額で1680万円+購入に係る諸費用 約150万円 ＝ 1830万円
これで夢の一戸建てが都心部で買えるというのが
この物件の最大にして最強のメリットではないでしょうか・・・？
・販売価格：1680万円
・敷地面積：23.18平米（ＳＢ除く）
・建物面積：34.02平米（別途ロフト8平米）
・権利：所有権
・築年数：昭和63年8月
・所在地：豊島区池袋3丁目
・構造：木造２階建
・リフォーム：平成21年6月内外装・水周り他
・現況：空室
・引渡し：即可
・取引形態：媒介
この物件についてのご質問やお問合せは
株式会社スタイルシステムまで
0120-087-450
toiawase@style-system.net
物件のお話ではないんですが。。。
不動産屋の本性を少しお話ししたいと思います。
【住宅ローンと資金計画の無知】
知識のない不動産仲介営業マンは、
まず、お客様の「年収」「今の家賃」「自己資金」
を聞いてきます。
理由は、予算を知るためなのですが・・・
この予算というのがクセモノでして、
「年収」は借り入れ可能額（銀行が貸してくれる上限の金額）を知るため。
「今の家賃は」毎月の返済可能額を知るため。
「自己資金」は借入額とあわせて、購入可能額を知るため。
これらの情報をもとに、購入予算を提案するのですが
何か勘違いしていると思いませんか？
上記の質問は「借りれる、支払える」お金の「上限」に過ぎません。
予算ではなく、貸してくれる上限、手持ちの資金の上限。
これは、「月収３０万円で賃貸を探している人に３０万円の家賃の家を紹介」するようなものです。
なぜこのような事をするのでしょうか？
彼らは、自分たちが契約しやすいように
意図的にお客様の予算を上げるようにしているのです。
「予算が上がれば、気に入る物件も見つかりやすい法則」
故に、「契約しやすい」
当たり前の事ですが、３０００万円以内である地域にあるマンションを探している人に、3500万円の物件を紹介すれば
大抵、気に入りますよね。
3000万円の予算の人に3500万円の物件を勧める際に
彼らが営業トークで利用するのが住宅ローンの金利マジックです。
金利は利用する金融機関や商品により異なり、
低い金利は０．９％で、高い金利は４．０％以上といった具合に
様々です。
上記で述べたように、あくまでも不動産屋の目的は契約です。
なので、なるべく金利の低い商品を選択して
見かけの支払額を安く試算します。
これは大手の不動産会社でも同様な説明があるようです。
最近は提携のＦＰが試算するケースもあるようですが
それはそれで、誤った説明をされている事も多いようです（別の機会にご説明します）。
でも、このまま支払続けたらどうなるのか？
３０００万円のローンを３５年で組む際のケースです。
A変動金利（全期間優遇△1.2％）で1.275％ 月々88,580円
B１０年固定（当初優遇△1.7％）で2.2％ 月々102,480円
Cフラット35 （全宅連当初２０年）で2.49％ 月々107,080円
D都市銀行超長期で3.8％ 月々129,250円
これらは、当初の金利です。
金利は当然ながら変動します。
特に短期金利は景気が上向きになると上昇する傾向があり、
長期は景気が悪化すると上昇する傾向があるので
どの金利を選ぶかは、ケースによって様々です。
では、今から１０年後の事を想像してみましょう。
景気も若干回復して、金利も軒並み２％ほど上昇したと仮定してみましょう。
A変動金利（1.275％→3.275％）
月々88,580円 → 月々111,140円（22,560円のＵＰ）
B１０年固定（当初優遇が終わり△0.4％へ 2.2％→5.5％へ）
月々102,480円 → 月々145,120円（42,640円のＵＰ）
Cフラット３５（変わらず）
月々107,080円 → 月々107,080円
D都市銀行超長期（変わらず）
月々129,250円
さらに、10年経ったらどうでしょうか。
景気の上昇も落ち着いて、金利は１％のＵＰでした。
A変動金利（3.275％→4.275％）
月々111,140円 → 月々118,980円（7750円のＵＰ）
B１０年固定（5.5％→6.5％へ）
月々145,120円 → 月々154,720円（9600円のＵＰ）
Cフラット３５（優遇期間終了後2.69％）
月々107,080円 → 月々108,600円（1520円のＵＰ）
D都市銀行超長期（変わらず）
月々129,250円
それぞれの月額の変化は次のようになります。
A変動金利 30,400円（月々88,580円→月々118,980円）
B１０年固定 52,240円（月々102,480円→月々154,720円）
Cフラット３５ 1520円（月々107,080円→月々108,600円）
D超長期 0円（月々129,250円→月々129,250円）
つまり、３０００万円の借り入れをする場合の説明として適切なのは
「毎月88580円です。。」ではなくて、
「月々154,720円もしくは、118,980円まで上昇する可能性があります」
と説明するのが当然です。
もちろんこの数字は、推測ですが
現実的なリスクとしては十分考えられます。
住宅ローンの試算をする際は、金利の変化による返済リスクを
考慮しましょう。
また、借りられる金額ではなくて、「本当に返せる金額」を
算出しなければ意味がありません。
お金の事は、
ファイナンシャルプランナーに相談するのが一番なのですが、
ＦＰにも色々あります。
ＦＰと名乗る人の多くは、保険会社系のＦＰです。
彼らの多くは、保険を売る目的でアドバイスを行う事が多いため
不動産や住宅ローンの実務に長けている訳ではないので、
あまり客観的なアドバイスが受けられない場合が多いのも
悲しい現実です。
ワケあり物件もそうなのですが、
甘い言葉にはワナがあります。
決して、「安くて」「良い物」はありません。
くれぐれも、慎重に住まい探しを行ってください。
株式会社スタイルシステム
不動産やお金のご相談は
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新宿から明大前まで自転車で20分くらいでいけるでしょうか。
甲州街道の上を首都高が走っているので、空気はお世辞にも良いとはいえないのですが、都心部と比べると物価も若干安く、京王線・井の頭線が使えるという抜群の利便性があるという、そんな「明大前」に・・・・
激安マンションが--
・明大前駅より歩いて8分。
・２ＬＤＫで床面積は68平米。
・角部屋でなおかつ新宿の都心が一望。
・ちなみに、夜景がとても綺麗です。
・ついでに、日当たりも各室ともに良好。
・築年数はそこそこたっているけど、お風呂からキッチンから建具やフローリングまで、リノヴェーション済み。
で、価格は2880万円。。。@140万円（坪単価）
ふう。。
眩しい。。。
理由はなんですって？
◆建て替えが・・・
出来ないらしいのです。
前々回の記事同様、未接道の既存不適格なのです。
建て替えが出来ないということは、
住みつぶすのみ。。
もしくは収益用に買って賃貸に出す。。
この手の物件は住宅ローンの審査が厳しいので
事前の調査が必要です。。。
物件についてのお問い合わせは
株式会社スタイルシステムまで
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「契約前の物件調査」
「１０年後も返せる本当の予算」
を知りたい方は、是非ＷＥＢサイトをご覧ください。
「超狭小地」
「がけ上」
「がけ下」
などといった物件です。
それに次いで割安なのが、「間口狭っ！」な物件。
だいたいこんな感じです。
通常は建物の間口が２間（約３６０センチ）とれないと
「間口狭いな〜」と思われるようで
お客様にそんな物件をご紹介すると
「うなぎの寝床！？」
なんて言われる方もいらっしゃいます。
しかし。。
今回ご紹介する物件は、「うなぎ」どころの騒ぎではありません。
はい??
ビル？
「蚯蚓（みみず）の寝床！？」
建築の参考プランです。。。
訳あり物件の域を超えていますが。。。
住所：新宿区上落合１丁目
土地：86.80平米
価格：2360万円
下落合駅 徒歩３分
さらに詳しい情報、ご相談は・・・
株式会社スタイルシステム
0120-087-450
まで、お気軽に。。。
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この物件に限らず、
不動産を購入する際は物件のメリット・デメリットを
しっかり把握してから話を進めるのが
賢い住宅購入のコツではないでしょうか。
●資金計画の確認
「今、借りられる予算ではなく、将来的に返せる予算」
を把握していますか？
●物件調査
「物件が売れてしまうから、あわてて申し込み！」なんて考えていませんか？
現地や近隣のヒアリング調査から、契約内容の確認を
契約を交わす前に確認しましょう。
手付金を払ってからデメリットを知っても手遅れです。
●住宅ローンシュミレーション
「繰り上げ返済の時期」「ライフプラン」によって、組むべきローンが違うって
ご存知ですか？
ローンシュミレーションを詳しく行うことによって、支払の総額が数百万円も
節約できることもあります。
スタイルシステムでは、
�〔詰�のない購入計画を立てて
�∧�件のメリット・デメリットを客観的に理解して
�８�平な内容の契約を結ぶ
安心して、不動産の取引が出来るようサポートを行っています。
住まい探し・資金計画のご相談は
お気軽にご連絡ください。
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東京都渋谷区恵比寿西1-10-10若葉西ビル６Ｆ
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近頃、副都心線が開通し、池袋ターミナルから一気に渋谷アクセスとなった
人気急上昇中の西武池袋線。
そんな、池袋線の「ひばりが丘」駅から徒歩9分の立地に現れた激安物件。。。
・角地
・一戸建て（フルリフォーム済み）
・駅徒歩9分
・日当たり良好
・２ＬＤＫ
で、1280万円！
安っ！
なぜ？
なぜ？？
答えはこちら
↓↓↓
http://www.tv-asahi.co.jp/super-j/index.html
8/26に放送予定だそうです。
見逃した！という方には・・・
■■■ワケありの理由��
築年数３０年の中古である。
外装＆内装はきれいに新規リフォームをしていますが、
中身はアラサー。
耐震性が少々気になるお年です。
■■■ワケありの理由��
三角形である！
はい。
使い勝手のレベルが少々高いようです。
■■■ワケありの理由��
南側隣地が空き地である。
なんで？空き地ならば日当たりがいいじゃない？！
という声も聞こえますが。。。
ここは、建蔽率８０％容積率２００％の第２種中高層住居専用地域になるため
隣地には、３階建て以上の建物が建設される可能性が高いのです。
一見日当たりが良いお部屋も、来年には真っ暗になってしまうなんて事も考えられます。
【スペック】
所在地：西東京市住吉町
敷地面積：41.56��
建物面積：50.38��
建蔽率：80％ 容積率：200％（道路による制限なし）
東側9.3Ｍ、西側３.８Ｍ
築年数：昭和５８年７月
引渡し：即
現況：空家
価格：1280万円（税込）
Life Infomation
ひなぎく保育園 徒歩約４分
栄小学校 徒歩約5分
ひばりが丘中学校 徒歩約8分
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駅から徒歩1分。
占有面積 92平米。
３LDKマンション。
価格1680万円。
て、どこかの田舎の物件だろ。。。どうせ？？
ええと、新宿から電車で15分足らずですけど。。？
そんな調布が田舎かどうかはさておき。
激烈ワケあり物件は、京王線の調布から徒歩1分の場所にありました。
でも
1680万円？
３LDK？
92.24平米？？？
さて問題です。
なんでこんなに安いのでしょう。
＜ちなみに同規模で相当に築年数の古いマンションでも２０００万をきる事はないでしょう。。。＞
答えは・・・!?
8月18日（火）19：00〜
テレビ東京 火曜エンターテイメント
http://www.tv-tokyo.co.jp/kayou-e/index.html
番組内でご紹介します。
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景気が低迷してたところで、まだまだ資産価値は高い。
そんな、高級住宅地「白金」に21坪でなんと！
4●●●万円の激安物件が！！
白金台駅 徒歩9分・4500万円・21.35坪（＠210万円）
聖心女学園にほど近い物件にして、この単価・・・ありえない・・・・
Why？？
最大のワケありPOINTは・・・
↓↓↓ wow
敷地が道路の遥か下方に・・・
大人の背丈ほどの高低差があるんですね。
なので、普通に建物を建てても車庫スペースが取れない。。
しかも、周りにはすでに建物が建っているので
地上一階でも、地下気分。。。
そんな、オチなら全然OKという方。
是非ご連絡をお待ちしております。
スタイルシステムでは、
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詳しくはWebサイトをご覧下さい。
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ジェイパーク
アデニウム
章栄不動産（2009年1月21日、民事再生法申請）
フローレンス
ショウエイプロス
エスコート
昭光通商
アクティス
昭和住宅
リベール
ジョー・コーポレーション（2009年1月21日、民事再生法申請）
サントノーレ
新栄住宅
アンピール
神鋼不動産
ジークレフ
新日鉄都市開発
Livio （リビオ）
新日本建設
エクセレント
新日本建物
ラヴィドール
ルネサンス
信和不動産
ヴェルディ
スターツコーポレーション
アルファグランデ
スミカ
カーサフェリス
住金興産
レピア
住友不動産
グランドヒルズ - 最高級マンションシリーズ
ガーデンヒルズ - 高級マンションシリーズ
シティハウス - 小規模分譲マンションシリーズ
パークスクエア - 中規模分譲マンションシリーズ
シティタワー - タワー型マンションシリーズ
スルガコーポレーション
ルピナス
西武ハウス
モントーレ
西武不動産
ユアコート
積水ハウス
グランドメゾン
セコムホームライフ
グローリオ
セザールコーポレーション
セザール
ゼファー
ゼファー
セントラル総合開発
クレアシリーズ （クレアホームズ・クレアシティ・クレアヒルズ・クレアセトル・クレアガーデン）
双日
インプレスト
双日九州
レジオン
創建
ルナコート
総合地所
ルネ
創生
リーガル
相鉄不動産
グレーシア
ソロンコーポレーション
エバーライフ
た行 [編集]
ダイア建設
ダイアパレス
第一交通産業
グランドパレス
アーバンパレス
ラコント
アルデ
大英産業
サンパーク
アクアサージュ
大京
ライオンズマンション
ライオンズプラザ
ダイドーサービス（2009年3月24日 民事再生法申請）
ダイドーメゾン
ロイヤル
ダイナシティ
ダイナシティ
タイヘイ
サングレート
泰平建設
サンライフ
太平洋興発
パシフィック
大和興産
パークヒルズ
大和システム
ディアステージ
大和ハウス工業
D'Granse （ディーグランセ） - ハイクオリティブランド
D'Cladear （ディークラディア） - 都市型マンションブランド
D'Grafort （ディーグラフォート） - 大規模開発型マンションブランド
D'Restia （ディーレスティア） - 環境調和型マンションブランド
プレミスト
タカノ
ロジェ
宝交通
ファミリアーレ
ヴィークオレ
タカラレーベン
レーベンハイム
レーベンリヴァーレ
レーベンスクエア
レーベンプラッツ（戸建）
レーベンリゾシア
レーベンシティオ
タクサン(2004年3月、整理回収機構より破産を申立てられ、同月、破産宣告を受ける)
エスカイア
タクトプレイス
ベリテージ
田中建設
モナーク
環商事(2008年11月17日、自己破産申請)
アメニティ
コンフォール
レジェ
中央住宅
ライフピア
千代田興産（旧・グローバルエンタープライズ）（2009年5月、自己破産申請）
ザ・ドチェスター - 高級マンションシリーズ
土屋ホーム
エスセーナ - 通常の分譲マンションシリーズ
グランドエスセーナ - 高級マンションシリーズ
TFDコーポレーション
ルーブル
TGM
グローバル
トーシンパートナーズ
フェニックス
トーセイ
「THE・パームス」シリーズ
トータルクリエイト
SIN-CITY
トータルハウジング
ウィンベル
東栄住宅
ブルーミングレジデンス
東急不動産
ブランズ - 通常の分譲マンションシリーズ（2006年から。2005年以前は「アルス」）
プレステージ - 高級マンションシリーズ
クオリア - シングル・DINKS向け都市型小世帯マンションシリーズ
シーサイドコート - 湘南エリアのマンションシリーズ
東京建物
Brillia （ブリリア）
東新住建
フレスト
東洋ホーム
リブゼ
東レ建設
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藤和不動産
BELISTA（ベリスタ）
トップハウス
シェルメール
豊田通商
アクシア
プレシアスコート
な行 [編集]
ナイス
ナイスシリーズ （ナイスステージ・ナイスアーバン）
中村建設
アムール・アクセス
なかやしき
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西鉄不動産
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西日本鉄道
サンリヤン
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アスヴェル
日本エイペックス（2008年10月、事業停止）
エイペックス
日本エスコン
ネバーランド
日本エスリード
エスリード
日本貨物鉄道
フレシア
日本グランデ
グランファーレ
日本クリエイト
ドルフ
日本コミュニティ
ロイヤル
日本ジェネシス
ジュネーゼ（グラン）
日本ゼビオ
Bios Villa （ビオスヴィラ）
日本綜合地所
GRAND CITY （グランシティ）
GRAND TOWER （グランタワー）
RADIANT CITY （レイディアントシティ）
VERENA （ヴェレーナ）
日本レイト
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日本ハウズイング
カテリーナ
日本ワークス
BRIZZ(ブライズ)
BELLGRADE(ベルグレード)
ノウビ
キャッスルハイツ
ノエル（2008年10月30日、自己破産申請）
グランノエル
野村不動産
PROUD （プラウド）
は行 [編集]
ハウジング大興
ユニファーコート
ハウジングプラザ
センチュリードメス
長谷工コーポレーション
スカイハイツ
センチュリーシティー(介護付き)
阪急不動産
ジオ
ジオグランデ
ジオタワー
ジオコート
パンテオン地所
パンテオン
ビッグヴァン
クオス
ヒューザー
グランドステージ
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フォレセーヌ
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プレサンスコーポレーション
プレサンス
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アムフラット
ベスト電器
ベスタ
ホームズ
グランアッシュ
北陵興発（2009年3月23日、民事再生法申請）
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ま行 [編集]
前田興産
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や行 [編集]
安田不動産
レフィール
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ら行 [編集]
ライフエール（2008年11月21日、自己破産申請）
グランエール
ライフクリエーション
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ランド
ランドシティ
リヴトラスト
Burj al バージュアル
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アプローズ
リスト
リステージ
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両備不動産
グレース
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レオンコンフォート
レビア
AQUA PLACE
わ行 [編集]
和田興産
ワコーレ
ワールドアミー
セントファミーユ
横須賀線『西大井』駅徒歩４分で５８．１８��
の売地が２１００万円で販売しています。
皆さんの想像通り『敷地延長』です。
しかし、普通の敷地延長ではありません。
そもそも、建築基準法で原則４ｍ以上の『道路』に間口２ｍ以上接すること
とのい規定があります。
この売地は間口は２ｍありますが・・・
奥にいくと１．８ｍになってしまいます。
ということは・・・・
そうです。再建築が出来るか区と協議になります。
また、販売図面上では道路３ｍとなっておりましたが
当該物件から先に進むとこれまた道路が狭くなっています。
しかし、車を使わずに建築できるか分からないリスクがあっても
構わないというお客さまにとっては掘り出し物だと思います。
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客観的な物件の調査や資金計画を行い不安や不満を解決します。
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駅から9分で、間口も広いし、道路も広い。
しかも角地という好条件。
デザイナーズ住宅的な、なかなか立派な外観です。
何故にワケあり・・・？
玄関開けると..
「なるほど」
狭っ！
３LDKの間取りなのですが、
玄関は大人が一人やっと通れるスペース。
更には、
多角形の建物故に、三角のお部屋。。。？
家具置けるのでしょうか・・・
とどめは。。
ワケあり物件定番の「音」「騒音」です。
小田急線「経堂」駅 徒歩9分で、新築住宅が4000万円台。
これでも安い！！と思う方。
「買い」です。
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さてさて、次なる物件ですが。
所在地：田園調布5丁目！
面積 ：83.92平米
価格 ：3420万円
権利 ：所有権
用途 ：一種低層
坪単価＠138万円！
安い。。
臭いですね。。。
怪しいですね。。
写真を見る限りでは、閑静な住宅街に佇む売り物件のように見えるのですが。。。
ワケアリポイント��
田園調布駅 徒歩15分
とはいえ、坂の多い田園調布。
駅までの道のりには、登ると降るがセットになってます。
なので、実際あるくと、17〜18分くらいかかるかもしれません。
ちなみに、不動産広告の時間の掲載は、1分＝80メートルで計算します。
直線距離で測ることはありませんが、アップダウンは考慮していないので
このような、地形の物件は、実際の時間と誤差が生じることは多々あります。
ワケアリポイント��
両面「川」である。
物件北側の道路の先には「川」
さらに、物件の南側には「川」
といったように、川にサンドウィッチになっているんですね。
川が流れて何が悪い！？
たしかに、そのとおり。
別段悪い事はありません。
が、「風水」という考え方がを参考にする人も増えており
水の近くを嫌う方も多くなっているようです。
実際、
地盤が悪そう。
とか、
湿気が多そう。
とか、
蚊や虫が出そう。
とか
洪水が心配。
とか
臭そう
とかとか
色々不安要素があるのも事実。
清流の近くで、せせらぎが・・・なんて土地は23区にはないと思われます。
よって、川の近くの物件は、人気が落ちる傾向にあるのです。
（もちろん、川や土地そのものによって違いますが。）
ちなみに私の実家は、道路を挟んで「海」なので
台風の後には、波風に飛ばされたカニや貝が玄関先に・・・
なんてこともしばしばでしたが。。
ワケアリポイント��
風致地区である。
田園調布にはお決まりの制限なのですが
建物同士の間隔が広く取られて、
環境も守られる為、街並みは整うのですが
あくまでも、大きな敷地があった場合のお話し。
こちらのように、80平米前後ですと
建物の床面積が80平米とれるかどうかなんですね。
境界から何Mはなれなければいけない。
道路から何M後退しなければいけない。
など、建物を建てる上で大きく制限をうけるのです。はい。
コチラの物件は、
◎川の近くでも大丈夫！
◎駅から遠くても大丈夫！
◎建物はそこそこ建てば大丈夫！
なんて方にはピッタリかも。
そんなに驚くほどのワケアリではないかもしれませんね。
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わけあり物件 第一弾は・・・
三軒茶屋 西太子堂 徒歩8分
2880万円
木造2階建
土地61.21��
建物66.75��
わけあり不動産 第1弾にふさわしいスペックではないですか！？
世田谷の人気エリア「さんちゃ」から徒歩8分！
しかも2880万円で一戸建て・・・
匂いませんか？
わけありポイント その１：「道路が狭い」
広告物件の王道です。
「あれ？他より安くない？」の約半数以上が、道路幅員が狭いです。
こちらの物件、前面道路が約1.8Ｍなので、
間違いなく自動車は入れません。
自転車＆バイクでやっとでしょう。
車が入らない物件は、一般的に周辺相場から相当ダウンします。
前面が平坦でなく、階段だったら尚更ですが。。
幸い階段もないので、自転車ならスイスイでしょう。。
わけありポイント その２：「建物が古い」
築年数1961年1月ですから、今から約39年も前に建てられたものです。
木造住宅なので、老朽化も気になるところですね。
近い将来、間違いなく「建替え」や「大規模耐震リフォーム」を行う時期が訪れるでしょう。
この様な物件は、土地値と言われ、建物の価値はほとんど価格に反映されません。
わけありポイント その３：「セットバック面積 11.5平米！」
まさに、コレです。
わけあり不動産ブログは、このような部分を紹介する為にある。
といっても過言ではありません。
要するに、このまま住むなら問題ないのですが、
建替えると土地の正味面積が11.5平米減ってしまうのです。
実際・・・
現況61.21�屐�18.51坪）の場合の坪単価は、約155.5万円。
セットバック後の正味面積50.01�屐�15.12坪）になると、坪単価が約191.8万円に。。。
表記の違いで、坪単価が35万円もＵＰしてしまうんですね。。。
郊外の宅地の坪単価に匹敵しますよね。
しかし、191.8万円でも、エリアを考慮すれば安いです。
これらの点が許容できる方には、掘り出し物かもしれませんね。
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安い物件には、必ずワケがある。
そんな、不動産の世界では当たり前の常識なのに
「●●駅 徒歩5分 土地○○坪 ○○○万円!!」
なんて相場より安い広告にピクリと反応したりしませんか？
掘り出し物というものは、基本的に存在しません。
正しい需要と供給から不動産相場というのは成り立っているものです。
道路や地型、環境などの要因から、事件事故など。。。
安い理由を、予め知っておけば、何の問題もないのですが、
世間一般の不動産業者はひた隠しにするのです。
安い物件の半数以上は、おとり広告といわれ
掲載されている物件を売却するのが目的ではなく、
「集客」する為のツールとして使われているのが、不動産業界の常識。
その物件を売る気なんて、全くありません。。。
例えば、
「売主が倒産しそうだから、安く買えますよ！」
なんて仲介業者から連絡が入り、
一見、ラッキーなようですが
裏を返せば、
手付金を払ってから、相手の会社がなくなってしまう。
なんてリスクや、
抵当権が抹消出来ない！
なんてリスクもある訳ですね。
まさに安物買いの銭失いです。。
このブログでは、
そんな事にならないよう、事前に安い理由を堂々と公開しちゃいます。
むしろ、そんなワケアリな物件情報しか扱わないのです。
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あ
あおがしまむら
青ヶ島村 あきしまし
昭島市 あきるのし
あきる野市 あだちく
足立区 あらかわく
荒川区
いたばしく
板橋区 いなぎし
稲城市 えどがわく
江戸川区 おうめし
青梅市 おおしままち
大島町
おおたく
大田区 おがさわらむら
小笠原村 おくたままち
奥多摩町（西多摩郡）
か
かつしかく
葛飾区 きたく
北区 きよせし
清瀬市 くにたちし
国立市 こうづしまむら
神津島村
こうとうく
江東区 こがねいし
小金井市 こくぶんじし
国分寺市 こだいらし
小平市 こまえし
狛江市
さ
しながわく
品川区 しぶやく
渋谷区 しんじゅくく
新宿区 すぎなみく
杉並区 すみだく
墨田区
せたがやく
世田谷区
た
たいとうく
台東区 たちかわし
立川市 たまし
多摩市 ちゅうおうく
中央区 ちょうふし
調布市
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千代田区 としまく
豊島区 としまむら
利島村
な
なかのく
中野区 にいじまむら
新島村 にしとうきょうし
西東京市 ねりまく
練馬区
は
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八王子市 はちじょうまち
八丈町 はむらし
羽村市 ひがしくるめし
東久留米市 ひがしむらやまし
東村山市
ひがしやまとし
東大和市 ひのし
日野市 ひのでまち
日の出町（西多摩郡） ひのはらむら
檜原村（西多摩郡） ふちゅうし
府中市
ふっさし
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文京区
ま
まちだし
町田市 みくらじまむら
御蔵島村 みずほまち
瑞穂町（西多摩郡） みたかし
三鷹市 みなとく
港区
みやけむら
三宅村 むさしのし
武蔵野市 むさしむらやまし
武蔵村山市 めぐろく
目黒区
ワケあり物件って・・・？
tokyo wakeari real estate
新聞折込チラシやネットの物件情報で
「あれコレ安くない？」なんて思って現地に行くと･･･
「うわー。。。だから安いんだ。。。」
「最初にわかっていれば見に行かなかったよ。。。」
なんて、がっかりした経験はありませんか？
不動産は一長一短です。
良いもの、人気のある物件は高く、逆に人気のない物件は安くなります。
いわゆる「掘り出し物」といわれる物件は存在しません。
訳あり物件を別として･･･
実は、道路幅が１Mしかない。
実は、再建築できない。
実は、10Mの崖下だった。
実は、火災があった。
実は、自殺があった。
実は、地盤がゆるい。
実は、家が傾いてる。
実は、越境している。
などなど
このサイトは、「最初から安い理由はココ」という物件のわけあり情報を堂々とご紹介します。
「その条件なら楽勝で呑める」
そんな、許容範囲の広い方に是非見ていただきたいです。
ちなみに、ワケあり情報は当サイト独自の評価です。
決して物件を貶したり否定している訳ではありません。
不動産取引では、物件のメリットだけではなく、デメリットもしっかり理解して購入する事が大切です。
事前にデメリットをしっかり把握していれば、ワケあり物件も、普通の物件として扱えるのではないでしょうか
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ブラームス
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小田急不動産
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ジョイント・コーポレーション
ジェイパーク
アデニウム
章栄不動産（2009年1月21日、民事再生法申請）
フローレンス
ショウエイプロス
エスコート
昭光通商
アクティス
昭和住宅
リベール
ジョー・コーポレーション（2009年1月21日、民事再生法申請）
サントノーレ
新栄住宅
アンピール
神鋼不動産
ジークレフ
新日鉄都市開発
Livio （リビオ）
新日本建設
エクセレント
新日本建物
ラヴィドール
ルネサンス
信和不動産
ヴェルディ
スターツコーポレーション
アルファグランデ
スミカ
カーサフェリス
住金興産
レピア
住友不動産
グランドヒルズ - 最高級マンションシリーズ
ガーデンヒルズ - 高級マンションシリーズ
シティハウス - 小規模分譲マンションシリーズ
パークスクエア - 中規模分譲マンションシリーズ
シティタワー - タワー型マンションシリーズ
スルガコーポレーション
ルピナス
西武ハウス
モントーレ
西武不動産
ユアコート
積水ハウス
グランドメゾン
セコムホームライフ
グローリオ
セザールコーポレーション
セザール
ゼファー
ゼファー
セントラル総合開発
クレアシリーズ （クレアホームズ・クレアシティ・クレアヒルズ・クレアセトル・クレアガーデン）
双日
インプレスト
双日九州
レジオン
創建
ルナコート
総合地所
ルネ
創生
リーガル
相鉄不動産
グレーシア
ソロンコーポレーション
エバーライフ
ダイア建設
ダイアパレス
第一交通産業
グランドパレス
アーバンパレス
ラコント
アルデ
大英産業
サンパーク
アクアサージュ
大京
ライオンズマンション
ライオンズプラザ
ダイドーサービス（2009年3月24日 民事再生法申請）
ダイドーメゾン
ロイヤル
ダイナシティ
ダイナシティ
タイヘイ
サングレート
泰平建設
サンライフ
太平洋興発
パシフィック
大和興産
パークヒルズ
大和システム
ディアステージ
大和ハウス工業
D'Granse （ディーグランセ） - ハイクオリティブランド
D'Cladear （ディークラディア） - 都市型マンションブランド
D'Grafort （ディーグラフォート） - 大規模開発型マンションブランド
D'Restia （ディーレスティア） - 環境調和型マンションブランド
プレミスト
タカノ
ロジェ
宝交通
ファミリアーレ
ヴィークオレ
タカラレーベン
レーベンハイム
レーベンリヴァーレ
レーベンスクエア
レーベンプラッツ（戸建）
レーベンリゾシア
レーベンシティオ
タクサン(2004年3月、整理回収機構より破産を申立てられ、同月、破産宣告を受ける)
エスカイア
タクトプレイス
ベリテージ
田中建設
モナーク
環商事(2008年11月17日、自己破産申請)
アメニティ
コンフォール
レジェ
中央住宅
ライフピア
千代田興産（旧・グローバルエンタープライズ）（2009年5月、自己破産申請）
ザ・ドチェスター - 高級マンションシリーズ
土屋ホーム
エスセーナ - 通常の分譲マンションシリーズ
グランドエスセーナ - 高級マンションシリーズ
TFDコーポレーション
ルーブル
TGM
グローバル
トーシンパートナーズ
フェニックス
トーセイ
「THE・パームス」シリーズ
トータルクリエイト
SIN-CITY
トータルハウジング
ウィンベル
東栄住宅
ブルーミングレジデンス
東急不動産
ブランズ - 通常の分譲マンションシリーズ（2006年から。2005年以前は「アルス」）
プレステージ - 高級マンションシリーズ
クオリア - シングル・DINKS向け都市型小世帯マンションシリーズ
シーサイドコート - 湘南エリアのマンションシリーズ
東京建物
Brillia （ブリリア）
東新住建
フレスト
東洋ホーム
リブゼ
東レ建設
シャリエ
藤和不動産
BELISTA（ベリスタ）
トップハウス
シェルメール
豊田通商
アクシア
プレシアスコート
ナイス
ナイスシリーズ （ナイスステージ・ナイスアーバン）
中村建設
アムール・アクセス
なかやしき
アーティックス
エクレール
西鉄不動産
サンリヤンアネックス
西日本鉄道
サンリヤン
ニチモ
ルイシャトレ
ジョイフル
ジョイシティ
ヴォアール
日鉱不動産
フェルモ
日神不動産
パレステージ
デュオステージ
日商エステム
エステムコート
エステムプラザ
エステムスイート
NIPPOコーポレーション
ル・サンク
日本ヴェルテック
アスヴェル
日本エイペックス（2008年10月、事業停止）
エイペックス
日本エスコン
ネバーランド
日本エスリード
エスリード
日本貨物鉄道
フレシア
日本グランデ
グランファーレ
日本クリエイト
ドルフ
日本コミュニティ
ロイヤル
日本ジェネシス
ジュネーゼ（グラン）
日本ゼビオ
Bios Villa （ビオスヴィラ）
日本綜合地所
GRAND CITY （グランシティ）
GRAND TOWER （グランタワー）
RADIANT CITY （レイディアントシティ）
VERENA （ヴェレーナ）
日本レイト
ＡＲＩＳＴ（アリスト）
日本ハウズイング
カテリーナ
日本ワークス
BRIZZ(ブライズ)
BELLGRADE(ベルグレード)
ノウビ
キャッスルハイツ
ノエル（2008年10月30日、自己破産申請）
グランノエル
野村不動産
PROUD （プラウド）
ハウジング大興
ユニファーコート
ハウジングプラザ
センチュリードメス
長谷工コーポレーション
スカイハイツ
センチュリーシティー(介護付き)
阪急不動産
ジオ
ジオグランデ
ジオタワー
ジオコート
パンテオン地所
パンテオン
ビッグヴァン
クオス
ヒューザー
グランドステージ
ヒューマンランド
ヒューマンスクエア
ファミリー
ファーネスト
エフパルク
フージャースコーポレーション
ウィズ
デュオ
デュオヒルズ
マックスタワー
フォレセーヌ
フォレセーヌ
文化エステート
エフローレ
藤澤建設
ローヤルシティ
扶桑レクセル
レクセルシリーズ （レクセルマンション・レクセルプラザ・レクセルガーデン）
プレサンスコーポレーション
プレサンス
プロス住宅
アムフラット
ベスト電器
ベスタ
ホームズ
グランアッシュ
北陵興発（2009年3月23日、民事再生法申請）
セレナール
ホリウチコーポレーション
エスリール
ヴェルリーフ
歩路運
スターロワイヤル
富士建
フレンディー
前田興産
クレアトール
松尾工務店
ネオマイム
マツヤハウジング
ガーデンホーム
シティオ
グレイスガーデン
リシェ
マリモ
ポレスター
丸紅
グランスイート
三井不動産レジデンシャル
パークホームズ - 通常の分譲マンションシリーズ
パークコート
パークマンション - 最高級マンションシリーズ
パークシティ - 環境創造型大規模面開発マンション
パークタワー - タワー型マンションシリーズ
パークリュクス - 小世帯向け都市型マンション
睦備建設
パデシオン
三菱地所
パークハウス
みどり建設興業
ユナイテッド
ユナイテッドアーバン
アーバンタウン
宮川建設（2009年6月11日 民事再生法申請）
エクセルシオール
ジュネル
ミヤビエステックス
リベール
名鉄不動産
メイツ
M's City
明豊エンタープライズ
シェルゼ
明和地所
クリオ
モリモト
クレッセント
アールブラン
ピアース
ディアナシリーズ （ディアナガーデン・ディアナコート）
安田不動産
レフィール
矢作地所
バンベール
山田建設
ミオカステーロ
ヤマト住建
アーバニス
アーバニスフレア
ヤング開発
プレステージ
有楽土地
オーベル
弓場建設
ユーミーマンション
ユニカ
コアマンション
ユニバーサル不動産
ドルチェグラン
ユニホー
ユニーブル
ユニロイヤル
パルシオ
陽光都市開発
グリフィン
グリフォーネ
ライフエール（2008年11月21日、自己破産申請）
グランエール
ライフクリエーション
クレアート
ランド
ランドシティ
リヴトラスト
Burj al バージュアル
理研ハウス
アプローズ
リスト
リステージ
リバー産業
リバーガーデン
リビングクリエイト
ヴェルステージ
リビングライフ
ライフレビュー
リブラン
ミュージション
エコヴィレッジ
リベレステ
ベルドゥムール
両備不動産
グレース
レオン都市開発
レオンコンフォート
レビア
AQUA PLACE
和田興産
ワコーレ
ワールドアミー
セントファミーユ
