一般的に「訳あり物件」と一言でいっても
様々な”わけ”があります。

・告知事項あり
・瑕疵物件
・地域的訳あり物件

住む人によって気になる、気にならないといった主観的な問題を抱えた物件(例えば:線路沿い、日が当たらない、駅から遠い)の場合は、さほど問題ではないのですが、
万人が”えっ!”と思う物件は、資産価値や法的な問題も含むことがありますので、詳細な調査を行う必要があります。


【告知事項あり】わけあり物件

販売チラシやネットの広告に「告知事項あり」とちっちゃく書かれている物件があります。

告知事項ってなんでしょう?

不動産取引の法律である、「宅建業法」によって、事前に買主に伝える義務がある情報を主に指し、心理的瑕疵(精神的瑕疵)物件と呼ばれる事項がそれにあたります。

”自殺””殺人”などの事件
”火災””水彩”などの事故
”指定暴力団事務所””神社””お墓””地蔵””葬儀場””宗教団体”等の嫌悪施設
敷地内の”井戸”等
具体的に細かく指定しているワケではありませんが、心理的瑕疵のある物件は一般的に、不動産価格や資産価値に大きな影響を及ぼします。

現実問題として「どのくらいまで遡って」「何代前まで」告知するのか?について、不動産取引の慣例に従うところが多く、曖昧なのが現状です。
仮に、昨年自殺があった物件でも、転売を繰り返して所有者が何回も変わった場合や、通常告知事項として扱わない”自然死”であっても、”孤独死”だった場合など、最終的には司法判断にまかせないとわからない場合があります。

買う側としては、些細なことでも知りたいところですが、価格に大きく影響することからも「伝えなくても良いことは伝えない」といったケースも少なからずある。という問題も不動産取引の現場では根強く残っています。



【瑕疵物件】

上記の心理的瑕疵・精神的瑕疵以外の告知義務のない物件。

欠陥のある物件のことを指します。
「道路が狭い・間口が狭い」
「お隣の水道管が越境している」
「雨漏れがある」
「建物が傾いている」
など、一般的にネガティブ要素のある物件がそれにあたります。

現在の不動産取引では”瑕疵担保責任”が売主に課せられます。
(宅地建物取引業者(不動産業者)が売主の場合は必ずですが、個人の場合は免責もあります)
「事前に知ってたら買わなかったよ。」という買主を保護する意図があります。 


【地域的訳あり物件】

不動産を取り巻く法律は地域によって異なります。
各都道府県の定める条例によって、地域ごとに微妙に違いがあるのです。

代表的なものに、建築安全条例の「がけ条例」と呼ばるものがあります。
高さがaメートルを超えるがけに接して建物を建てる場合は、建物の位置や擁壁の安全性を確保しなければならない云々という内容のものです。

この崖の高低差aが各自治体によって異なるのです。

東京都の場合は「a=2メートル」神奈川県の場合は「a=3メートル」といった具合です。

東京都で”この物件が安いのは高低差が2.5Mあるからなんです!”なんて通用する訳あり物件も、神奈川の人からすれば
”何が?”という事になるのです。

他にも、バス便など交通機関の利便性によるものや、地域文化的な要素を含むものなど色々あります。

別の視点で地域特性を比較するのも面白いかもしれません。




修復可能な瑕疵については、「安く買って修復して高く売る」なんて事を考える方も少なくないようですが、そのような物件は市場に出回ることはほぼ皆無です。
逆に考えればわかりますよね?
修復して高く売れるのなら、売主はあえて安くする必要はありませんからね。

一般的に瑕疵といわれる要素が、購入者によって許容出来れば
その人にとっては「掘り出し物」となるかもしれません。 

ただし、買う時・売る時には詳細な調査が必要な場合が多いので
事前に専門家のアドバイスを求めましょう。

ご相談は
http://www.balleggs.com