2012年05月31日

‘12年度 第26回 抵当権(388条)

【登場人物】

ポンパドゥール(パン屋) A
安藤和まり子(エステサロン経営)  B
第一井銀行
二番茶信金
呂辺州ひかる C 抵当不動産の競落人 

【物語】

まり子:今、人に貸している土地が駅前に100坪ほど
    あるのですけど、あれを担保に1,000万円ほど
    事業資金をお貸しいただけないかしら。

第一井銀行:確か、あの土地にはパン屋の建物が
      建ってございましたね。

まり子:ええ、建物はポンパドゥールの所有ですけど、
    土地はワタクシの所有ですから。

第一井銀行:あそこでしたら、担保価値も十分。
      ここは当行でご融資させていただきます。

まり子:うふふっ。
    やっぱり、持つべきものは不動産ですわねぇ。
    ワタクシ、今度、ポンパドゥールさんから建物を
    買い取ることも考えておりますのよ。
    あそこをトリアノン風に改造してエステサロンに
    するんですの。
    その時は、またお貸しいただけますわね。

第一井銀行:え〜、まぁ、そのう。
      その辺りは、地元の二番茶信金さんが
      お得意なところかと。。。

まり子:やっぱり銀行ってケチね。
    ま、いいわ。
    その件は、またの機会に考えましょ。

かくして3ヶ月後、まり子は、ポンパドゥールから建物を
買い取り、エステサロンへの改造に着手。
改造費用は、二番茶信金から借り入れ、土地に2番抵当権を設定した。

しかし、エステサロンがオープンしたのもつかの間。
直ぐに返済に行き詰まり、土地は第一井銀行によって
競売にかけられてしまった。

―――――――――――――――――――――――――

呂辺州:あんたかい、ここの建物の所有者は。

まり子:あ、あなたは…。

呂辺州:土地は俺が競落したから。
    建物は収去してここから出ていってもらうよ。

まり子:せっかくトリアノン風に改造した建物なのよ。
    せめて土地の利用権があれば建物を残せるのに。
    ワタクシには、土地の利用権すらないのかしら―。


【問題】
 AがBから土地を借りてその土地上に建物を所有している場合において、Bは、その土地上に甲抵当権を設定したが、Aから建物を取得した後に、さらにその土地に乙抵当権を設定した。甲抵当権が実行されても、この建物のために法定地上権は成立しない。(H23−30)

22

【正解】「○」

【解説】

まり子:いきなり法定地上権が成立するとか、しないとか
    言われましても。。。

さくら:地上権というのは、建物などを所有するために
    他人の土地を利用する権利をいいます。

    (1)土地とその土地上にある建物
    (2)同じの所有者である場合に、
    (3)土地又は建物に設定した抵当権が実行されて、
    (4)土地と建物の所有者が別々に
    なったときは、
    建物のために、法定地上権が設定されたものと
    みなされます(388条)。

まり子:契約で地上権を設定するわけではないのね。

さくら:はい。この場合は、法律が定める要件を満たすと
    当然に地上権が成立するので、「法定地上権」と
    言います。
    抵当権の実行によって土地と建物の所有者が
    別になったときに、土地の利用権がないと
    建物を収去しなければならなくなりますが、
    そのような、社会経済上の損失を防止するために
    一定の場合には、建物のために法定地上権が
    成立するとされました。

まり子:あら、それってまさにワタクシのことでしてよ。
    二番茶信金さんのために土地に抵当権を設定した
    ときには、土地も建物もワタクシのものでしたわ。
    そして、抵当権の実行によって土地は呂辺州氏の
    ものになったのですから、建物のために法定
    地上権が設定するような…。

呂辺州:あんたね、世の中そう都合よく動くもんじゃ
    ないよ。
    第一井銀行が一番抵当権を設定したときを
    考えてみろよ。
    あの時は、建物はパン屋が所有していたろう。

まり子:それがどうかして?

呂辺州:抵当権設定当時、土地とその土地上の建物が
    別々の所有者の場合は、法定地上権が
    成立しないんだよね。
    第一井銀行からすれば、抵当権を実行したときに
    法定地上権が成立しない分、土地の
    担保価値を高く評価してるんだからさ。
    後から設定した二番抵当権を基準に法定地上権が
    成立するなんて、迷惑なんだよね。

さくら:そのとおりです。ですから、二番抵当権を
    基準にすると、法定地上権が成立するようでも、
    一番抵当権を基準にすると、その成立要件を
    満たしていない場合は、抵当権が実行されても
    法定地上権は成立しません(最判H2.1.22)。

まり子:もう…そんなの、嫌っ。
    ワタクシは、フランスの女王……の子孫なのですから!
    民法なんて、関係ありませんっ。

呂辺州:今さらその台詞かい。
    百歩譲って、あんたがフランス人でも、
    ここは日本でっせ〜。


(法定地上権)
第388条 土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物について、地上権が設定されたものとみなす。この場合において、地代は、当事者の請求により、裁判所が定める。

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コメント一覧

1. Posted by テツヤ   2012年07月16日 00:48
初めまして。
質問なのですが、乙抵当権が設定された後に、乙抵当権が、実行された場合は、法定地上権は、成立するんでしょうか?
同じ択一式にあったなら、スイマセン。
2. Posted by さくら   2012年07月18日 10:21
テツヤさん。こんにちは。

設問の事例では、乙抵当権について法定地上権の成立要件を満たしています。
しかし、乙抵当権が実行されても法定地上権は成立しません。

先順位の甲抵当権は、法定地上権が成立しないもの(=価値が高いもの)として設定されているからです。後順位抵当権の法定地上権成立によって落札価格が低くなったら、甲の抵当権者はたまったものではないですよね。

もっとも、もし、乙抵当権実行の時に、甲抵当権が被担保債権の弁済等によって消滅していた場合には、乙抵当権について法定地上権が成立します。

法定地上権はややこしいですが、成否を判断するポイントは、2つ。
…馘権者の予測を害さないか、競落人の利益を害さないか、です。

暑い日々が続きます。どうぞお身体に気をつけて頑張ってくださいね。

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