2013年04月20日

‘13年度 第21回 抵当権3(395条)

【登場人物】

吾郎 建物の賃借人
銀次郎 吾郎の先輩(元ヤン)


【物語】

 ある日曜日、吾郎が部屋を片付けていると、中学時代の
先輩、銀次郎が訪ねてきた。

銀次郎:吾郎、こんな天気のいい日に部屋の片付けなんか
    しやがって。雪でも降るんじゃねえのかい。

吾郎:実は、アパートの大家が事業に失敗しちまって
   ここが競売にかけられるらしいんすよ。
   当分は住めるみたいなんすけど、少しづつ片付け
   ようかと思って。

銀次郎:吾郎、片付けは辞めだ。
    ここで一儲けしようぜ! 

吾郎:へっ?

銀次郎:いいか。お前さんは、競売後もずーっと借りて
    いられるわけじゃねえだろ。

吾郎:…はい。
   入居するときに、不動産屋からこのアパートは
   抵当権が付いているから、万一、抵当権が実行
   されたときは出て行くことになるって、説明を
   聞いたような。。。

銀次郎:そうだろ。そこでだ。ここに居座るんだよ。
    どうせ競売になったら、出て行ってくれと
    請求されるんだから、そこでゴネて立退料を
    請求するってわけよ。
    俺もかつてバブルの頃に、競売物件の占有屋
    として随分稼いだもんだぜ。

吾郎:でも、競売前から住んでいると、競売後も
   しばらく住めるみたいなんですけど…。

銀次郎:お前はバカか。そんなわけねぇだろ。


【問題】
 抵当権者に対抗することができない賃貸借に基づく抵当建物の占有者が、競売手続の開始前よりその建物を使用または収益をなしているときは、建物の占有者は、建物の競売による買受けの時から6ヵ月間は、買受人に対して建物を引き渡すことを要しない。(H16−27)

【正解】「○」


銀次郎:吾郎は競売後も6ヵ月は住んでられるってことか。
    なんだそれ?

さくら:吾郎さんは、抵当権が設定された不動産を借りた
    わけですから、抵当権者に賃借権を対抗すること
    はできません。
    したがって、建物を明け渡さなければなりませんが、
    6ヵ月間は明渡しを猶予してもらえるということです。

銀次郎:俺がバブル時代に占有屋をやってた頃は、
    そんなことはなかったぜ。

さくら:これは平成15年改正で導入された制度です。
    バブル時代には、抵当権設定後にした賃貸借でも、
    建物なら3年までの短期賃貸借であれば、
    抵当権者に対抗できましたよね。
    その後、短期賃貸借の濫用による抵当権の
    実行妨害が問題になって、短期賃貸借が廃止
    となり、代わりに導入された制度なんです。

銀次郎:へぇ〜。

さくら:もともと抵当権は、設定者抵当不動産の利用
    認める制度なのに、抵当権設定後の賃貸借は
    すべて抵当権者に対抗できないとなると、
    正常な利用関係まで害されかねませんからね。
    そこで、
    (1)競売手続前から使用・収益していた賃借人
    (2)強制管理または担保不動産収益執行の管理人
     が、競売手続開始後にした賃貸借により
     使用・収益する者については、6ヵ月間の
     明渡猶予が認められることになったのです
    (395条1項)。

銀次郎:ということはだ。吾郎には、6ヵ月後も
    居座らせて立退料を請求させればいいな。
    吾郎、作戦変更だ!

吾郎:先輩。手遅れっす。。。
   大家に立ち退かないと宣言したら、執行妨害だから
   裁判所の引渡命令で今すぐ強制的に追い出すって
   言われちまいましたよ(泣)。

【条文】
(抵当建物使用者の引渡しの猶予)
第395条 抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者であって次に掲げるもの(次項において「抵当建物使用者」という。)は、その建物の競売における買受人の買受けの時から6箇月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。
一 競売手続の開始前から使用又は収益をする者
二 強制管理又は担保不動産収益執行の管理人が競売手続の開始後にした賃貸借により使用又は収益をする者
2 前項の規定は、買受人の買受けの時より後に同項の建物の使用をしたことの対価について、買受人が抵当建物使用者に対し相当の期間を定めてその1箇月分以上の支払の催告をし、その相当の期間内に履行がない場合には、適用しない。

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