日本一周と保有物件の利回り上昇★


こんにちは、ゆう@グルメ日本一周目前です。

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グルメ日本一周も残り10県を切ったのでいよいよカウントダウンです。地方のお店もたくさん回っていますが、都内のお店も開拓を忘れていません。

今日はとんかつ屋さんの日本一のお店、「成蔵」が進展をオープンさせたので南阿佐ヶ谷まで行ってきました。

「シャトンブリアン」という豚のヒレ肉の中でも中心のお肉を「シャトーブリアン」として出しているお店がありますが、豚だけにシャトンブリアンとして「成蔵」では提供しています。柔らかさがハンパない。素晴らしいトンカツ。

グルメな知り合いが”最後の晩餐”では「成蔵」のシャトンブリアンを食べたい、と言っているくらいなのでこのクオリティは間違いないのでしょう。

日本一周を終わらせたら、地方の名店をピンポイントに訪問しつつ、また都内の名店を巡ろうと考えています。結局、地方にポツポツと名店がありつつも、美味しいものは東京に集まっているのが再認識させられましたので。

そしてこのグルメ旅行は飲食ビジネスの準備にもなっていて、かつ各地の不動産事情の視察にもなっているという一石三鳥の試みなのです。

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そんな感じでグルメ旅行を満喫しながらも賃貸経営の方もしっかりやっています。

2年前に買ったRCの物件は売り出し時の利回りは10%台前半で、価格交渉で利回り11%台前半のフルリフォーム物件でした。しかし、購入当時のサブリースを外し、いくつか工夫をすることによって利回りが12.5%まで上がりました。ずっと満室ですし、優秀な物件です。

というか、保有物件はほとんど空きが出ない優秀な物件ばかりです。賃貸スタッフと管理スタッフには本当に感謝です。

不動産関係のニュースは人口減少と空き家が多いという点ばかりが取り上げられてますが、地方の物件であっても立地と物件のクオリティで満室経営はまだまだ可能です。

逆に都内で駅から距離のある狭い新築物件などは利回りが下がっていくばかりでしょうね。もともと利回りが低い物件の賃料が下がったら目も当てられないですよね。。。

ここ最近は都内の新築ブームなので、その流れに乗ってしまった人のうち、少なくない人たちが全然儲からない物件の返済を続けることになっていくでしょうね。かわいそうですが。

よく失敗は存在せず、成功するまでの過程だという話がありますが、不動産の場合は失敗した物件を買うことで相当長い年月を無駄にしてしまうことになります。

ただし、これはインカムゲインの話。

知り合いは都内の低い利回りの物件を売却して億単位の転売益を上げています。キャピタルゲインはダイナミックに収益を上げられるので、大きく資産を増大させられる可能性をもっています。

ただし、キャピタルゲインは地方物件では融資が引き締まった時期には狙いづらく、融資が伸びている時期に狙うことになります。その点、都内の物件は融資が引き締まっている時期でもキャピタルゲインを狙えるので、都内の物件を買うのであればキャピタルゲイン狙いをするべきですね。

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この7つが私たちを破壊する。

労働なき富。
良心なき快楽。
人格なき学識。
献身なき宗教。
理念なき政治。
人間性なき科学。
道徳なきビジネス。

マハトマ・ガンディー
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では、また。

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船舶免許と船の減価償却☆


こんにちは、ゆう@海の男です。

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先日、石垣島に行ってきました。目的は一級船舶免許と特殊小型船舶免許、スキューバ
ダイビングのライセンスを取得することです。

一級船舶は日本沿岸から5海里(約9km)しか行けない2級船舶とは異なり、距離の制限が
なくなるので、一定の条件が整えば世界の海を旅することもできるようになります。
船は24mまでのプレジャーボートに乗れるようになるので、かなり大きな船が乗れる訳
ですね。

船の面白いところは、車のように減価償却がとれるので経費計上できる一方で、車より
はるかに寝落ちが緩やかなところ。

法定耐用年数6年の自動車を、4年落ちので買って2年の残存期間となりますが、1円残し
でほぼ全額を一括償却できるという大きなメリットがありますが、車は値落ちがひどい
ので節税メリットがありつつもキャピタルロスをしてしまうことがどうしても多いです。

しかし、船の場合は数年でマイナーチェンジを繰り返す車と違いデザインの流行り廃り
がないため、値落ちが車よりもはるかに緩やかです。

グラスファイバーの船であれば4〜7年の法定耐用年数なので、ほぼ車の場合と同様に考
えることができます。

ただし、経費計上については慎重に考える必要があります。よく2ドアの車は経費にな
らない、とか言われたりしますがちょっと異なりますね。

平成7年の判例ではフェラーリとクルーザーの法人の経費計上についての判例がありま
す。ここでフェラーリの経費計上が認められてますね。

この辺についてはまた後日。

では、また。

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いまの融資状況の中で投資規模を拡大するには⭐︎


こんにちは、ゆう@グルメ大家さんです。

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ボクは昔から美味しいものを食べるのが好きで、食事にはお金をかけ
てきました。数年前から食べログでも口コミを書いていますが、最近
はTV番組の情報提供に協力することも出てきました。

「六本木の渡部」と自分で言っています(笑)。食については、もっと
もっと磨いていきたいと思います。

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このブログもしばらく放置してしまていたので、そろそろ更新頻度を
あげ直していこうかなーと。

一部では収益物件への融資が引き締まってきている、という話があり
ますが、他方ではバンバン融資がでています。相変わらず融資が出て
いる金融機関があるわけです。

この数年間で不動産投資家に要求される属性が上がってきていますが、
ここにきてスムーズに物件を買って規模を拡大するには更に良い属性
が必要になってきているように思えます。

もちろん、年収500万円くらいでも物件を買えなくはないものの、同じ
物件を高属性の投資家と競争になったらまず勝てないです。

実際、現在の融資状況の中でも毎月のように物件を買っている投資家
が存在します。

1年も経たずにゼロから数十億規模にまで不動産の投資規模を拡大する
投資家が存在します。今も買い続けています。

そういう投資家と正面から勝負してしまっては勝ち目はなく物件取得
はできないので、競合しないように気をつける必要があります。

具体的には不動産会社に依頼するのではなく、金融機関に属性を公開
して融資を引くことが可能であることを確認しておき、物件が出たら
即座に融資打診をする。ここにためらいは不要ですね。

ただし、正面からオーバーローンを引ける金融機関は少ないので、
オーバーローンを引くテクニックをしっかり身につけておく必要があ
ります。グレーな手法ですが、それなくしては投資規模の拡大はまず
できないのです。

このあたりについてはまた後日。

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「勇敢な人で恐怖を感じたのを認めない人はいなかった」

コーネリアス・ライアン
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では、また。

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☆「成功の9ステップ」
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