孤高の不動産業者ブログ 【不動産スピリッツ!】

収益不動産・事業用不動産に特化した不動産投資顧問+仲介業者社長のブログです。 物件情報や不動産業務にまつわる日々のつれづれをアップします。

京都にて収益不動産・事業不動産の
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に記載していますので、該当する物件情報を
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などお互いに情報交換をさせていただけましたら
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【収益不動産プロデュース】
不動産投資顧問
株式会社ウィンライズコーポレーション
代表取締役 森田浩司
収益不動産 http://www.syueki-fudousan.net/
tel:075(594)0225 fax:075(594)7338
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いよいよ綱引きが強まる不動産市況

売り手市場、買い手市場の綱引きがいよいよ
極限に来てる感じですね。

収益不動産に関しては、
スルガ銀行ショック以降、
他行の融資もかなり閉まって来てるようで、
それまで動きが活発だった築古で利回りの良い
物件の転売スキームがストップし、
築古で耐用年数が10年を切っているような
物件は出口を失ってダブついている状態です。

比較的、築が新しい物件や新築物件は、
仕入れ価格が高い為、売価が跳ね上がり、
京都市内だと利回りが3〜6%の高止まりした
状態で在庫過多になっていますし、
駅前立地以外は苦戦している感じです。

ゲストハウス、ホテル用地などの売却物件も
増えて来ており、建物を建てても売行きが
鈍くなった為、早期に売り抜けたいと更地のまま
売りに出てくる件数が増えて来ました。

一等地の地価も既に限界まで上昇しており、
高値での売り抜けを考えて粘っている状況ですが、
そろそろ売り手市場から買い手市場への
シフトが始まりかけているように感じています。

平成に入ってからこれまでに何度か似たような
市況がありましたが、
バブルの終焉の気配はかなり迫って来ていますね。

こうなると、価格の下落は一気に進みますし、
少しでも高く売ることに執着しているよりも
少しでも早く、今売れる価格に引き下げでも
売却してしまうのが得策ですし、
傷が浅く、出血も少なく済みます。

未利用地や空き家やいずれ手離す予定の
不動産をご所有されているなら、
思い切って売却しとく方が良いと思います。

不動産ご売却のご相談、
売却のご依頼はお気軽にご一報ください。

株式会社ウィンライズコーポレーション
TEL075-594-0225


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【京都収益物件情報】西京区大枝 洛西収益ビル

阪急京都線 桂駅よりバス乗車15分 国道中山停徒歩約2分

 

土地 約145.47坪 旗竿地

   準住居・第1種中高層住居専用地域 60/300200

 

建物 昭和58年築RC造陸屋根地下1階付5階建

   延べ面積350.05坪 住居1K×39戸 事務所×2戸

   検査済み証あり 平成13年・15年大規模修繕済み

 

現況年収 16,644,960円 グロス9.00%

満室想定 17,136,000円 グロス9.26%

 

価格18,500万円(税込)

 

仲介

□収益物件 □事業用土地・建物 □買取り戸建案件

【企業不動産コンサルティング・収益不動産プロデュース®

株式会社ウィンライズコーポレーション

代表取締役 森田浩司

ホームページ http://www.syueki-fudousan.net/

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Tel 090-44930108 winrise@syueki-fudousan.net

士魂商才


京都収益不動産情報

■北区西賀茂 一棟売り収益マンション14,000万円(税込)
地下鉄烏丸線 北大路駅よりバス乗車約13分 神光院前停 徒歩1分
土地 約92.01坪 角地
建物 昭和54年12月築 RC5階建 店舗1 1K28戸 
検査済み証あり
現況年収 13,675,200円 グロス 9.77%
満室想定 14,804,400円 グロス10.57%
仲介 

■山科区勧修寺 一棟売収益マンション 16,000万円(税込)
京都市山科区勧修寺西金ケ崎
地下鉄東西線 椥辻駅 徒歩 約12分
土地 約106.24坪
建物 昭和63年6月築RC4階共同住宅
延べ面積627.84㎡ 検査済み証なし
1K×24戸 平成25年屋上防水・外壁大規模修繕済み
グロス8.01% 現況2室空 価格交渉可
※橘大学まで徒歩約30分※阪神高速京都線 山科から車で6分
仲介

■奈良県天理市 JR桜井線櫟本駅前収益マンション11200万円(税込)
土地 約99.32坪
建物 平成8年RC5階建 共同住宅 1K20戸 検査済証あり
現況年収 8,076,000円 グロス7.21%
満室想定 8,976,000円 グロス8.01%
仲介 専属専任

■山科区大宅 橘大学近しRC一棟売り収益マンション6,380万円(税込)
地下鉄東西線 椥辻駅 徒歩12分
土地 公簿117.57㎡ 約35.56坪
建物 平成2年2月築 鉄筋コンクリート造4階建 延べ面積266.58㎡
店舗1・住戸2DK×6戸 満室稼働中です。※現況 満室
満室時想定年収 5,332,840円 グロス利回り 8.35%
仲介 専属専任 

■上京区 今出川通面す 同志社エリアのデザインマンション20,500万円(税込)
京都市バス 今出川駅 徒歩約2分
土地 約33.95坪
建物 平成15年9月築 鉄骨造陸屋根6階建 共同住宅・店舗
検査済み証なし 店舗1・住居12戸
現況年収 10,944,110円 グロス5.33%
満室想定 11,580,110円 グロス5.64%
仲介 専属専任


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GW明け今日から始動です!

長いGWが終わり、今日から始動です。

休み中は、
お彼岸に墓参りをした時に、
森田さんの家の人ですか?
と声をかけていただき、

昔、森田家の先祖供養を
していたと教えて頂いた
お寺さんのご住職に連絡をし、

古いご位牌を
預かってもらっていること、

森田家は楠木家の流れを汲んでいること、

色々事情があり、
戦後に供養をして頂くお寺が
変わったという話しが気になっていたので、

宇治の黄檗山にあるお寺さんを訪ねて、
ご住職に古いご位牌を見せていただきました。


曾祖父の寅次郎と子、寅次郎の母?の位牌であり、
喪主が寅次郎の妻 クニであることがわかった。

明治38年に作られた
位牌には菊水紋と院号が彫られていました。

三代目のご住職の頃から置いてあるとのことで、
よく残しておいて頂いたと感謝しています。

生前おばあさんから聞いた話しと、
最近、知った森田家の墓の周囲には楠木家の
古いお墓があること、
そしてご住職のお話しとご位牌。

つくづくご先祖様からの血脈とメッセージを
感じました。

そのほかは、29日にLIVEイベントに出演し、
宇治の居酒屋さんで開催された、
宮古島から来られた女性三名の琉球音楽LIVEと

上京区のお寺で開催しれたLIVEフェスを観に
行きましたのと、友人達との会食。

娘と一緒に自転車のチャイルドシート用の
雨よけカバーを近くの自転車屋さんに買いに行き、
後は家に引きこもって寝まくってました(^^)

さて、仕事頑張ります(笑)

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手付金保全措置

売主が宅建業者で買主が非宅建業者の場合

不動産の売買契約締結時に授受する手付金が

既存物件の場合は

売買価格の10%を超える または
1,000万円を超える額の手付金を授受する場合は、
金融機関等の保証、保険事業者による保証保険
を受ける保全措置が必要です。

工事完了前の物件については、
売買価格の5%を超える または
1,000万円を超える額の手付金を授受する場合は、
金融機関等の保証、保険事業者による保証保険
または指定保管機関による保管による保全措置が
必要です。

その手続きの詳細は次回以降にしますが、

〜未満  〜を超える

〜以下 〜以上

ってのが結構問題になります。

これがわりと曖昧に理解されていて、
記憶違いをしているケースが多いですね。

宅建試験を受けた人は覚えているとは思いますが、
おさらいです(^^)

未満  超えるとは?
「未満」「超える」は、
基準となる数量を“含みませんので
1万円未満であれば、1万円を含みません。
1万円を超えるであれば、1万円を含みません。

未満は「基準となる数量を含まないで、

それより少ないこと」

超えるは「基準となる数量を含まないで、

それより多いこと」です。


以下 以上 とは?

「以下」「以上」は、

基準となる数量を“含みますので

1万円以上であれば、1万円を含みます。

1万円以下であれば、1万円を含みます。


以上は「基準となる数量を含んで、

それより多いこと」

以下は「基準となる数量を含んで、

それより少ないこと」です。


と言うことで、

売主が宅建業者で買主が非宅建業者の場合は

1,000万円を超える額の手付金は保全措置を

講じるとなるので、ジャスト1,000万円の

手付金であれば保全措置はしなくても良いと

言うことになります。


これが、1,000万円以上は保全措置が必要だと

ジャスト1,000万円の手付金は

保全措置を講じないといけないとなります。


ややこしいですね。。



良い物件を買える人、買えない人。

不動産仲介をする側から見てますと、

良い物件が買える人、買えない人の
特色がよくわかります。

良い物件が買える人=
良い物件情報が常に優先的に
入ってくる人です。

どうして良い情報が常にそして
優先的に入ってくるのかと言えば、

一、信頼できる仲介業者を選定し
       良い付き合いをしている。
       
二、あまり細かい事に拘らない。

三、過剰な心配をしないで業者を信頼して任せる。

四、取引の相手方や仲介業者に敬意を持って、
       謙虚に対応する。

五、仲介業者への感謝の気持ちを持って
       大事なパートナーだと思い、
       仲介業者へ支払う仲介手数料を
       ディスカウントしない。


以上のような人には仲介業者は良い物件情報を
常に優先的に紹介したいと思っています。

逆に、良い物件が買えない人は、
仲介業者から絶対に、またはできるならば
紹介したくないと思われた人です。

例えば…

一、四角四面に物事を捉えて
       一切の妥協ができない…

二、神経質で些細な事にもこだわり、
       クレーマー体質でヒステリック…

三、常に自分の要求が優先で相手の立場から
        物事を見ること、考えることができない…

四、仲介業者を信頼して任せることができず、
       猜疑心と警戒心が強い…

五、相手方や仲介業者への敬意も感謝も無く
       傲慢で仲介業者の立場を低く見る…

六、仲介手数料を簡単に意味なく値引きを迫る…

七、購入意思表示を平気で覆したり、
       約束を守れない…

八、同一案件の価格交渉を二度、三度と繰り返す…

このような人はやはり仲介業者は良い物件を
紹介したいとは思いませんし、
優先的に紹介したいクライアントさんが一通り
ダメだった場合に最後の最後に
紹介するかしないかのジャッジをされるような
存在に認定されてしまいます。

 そうなってしまうと、
まず優良物件は回って来ることは無くなりますし、
凄く損ですし前者との差は
開いてしまいますよね。。

長年この業界に居て思いますのは、
不動産取引に於いて、
売主さま、買主さま、
仲介業者と三者が関わる場合、
主導権を握って舵取りをするのは誰かと
考えるとやはりそれは、
仲介業者であると思っています。


当然、仲介業者は信頼して任せて貰えるように
知識を磨き経験を積み重ねる努力は必要です。

平成30年の不動産市況って・・・

遅くなりましたが、

新年明けましておめでとうございます。
年末年始はいかがお過ごしでしたでようか?

私は年始にmy soul island 宮古島
パワーを授かりに行って来ました(^^)

天候はあいにくあまり良くはなっかたのですが、
良い出逢いもあり、今年最初の商談もまとまり、
充分エネルギーチャージできました!

宮古から帰って来たら京都はインフルエンザが蔓延していて
体調を崩す人が周りに続出中です。。

皆様も体調管理には十分お気をつけくださいね。

今年もどうぞ宜しくお願い申し上げます。


さて、平成30年も動き出しましたが、
今年は不動産の動向が気になりますね。

某金融機関の支店長ともお話をしておりましたが、
金融庁からの過剰貸し付けについての注意喚起もあるようで
全体的に総量規制がかかっているとのことです。

総量規制と聞いて思い出しますのが、
平成2年の総量規制で金融機関の貸し出しが鈍り
最高潮だった土地価格が一気に下落に転じ平成バブルが弾け
日本経済がどん底に陥る時代の到来です。

その後はミニバブル→ファンドバブル、
そして今回のインバウンド・バブルです。

2020年東京オリンピック・パラリンピックを境に
加熱された不動産投資に
終焉を迎えることは、大方の見方ですが、
投資家さんや不動産投資会社はそれを敏感に察知しておられ、
高値で売り抜けるために前倒しで売却に転じる筈ですので、

早くて今年の決算期後から売却物件が放出されて来るのではないでしょうか。
物件数が増え、金融機関の総量規制
(評価基準の引き上げ、貸出限度額の引き下げ)が重なり
不動産価格は急落していくと見ていてもおかしくないと思います。

とは言いましても、
駅前立地や都市部の資産価値の高い好立地の物件は
法人や個人の節税効果や堅実な資産としてニーズがある為、
急落することは無いと思いますが、

築年数の経過した物件や、駅距離が遠い物件については
20%前後の下落は視野に入れています。

そのような事から、
昨年からはお客様が保有されている不動産で
いづれ売却をとお考えの物件であれば、
できるだけ早期に売却されることをお勧めしておりまして、
実際に売却のご依頼を受けて注力しております。

とはいえ、積極的にご購入を検討されておられる
お客様もまだまだ多くおられますので、
利回り的にも手が出しやすくなり始めていますし、
法人さんや個人投資家様の節税効果がある、
資産価値の良い、長期保有が見込めるような物件を
ご紹介させて頂いております。

不動産は縁とタイミングですので、
良いご縁とタイミングを引き寄せるように
今年も頑張りたいと思っています!
ご購入・ご売却の際はぜひご相談下さい<(_ _)>

収益不動産プロデュースⓇ
株式会社ウィンライズコーポレーション
代表 森田浩司
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近況報告 ほぼ毎日ウォーキングとギター

ブログは久しぶりの更新です(^^;)

今年に入ってから体のあちこちに不具合が発生し、

ほぼ毎日約30分 
2.6㎞のウォーキングをしています。

毎日歩いていると、季節の変わり目や、
草木のにおいを敏感に感じたりします。

体って不思議なもので、
歩いているだけで血流も良くなり全身の筋肉がほぐれます。

なによりストレス発散にもなりますし、
ルーティンワークになると歩かないといられなくなります。

あとは部屋でギター弾き語りをしています。
もちろん音には気を付けてささやくように・・・

そんな感じで仕事と散歩と引き語りで一日が終わり、
時々友人と会食や旅行や交流会に参加したりLIVEをやってみたりの
これと言って特にない近況報告でした(^^)


【収益物件情報】

■京都市山科区 H1年築RC一棟売収益マンション■

京都市山科区

地下鉄東西線 椥辻駅 徒歩約11分

 人口13.5万人 6.1万世帯の山科区のご紹介
http://www.city.kyoto.lg.jp/yamasina/index.html

土地 約160坪

建物 平成1年築RC地下1階付3階建 共同住宅

   2LDK 駐車場9区画 検査済証あり

価格 18400万円(税別)

満室想定グロス利回り 7.18%

仲介 先1(元付け)※仲介断


■京都市山科区 平成18年築鉄骨一棟売り収益マンション■

地下鉄東西線 東野駅 徒歩約8分

 土地 約70.30坪

 建物 平成18年築鉄骨造 共同住宅 検査済証あり

    K×12戸 現況満室(学生マンション)

 価格 11000万円(税込)12500万円から価格引下げ

 年収 7,944,000円 グロス7.22%

 オートロック、光ファイバー、BS、監視カメラ

 仲介 先1(元付け)


資料請求・お問い合わせは k-morita@winrise.info

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 □■売り物件を求めています■□

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現在、土地・建物・マンション・収益不動産を所有されていて、

様々な理由で売却をお考えのオーナー様 

また売却したいけれどどこに頼んだら良いか迷われているオーナー様、

少しでも早く売却されたいオーナー様

ウィンライズコーポレーションへお気軽にご相談ください。

当社は幅広い独自の売却ネットワークを持っておりますので、

売却までのサポートもお任せください!!

【不動産売却相談フォーム】

http://www.syueki-fudousan.net/u_form.php

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 □■ビルメンテ・リフォーム・防犯カメラ■□

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京都・滋賀エリア限定ですが、アパート・マンション・戸建等の

賃貸不動産の各種設備のメンテナンスや改装工事・ハウスクリーニング

・定期清掃・防犯カメラ設置等

オーナー様のお手伝いさせて頂きます!是非お気軽にご連絡下さい。

親切で腕の良い専門業者と提携しております(^^)

http://0en-kanri.main.jp/


京都オススメのお店


この度、弊社のお客様が
京都市中京区で肉料理店を
オープンされることになりまして、
7月29日のグランドオープンに
先駆けてレセプション
にご招待頂きました。

凄く美味しかったですよ!
オススメです(^^)

上質な肉を使った美味しい料理。
量もちょうど良く、
かなりリーズナブルです。

17時29分と20時29分の
二部制でコース料理を主体に
提供されるようです。

お近くに来られる際はぜひ
お立ち寄り下さい(^^)


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