《結論1》
私が現在S社にお願いしているのは、管理費21.4％(内訳は、一括借上10％、補修委託6.89％、修理・交換4.51)です。条件的に一番近いのは、下記検討⑦の25.7％です。⑦より4.3％安いので、他社に変更せず、このまま続けます。
《結論2》
大東建託の「一括借上(フルパッケージ)」は、管理費15％で、修理費も込みです。修理費などの余分な出費を気にせず、賃料が変動しないのが良いです。そればかりか、外壁塗装も込みなので、最高の選択です。
《調査の動機》
集合住宅(アパート)の管理費は、馬鹿になりません。現在管理をお願いしている会社の修理費が高く、何とかならないか調べました。実績やパンフレットを元に、確からしい数値を用いました。しかし、細かい条件によっていろいろですので、ざっくりです。また、計算しやすいように、賃料を1,000万円とします。
《検討》
①管理をすべて自分でやるとすれば、管理費がかかりませんので、自分の手取りは1,000万円です。しかし、客付けや賃料回収が大変です。
②初めから客付けを管理会社にお願いすると5.5%かかります。手取りは945万円です。入居者がいなければ、賃料はゼロです。修理費は含みません。
③途中から客付けを別の管理会社にお願いすると8.6%かかります。手取りは914万円です。入居者がいなければ、賃料はゼロです。修理費は含みません。
④一括借上(入居中)の場合は、12.8％かかります。手取りは872万円です。修理費は含みません。
⑤一括借上(空室時)の場合は、27.8％かかります。手取りは722万円です。修理費は含みません。
⑥前述の④と⑤に修理費5.7%を加えると、18.5％と33.5％になります。手取りは、それぞれ815万円と665万円になります。
⑦前述の④⑤⑥に関連し、空室率を10％(入居率90％)とすれば管理費20.0％、これに修理費5.7％を加えると25.7％になります。手取りは、それぞれ800万円と743万円になります。
⑧前述の⑦の条件を変え、空室率を20％(入居率80％)とすれば管理費21.5％、これに修理費5.7％を加えると27.2％になります。手取りは、それぞれ785万円と728万円になります。
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