賃貸不動産経営管理士試験、合格への道

不動産会社勤務のぐっさんが賃貸不動産経営管理士試験、合格への道を記録したブログ。賃貸不動産経営管理士は国家資格になると噂される不動産資格。私は独学で一発合格いたしました!過去問の掲載、過去問解説などを通じて皆さんの合格の手助けが出来ればと思っております。

2016年11月

CFネッツの山口です。


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先日、今年の新卒の三好くんと話をしていたところ、
今年のシーエフネッツの宅建受験者の合格者の
ほとんどは結構ボーダー上だったようですが、
数名ボーダーラインの子がいるということでしたが、
35点だとその子たちも合格!だったのではないでしょうか。

まあ、この合格点の発表の瞬間は
本当にドキドキしますね。

私の時が確か33点だったので、
35点だとそこまで難しくなかったのかなと思いますが、
受験者のレベルも上がっているのかもしれませんね。

合格が確定した皆さんおめでとうございます!
来年は宅地建物取引士として一緒に頑張りましょう!

残念だった人は又来年もチャレンジですね。

不動産に関わる限りはやはり取りたい資格です。

住宅新報に詳細が載っています。
http://www.jutaku-s.com/news/id/0000023028


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平成28年度 賃貸不動産経営管理士試験問題(問21~問40)
問1~問21はこちらから

平成28年度各問題はこちらから↓
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 
21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

平成27年度試験問題はこちらから
http://blog.livedoor.jp/yamacfnets-chintaikanrikeieishi/archives/cat_209155.html


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資格試験においてはやはり過去問が重要です。
繰り返し行うことで試験に慣れ、問題の傾向を
掴みましょう。

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平成28年はテキストからもかなり出てましたね。
ざーっとでも読まないと取りこぼしてしまいます。

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平成28年度 
賃貸不動産経営管理士試験問題
(問21~問40)



問21 敷金に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.敷金契約は、賃貸借契約に付随する契約であるから、敷金契約のみを合意解除することはできない。

2.敷金は、賃貸借契約上の債務を担保するための金額であるから、賃貸借契約の締結後に預け入れることはできない。

3.敷金返還請求権は、賃貸借契約が終了し、借主が建物を明け渡したときに発生するから、貸主は、借主が建物を明け渡すまでの間に、未払賃料に敷金を充当することはできない。

4.借主の債権者が、賃貸借契約の継続中に敷金返還請求権を差し押さえた場合、
借主が建物を明け渡したときに賃料の未払がある場合には、貸主は敷金から未払賃料額を控除した後の残額の敷金を差押債権者に支払えば足りる。

問22 未収賃料の回収に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.未収賃料を回収する目的で、管理業者が借主の承諾を得ずにドアの鍵部分にカバーをかけ、借主の入室が困難な状態にした場合、管理業者が損害賠償責任を負うことはあっても、貸主が損害賠償を負うことはない。

2.連帯保証人に対して連帯保証債務の履行として未収賃料を請求する場合、請求に先立ち借主に賃料の支払の履行を求めなくてもよい。

3.管理受託方式により賃貸管理を行っている管理業者は、管理業者の名前で借主に対して未収賃料の回収のための内容証明郵便を発信することができない。

4.賃貸借契約書に「賃貸を滞納した場合、賃貸借契約は直ちに解除され、貸主は貸室の鍵を交換することができる。」と定められていても、貸主がこの規定を根拠に貸室の鍵を交換すれば損害賠償責任を負うことがある。

問23 賃貸契約の解除に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.賃貸借契約を解除する場合、借主に対して解除の意思表示を行えばその意思表示が借主に到達していなくても効力が生じる。

2.賃貸物件が共有の場合には、賃貸借契約を解除するためには、貸主たる共有者全員の同意が必要である。

3.解除の意思表示は、撤回することができない。

4.賃貸借契約に「賃料の支払を1か月でも滞納すれば、貸主は催告をしないで賃貸借契約を解除することができる。」旨を定めておけば、貸主は、この規定を根拠に賃貸借契約を無催告で解除することができる。

問24 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改定版)」(平成23年8月国土交通省住宅局公表。以下、各問において、「ガイドライン」という。)に関する記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.ガイドラインによれば、借主の故意過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等のいずれにも該当せず、次の入居者を確保する目的で行う設備の交換や化粧直し等のリフォームは貸主の負担となる経年変化及び通常損耗の修繕に該当する。

2.ガイドラインによれば、ポスターやカレンダー等の提示のための壁等の画鋲の穴は、壁等の釘穴、ねじ穴と同視され、借主の負担による修繕に該当する。

3.原状回復の取り扱いについて、ガイドラインの内容と異なる特約を定めても無効である。

4.ガイドラインによれば、畳表は減価償却資産として取り扱われ、経過年数が考慮される。

問25 借主の居住ルール及び苦情処理に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.借主から管理業者に対し、クレームやトラブルが発生したとの電話連絡があった場合には、電話で状況を聞くことよりも、まずは現場へ駆けつけることを優先すべきである。

2.管理業務で生じるクレームやトラブルの内容やその対応方法は数多く存在するので、会社である管理業者が、過去の相談事例等を蓄積した社内マニュアルを作成して社内で情報を共有することは重要ではない。

3.分譲マンションの一住戸の賃貸管理を受託する場合、管理業者は借主に当該マンションの共有部分に関する管理規約の内容を提示する必要はない。

4.入居者同士のトラブルの相談を受けた場合には、一方の言い分を鵜呑みにするのではなく、関係者の話をそれぞれよく聞き、公平な立場で処理にあたることが重要である。

問26 鍵の管理に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.前の借主が使っていた鍵を交換しないまま新しい借主に物件を引き渡すと、盗難等のトラブルの原因になることがある。

2.ロータリー(U9)シリンダー鍵は、以前は広く普及していたが、ピッキング被害が増加したため、現在は製造が中止されている。

3.何らかの方法で鍵を入手し、盗難品の受渡しを行う等、空室の賃貸住宅が犯罪に利用されるケースが発生している。

4.管理業者にて賃貸不動産の鍵を保管せず、万一のときには専門の開錠業者に開錠させるという賃貸管理の方法もある。

問27 アウトソーシングに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.協力業者に業務をアウトソーシングすることにより、人的資源を補い、自らの専門性や付加価値を高めることができる。

2.設備等のハード面のクレーム対応に比べ、騒音問題等のソフト面クレーム対応の方がアウトソーシングしにくい。

3.複数の物件について同一の協力業者にアウトソーシングしている場合には、新規物件について契約をする際に、細部まで検討してからする必要はない。

4.ロボットによる自動清掃等の技術革新を用いたアウトソーシングを活用することにより、管理業務を従来の労働集約型産業から知的集約型産業に転換させることが期待されている。

問28 ガイドラインに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.新築から3年経過後に入居し、グラフの始点を50%と決定していた場合で、入居1年後の退去の際、クロス(耐用年数6年)に借主が補修費用を負担すべき損耗等があった。その張替費用が6万円である場合、ガイドラインで示されている下記グラフによれば借主が負担すべき金額は2万円である。

16

2.ガイドラインで示されている下記の図で、空欄Bに入るのは、「経年変化・通常損耗」である。

26

3.ガイドラインによれば、襖紙や障子神紙の毀損等については、経過年数を考慮せず、借主に故意過失等がある場合には、張替え等の費用を借主の負担とするのが妥当とされている。

4.ガイドラインによれば、ペットにより柱、クロス等にキズが付いたり臭いが付着している場合には、借主負担と判断される場合が多いと考えられている。

問29 建ぺい率に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.建ぺい率とは、建築面積の敷地面積に対する割合である。

2.住居系の用途地域での建ぺい率は、30%から80%の範囲で指定される。

3.商業系の用途地域での建ぺい率は、60%から80%の範囲で指定される。

4.工業系の用途地域での建ぺい率は、70%から90%の範囲で指定される。

問30 建物の維持管理に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.特殊建築物等の所有者又は管理者は、定期に、一級建築士等に調査をさせなければならない。

2.予防保全は、事故や不具合が生じる前に、あらかじめ適切な処置を施す保全である。

3.事後保全は、事故や不具合が生じてから、修繕等を行う保全である。

4.予防保全においても、事後保全においても、法定耐用年数どおりに機器を交換することが重要である。


 


問31 消防用設備等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.複合用途建物では、住宅用火災警報器を住宅部分又はその他の部分のいずれかに設置しなければならない。

2.共同住宅における消防用設備は、建物に火災が発生したとき、火災の感知、報知、連絡、通報、消化、避難及び誘導が安全かつ迅速にできること、並びに消防隊の活動を支援することを目的として設置される。

3.自動火災報知機設備における煙感知器のうち、イオン式スポット型は、機器の中のイオン電流が煙によって遮断されると作動する。

4.避難設備には、避難器具、誘導灯及び誘導標識がある。

問32 昇降機設備・機械式駐車場設備に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.エレベーターの保守契約におけるPOG契約(パーツ・オイル&グリース契約)は、契約範囲外の部品の取替えや機器の修理は別料金となるので、経年劣化により費用が増加することはない。

2.エレベーターの保守契約におけるフルメンテナンス契約は、部品の取替えや機器の修理を状況に合わせて行う内容で、月々の契約は割高となる。

3.建物の所有者又は管理者は、特定行政庁が定める時期に、昇降機定期点検報告書を提出しなければならない。

4.機械式駐車場設備は、その構造や規模により、不活性ガス消火設備、泡消火器、ハロゲン化物消化設備等の設置が義務づけられている。

問33 賃貸不動産の企画提案の事業収支に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.住宅の耐用年数は、鉄筋コンクリート造で47年、重量鉄骨造で34年、木造(サイディング張り)で
22年とされており、定額法又は定率法によって償却する。

2.建物の延べ床面積に対する専有部分面積割合をレンタブル比といい、レンタブル比の値は、建物のグレードが高いものほど、あるいは規模が小さくなるほど、低くなる傾向にある。

3.借入金の返済方法には、元利均等返済と元金均等返済の二つの方法があるが、不動産賃貸事業資金の融資には、元利均等返済が多く採用されている。

4.賃貸不動産事業がそれ単独で充分な利益が見込めない場合であっても、相続税対策として確実で充分な効果が見込める場合には、当該事業を実施するとの判断も可能である。

問34 不動産証券化とプロパティマネジメントに関する次の記述のうち、
最も適切なものはどれか。

1.平成10年に特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律(現在の「資産の流動化に関する法律」が制定され、SPCが証券を発行して投資家から不動産への投資資金を集め、不動産を購入して賃料収入を取得し、賃料収入を投資家に配分できるようになった。

2.平成19年3月改正の不動産鑑定評価基準では、DCF法の適用家庭の明確化の中で、収益費用項目の統一化が図られ、PMフィーは運営収益として計上されるようになった。

3.プロパティマネジメント会社は、アセットマネージャーから委託を受け、その指示の下にプロパティマネジメント業務を行う。

4.アセットマネジメントは、実際の賃貸管理・運営を行うのに対し、プロパティマネジメントは、
資金運用の計画・実施を行う。

問35 固定資産税及び都市計画税に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.固定資産税は、毎年1月1日現在の土地・建物の所有者に対して課される地方税である。

2.都市計画税は、毎年1月1日時点の市街化区域内にある土地・建物等の所有者に対して課される地方税であり、固定資産税と一括して納付する。

3.固定資産税の徴収は、納税通知書を納税者に交付することによる「普通徴収」の方法であるから、課税標準や税額につき不服を申し立てることは一切できない。

4.固定資産税及び都市計画税は、受託用地について課税標準の軽減措置が講じられている。

問36 不動産の税金に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.相続人が取得した空き家やその敷地を売却した場合、所得税に関し、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円控除の適用を受けることができる。

2.適切な管理がされていない空き家は、防災・衛生・景観等、周辺の生活環境の観点から、固定資産税が最大で6倍になる可能性がある。

3.不動産取引では、仲介手数料の支払いについては消費税が課せられるが、建物や土地の購入代金については消費税が課されない。

4.土地・建物の譲渡所得は、他の所得と分離して税額を計算する「申告分離課税」という計算方法をとる。

↓ ↓ ↓ ここから講習参加者は免除問題 ↓ ↓ ↓

問37 空き家と賃貸不動産管理の関係に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.不動産の有効活用という問題に加え、周辺地域の防災や防犯等の観点からもさまざまな問題が生じていることを認識する必要がある。

2.賃貸不動産経営管理士は、空き家の現状や空き家政策の動向を注視し、空き家オーナーに対する最良のアドバイスができるよう研鑽することが期待される。

3.空家等対策の推進に関する特別措置法の適用対象となる特定空家等には、賃貸住宅が含まれないので、管理業者として独自の対応が必要である。

4.空き家の活用策には、転用も含まれるので、賃貸経営の経験がない空き家オーナーに対して管理業者として積極的に助言することが期待される。

問38 建築構造に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.木造は、建物の重量が軽く、施工もしやすいが、防火、耐火性能において他の建築構造より劣る。

2.鉄筋コンクリ―ト造は、建物の重量が重いため、地震による影響が大きい。

3.鉄骨造は、鋼材の加工性が良く、工期は比較的短く、省力化が可能である。

4.鉄骨鉄筋コンクリート造は、鉄筋コンクリート造より施工がしやすく、工期も短い。

問39 換気設備に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.シックハウス症候群の原因物質の除去対策として、新築建物には自然換気設備の設置が義務付けられている。

2.第1種機械換気は、給気及び排気ファンを用いる方式である。

3.第3種機械換気は、室内が負圧になるため、他の部屋へ汚染空気が入らない方式である。

4.換気設備には、給気ファン、排気ファン、給排気ダクト、ルーフファン、排気塔、設備用換気扇等がある。

問40 保険に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.地震保険に加入する際には、主契約の火災保険と同額の保険金額で加入する必要がある。

2.火災保険は、保険の中で、賃貸不動産管理の経営に特に関係の深い保険のひとつである。

3.保険は、保険会社の商品によって特性が異なり、補填の対象と限度も異なっている。

4.保険とは、万一の事故に対して備える相互扶助の精神から生まれた助け合いの制度である。




問1~問21はこちらから

平成28年度各問題はこちらから↓
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11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 
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大阪も来週当たり雪?

おはよう朝日のお天気キャスター正木さんによると
どうも来週は寒波が来るようで最悪雪まであるとのこと。

寒いより暑いほうが好きな私にはちょっと辛い季節です。
太っているとと水分率が高いので寒さに弱いらしい・・・

ということで冬も本格化してまいりまして
昨日は夕方電気が点灯していない!
というSRをいただき対応に行ってまいりました。

そのアパートの自動照明の時間設定は
こんな装置になっております。
以前見たところはデジタルでしたが、
今回はアナログタイプ。

54

タイマーの外の円にある小さな出っ張り部分に
赤のONポッチと白のOFFポッチが当たり、
右上のON,OFFが入れ替わります。

中のタイマー部分は普通に時計として動いており、
外のポッチをつける部分の指す部分によって
時間を調整するというタイプです。

言葉にすると難しくなりますが、

簡単に言うとポッチを取って刺す!

という作業で時間が変えれるということです。

照明は長く点灯していて問題にはなりませんが、
費用面で考えると無駄になりますし、
暗いのに点灯していないと防犯上もよくないので
やはり季節に応じた時間調整が必要になります。

オーナー様にきちんと収益を上げていただいて
初めて管理業務として評価いただけると思いますので
コツコツとやっていきたいと思っております。

それでは!

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11月20日に日建学院LECから模範解答が出てました
CFネッツの山口です。

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この試験は、大手の資格会社の速報がないと思っていましたが
日建学院LECから模範解答が出ております。
日建学院は右上です。場所わかりにくいー( ;∀;)

当初問題となりました問29も私と同じ4で決着したようです。

それぞれの解答は、
問1③ 問2④ 問3④ 問4② 問5②
問6④ 問7② 問8① 問9② 問10④
問11④ 問12② 問13② 問14② 問15①
問16② 問17① 問18③ 問19③ 問20③ 
問21④ 問22① 問23③ 問24① 問25④
問26② 問27③ 問28② 問29④ 問30④ 
問31① 問32① 問33① 問34③ 問35③
問36③ 問37③ 問38④ 問39① 問40① 
となりました。

ということで私は35点!でした。

目安は7割で合格、28点ということなので
まず安泰かと思います。

例え平均点が上がったとしても
7割以上で合格じゃないかと思っています。
そうじゃないと急に厳しすぎです。

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さっと見る限りは結構合ってた
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アットホームから不動産コンサルティング技能試験の
記述式試験の解答速報が出てました。
計算間違えさえなければと思っておりましたが
大丈夫そうです。

後は結果を待つだけですね。

解答はアットホームでご確認ください。
http://study-athome.jp/sokuhou/

賃貸不動産経営管理士に比べると
受験者が1300人とおよそ10分の1ですが、
難易度は中々でした。

それにしても3万円の試験代を払って
270人も試験を受けてないとは・・・
皆さんお金持ちですね。

今年は、有料講座を受けていれば
かなりアドバンテージがありましたね。
特に記述式はもらった資料から
ほとんど出てました。

ということで来年は何の資格を取ろうかな。


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