賃貸不動産経営管理士試験、合格への道

不動産会社勤務のぐっさんが賃貸不動産経営管理士試験、合格への道を記録したブログ。賃貸不動産経営管理士は国家資格になると噂される不動産資格。私は独学で一発合格いたしました!過去問の掲載、過去問解説などを通じて皆さんの合格の手助けが出来ればと思っております。

2016年12月



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ここからは4点免除の方は受ける必要のない問題です。

問38 建築構造に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.木造は、建物の重量が軽く、施工もしやすいが、防火、耐火性能において
他の建築構造より劣る。

2.鉄筋コンクリ―ト造は、建物の重量が重いため、地震による影響が大きい。

3.鉄骨造は、鋼材の加工性が良く、工期は比較的短く、省力化が可能である。

4.鉄骨鉄筋コンクリート造は、鉄筋コンクリート造より施工がしやすく、工期も短い。




答えは、4ですね。

鉄骨鉄筋コンクリート造のほうが鉄筋より太い鉄骨を使いますので、
コンクリートの回り具合の調整も含めて鉄筋コンクリート造より手間暇が掛かります。


建築構造について勉強するなら
建物の構造


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ここからは4点免除の方は受ける必要のない問題です。


問37 空き家と賃貸不動産管理の関係に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.不動産の有効活用という問題に加え、周辺地域の防災や防犯等の観点からも
さまざまな問題が生じていることを認識する必要がある。

2.賃貸不動産経営管理士は、空き家の現状や空き家政策の動向を注視し、
空き家オーナーに対する最良のアドバイスができるよう研鑽することが期待される。

3.空家等対策の推進に関する特別措置法の適用対象となる特定空家等には、
賃貸住宅が含まれないので、管理業者として独自の対応が必要である。

4.空き家の活用策には、転用も含まれるので、賃貸経営の経験がない空き家オーナー
に対して管理業者として積極的に助言することが期待される。



答えは、3ですね。

ここも34から4問連続3ということで
流石にどうなんと考えてしまいました。
(といっても問題難しくないので最後は自分を信じました)

特定空き家等には賃貸住宅も使用していなければ
空き家として当然含まれます。

空き家については、人口減に絡んで
色々な特別措置法も制定されるなど
引き続き注目される論点になりますね。


空き家と賃貸不動産管理の関係を勉強するなら
人口動勢と高齢化に対する対応


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問36 不動産の税金に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.相続人が取得した空き家やその敷地を売却した場合、所得税に関し、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円控除の適用を受けることができる。

2.適切な管理がされていない空き家は、防災・衛生・景観等、周辺の生活環境の観点から、固定資産税が最大で6倍になる可能性がある。

3.不動産取引では、仲介手数料の支払いについては消費税が課せられるが、建物や土地の購入代金については消費税が課されない。

4.土地・建物の譲渡所得は、他の所得と分離して税額を計算する「申告分離課税」という計算方法をとる。

答えは、3ですね。

建物については、個人売買では必要ありませんが、

課税業者と取引する場合は消費税が掛かることがあります。


不動産の税金について勉強するなら
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問35 固定資産税及び都市計画税に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.固定資産税は、毎年1月1日現在の土地・建物の所有者に対して課される地方税である。

2.都市計画税は、毎年1月1日時点の市街化区域内にある土地・建物等の所有者に対して
課される地方税であり、固定資産税と一括して納付する。

3.固定資産税の徴収は、納税通知書を納税者に交付することによる「普通徴収」の方法
であるから、課税標準や税額につき不服を申し立てることは一切できない。

4.固定資産税及び都市計画税は、受託用地について課税標準の軽減措置が
講じられている。


答えは、3ですね。

固定資産税の納税通知書に記載されている内容で、
価格(評価額)以外に対して不服がある場合には、
納税通知書を受け取った日の翌日から起算して
3カ月以内に市長(窓口:税務課固定資産税係)に対して
審査請求書を提出することができます。

ということです。


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問34 不動産証券化とプロパティマネジメントに関する次の記述のうち、
最も適切なものはどれか。

1.平成10年に特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律(現在の「資産の流動化に関する法律」が制定され、SPCが証券を発行して投資家から不動産への投資資金を集め、不動産を購入して賃料収入を取得し、賃料収入を投資家に配分できるようになった。

2.平成19年3月改正の不動産鑑定評価基準では、DCF法の適用家庭の明確化の中で、収益費用項目の統一化が図られ、PMフィーは運営収益として計上されるようになった。

3.プロパティマネジメント会社は、アセットマネージャーから委託を受け、その指示の下にプロパティマネジメント業務を行う。

4.アセットマネジメントは、実際の賃貸管理・運営を行うのに対し、プロパティマネジメントは、資金運用の計画・実施を行う。


答えは、3ですね。

1は、直接賃料収入を投資家に配分はできません。
配当や債券の利息として支払われます。


2は、PMフィーは経費ですね。

4は、アセットとプロパティが逆です。

不動産の証券化に関係する問題ですね。

そこに出てくるプレイヤーとして
・AM(アセットマネジメント)
・PM(プロパティマネジメント)
がクローズアップされて出ています。

不動産コンサルだと銀行や調整役、投資家など
もう少し詳しく出てきます。

その中でも賃貸管理は、単なる集金や管理業務だけでなく、
資産価値の向上の為のPM(プロパティマネージメント)
としての仕事が求められています。


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