賃貸不動産経営管理士試験、合格への道

不動産会社勤務のぐっさんが賃貸不動産経営管理士試験、合格への道を記録したブログ。賃貸不動産経営管理士は国家資格になると噂される不動産資格。私は独学で一発合格いたしました!過去問の掲載、過去問解説などを通じて皆さんの合格の手助けが出来ればと思っております。

2017年01月



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管理業務の受託の管理受託方式

ここからいよいよ管理業務の勉強です。

1.管理受託方式 
管理業務には管理受託方式とサブリース方式がある。
賃貸住宅管理業者登録制度ではこの2つが対象となっている。
管理受託方式は、貸主との間で管理受託契約を締結して、
管理事務、賃貸管理を行う。

管理受託契約は、法律行為ではない事務の委託である為
準委任
といいます。
管理業者が、建物の修繕の為の工事の請負契約を
代理する場合は、貸主が賃貸管理業務を管理業者に委託する
行為は「委任
になります。

2.委任契約の成立
委任契約は、貸主と管理業者の合意で成立する諾成契約で、
書面は必要ないが、登録制度では、契約が成立する前に
貸主に対して、管理受託契約の内容等を記載した書面を
交付して説明し、契約を締結した際は書面の交付が必要。

◎標準契約書の管理委託契約の内容
国土交通省が出している管理委託契約の契約書の雛形です。
一度読んでおくと良いと思います。


住宅賃貸借媒介・管理委託契約書(ひな型) - 国土交通省


ポイント
・管理業務は無償であっても善管注意義務がある。

・管理報酬の取り決め

・管理業者は、委託者である建物所有者に対し、
各契約で定める予告期間を もって申し入れることにより、
管理受託契約を解約することができる。
委託者も同様に解約できます。
通常は双方3か月前の解約予告としているところが多いですね。

・募集物件の賃貸借条件が不適当になった時は賃貸借条件の変更を
助言する義務があり、助言する場合は根拠を示す必要があります。

・管理物件において、借主と修繕の費用負担の話し合いをする際は、
貸主と事前協議が必要です。
退去時の原状回復費用についても同じです。

・管理業者は、天変地異が生じた場合ややむを得ない場合は、
あらかじめ借主の承諾を得なくても住戸に立ち入ることが出来る。

特約部分ポイント
・法人である管理業者の代表取締役が死亡した場合、管理受託契約は終了しない。

・法人である管理業者A社がB社に吸収合併された場合、
委託者である 建物所有者の承諾がなくてもB社に管理業務は承継される。

・委託者である建物所有者が建物の所有権を第三者に譲渡すると、
この第三者が管理受託契約の委託者の地位は承継しないので
管理会社を継続してのいいし、変更してもよい。

平成28年の問9問10で出ています。


管理業務の受託その2 サブリース方式による管理

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賃貸住宅管理業者登録制度の監督、登録の抹消

1.監督
国土交通省は、指導監督事由に該当するときは、
賃貸住宅管理業者に対して、することができる。
指導、助言及び勧告された場合は公表される場合がある

2.登録の抹消等
国土交通省は、登録抹消事由に該当するときは、
賃貸住宅管理業者に対して、登録を抹消することができる。
抹消された時はその理由とともに賃貸住宅管理業者に対して
通知がなされる


(登録抹消事由のうち重要なもの)
・廃業届があった時
・登録の更新の申請がなかったとき。
・不正な手段により登録を受けた時が判明したとき


平成28年問6で出題されています。


管理業務の受託その1管理受託方式


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賃貸住宅管理業者登録制度の個別の遵守事項

1.禁止行為
賃貸受託管理業者の業務に関する禁止行為について
大事なものは下記の通りです。

・借主等に虚偽のことを告げ、誤認させる行為

・貸主に対して、管理事務の委託を受ける際に
重要な事項を告げない。

・広告又は勧誘をするときに、受託方式、サブリース方式においても、
事実と相違する表示もしくは説明をし、借主に誤認させるような行為。
誇大広告は、広告だけでなく、勧誘も含まれる。

2.管理事務の再委託と一括再委託の禁止
・管理委託契約書に定めがあれが、
管理事務の再委託は可能です。

・管理事務の一括再委託は禁止されています。
受託した管理会社が一つも管理事務を行わないのはダメ
ということですね。
これは、複数社に分けて委託したり、
子会社にすべて委託しても再委託になります。

3.17条貸主報告(貸主へお管理事務の報告)
賃貸住宅管理業者は、定期的に管理受託契約または
賃貸者契約を締結した貸主に対して、管理事務に関する
報告をしなければなりません。
特に期間は定められていません。

4.管理事務終了通知(借主への管理終了の通知)

管理事務が終了する場合は、賃貸住宅の借主に対して
遅滞なくその旨を報告しなければならない。

平成28年問6で出題されています。


賃貸住宅管理業者登録制度その11 監督、登録の抹消

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賃貸住宅管理業者登録制度の財産の分別管理と帳簿の作成

1.財産の分別管理
賃貸住宅管理業者は、借主から受領した家賃、敷金等を、
自社の固有財産と、貸主・他の貸主の財産とに、
整然と分別して管理しなければなりません

財産の分別管理の状況は、毎事業年度終了後3か月以内に
国土交通省に報告することが義務づけられる事項になかに
含まれています。
これは8条書面のところでやりましたね。

転貸の場合、登録業者は、自らが貸主として借主から
家賃を受けられるのでその家賃は自己の所有財産になる
ので、
貸主に送金するまで整然と管理しないといけません。

住宅とその付帯施設としての駐車場棟を一括して管理し、
住宅と駐車場棟の賃料を区別できない場合などは、
一体的に貸主の財産として自己の財産を分別管理してもよい。

なお、住宅や駐車場の管理に対して報酬として受領する管理料は、
自己の固有財産となります。

2.帳簿の作成
賃貸住宅管理業者は、その業務について、事務所ごとに
帳簿を作成し、これを保存
しなければなりません。
帳簿は事務所ごとに別々に作成しなければなりません。

帳簿については、事務所において、必要な時に印刷、標示することが
出来れば、書面ではなく電子媒体でもよい。

帳簿の保存期間の定めはないが、ガイドラインで5年以上
保存することを目処としている。

単体では出ていないですが、遵守事項の枠で
平成28年問6で出題されています。


賃貸住宅管理業者登録制度その10個別の遵守事項

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君の名は。アカデミー賞は間に合いませんでしたが、

4月にいよいよ全米公開。

あの世界観がアメリカでも通用するのか
期待したいところです。

それに先行して、日本では主題歌RADWINPSの前前前世の
英語版がFM802でガンガンかかってます。

さすが帰国子女の野田洋次郎さんですね。

英詞も発音もバッチシで全米でも売れる!!
気がします。

ここでちょっと聴けます。



まだまだ活躍を期待したいところですね!

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