賃貸不動産経営管理士試験、合格への道

不動産会社勤務のぐっさんが賃貸不動産経営管理士試験、合格への道を記録したブログ。賃貸不動産経営管理士は国家資格になると噂される不動産資格。私は独学で一発合格いたしました!過去問の掲載、過去問解説などを通じて皆さんの合格の手助けが出来ればと思っております。

2017年02月



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建物の基礎知識と維持管理の消防設備

ここも毎年出ています。
平成27年の問32、平成28年の問31、平成29年問31で出題されてました。
が、そんなに難しくないので一読しておいてください。

消防設備

共同住宅における消防用設備は、建物に火災が発生したとき、火災の感知、報知、 連絡、通報、消化、避難及び誘導が安全かつ迅速にできること、並びに消防隊の活動を 支援することを目的として設置される。

自動火災報知機

何故か絶対に出ているところなので要チェック。

熱感知式
低温スポット型は、火災の熱によって一定の温度以上になると作動する。

作動式スポット型は、周囲の温度の上昇率が一定の率以上になったときに作動する。

煙感知式
イオン式スポット型は、機器の中のイオン電流が煙によって遮断されると作動する。

光電式スポット型、煙の微粒子による光の反射を利用して作動させる。

住宅用火災報知機の設置義務

2004(平成16)年の消防法改正により、自動火災報知機設備等が設置されない延床面積500㎡以下の住宅であっても設置が義務付けられた。

・消防法では、特定用途防火対象物としては、 不特定多数の人が出入りする店舗、集会施設等になります。 非特定用途防火対象物としては、 不特定多数の人が出入りする事務所等、共同住宅もここ分類されます。

・ABC消火器
A火災(普通火災)B火災(油火災)C火災(電気火災)のいずれにも対応できる。このABCの内容についても問われるので覚えておくこと。消火器の噴射の長さは15秒程度。

・避難設備
避難器具、誘導灯及び誘導標識がある。


建物の基礎知識と維持管理その4 昇降機設備・機械式駐車場設備



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建物の基礎知識と維持管理の建物の維持管理と点検
ここも毎年出ています。
平成27年の問30、平成28年の問30で出題されてました。
が、かなりザックリとした感じなので試験で出た部分の確認というところで書いてます。

平成29年は耐震診断について出題されてましたが、これは現在世間的にも色々と話題になっており、建替えるか耐震補強するかということで各マンション、特に旧耐震の物件は管理組合で問題として取り上げられていますので、今後も出る傾向にあると思います。

建物の維持管理と点検の問題より抜粋

・特殊建築物等の調査
所有者又は管理者は、定期に一級建築士等(二級建築士、判定資格者)に調査をさせなければならない。

・予防保全
事故や不具合が生じる前に、あらかじめ適切な処置を施す保全である。  
法定耐用年数等を参考に計画的に保全をしていくと良いが法定耐用年数に囚われる必要はなく、管理会社の判断でアドバイスを行う。

・事後保全
事故や不具合が生じてから、修繕等を行う保全である。

※予防保全は使えるものを交換するなど行う為、不経済に思えるが、実際には給湯器など一件設備の交換等が発生すると他の部屋も同時期に壊れることが多く、その度に業者を呼ぶと逆に費用が掛かる場合もある。いかに費用を増やさないように予防保全していくかが管理会社の腕の見せ所。

・法定点検
資格者による 点検作業と管轄官庁への報告が義務付けられている。

・巡回点検
管理業者が担う役割のうち重要なものではない。  

・日常点検
貸主に対して、日常業務に関する費用の見積もりと 結果報告は必ず行わなければならない。

・管理業務として建築物の点検を行う場合入居者からの情報を活用するべきである。

建物の耐震診断

建物の耐震診断

耐震診断は、建物に必要とされる耐力と現に保持している耐力を比較し、評価するものである。


予備診断・簡易診断・精密診断の三段階に分けて行われることが多く、診断にかかる費用は地方公共団体が補助してくれるケースもある。

建築物の耐震改修の促進に関する法律

平成25年11月25日に建物の耐震改修の促進に関する法律が改正され、一部の建物の耐震診断が義務付けられた。共同住宅である賃貸住宅においても、耐震診断を行って耐震改修することの努力義務が規定されている。

・特定既存耐震不適格建築物の所有者は、耐震診断を行い、診断の結果、地震に対する安全性の向上を図る必要があると認められるときは、耐震改修を行うよう努めなければならない。

・病院、店舗等の不特定多数の利用する建築物については平成27年12月31日までに耐震診断を実施し、報告することが義務づけられた。

・都道府県または市町村が指定する緊急輸送道路等の避難通路沿いにある一定の高さ以上のもの、都道府県が指定する防災拠点建築物については、いずれも地方公共団体が定める耐震改修促進計画に記載された期限までに耐震診断を実施し、報告することが義務づけられた。

・賃貸住宅については、3階以上かつ床面積1000㎡以上である場合は、建築基準法の耐震規定に適合しない場合は、特定既存耐震不適格建築物となる。





建物の基礎知識と維持管理その3 消防設備


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建物の基礎知識と維持管理の建物の構造
ここは4問免除の問題で毎年出ています。
まあ一回読んでたらわかる程度のことしか出てません。

平成27年の問38、平成28年の問38で出題されてました。
4問免除講習を受けているなら見なくても大丈夫かもしれません。
あくまで平成28年時点ですが…

1.建物の構造方式
①木造 建物の重量が軽く、施工もしやすいが、防火、耐火性能において 他の建築構造より劣る。
※木造ツーバイフォー工法・プレハブ工法は中級編で

②鉄骨 柱、梁などの構造体に鉄骨を使用する工法。鋼材の加工性が良く、工期は比較的短く、省力化が可能である。

③鉄筋コンクリート造(RC造) 鉄筋を組み立て、コンクリートを流し込んだ構造。建物の重量が重いため、地震による影響が大きい。

④鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造) 鉄骨を取り巻くように鉄筋を配置して型枠で囲み、コンクリートを流し込んで一体化したもの。鉄筋コンクリート造より施工が難しく、工期も長い。

2.壁式構造とラーメン構造
①壁式構造 壁体や床板で構成する構造方式である。

ダウンロード (5)

②ラーメン構造 柱と梁を一体化した骨組み構造である。

ダウンロード (6)



建物の基礎知識と維持管理その2 建物の維持管理と点検

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私は賃貸経営管理士の4問免除の講習は不要だ!

と言っておりますが、講習申込の段階で

締め切られていたというのが本当のところです。

昨年は国家資格化の噂が真になりそうだという話で

受験者が増え、東京、大阪、福岡は講習も

早々に満席になっていたようです。

その反省からか今年は日管協会員限定で

先行募集してくれるそうです。

日管協会員で賃貸管理経営士を受けるぞ!という方で

自信のない方は早めにご予約を!

ある程度賃貸管理の知識がある人はやっぱり受けなくても良い!

と思っております。


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建物・設備の知識の建ぺい率・容積率
建築関係はテキストなどはかなり情報量が多いですが
実際にテストに出るところを抑えておけば点は取れます。

平成28年の問29で出題され、正直私はノーマークでした汗

宅建を意識した感じの問題やなあと思いながら、
非常に雑な問題やなあとも思いながら、
建ぺい率90%に?がつき正解しました。

悪運が強い?

1.建ぺい率とは?
建物の建築面積の敷地面積に対する割合であり、
都市計画により指定されている。

用途地域に応じて

・住居系の用途地域 30~80%

・商業系の用途地域 60~80%

・工業系の用途地域 30~80%

で指定されている。

防火地域内の耐火建築物や一定の角地では
10%の割り増しがあるほか、商業地域内の耐火建築物など
建ぺい率の制限がない建物もある。

2.容積率
建築物の各階のの床面積の合計(建築物の延床面積)
の敷地面積に対する割合で都市計画によって指定される。

※容積率は、前面道路の幅員が12M未満の場合には、
前面道路の幅員に0.4または0.6を掛けたものと
指定容積率を比較して、小さい方が容積率の上限となる。

3.高さ制限、その他、建築に関する法的制限

ここは中級編で取り上げたいと思います。


建物の基礎知識と維持管理その1 建物の構造

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