賃貸不動産経営管理士試験、合格への道

不動産会社勤務のぐっさんが賃貸不動産経営管理士試験、合格への道を記録したブログ。賃貸不動産経営管理士は国家資格になると噂される不動産資格。私は独学で一発合格いたしました!過去問の掲載、過去問解説などを通じて皆さんの合格の手助けが出来ればと思っております。

2017年02月



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賃貸契約の終了 解約の申入れ、契約解除

ここは、毎年出ていますね。平成29年は関連問題が3問。
平成27年問25、平成28年問23、平成29年問13問18問20で契約の解除が出題されておりました。


1.期間の定めのある賃貸借契約の場合

①期間内解約条項について
一般的には、解約の意思表示から一定期間の経過後に賃貸借契約が終了する旨の期間内解約条項が設けられていることが多い。
予告期間の定めがない場合は、解約の意思表示から3か月を経過することで賃貸借契約は終了。
特約で短縮する特約は有効。

定期借家の場合は、途中解約できない旨の特約があっても床面積200㎡以下の居住用の建物の場合は正当事由があれば契約解除できる。その際は申入れから1か月経過で終了。

②期間内解約条項がない場合
契約期間中に契約を解約することは出来ない。

2.期間の定めのない賃貸借契約の場合

当事者の一方から解約申入れがなされた場合には一定期間の経過後に契約は終了する。
借主が申し入れた場合は、3か月経過することで終了貸主が申し入れる場合は正当事由が必要であり、申入れから6か月の経過で終了する。

※建物が転貸されている場合は、貸主が転借人の使用継続に異議を申し立てなかった場合法廷更新される。

3.債務不履行による契約の解除

借主は、部屋を借りる為に貸主に対して賃料支払債務を負っている。
賃料を払わない、用法義務違反などした場合に信頼関係が破たんしていると判断された場合は貸主は解除権を行使できる。

①解除権の要件
・債務を履行しない期間が一定期間を過ぎた
・履行しないことについて債務者に問題がある
・相当の期間を定めた催告をした(短い場合5日、長い場合14日)
※賃料未払いの場合は、管理会社、保証会社などは3か月程度は待つことが多い。

・解除権の意思表示をする

②債務不履行による契約の解除の種類

・賃料不払い解除

・用法義務違反

・賃借権の無断譲渡・無断転貸

4.契約の解除の方法

借主の債務不履行を理由に解除権を行使する場合は、解除権行使に先立ち、催告が必要

契約解除は相手方に対する意思表示が必要で意思表示が相手方に到達した時点で効力を生ずる。
一般には、到達した時点で効力が生じる為配達証明付内容証明郵便を用いる。

・債権者が複数いる場合は、契約の解除は、貸主全員が借主に対して解除権を行使することとなり、
貸主が共有者の場合は過半数の共有持ち分を有する共有者が解除権を行使できる。

・借主が複数の場合
貸主は、原則借主全員に解除権を行使する必要があるが、判例では一人に対する意思表示で足りるとされている。


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賃貸契約の終了 正当事由
ここは、あまり出てないところですが、
賃貸借契約の更新拒絶というところで
平成27年問21で出ておりました。

1.期間満了による契約の終了
期間の定めのある建物賃貸借契約ですが、
期間満了を原因として終了させる場合
貸主は、貸主が期間の満了の1年前から6か月前までの間に
借主に対して「更新をしない旨の通知」しなければならない
又は「条件を変更しなければ更新をしない旨の通知」を
しなければならない。


ただし、契約を更新を拒絶する場合には、借主保護の為、
正当事由が入ります。(後述)
正当事由がなければ更新拒絶しても法廷更新されます。

管理会社の契約で多いのは2年契約で更新事務手数料を取る
というパターンですね。
この場合は、更新事務手数料を払いたくないときなど
借主からの契約解除が多くなります。

借主の場合は、契約更新しない旨の通知をすれば大丈夫です。

2.正当事由
では、更新拒絶する際の正当事由には下記のようなものがあります。

①貸主および借主が建物の使用を必要とする事情
貸主が転勤から帰ってくるので賃貸物件に住む場合、
借主が他に住む場所がある場合など

②建物の賃貸借に関する従前の経過
借主が賃料を払わない、契約上の義務を履行しない場合など

③建物の利用状況
借主の利用状況が悪い、ペットを飼うなど用法違反をしている

④建物の現況
建物自体が老朽化により建替えなどが必要な場合など

⑤財務上の給付(立退料)の提供の申し出
立退料を支払うことで退去してもらう。
建て替えを行う場合など早く出てほしい時など
立退料や引っ越し代金を払って退去してもらう。

3.取り壊し予定建物の建物賃貸借契約の終了
予め一定期間を経過したのち取り壊しが明らかな場合は、
建物取壊し時に建物賃貸借契約が終了する旨を定めることができる。
そして、この特約は、建物取壊しの事由を記載した書面に
よってしなければならない。この場合は正当事由はいらない。

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契約期間と更新 定期建物賃貸借契約

定借は毎年出てますので要勉強です。

1.定期建物賃貸借契約


定期建物賃貸契約は、契約期間の満了とともに契約が終了する賃貸借契約。

更新は出来ず、続けて住む場合は再契約となる。

その為、仲介業者は再契約時には改めて宅地建物取引士に重要事項説明をさせなければならない。
当然仲介手数料も必要になる。

又、再契約の場合は、保証人がついている場合は保証人への保証契約も再契約しないといけない。

2.定期建物賃貸借契約の締結

・契約を締結する際に、契約の前に定期建物賃貸借契約であることを書面で事前説明しなければならない。

これは重要事項説明書とは別の書面を提示し口頭で説明を行わなければならない。

・契約は公正証書などの書面で行わなければならない。

・契約更新を否定する条項はあること

一年未満の契約も有効。

3.定期建物賃貸借契約の留意事項

・借主の中途解約は、今日中の建物の賃貸借で床面積が200㎡未満であり、借主が転勤などやむを得ない事情がある場合は中途解約ができる。

・契約の終了手続きは、契約期間が1年以上の場合は、期間満了の1年前から6か月前までの間に、借主に対して、終了の通知をする必要があり、しない場合は終了を借主に対抗できない。
仮に通知しなかった場合、改めて通知をすれば、通知した6か月後に契約は終了する。

・普通建物賃貸借契約から定期建物賃貸借契約への切り替えは、2000(平成12)年3月1日前に締結された居住用建物の普通建物賃貸借契約については、貸主と借主が合意しても、これを終了させ、新たに定期建物賃貸借契約を締結することはできない。2000年3月1日以降の契約は合意があれば可能。
ただし、事業用建物の契約には制限がない。

平成27年問20、平成28年問14、平成29年問12で出題されています。


賃貸契約の終了その1 正当事由

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契約期間と更新・更新手数料
ここは更新、更新拒絶など毎年何問か出てますので
きちんと覚えておきたいところです。

1.更新期間
・建物の賃貸借の存続期間を定めるか定めないかは、
貸主と借主の合意の元に決定する。
民法では20年を超えることはできないが、
借地借家法では、契約期間の上限はない。
又、建物の賃貸借では一年未満の契約は期間の定めがない契約となる。
定期借家では、1年未満の契約も有効である。

2.契約の更新
平成27年の問19で出ていました。

◎借地借家法の法廷更新
期間を定めた建物賃貸借契約について
下記の場合は、契約を更新したものとみなされる。

・貸主が期間の満了の1年前から6か月前までの間に
借主に対して「更新をしない旨をしなかったとき」

・「条件を更新しなければ更新しない旨の通知」を
しなかったとき

・貸主が更新しない旨を通知しても、そのまま借主が
住んでいることに対して貸主が遅滞なく異議を唱えなかった場合

◎法廷更新の効果
建物賃貸借契約が法廷更新されると、契約期間を除き、
同条件で契約は継続し、期間の定めのない契約となる。

3.合意更新
合意更新する場合は、契約に特別な定めがない限り、
特別な手続きは必要なく、当事者間で合意すればよい。

4.更新料
更新料は、建物賃貸借契約の更新の際に、借主が貸主に支払う
一時金である。
・更新料の支払い義務は、法令上何ら根拠がなく、
当事者間の合意に基づき発生する。
合意があれば更新料を取ることは基本的には問題ないが、
更新料が賃料に比べて高額すぎる場合は認められない場合がある。


5.更新手数料
更新手数料は、管理業者が契約の更新手続きを行う場合の
事務代行手数料と考えられ、その額が相当であれば有効。


契約期間と更新その2 定期建物賃貸借契約

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賃料・敷金等の一時金 敷金

ここは実務でもやっているのでそんなに難しくない
のではないかと思います。

1.敷金とは

敷金は、借主の賃料の支払いや退去時に過失で破損した場合などの契約上の債務を担保するために貸主が借主から預かるお金。

最近は、敷金・礼金を取らないゼロゼロ物件も増えていますが、取る場合は1か月程度の場合が多い。

現在の考え方では、退去時に滞納、過失など何もない場合は退去時に全額返金しないといけない。

しかし、貸主によっては、通常損耗による畳や壁紙の痛みに対して、原状回復代金として差し引いて払うなど行うことでトラブルになっている。

ポイント
・契約期間中は借主からの相殺は出来ない。

・敷金返還請求権は譲渡できるが、通常は譲渡禁止となっている。
(譲渡禁止特約)

・譲渡禁止特約は、善意の第三者には対抗できない。
特約の存在を知らない第三者に重大な過失がある場合、悪意の第三者の場合は敷金請求権の譲渡を主張できない。

・債権者が敷金返還請求を差押えた場合は、①貸主に返還義務が発生していれば支払義務があるが
賃貸が継続しているなど返還義務がない場合は支払義務はない。

②明渡し完了時に賃料の未払いや過失による破損などがあれば、その分は差し引いて残りを債権者に支払う。

平成28年問21で出題されていました。

未収賃料・敷金の経理上の取り扱い

平成29年問23で出題されていましたのでピックアップします。

・未収賃料の計上について
未収賃料も通常は集金したものとして計上しないといけません。

未収家賃が貸し倒れになったときの費用計上は、貸し倒れが確定した年になります。

未収金は回収不能になった時に初めて損金計上できます。
疑わしい間は計上できません。

・敷金の計上について
敷金は返金しないと確定した年に経費計上します。

ここは問題にしやすいので要チェック!


契約期間と更新その1 契約期間と更新・更新手数料

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