賃貸不動産経営管理士試験、合格への道

不動産会社勤務のぐっさんが賃貸不動産経営管理士試験、合格への道を記録したブログ。賃貸不動産経営管理士は国家資格になると噂される不動産資格。私は独学で一発合格いたしました!過去問の掲載、過去問解説などを通じて皆さんの合格の手助けが出来ればと思っております。

2017年02月



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賃料・敷金等の一時金 賃料支払い義務

ここは実務でもやっているのでそんなに難しくないのではないかと思います。

1.賃料支払い義務

賃料は、建物の使用の対価として、借主から貸主に支払われる金銭である。

・支払いについては、原則として毎月末に支払わなければならない。
一般的には、前月末までに支払う前払いの特約が定められている。

・賃料の支払い場所としては、原則、貸主に持参して支払うこととなっているが、一般的には、特約で銀行振り込み、口座引き落としとされている。

・賃料債権のの時効は5年

・借主が賃料を数か月滞納し、それを一部返す場合、どの月に充当するかは借主が決めることができる。

・万が一、賃貸不動産が地震や火事で使用できなくなった場合、貸主、借主いずれも責任がない時は、借主は賃料の支払い義務を負わない。

2.供託

借主は、貸主に対して賃料を支払うほか、賃料の支払いを提供していれば、貸主が受領を拒んでも
債務不履行責任を免れ、遅延利息などの支払い義務を免れる。

貸主が弁済の受領を拒んでいる場合も債務不履行責任は免れるが、支払い義務は消滅するわけではない。こうなると借主が不安定な立場になってしまう。

これを解消する為に、弁済供託制度がある。

供託所に供託することで支払義務を免れることができる。

供託できる条件※重要
①借主がきちんと家賃を払っているのに貸主が受領しない場合(受領拒絶)

②貸主が受領することができない場合(受領不能)

③借主が貸主がわからなくなった(債権者不確知)

平成29年度問題より 賃料改定について

ちょっとわかりにくい問題でしたが、簡単に説明しておきます。

賃料改定

・普通賃貸借契約の場合は、借地借家法に基づき、賃貸の減額請求の特約を定めても減額が可能。

・定期借家の場合は、賃貸の減額が出来ない特約を定めると減額が出来ない。

・賃料改定でもめた場合は、まず調停を行い、まとまらない場合は裁判へ。

・管理業者は、賃料改定に有利な情報が出たら(周辺相場が上がったなど)直ちに賃料改定を検討するというのは間違いという問題でしたが、直ちにというのが間違いだと思います。
しかし、実務では賃料改定は更新時くらいしかしないし、中々納得してもらえないので上げることは結構パワーが入ります。

関東方面では結構値上げできますが、大阪はほとんど成功したことがありません。



賃料・敷金等の一時金その2 敷金

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借主の義務 通知・修繕受忍義務他
この辺りはそんなに難しくないので
何となく覚えておけばいいかなと思います。

1.通知義務
借主は、賃貸不動産に修繕が必要な場合(雨漏りなど)
貸主が知っている場合を除き、貸主に通知する義務がある

2.修繕受忍義務 
貸主が、賃貸不動産の保存に必要な行為をしようとする時は
借主はこれを拒むことができない

これを拒むと契約解除の理由になる。

3.賃貸借の譲渡および転貸
借主が、賃借権を第三者に移転することを
賃借権の譲渡という。
又、借主が第三者に賃貸することを転貸という。
貸主は、賃借権の譲渡や転貸されると不測の損害を
受けることになる。

その為、賃借権の譲渡、転貸は貸主の承諾なく
行うことは出来ない。
承諾なく行った場合は、契約の解除をすることができる。

ただし、無断でやった場合でも背信的行為と認められない
特別な事情がある場合は解除権は発生しない



賃料・敷金等の一時金その1 賃料支払い義務

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借主の義務 禁止行為一般
借主の義務は平成28年の問19で出ましたので
要勉強です。

1.善管注意義務
借主は、善良な管理者の注意をもって、
その物を保存しなければならない。


貸室についても、保管する義務を負う。
例えば、失火により賃貸不動産を滅失させた場合、
保管義務違反による債務不履行となる。

その他借主の義務としては
賃料支払い義務、用法順守義務などがある。

2.禁止行為の例
 
◎禁止行為

・大型金庫その他重量の大きな物品の搬入、備え付け

・爆発物など危険物の製造や保管

◎貸主の書面による承諾が必要

建物の増改築、賃借権の譲渡、転貸

・賃貸借物件の内外、及び敷地内に「看板・広告・掲示板・標識」等を
設置、貼り付けること

・電気、給排水、電話等の設備、機器等の新設、付加、除去、変更すること

犬、猫、鳥等のペットの飼育をすること

ピアノなどの楽器演奏

◎通知が必要
 
契約書で定めた者以外の入居

・1か月以上部屋を空けるとき

などです。

平成28年の問19で出題されました。

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修繕義務 必要費・有益費の償還請求権

ここは結構出ており、重要だと思いますので必要費、有益費、造作買取の違いについて必ず覚えておいてください。

1.必要費償還請求権

貸主が行うべき修繕(雨漏りや設備の故障など)、その費用を借主が負担した場合は、この費用について貸主に直ちに支払いを請求できる。
もし貸主が払わない場合は、留置権に基づき明渡しを拒むことができる。

2.有益費償還請求権

借主が物件の改良の為に支出した費用(棚を付けるなど)で契約終了時に物件の価格の増加が残っている場合、支出した費用または増加額の請求を借主が貸主にできます。
どちらで支払うかは貸主が選べます。
有益費償還請求権は任意規定である為、請求権を放棄、請求の範囲を決める特約も有効です。
有益費に当たるのは、建物の構成部分、取り外しするのに壊さないといけない、外すのに高い費用がかかるとされるもの。

3.造作買取請求権

有益費との違いは、簡単にいうと取り外しができるか。
造作物としてはエアコンなどが対象となり、こちらについては、貸主の同意を得る必要がありますが、
契約終了時に時価で買取を請求できます。

新しく買ったエアコンなど本来は借主が撤去しないといけませんが、それだとかわいそうということでこの造作買取請求権がある訳です。

平成29年の問17では、

・火災で全焼した場合の貸主の修繕の義務の有無
(全焼した場合は修繕ではなく、債務不履行責任となると考えられる)

・天変地異の場合、全壊ではなく軽微で修繕できるものは修繕義務がある。

等が問題で出ていました。

平成27年問17問18、平成28年問20、平成29年問17

借主の義務その1 禁止行為一般

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賃借権の承継(賃貸借契約者当事者の死亡)

賃貸借契約を結んだ後に、貸主、借主が死亡した場合は
どうなるのかというところです。
平成27年、28年では出てなかったと思います。

1.貸主の死亡
貸主が死亡した場合は、賃借権も相続されますので
相続人が貸主の地位を承継します。

2.借主の死亡
①相続人がいる場合

貸主が死亡した時、相続人がいれば
相続人が賃借権は承継します

複数で相続した場合は、相続人にうち
賃借権を承継する人(例えば同居の娘など)
特定してもらうのが一般的。

問題になるのは内縁の配偶者の場合で、
基本的は相続人が入れば相続人が承継するが、
内縁の配偶者がそのまま賃借権の継続を希望すれば
引き続き居住できる。
相続人がいない場合は同居者が契約を承継する


②相続人がいない場合
借主が相続人なしで死亡した場合でも、
内縁の配偶者、養親子関係にあるものが同居している場合は
希望すれば賃借権を継承できる。


ポイント
終身建物賃貸借契約においては、借主が死亡した際に
賃貸借契約は終了する。貸主の死亡では終了しない。

◎賃貸借契約では借主の死亡では賃貸借契約は終了しないが、
使用貸借では終了する



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