賃貸不動産経営管理士試験、合格への道

不動産会社勤務のぐっさんが賃貸不動産経営管理士試験、合格への道を記録したブログ。賃貸不動産経営管理士は国家資格になると噂される不動産資格。私は独学で一発合格いたしました!過去問の掲載、過去問解説などを通じて皆さんの合格の手助けが出来ればと思っております。

2017年05月



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賃貸管理で重要なものの一つとしてアウトソーシングがあります。特に退去立会やリフォーム、日常清掃など直接借主、貸主と接さない部分についてはアウトソーシングしやすい部分です。やはり、借主、貸主に接する、周辺クレームへの対応などソフト部分は中々アウトソーシングは難しいですよね。
アウトソーシング出来る業務、出来ない業務は何かを勉強しておく必要があります。

管理業務のアウトソーシングの勉強をするなら
アウトソーシング


問27 管理業務のアウトソーシングに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
 
1. アウトソーシングしやすい業務と、しにくい業務があるが、入居者のごみ置き場の使用方法を管理する業務はアウトソーシングしやすい業務である。

2. エアコン故障やテレビが映らない等のクレームへの対応は、緊急性が高いため、アウトソーシングしなければならない。

3. アウトソーシングの効用は、自社の得意分野に専念できることである。

4. 協力業者を活用することで自社の専門性を高めることができるので、自社内に業務のノウハウが蓄積されないということはない。


答えは3ですね。

何とも微妙な選択しですが、どれかというと3かなと言う感じですね。


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意外にこの講習のページが探しにくいので
ここに直接いけるURLをのせておきます。
http://chintaikanrishi.jp/measure/course/entry/

平成29年の賃貸不動産経営管理士講習の
募集状況ですが最新情報は上記URLでご確認ください。

現在すでに締め切られている会場が増えてきております。

エリアによってはすでに受講が出来なくなり、
他のエリアで申し込みをしないといけない状況なので
受講しようと思っている人はお早目に手続きしてくださいね。

平成29年5月31日現在終了している会場
6月前半 大阪 高松 東京
7月3日~4日 岡山
7月25日~26日 名古屋 埼玉
8月1日~2日 横浜

今年は受験者が増えて試験の難易度が上がることが予想されるので4問免除受講しておく方が良さそうですね。


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昨今賃貸管理においては、滞納問題は借主に保証会社に入ってもらうことで回収の代行をお願いしているような形になっていますが、入居者からの賃料の減額、貸主からの増額の要望に対しては対応が必要です。特に、更新料のあるところは、更新時にこの話がよく出てきます。
実際には調停まで行くことはあまりなく、賃料の調整がいかない場合は退去される方が多いですね。
ここは知識として覚えておく程度で良いと思います。

賃料増減額請求の勉強をするなら
賃料支払い義務


問26 借地借家法第32条の賃料増減額請求に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1. 借主が賃料減額請求に関する事件について訴えを提起しようとする場合、それに先立って調停の申し立てをすることができるが、調停の申し立てをせずに訴えを提起することも認められている。

2. 借主から賃料減額請求を受けた貸主は、裁判が確定するまでは、減額された賃料の支払いのみを請求することができるが、裁判が確定した場合において、既に受領した賃料額に不足がある時は、その不足額に年1割の割合による支払機後の利息を付してこれを請求することができる。

3. 普通建物賃貸借契約において、一定期間、賃料の減額しない旨の特約がある場合であっても、借主は、当該期間中、賃料の減額を請求することができる。

4. 借主が契約期間中に賃料減額請求をする場合には、契約開始時に遡って賃料の減額を請求することができる。

答えは3です。

普通建物賃貸借契約において、賃料の減額しない旨の特約は借主に不利になるので無効です。
増額の特約は問題ないので有効。

1もちょっと迷いましたが、まず調停の申し立てをしなかればならないと定められているのでバツです。

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いつまでも入居してもらえれば良いのですが、賃貸の解約は当然起こるもの。この辺りも実務では非常に大事なところです。

賃貸契約の解除について勉強するなら
解約の申入れ、契約解除


問25 賃貸借契約の解除に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1. 借主が貸主に賃料を支払わなかったために、賃料保証会社が貸主に未払い賃料全額を支払った場合には、その時点で賃料の滞納がない以上、貸主は賃貸借契約を解除することはできない。

2. 貸主が、6か月分の賃料として60万円を滞納している借主に対し「滞納賃料60万円を本通知書到達7日以内にお支払いください。万一支払いがないときは、契約解除いたしますことを申し添えます。」という通知をした場合、通知書が到達してから7日以内に支払いがなかったときは、あらためて解除通知することなく、賃貸借契約は解除により終了する。

3. 賃貸借契約が解除されると、契約当初から賃貸借契約が存在しなかったことになる。

4. 債務不履行に基づき賃貸借契約を解除するためには、原則として解除権行使に先立ち、催告をしなければならないが、信頼関係が破壊されたと明らかに認められる場合には、催告しないで解除することができる例外が認められる。

答えは4ですね。

債務不履行に基づき賃貸借契約を解除するためには、原則として解除権行使に先立ち、催告をしなければならず、一方的に契約解除というのは中々難しいです。ただ、信頼関係が破壊されたと明らかに認められる場合には、催告しないで解除することができる例外が認められます。


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以前は、原状回復の費用についてもめることが多かったので平成23年に国交省が原状回復をめぐるトラブルとガイドラインを出しました。基本的にはこのガイドラインにそって今は原状回復の費用を算出していますので、これはきちんとやっておきましょう。

原状回復を巡るトラブルとガイドラインについて勉強するなら
原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて


問24 「原状回復を巡るトラブルとガイドライン(再改定版)」(国土交通省平成23年8月。以下、各問において「ガイドライン」という。)に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1. 原状回復の取り扱いについて、ガイドラインの内容と異なる特約を定めても無効である。

2. ガイドラインの考え方によれば、借主の故意過失等による損耗であっても、借主の負担については、原則として建物や設備等の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合が減少することとなる。

3. ガイドラインの考え方によれば、借主がクロスを故意に落書きを行ったとしても、当該クロスが耐用年数を超えている場合には、これを消すための費用(工事費や人件費等)については、借主の負担とすることができない。

4. ガイドラインの考え方によれば、クロスの張替の場合、借主の負担とすることができるのは毀損箇所の張替費用に限定されるのであって、それを超えて毀損箇所を含む一面の張替費用を借主の負担とすることはできない。

答えは2ですね。

この問題は必ず又出そうなので勉強しておきたいところです。

国土交通省のガイドラインでは、通常損耗および経年劣化については、
原状回復費用を負担しなくても良いとされています。
故意過失によるものは当然入居者の負担になります。

又、特約でお互い納得の上基準を設けている場合は、
有効とされています。

原状回復を巡るトラブルとガイドラインについて勉強するなら
原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて


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