賃貸不動産経営管理士試験、合格への道

不動産会社勤務のぐっさんが賃貸不動産経営管理士試験、合格への道を記録したブログ。賃貸不動産経営管理士は国家資格になると噂される不動産資格。私は独学で一発合格いたしました!過去問の掲載、過去問解説などを通じて皆さんの合格の手助けが出来ればと思っております。

2017年06月



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平成28年問11に続き問12でも賃貸募集に対する問題ですね。やはりここは賃貸管理のキモになる部分なので要注意いが必要です。
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入居者募集の事前準備、借受希望者への説明


問12 借主の募集を行うための事前準備に関する次の記述のうち、
もっとも適切なものはどれか。

1.部屋を案内する際、図面、メモ用紙やペン、メジャー、スリッパ等を用意しておくのは、
良いアイデアだが、家具までを用意するのは適切ではない。

2.借主の多くは、不動産業者経由又はインターネット経由で物件情報の収集を
行っているから、インターネットは募集媒体として重要視するべきである。

3.前の借主が設置した設備を附帯設備として新しい借主に貸す場合、貸主は
当該設備が故障してもその修理費を負担しなくてよいから、事前にその状態を
確認する必要はない。

4.借主の募集を管理業者が自ら行う場合と宅地建物取引業者に依頼する場合とでは、
前者の方が管理業者の売上げを確保できるから、前者の方法によるべきである。

 

答えは2ですね。

1は、部屋付けを早くする為に、モデルルームっぽくすることがあり、
生活をイメージできるのでソファやテーブルなど家具を置くのも良い。

3は、設備とする場合は貸主に修理の義務が発生するので
必ず事前に使えるかどうか確認が必要。

4は、管理会社は管理物件の募集をする際に、早期部屋付けの為に、
自社だけでなく、他業者へも情報を開示しないといけない。

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賃貸管理会社が管理を任される中でオーナーから期待をされる業務の一つに賃貸の部屋付けがあります。最近では賃料を肩代わりしてくれる保証会社を使う管理会社が多いと思いますがやはり入居審査は重要な業務のひとつですね。

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入居者募集の事前準備、借受希望者への説明


問11 借主の募集に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.重要な事項ついて、故意に事実を告げず又は不実(本当でないこと)を告げることは禁止されている。

2.契約の申し込みのため又は借受希望者が一度した申し込みの撤回もしくはその解除を妨げるため、借受希望者を脅迫することは禁止されている。

3.将来の環境又は交通その他の利便について、借受希望者が誤解するような断定的判断を提供することは禁止されている。

4.管理業者たる宅地建物取引業者が、不当景品類及び不当表示防止法に基づく公正取引協議会の構成団体に所属する場合であって、当該団体に届け出たときは、同法に基づく不動産の表示に関する公正競争規約に従うことなく、募集広告を作成することができる。

 

答えは4ですね。

1~3はその通りです。

4については、
理業者たる宅地建物取引業者が、不当景品類及び不当表示防止法に基づく公正取引協議会の構成団体に所属する場合は、不動産の表示に関する公正競争規約に従う必要があります。 


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問9に続いて管理受託契約についての問題です。この辺が賃貸不動産経営管理士が関わってくる部分なので要注意ですね。

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問10 建設省・国交省標準契約書による管理受託契約に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、管理受託契約に特約はないものとする。

1.法人である管理業者の代表取締役が死亡した場合、管理受託契約は終了する。

2.法人である管理業者A社がB社に吸収合併された場合、委託者である建物所有者の承諾がなければB者は管理業務を承継しない。

3.委託者である建物所有者が建物の所有権を第三者に譲渡すると、この第三者が管理受託契約の委託者の地位を承継する。

4.管理受託契約は無償であっても管理業者は委託者に対して善管注意義務を負う。

 

答えは4ですね。

委託者は、無償であっても善管注意義務を負います。

1は、法人の代表者が変わっていちいち契約が終了していたら
色んな意味で大変です。

2は、基本的には吸収合併された場合は、管理業務を承継します。

3は、基本的には所有者が変わると次の所有者は、
管理を継続するか、他の管理会社に変えるかの選択になります。





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管理受託方式

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明日はいよいよ関西オーナーの会ということでポツポツと準備を進めております。
今年はビンゴ大会も予定しておりますのでご参加される方は金融電卓など豪華景品!をご用意しておりますので楽しみにしていてくださいね!

今週はCPM第二講の「投資不動産財務ツール」の授業に参加させていただきました。

2回目ということで一緒に授業を受ける同期の方々とも打ち解けてまいりまして、「山口さん、ブログ見ましたよ」なんていう声もかけていただくようになり、ちょっとサボり気味でしたブログを今書いております。(見てくれた方は必ずポチっとお願いしますね!)

今回はお世話役に先日一緒にセミナーをさせていただいた税理士の三矢さんと小野さん。

それに昨年のCPM合格者の方も再受講ということで司法書士さんも参加されており、講師の吉村さんも「今日は最強の布陣です」ということで豪華なメンバーでの講義となりました。

内容は、不動産管理における財務的知識ということで、金融電卓も登場し、キャッシュフローツリーに始まり、FCR(実質利回り)、キャッシュオンキャッシュ収益率(CCR)、レバレッジといった投資指標が登場。

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シーエフネッツはCPMの理論を使って営業を行っているのでこの辺りは実務でも出てくるところ。しかし、他の皆さんは初めての方も多く、横文字ということもあり苦戦されてました。(私も微力ながら周囲の方々のお手伝いさせていただきました。)

ようやく2つ目が終了。まだまだ始まったばかりです。





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最近は自主管理をしていたオーナーさんが高齢化し管理会社に管理業務を委託するケースが増えています。反面若い人たちは戸建賃貸などで自主管理をして利益を上げることをやっていたりします。

管理受託方式とサブリース方式の違いはわかっておく必要がありますね。

管理受託契約について勉強するなら
管理受託方式


問9「受託の標準賃貸借代理および管理委託契約書」(平成6年4月8日建設省経動発第56号建設省建設経済局長通達)又は「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」(平成13年9月国土交通省住宅局作成・公表。以下、各問において「建設省・国交省標準契約書」とする。)において、間違っているものはどれか。なお、管理受託契約に特約はないものとする。

1.管理受託方式の賃貸管理とサブリース方式の賃貸管理が、賃貸受託管理業者登録制度の対象である。

2.管理受託契約の賃貸管理は、仕事の完成を目的とした契約累計であり、民法上の請負契約に分類される。

3.管理業者は、委託者である建物所有者に対し、各契約で定める予告期間をもって申し入れることにより、管理受託契約を解約することができる。

4.管理業者は、集金した賃料から利息が発生した場合、この利息も委託者である建物所有者に引き渡さなければならない。

 

答えは2ですね。

管理受託契約の賃貸業務のうち、代理権を授与されている部分は委託契約であり、法律行為でない事務の委託部分は準委託となる。

請負契約ではない。






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