賃貸不動産経営管理士試験、合格への道

不動産会社勤務のぐっさんが賃貸不動産経営管理士試験、合格への道を記録したブログ。賃貸不動産経営管理士は国家資格になると噂される不動産資格。私は独学で一発合格いたしました!過去問の掲載、過去問解説などを通じて皆さんの合格の手助けが出来ればと思っております。

2017年09月



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業務の効率化を図るにはやはりアウトソーシングを上手く利用する必要があります。しかし、アウトソーシングは、アウトソーシングに向いている業務、向いていない業務があり、選択を間違えると逆に費用が掛かったり、効果がない場合があります。
賃貸管理においては、掃除や設備の管理、退去立会い・リフォームなどについてアウトソーシングするとケースが多いですね。
試験問題でもその辺りについて出題されています。

平成27年
問27 管理業務のアウトソーシングに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
 
1. アウトソーシングしやすい業務と、しにくい業務があるが、入居者のごみ置き場の使用方法を管理する業務はアウトソーシングしやすい業務である。

2. エアコン故障やテレビが映らない等のクレームへの対応は、緊急性が高いため、アウトソーシングしなければならない。

3. アウトソーシングの効用は、自社の得意分野に専念できることである。

4. 協力業者を活用することで自社の専門性を高めることができるので、自社内に業務のノウハウが蓄積されないということはない。


答えは3ですね。

何とも微妙な選択しですが、どれかというと3かなと言う感じですね。


答えは3です。

問題のとおりです。

1は、転貸の場合は貸主は転貸人に対して直接修繕する義務はありません。

2は、借主死亡の場合は相続人に地位は引き継がれます。

4は、修繕は受ける義務があり拒むことはできません。



平成28年
問27 アウトソーシングに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.協力業者に業務をアウトソーシングすることにより、人的資源を補い、自らの専門性や付加価値を高めることができる。

2.設備等のハード面のクレーム対応に比べ、騒音問題等のソフト面クレーム対応の方がアウトソーシングしにくい。

3.複数の物件について同一の協力業者にアウトソーシングしている場合には、新規物件について契約をする際に、細部まで検討してからする必要はない。

4.ロボットによる自動清掃等の技術革新を用いたアウトソーシングを活用することにより、管理業務を従来の労働集約型産業から知的集約型産業に転換させることが期待されている。



答えは3ですね。

個別の案件ですから、新規契約する際はその物件に応じた内容となるので当然細部まで検討が必要です。

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賃貸管理において鍵の管理は意外に重要です。何かトラブルがあった場合、合鍵がないと入れないので実務的にいうと管理会社に保管しておくというのが良いように思われます。

しかし、昨今管理会社が鍵を預かることで従業員がそのカギを使って犯罪を犯すケースもあり、鍵を預からない管理会社も増えています。入居者が鍵を失くした場合は入居者の責任で鍵交換してもらうようになっています。どちらがサービスとして良いのか賛否両論ありますが、管理会社も犯罪が起こされると困りますので防衛策としては仕方ないのかもしれません。

試験問題ですが、鍵の種類から鍵交換の費用は誰が持つのかといった内容について出題されています。



平成27年
問23 賃貸不動産の鍵の交換に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1. 従前の借主が退去した後、貸主が鍵を交換せずに新しい借主に賃貸した場合、従前の借主が鍵を使用して当該貸室に侵入するという盗難事件が発生したとしても、貸主が新しい借主に損害賠償責任を負うことはない。

2. 鍵交換の費用は、原則として借主が負担するべきである。

3. ピッキングに対応した鍵への交換費用については、原則として借主・貸主のうち交換を申し出たほうが負担するべきである。

4. 鍵交換は従前の借主が退去した後、入居する借主が決定する前までに行うことが望ましい。

答えは3ですね。

鍵交換は防犯上の観点から現在は貸主が交換する場合が多いですが、
義務ではありません。

なので、入居者がディンプルキーといった防犯性の高い鍵に交換したい
となると入居者の負担で鍵交換となります。
交換する際は必ず貸主連絡してから交換するようにしましょう。
鍵も貸主のものなので勝手に交換するのは避けましょう。




平成28年
問26 鍵の管理に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.前の借主が使っていた鍵を交換しないまま新しい借主に物件を引き渡すと、盗難等のトラブルの原因になることがある。

2.ロータリー(U9)シリンダー鍵は、以前は広く普及していたが、ピッキング被害が増加したため、現在は製造が中止されている。

3.何らかの方法で鍵を入手し、盗難品の受渡しを行う等、空室の賃貸住宅が犯罪に利用されるケースが発生している。

4.管理業者にて賃貸不動産の鍵を保管せず、万一のときには専門の開錠業者に開錠させるという賃貸管理の方法もある。


答えは2ですね。

ロータリーシリンダー(U9)は現在最もベーシックな鍵です。
ピッキングされやすい鍵はピンシリンダー、ディスクシリンダーですね。

 
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賃貸管理をしていて結構もめるケースが多いのが修繕について。修繕については入居者が故意にやったかどうか、不可抗力の場合貸主の負担となるが貸主が中々対応してくれないケースなどもあり、中々解決に時間かかることもあります。

試験問題では、雨漏りが賃貸前から起こっていた場合、鎮咳後に起こった場合の修繕義務、実際に何か起こって修繕が必要な場合は借主に報告義務があるといったところが出ています。


平成27年
問17 賃貸借契約における修繕義務に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1. 借主が雨漏りを修繕し、その費用を貸主に請求したにもかかわらず、貸主が支払わない場合には、借主が賃貸借契約終了後も、貸主が修理費用を支払うまで賃貸物件の明渡しを拒絶することができる。

2. 借主が賃貸物件に給湯設備を設置し、賃貸借契約終了時に貸主に対して買い取るよう請求をした場合には、貸主が承諾した時に売買契約が成立する。

3. 貸主の修繕義務は、賃貸借契約締結後に生じた破損に限られるため、借主が入居する以前から賃貸物件に雨漏りが発生していた場合には、貸主が借主に対して修繕義務を負わない。

4. 貸主の修繕義務は、賃貸物件である貸室についてのみ生じ、共用部分については生じない。


答えは1です。

問題のとおりです。

2は、買主に買取の意思が到達した際に売買契約は成立します。

3,4はいずれも修繕義務があります。

 問18 賃貸借契約における修繕義務に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1. 貸主の承諾を得て転貸借がされた場合、貸主は、転借人に対して修繕義務を負う。

2. 借主が死亡した場合、借主が同居している相続人のみが相続により借主の地位を承継するため、雨漏りが生じたときは、当該相続人が貸主に対して修繕を請求する権利を有する。

3. 借主は、賃貸物件につき修繕を要すべき事故が生じ、貸主がこれを知らない場合借主の義務として、貸主に通知しなければならない。

4. 貸主が賃貸物件の保存を目的とした修繕を行うために借主に一時的な明渡を求めた場合、借主に協力義務はないため、借主はこれを拒むことができる


答えは3です。

問題のとおりです。

1は、転貸の場合は貸主は転貸人に対して直接修繕する義務はありません。

2は、借主死亡の場合は相続人に地位は引き継がれます。

4は、修繕は受ける義務があり拒むことはできません。



平成28年
問20 賃貸不動産の修繕に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.借主は、賃貸不動産について貸主の負担に属する必要費を支出した時は、貸主に対し、直ちにその償還を請求することができる。

2.借主が貸主による賃貸不動産の修繕に伴う保守点検のための立ち入りに応じず、これにより賃貸借契約の目的を達することができない場合には、貸主は賃貸借契約を解除することができる。

3.貸主の修繕義務は、賃貸借契約締結後に生じた破損に限られるから、借主が入居する以前から賃貸不動産に雨漏りが発生していた場合には、貸主は借主に対して修繕義務を負わない。

4.区分所有建物における貸主の修繕義務は、賃借した専有部分の使用に必要な<共用部分があるときは、共用部分についても対象となる。



答えは3ですね。

3は、貸主の修繕義務は、入居前からの不備についても生活に影響する修繕については修繕義務があります。
もし、修繕しなくても生活に問題ないものであれば、修繕するしなくても問題はありません。

平成29年
【問 17】 賃貸建物の修繕に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれ か。 

1 借主は、賃貸建物について雨漏りの修繕費用を支出したときは、貸主に対し、賃貸借契約終了時に賃貸建物の価格の増加が現存する場合に限り、支出した費用又は増加額の償還を請求することができる。 

2 貸主の過失によって発生した火災の結果、賃貸建物が全部滅失した場合には、貸主は賃貸建物の修繕義務を負う。

3 賃貸建物が損傷した場合において、その原因が天変地異等、不可抗力によるものであるときは、貸主は賃貸建物を修繕する義務を負わない。 

4 貸主が修繕義務の履行を怠り、借主が賃貸建物を全く使用することができなかった場合には、借主はその期間の賃料の支払を免れる。

解説
答えは 4 ですね。

選択肢1 必要費なのですぐに請求が可能です。

選択肢2 修繕は無理だと思うので債務不履行責任を負うことになるでしょう。

選択肢3 天変地異でも修繕出来るものは修繕義務は負います

選択肢4 正しいと思うのですが、実務では減額対象にはなりますが全額免除かと言われると微妙かも。


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賃貸管理の重要な業務のひとつに借主の募集があります。最近では入居者が外国人も増え、審査なども難しくなっていますが、ほとんどの管理会社は保証会社に委託してリスクヘッジしています。

試験問題では、そういった審査上の内容や宅地建物取引業の免許のある管理会社、無い管理管理会社どうなるかなどについて出されています。

平成27年
問11 借主の募集に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 管理業者が受託する賃貸不動産の居住が始まった後の業務については、宅地建物取引業法の適用はないので、定期建物賃貸借契約の借主が契約期間終了後も引き続き居住を希望する場合の手続きは、その管理業者が行うことができる。

2. 賃貸住宅管理業務のうち、募集業務については、宅地建物取引業法の適用があるので、宅地建物取引業の免許を有しない管理業者が募集業務を行う場合には、宅地建物取引業者と共同で行う必要がある。

3. 貸主に対しては、宅地建物取引業法の適用はないので、宅地建物取引業の免許を有しない管理業者であっても、貸主の書面による承諾がある場合には、募集業務を行うことができる。

4. 貸主が自ら行う場合には、借主が入居するまでの募集業務についても、借主入居後の業務についても、宅地建物取引業法は適用されない。

答えは4です。

貸主が自ら入居までの募集業務を行う場合は、宅建業法は適用されません。

2も迷うところですが、募集業務自体は宅建免許がないと出来ないので、宅建業者と共同しても出来ません。


平成28年
問11 借主の募集に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.重要な事項ついて、故意に事実を告げず又は不実(本当でないこと)を告げることは禁止されている。

2.契約の申し込みのため又は借受希望者が一度した申し込みの撤回もしくはその解除を妨げるため、借受希望者を脅迫することは禁止されている。

3.将来の環境又は交通その他の利便について、借受希望者が誤解するような断定的判断を提供することは禁止されている。

4.管理業者たる宅地建物取引業者が、不当景品類及び不当表示防止法に基づく公正取引協議会の構成団体に所属する場合であって、当該団体に届け出たときは、同法に基づく不動産の表示に関する公正競争規約に従うことなく、募集広告を作成することができる。

 

答えは4ですね。

1~3はその通りです。

4については、
理業者たる宅地建物取引業者が、不当景品類及び不当表示防止法に基づく公正取引協議会の構成団体に所属する場合は、不動産の表示に関する公正競争規約に従う必要があります。 


 平成29年

【問 6】 賃貸住宅管理業者登録制度において、賃貸住宅管理業者が行ってはならない行為に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。


1 賃貸住宅管理業者は、管理受託契約において定めがあれば管理事務の再委託を行うことができるが、基幹事務については一括して再委託することはできない。

2 賃貸住宅管理業者は、その業務に関して広告を行う場合は管理事務の内容について実際のものより著しく有利であると人を誤認させる表示又は説明をしてはならないが、業務に関して勧誘を行う場合は、そのような禁止はされていない。

3 賃貸住宅管理業者は、その業務に関して知り得た秘密を漏らしてはならないが、賃貸住宅管理業者でなくなった後は、そのような制約はない。

4 賃貸住宅を転貸する賃貸住宅管理業者(サブリース業者)は、転借人(入居者)との賃貸借契約において、敷引特約をすることは禁止されている。

解説
当然答えは 1 ですね。

問題を読んだ瞬間わかりました。
基幹事務については全部委託できないのは基本中の基本。
間違えた人はいないと思いますが...

間違えた人は基礎からやり直しましょう。

2の選択肢は、業務に関して勧誘を行う場合も、著しく有利であると人を誤認させる表示又は説明をしてはならない

3の選択肢は、賃貸住宅管理業者でなくなった後も制約を受けます。

4の選択肢は、転貸人との契約については特に制限はないです。


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賃貸不動産経営管理士を設置する必要性として、管理業務に関する契約における消費者保護の側面が強く、特にサブリース契約で新築を建ててそののちにトラブルになるケースといった問題を解決するために専門家を置いて契約時説明させるという点にあると思います。

そのため、消費者の見方であるはずの賃貸不動産経営管理士が法令を遵守しないということでは話になりません。ということでここは毎年必ず出るであろう頻出ポイントです。

普通に考えれば当たり前のことですが、賃貸管理や仲介業者において店ごとに色々なルールがあり、実際には法令違反を平然と行っていたという例も多くあります。

皆さんはそういったことがないようにここはしっかり勉強してくださいね。


平成27年
 問8 賃貸住宅管理業者登録制度における賃貸住宅管理業者の業務に関する遵守事項に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. 賃貸住宅管理業者は、管理物件が遠隔地に所在する場合には、基幹事務を一括して他の者に再委託することができる。

2. 賃貸住宅管理業者は、事務所ごとに、講習の見やすい場所に、標識を掲げなければならない。

3. 賃貸住宅管理業者は、その従業者に対し、管理事務の適切な処理を図るため必要な研修を受けさせるよう努めなければならない。

4. 賃貸住宅管理業者の従業員は、その業務を行うに際し、借主などその他の関係者から請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならない。

答えは1です。

賃貸住宅管理業者は、管理受託契約に定めがあれば、
管理事務を他の者に再委託することは可能ですが、
基幹事務は、一括しての再委託は禁止されています。


平成28年
問6 賃貸住宅管理業者登録制度における賃貸住宅管理業者の業務に関する
遵守事項に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.賃貸住宅管理業者は、管理受託契約の終了により管理事務が終了する場合は、管理事務が終了する前に、当該賃貸住宅の借主に対して、その旨を通知しなければならない。

2.賃貸住宅管理業者は、管理受託契約を締結した貸主に対し、毎事業年度の
終了後3か月以内に、当該管理事務に関する報告をしなければならない。

3.賃貸住宅管理業者は、管理受託契約に関して広告を行う場合は、管理事務の内容について実際のものより著しく有利であると人を誤認される表示又は説明をしてはならないが、業務に関して勧誘を行う場合は、そのような禁止は
されていない。

4.賃貸住宅管理業者は、その業務について、事務所ごとに帳簿を作成し、
これを保存しなければならない。



答えは4ですね。

1と悩んで私は間違えてしまいました|д゚)

1は業務終了までにではなく、遅滞なくです。
(テキストP168 参照)

2は、そんな規定ありません。3か月の報告は、
賃貸住宅管理業務登録制度の登録業者が
国土交通省に報告が必要というのと混ざってます。

3は、そんな説明もダメ出し、勧誘も当然ダメです。

平成29年
【問 6】 賃貸住宅管理業者登録制度において、賃貸住宅管理業者が行ってはならない行為に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。


1 賃貸住宅管理業者は、管理受託契約において定めがあれば管理事務の再委託を行うことができるが、基幹事務については一括して再委託することはできない。

2 賃貸住宅管理業者は、その業務に関して広告を行う場合は管理事務の内容について実際のものより著しく有利であると人を誤認させる表示又は説明をしてはならないが、業務に関して勧誘を行う場合は、そのような禁止はされていない。

3 賃貸住宅管理業者は、その業務に関して知り得た秘密を漏らしてはならないが、賃貸住宅管理業者でなくなった後は、そのような制約はない。

4 賃貸住宅を転貸する賃貸住宅管理業者(サブリース業者)は、転借人(入居者)との賃貸借契約において、敷引特約をすることは禁止されている。

解説
当然答えは 1 ですね。

問題を読んだ瞬間わかりました。
基幹事務については全部委託できないのは基本中の基本。
間違えた人はいないと思いますが...

間違えた人は基礎からやり直しましょう。

2の選択肢は、業務に関して勧誘を行う場合も、著しく有利であると人を誤認させる表示又は説明をしてはならない

3の選択肢は、賃貸住宅管理業者でなくなった後も制約を受けます。

4の選択肢は、転貸人との契約については特に制限はないです。



賃貸住宅管理業者の業務に関する遵守事項を勉強するなら
(試験対策初級編)賃貸住宅管理業者登録制度その7遵守事項①

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◎個人情報の保護に関する法律(平成27年問2・平成28年問3)

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賃貸不動産経営管理士に関する基本法令(個人情報保護法)

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入居者募集の事前準備、借受希望者への説明


◎賃貸借契約における修繕義務(平成27年問17、18・平成28年問19)

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平成28年度試験問題(問1~20)はこちらから

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