賃貸不動産経営管理士試験、合格への道

不動産会社勤務のぐっさんが賃貸不動産経営管理士試験、合格への道を記録したブログ。賃貸不動産経営管理士は国家資格になると噂される不動産資格。私は独学で一発合格いたしました!過去問の掲載、過去問解説などを通じて皆さんの合格の手助けが出来ればと思っております。

2018年07月



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賃貸管理において鍵の管理は意外に重要です。何かトラブルがあった場合、合鍵がないと入れないので実務的にいうと管理会社に保管しておくというのが良いように思われます。

しかし、昨今管理会社が鍵を預かることで従業員がそのカギを使って犯罪を犯すケースもあり、鍵を預からない管理会社も増えています。入居者が鍵を失くした場合は入居者の責任で鍵交換してもらうようになっています。どちらがサービスとして良いのか賛否両論ありますが、管理会社も犯罪が起こされると困りますので防衛策としては仕方ないのかもしれません。

試験問題ですが、鍵の種類から鍵交換の費用は誰が持つのかといった内容について出題されています。
平成29年は出ませんでしたが、まあ試験問題としては作りやすそうなので一通り勉強しておく方がいいでしょう。


平成27年
問23 賃貸不動産の鍵の交換に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1. 従前の借主が退去した後、貸主が鍵を交換せずに新しい借主に賃貸した場合、従前の借主が鍵を使用して当該貸室に侵入するという盗難事件が発生したとしても、貸主が新しい借主に損害賠償責任を負うことはない。

2. 鍵交換の費用は、原則として借主が負担するべきである。

3. ピッキングに対応した鍵への交換費用については、原則として借主・貸主のうち交換を申し出たほうが負担するべきである。

4. 鍵交換は従前の借主が退去した後、入居する借主が決定する前までに行うことが望ましい。

答えは3ですね。

鍵交換は防犯上の観点から現在は貸主が交換する場合が多いですが、
義務ではありません。

なので、入居者がディンプルキーといった防犯性の高い鍵に交換したい
となると入居者の負担で鍵交換となります。
交換する際は必ず貸主連絡してから交換するようにしましょう。
鍵も貸主のものなので勝手に交換するのは避けましょう。




平成28年
問26 鍵の管理に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.前の借主が使っていた鍵を交換しないまま新しい借主に物件を引き渡すと、盗難等のトラブルの原因になることがある。

2.ロータリー(U9)シリンダー鍵は、以前は広く普及していたが、ピッキング被害が増加したため、現在は製造が中止されている。

3.何らかの方法で鍵を入手し、盗難品の受渡しを行う等、空室の賃貸住宅が犯罪に利用されるケースが発生している。

4.管理業者にて賃貸不動産の鍵を保管せず、万一のときには専門の開錠業者に開錠させるという賃貸管理の方法もある。


答えは2ですね。

ロータリーシリンダー(U9)は現在最もベーシックな鍵です。
ピッキングされやすい鍵はピンシリンダー、ディスクシリンダーですね。

 
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賃貸借契約における修繕義務ですが、2017年の5月26日に「民法の一部を改正する法律」が成立し、2020年4月1日から施行される中で、改正ポイントのひとつとなっています。

今年も多分ここは出題されます。

民法の改正では、これまで「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」だけでしたが、「ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときには、この限りではない」のが付きました。これに絡めた出題は十分考えられますね。
【民法改正で賃貸経営は何が変わる】その1 「賃貸住宅の修繕について」を解説 民法改正

平成27年
問17 賃貸借契約における修繕義務に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1. 借主が雨漏りを修繕し、その費用を貸主に請求したにもかかわらず、貸主が支払わない場合には、借主が賃貸借契約終了後も、貸主が修理費用を支払うまで賃貸物件の明渡しを拒絶することができる。

2. 借主が賃貸物件に給湯設備を設置し、賃貸借契約終了時に貸主に対して買い取るよう請求をした場合には、貸主が承諾した時に売買契約が成立する。

3. 貸主の修繕義務は、賃貸借契約締結後に生じた破損に限られるため、借主が入居する以前から賃貸物件に
雨漏りが発生していた場合には、貸主が借主に対して修繕義務を負わない。

4. 貸主の修繕義務は、賃貸物件である貸室についてのみ生じ、共用部分については生じない。


答えは1です。

問題のとおりです。

2は、買主に買取の意思が到達した際に売買契約は成立します。

3,4はいずれも修繕義務があります。

 問18 賃貸借契約における修繕義務に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1. 貸主の承諾を得て転貸借がされた場合、貸主は、転借人に対して修繕義務を負う。

2. 借主が死亡した場合、借主が同居している相続人のみが相続により借主の地位を承継するため、雨漏りが生じたときは、当該相続人が貸主に対して修繕を請求する権利を有する。

3. 借主は、賃貸物件につき修繕を要すべき事故が生じ、貸主がこれを知らない場合借主の義務として、貸主に通知しなければならない。

4. 貸主が賃貸物件の保存を目的とした修繕を行うために借主に一時的な明渡を求めた場合、借主に協力義務はないため、借主はこれを拒むことができる


答えは3です。

問題のとおりです。

1は、転貸の場合は貸主は転貸人に対して直接修繕する義務はありません。

2は、借主死亡の場合は相続人に地位は引き継がれます。

4は、修繕は受ける義務があり拒むことはできません。



平成28年
問20 賃貸不動産の修繕に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.借主は、賃貸不動産について貸主の負担に属する必要費を支出した時は、
貸主に対し、直ちにその償還を請求することができる。

2.借主が貸主による賃貸不動産の修繕に伴う保守点検のための立ち入りに応じず、これにより賃貸借契約の目的を達することができない場合には、貸主は賃貸借契約を解除することができる。

3.貸主の修繕義務は、賃貸借契約締結後に生じた破損に限られるから、借主が入居する以前から賃貸不動産に雨漏りが発生していた場合には、貸主は借主に対して修繕義務を負わない。

4.区分所有建物における貸主の修繕義務は、賃借した専有部分の使用に必要な<共用部分があるときは、共用部分についても対象となる。



答えは3ですね。

3は、貸主の修繕義務は、入居前からの不備についても
生活に影響する修繕については修繕義務があります。
もし、修繕しなくても生活に問題ないものであれば、
修繕するしなくても問題はありません。

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