賃貸不動産経営管理士試験、合格への道

不動産会社勤務のぐっさんが賃貸不動産経営管理士試験、合格への道を記録したブログ。賃貸不動産経営管理士は国家資格になると噂される不動産資格。私は独学で一発合格いたしました!過去問の掲載、過去問解説などを通じて皆さんの合格の手助けが出来ればと思っております。

2018年12月

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賃貸不動産経営管理士 平成30年度試験 問5

どこまで続くんや区分所有法。何かこの協会の作る問題はずれている気がするなあ。

【問5】未納の管理費等の回収や義務違反者に対する措置に関する次の記述のうち、区分所有法及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。



1 未納の管理費等に係る債権は、区分所有法第7条に規定する先取特権の実行としての担保不動産競売を申し立することにより、他の一般債者に優先して弁済を受けることができる。



2 区分所有法第7条に規定する先取特権は、不動産について登記しなくても、特別担保を有しない債権者に対抗することができるが、登記をした第三者に対しては、この限りでない。



3 管理者は、区分所有法第59条の規定による区分所有権及び敷地利用権の競売について、規約又は集会の決議により、訴えをもって請求することができる。


 
4 区分所有法第59条の規定による競売請求の判決に基づく競走の申立ては、その判決が確定した日から6ヵ月以内に行わなければならない。




 



解説

答えは 3 ですね。

選択肢3は、✖。

区分所有法59条(区分所有権の競売の請求)第2項において、

競売請求は、このように大変強力な措置なので、必ず「訴え」という方法で行い、その訴えを行うには、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の集会の決議が必要です。
また、その集会において、当該区分所有者に弁明の機会を与えなければいけません(第2項)。

規約では訴えられないので✖。


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賃貸不動産経営管理士 平成30年度試験 問4

【問4】区分所有法の定める建物及びその敷地に関する定義によれば、次の記述のうち、正しいものの組合せは、1~4のうちどれか。



ア 建物の敷地には、建物が所在する土地のほか、それと一体として管理又は使用する土地で規約により建物の敷地とされたものも含まれる。


イ 専有部分は、規約により共用部分とすることができるが、附属の建物については、規約により共用部分とすることはできない。



ウ 専有部分は、区分所有権の目的たる建物の部分であり、その用途は住居、店舗、事務所又は倉庫に供することができるものに限られる。


エ 専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利である敷地利用権は、所有権だけでなく賃借権や地上権も含まれる。


 


※そのとおり。区分所有法第2条第6項に建物の敷地に関する権利とありますので、肢エの通りの権利も十分考えることができます。(極論をいうと、使用貸借権もありそうですが、登記が出来ないので・・・)



1 アとイ

2 イとウ

3 ウとエ

4 エとア


 


答え 正しいのはアとエで4



 



解説

答えは 4 ですね。

選択肢イは、✖。

規約により共用部分とすることは可能。


選択肢ウは、✖。

室内の使用については、規約で制限はできるか無ければ基本自由に使ってよい。


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賃貸不動産経営管理士 平成30年度試験 問3

問3も区分所有法と、おい、管理業務かマン管かと思うような問題構成。
最初は、素直に賃貸管理総論あたりからの出題で良いように思う。

【問3】マンションの駐車場が区分所有者の共有に属する敷地上にあり、その駐車場の一部が分譲時の契約等で特定の区分所有者だけが使用できるものとして有償の専用使用権が設定されている場合、使用料を増額するために規約を変更する集会の決議及び特別の影響について、区分所有法及び民法(明治29年法律第89号)の規定並びに判例によれば、次のうち正しいものはどれか。



1 駐車場の使用が管理組合と専用使用権者との間の駐車場使用契約という形式を利用して行われている場合には、管理組合は、専用使用権者の承諾を得ずに規約又は集会の決議をもって、使用料を増額することはできない。


2 区分所有法第31条に規定されている特別の影響を及ぼすべきときに当たるのは、規約の設定、変更等の必要性及び合理性とこれによって一部の区分所者者が受ける不利益とを比較衡量し、区分所有関係の実態に照らして、その不利益が区分所有者の受忍すべき限度を超える場合である。


3 使用料の増額について、増額の必要性及び合理性が認められ、かつ、増額された使用料が区分所有関係において社会通念上相当な額であると認められる場合であっても、使用料の増額に関する規約の設定、変更等は専用使用権者の権利に特別の影響を及ぼすものとなるため、区分所有法第31条の規定により専用使用権者の承諾が必要となる。


4 専用使用権者が訴訟において使用料増額の効力を裁判で争っている場合であっても、裁判所の判断を待つことなく、専用使用権者が増額された使用料の支払に応じないことを理由に駐車場使用契約を解除し、その専用使用権を失わせることができる。



 



解説

答えは 2 ですね。

選択肢1は、✖。

管理組合は、規約又は集会決議をもって、専用使用権者の承諾を得ることなく使用料を増額することができるという判例があります。


選択肢3は、✖。

問題文のケースは、問1と同様の考え方で特別の影響には当たらないと判断されているケースですね。



選択肢4は、✖。
判例でも、「専用使用権者が訴訟において使用料増額の効力を争っているような場合には、裁判所の判断を待つことなく、専用使用権者が増額された使用料の支払に応じないことを理由に駐車場使用契約を解除し、その専用使用権を失わせることは、契約の解除を相当とするに足りる特段の事情がない限り許されない」となってるので、この場合は専用使用権を失わせることはできません。


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賃貸不動産経営管理士 平成30年度試験 問2

【問2】管理者に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。



1 集会の決議がなくとも、各区分所有者は、管理者の選任を裁判所に請求することができる。


2 管理者は、集会において、毎年1回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならないが、規約の定めにより書面の送付をもって報告に代えることができる。


3 管理者は、集会の決議により原告又は被告となったときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。


4 管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。




解説

答えは 4 ですね。

選択肢1は、✖。

管理者の選任についてですが、区分所有法第25条第1「管理者の選任及び解任」と2項「管理者の解任請求」があります。
管理者とは、理事長など管理組合の代表という意味で、集会の決議が無くても規約で定めれば決議可能です。

解任請求については、理事長の不正が発覚した場合など、裁判所に解任請求できるというものです。選任の場合は関係ないですが、取り敢えず覚えておいて損はないでしょう。


選択肢2は、✖。
区分所有法第43条を見てみると、毎年1回の報告は、全員の合意、規約や集会の決議があっても省略することはできませんとあるので、規約に定めがあっても書面の送付では対応不可。

選択肢3は、✖。
区分所有法第26条第5項によると、「規約」により原告又は被告となったときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければいけませんが、集会による決議の場合は不要です。


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賃貸不動産経営管理士 平成30年度試験 問1

【問1】規約に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

 

1 規約の設定、変更又は廃止については、集会を招集してその集会の決議によってこれを設定、変更又は廃止をする以外の方法は認められていない。

 

2 規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、当該区分所有者は、規約の設定、変更又は廃止の決議に賛成した区分所有者に対し、自己の区分所有権等を時価で買い取るべきことを請求することができる。 

                                              

3 一部共用部分の管理は、区分所有者全員の利害に関係するもの以外は、これを共用すべき区分所有者のみで行う。

 

4 規約は、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人が保管しなければならないが、保管する者の選任は、集会の決議によるほか規約で定めることもできる。



解説

答えは 4 ですね。

選択肢1は、✖。
規約の設定、変更又は廃止でなくても、書面又は電磁的方法による決議が可能。

選択肢2は、✖。
こんな買取請求権はありませんね。大規模滅失の復旧決議の時や建替え決議の際に、決議に賛成した区分所有者以外の区分所有者は買取請求ができるというはありますが。

選択肢3は、✖。一部の共用部分の管理は、規約で定めれば区分所有者全員に管理してもらうことができます。


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