賃貸不動産経営管理士試験、合格への道

不動産会社勤務のぐっさんが賃貸不動産経営管理士試験、合格への道を記録したブログ。賃貸不動産経営管理士は国家資格になると噂される不動産資格。私は独学で一発合格いたしました!過去問の掲載、過去問解説などを通じて皆さんの合格の手助けが出来ればと思っております。

2019年02月

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賃貸不動産経営管理士 過去問 平成30年度試験 問26 鍵の管理

【問26】鍵の管理に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、賃貸借契約に鍵に関する特約はないものとする。



1 貸主からの依頼又は承諾を受けて管理業者が各部屋の鍵を一括管理する場合、借主に対し、その目的を説明する。


2 新規入居の場合は、借主が鍵を紛失した場合と同様に、鍵の交換に要する費用を借主負担とする。


3 新しい借主が決まり、新しい鍵を取り付けたところ、借主から「防犯面に強い鍵」に交換するよう要望された場合、借主にその費用の負担を請求できない。


4 管理物件での非常事態に対する早期対処のため、管理業者の従業員が各部屋の鍵を常時携行する。


 








解説

答えは 1 ですね。

選択肢2 ✖ 貸主が負担すべき

選択肢3 ✖ 一般的には申し出た人が負担する

選択肢4 ✖ さすがにこれを選択肢にするのはと思いますが、きちんと施錠して管理すべき。


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賃貸不動産経営管理士 過去問 平成30年度試験 問25 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

【問25】「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」(国土交通省平成23年8月。以下、本問において「ガイドライン」という。)に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。



1 ガイドラインでは、借主によるベット飼育に伴い生じる「臭い」は、「賃借人が通常の住まい方 、使い方をしていても発生すると考えられるもの」に位置づけられており、借主は原状回復義務を負わない。


2 ガイドラインでは、エアコンの内部洗浄は、「明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの」に位置づけられており、借主は原状回復義務を負う。


3 ガイドラインでは、賃貸建物の鍵の紛失は、賃借人負担と判断される場合が多いため、「明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの」に位置づけられており、借主は原状回復義務を負う。


4 ガイドラインでは、風呂・トイレ・洗面台の水垢・カビ等は、「賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの」に位置づけられており、借主は原状回復義務を負わない。

 








解説

答えは 3 ですね。

選択肢1 ✖ ペットの飼育による「臭いは」、「明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの」に位置づけられているので借主は原状回復義務を負います。

選択肢2 ✖ エアコンの内部洗浄は、「賃借人が通常の住まい方 、使い方をしていても発生すると考えられるもの」に位置づけられているので借主は原状回復義務を負いません。

選択肢4 ✖ ※風呂・トイレ・洗面台の水垢・カビ等は、「賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの」のうち「賃借人のその後の手入れ等管理が悪く発生、拡大したと考えられるもの」に位置づけられているので、借主は原状回復義務を負う可能性があります。



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賃貸不動産経営管理士 過去問 平成30年度試験 問24

【問24】賃貸借契約の更新に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。



1 期間の定めのある建物賃貸借契約において、期間満了4か月前に更新拒絶の通知をした場合、当該契約は法定更新される。


2 期間の定めのある建物賃貸借契約が法定更新された場合、更新前の契約と更新後の契約は、契約期間も含め別個独立の同一性のない契約である。

 

3 更新料特約以外に更新手数料特約を定めることは、有効である。


4 建物賃貸借契約の更新に係る事務は、賃貸住宅管理業者登録制度では 、基幹事務の一つとされている。


 








解説

答えは 2 ですね。

新後は期間の定めがない契約となるので間違い。


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賃貸不動産経営管理士 過去問 平成30年度試験 問23 賃貸借契約の解除

【問23】賃貸借契約の解除に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。



1 賃料の滞納が一度でもあれば、滞納自体が債務不履行に該当し、契約当事者の信頼関係を破壊するため、滞納理由について調査する必要はない。


2 賃料滞納を理由として賃貸借契約を解除する場合、配達証明付き内容証明郵便を用いて催告を行うと、催告を行ったことについて裁判上の証拠となる。


3 賃料滞納を理由として賃貸借契約を解除する場合、催告と解除の意思表示は別個の書面で行わなければ、解除の効果が生じない。


4 借主が長期にわたり行方不明となっている場合、すでに賃貸建物を占有しているとは言えないため、賃貸借契約の解除の意思表示をしなくても、契約は終了する。

 








解説

答えは 2 ですね。


選択肢1 ✖ ちょっと極端。よく言うのは3回くらい督促しても~という感じ。



選択肢3 ✖ 別個の書面で行う必要はないと思われます。



選択肢3 ✖ 自力救済の禁止なので、手続きは必要と考えます。






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賃貸不動産経営管理士 過去問 平成30年度試験 問22 賃料未払いの借主に対する明渡し

【問22】賃料未払の借主に対する明渡しに関する次の記述のうち、正しいものはどれか。



1 明渡しの強制執行を行うための債務名義となるのは、判決における判決書のみであり、裁判上の和解調書は債務名義とならない。


2 強制執行を申し立てるに当たって必要となるのは、債務名義のみである。


3 未払賃料を支払うことを内容とする判決書は、建物明渡しを求める強制執行の債務名義となる。


4 賃貸借契約書に、「賃料を滞納した場合には、貸主あるいは管理業者は鍵を交換することができる。」との約定があっても、貸主は、建物明渡し前に借主の外出中に無断で賃貸建物の鍵を交換した場合、法的責任を問われることがある。






解説

答えは 4 ですね。


選択肢1 ✖ 和解調書も債務名義になります。



選択肢2 ✖ 債務名義と執行文が必要です。



選択肢3 ✖ 建物明渡しは別途債務名義を得ないと強制執行はできない。






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