賃貸不動産経営管理士試験、合格への道

不動産会社勤務のぐっさんが賃貸不動産経営管理士試験、合格への道を記録したブログ。賃貸不動産経営管理士は国家資格になると噂される不動産資格。私は独学で一発合格いたしました!過去問の掲載、過去問解説などを通じて皆さんの合格の手助けが出来ればと思っております。

2019年05月

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賃貸不動産経営管理士 過去問 平成30年度試験 問18 建物賃貸借契約書の記載

【問18】建物賃貸借契約書の記載に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。



1 賃貸借契約書に借主からの期間内解約を認める規定があるものの、予告期間の定めがない場合、解約申入れから3か月を経過することで契約は終了する。


2 賃貸借契約書に賃料の支払日について記載がない場合、平成30年11月分の賃料の支払日は平成30年10月31日である。


3 賃貸借契約書に必要費償還請求権の規定がない場合であっても、借主が雨漏りを修繕するための費用を支出したとき、借主は貸主に対して必要費の償還を請求することができる。


4 賃貸借契約書に遅延損害金の規定がない場合であっても、借主が賃料の支払を遅延したとき、貸主は借主に対して年5%の遅延損害金を請求することができる。


 





解説

答えは 2 ですね。

賃料の支払日は特約がない場合後払いとなります。この場合支払日は、11月30日となりますね。


建物賃貸借契約書について勉強するなら こちらからその2 賃貸住宅標準契約書



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賃貸不動産経営管理士 過去問 平成30年度試験 問17 敷金

【問17】敷金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。



1 賃貸借契約書に借主からの敷金の相殺について禁止する条項がない場合、借主は契約期間中、敷金返還請求権と賃料債務を相殺することができる。


2 賃貸借契約書に敷金の返還時期について何らの定めもない場合、借主は敷金の返還を受けるまでの問、建物の明渡しを拒むことができる。


3 借主の地位の承継があったとしても、特段の事情のない限り、敷金は新借主に承継されない。


4 賃貸借契約書に敷金によって担保される債務の範囲について何らの定めもない場合、敷金によって担保される借主の債務は賃料債務に限定され、貸主 は原状回復費用に敷金を充当することはできない。





解説

答えは 3 ですね。

選択肢1、4 ✖ 敷金は、借主の賃料の支払いその他賃貸借契約上の債務を担保する目的で貸主に交付するお金になります。相殺禁止がなくても、原則相殺できない。しかし、未だに勝手に相殺する家主さんがいて入居者ともめて困ることがあります。


選択肢2 ✖ 建物明渡と敷金返還は同時履行の関係にはありませんので、明け渡しが先履行となり、建物の明け渡しを拒むことはできません。

敷金について勉強するなら こちらから敷金



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賃貸不動産経営管理士 平成27年度試験 問23 鍵の交換

問23 賃貸不動産の鍵の交換に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。


1. 従前の借主が退去した後、貸主が鍵を交換せずに新しい借主に賃貸した場合、従前の借主が鍵を使用して当該貸室に侵入するという盗難事件が発生したとしても、貸主が新しい借主に損害賠償責任を負うことはない。

2. 鍵交換の費用は、原則として借主が負担するべきである。

3. ピッキングに対応した鍵への交換費用については、原則として借主・貸主のうち交換を申し出たほうが負担するべきである。

4. 鍵交換は従前の借主が退去した後、入居する借主が決定する前までに行うことが望ましい。

答えは3ですね。

鍵交換は防犯上の観点から現在は貸主が交換する場合が多いですが、
義務ではありません。

なので、入居者がディンプルキーといった防犯性の高い鍵に交換したい
となると入居者の負担で鍵交換となります。
交換する際は必ず貸主連絡してから交換するようにしましょう。
鍵も貸主のものなので勝手に交換するのは避けましょう。



賃貸不動産の鍵の交換の勉強をするならこちら
鍵の管理


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賃貸不動産経営管理士 過去問 平成30年度試験 問16 賃貸建物の滅失

【問16】賃貸建物の全部又は一部が滅失した場合の法律関係に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。



1 地震により賃貸建物が一部滅失した場合、修繕が物理的経済的に可能であったとしても、貸主は修繕義務を負わない。


2 賃貸建物が全部滅失した場合、当該滅失についての借主の帰責事由の有無にかかわらず、貸主は修繕義務を負わない。


3 賃貸建物が一部滅失した場合、当該滅失について借主に帰責事由がない限り、借主は使用収益が妨げられている割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。



4 賃貸建物が全部滅失した場合、当該滅失について借主に帰責事由があっても、賃貸借契約は履行不能により終了する。




 

 

解説

答えは 1 ですね。

選択肢1 ✖ 建物、設備については貸主が修繕する義務があります。




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賃貸不動産経営管理士 平成27年度試験 問22 借主の退去及び残置物の所有権の放棄

問22 借主の退去及び残置物の所有権の放棄に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1. 賃貸借契約に「借主が契約終了後1か月以内に退去しない場合には、貸主は鍵を交換することができる。」という規定がある場合、貸主は、借主が契約終了後1ヵ月以内に退去しないときは鍵を交換することができる。

2. 借主から退去前に取得した「借主は退去後の残置物については所有権を放棄する。」という念書がある場合、貸主は、借主が粗大ごみを残して退去した時は、これを処分することができる。

3. 賃貸借契約書に「借主が賃料を滞納した場合には、貸主は鍵を交換することができる。」という規定がある場合、貸主は、借主が賃料を滞納したときは、鍵を交換することができる。

4.賃貸借契約書に「借主が無断で1か月以上不在のときは、契約が解除され、借主は室内の遺留品について 所有権を放棄する。」という規定がある場合、貸主は、借主が長期不在となったときは、室内の遺留品を処分することができる。


答えは2ですね。

鍵交換については、以前滞納が発生したら鍵を変えてしまうという
管理会社が多くあり社会問題になりましたが、基本鍵を勝手に変える行為はダメです。

又、1か月以上連絡が取れず契約解除したとしても勝手には部屋の中には入れません。
なので遺留品を勝手に処分することもダメですね。
しかし、2のような場合は念書があるので残置物の粗大ゴミを処分することは
承諾の範囲内ということで許されるということです。


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