平成28年度 賃貸不動産経営管理士試験問題(問1~問20)
問20~問40はこちらから

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平成27年度試験問題はこちらから
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平成28年度の賃貸不動産経営管理士試験を受験しました。
35点だったので大丈夫だと思いますが、今年は平均点上がりそうです。
皆さんの受験に役に立てればと思っております。


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平成28年度は、賃貸不動産経営管理士が
国家資格になるかもしれないという噂が
2016年9月1日の賃貸住宅管理業者登録制度改正により、
現実味を帯びてきました。

それにより受験者が4000人強から13000人へと増加。
これで国家資格にならないと詐欺?ですよね。 
平成30年6月30日まで経過措置があり、
その後国家資格になると思われます。
この機会に賃貸管理をするのであれば
取っておいて損はないと思います。 

資格試験においてはやはり過去問が重要です。
繰り返し行うことで試験に慣れ、問題の傾向を
掴みましょう。

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平成28年はテキストからもかなり出てましたね。
ざーっとでも読まないと取りこぼしてしまいます。

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平成28年度 
賃貸不動産経営管理士試験問題
(問1~問20)

問1 賃貸不動産管理の意義に関する次の記述のうち、
最もた適切なものはどれか。

1.今日あらゆる分野において消費者保護の要請が高まっているが、個人である借主を消費者と位置づけて、消費者保護の観点から不動産賃貸借をとらえようとする動きは、まだ活性化していない。

2.賃貸不動産の管理を行う上で配慮すべき入居者、利用者とは、当該賃貸不動産の借主であり、貸主との契約関係にあるものに限られる。

3.優良な借主に長く契約を継続してもらうというニーズあ大きくなっており、借主の立場を重視した賃貸不動産の管理の在り方が要請されている。

4.コンプライアンスの観点から見ると、管理業者は、貸主や借主との関係において、もっぱら契約に明示的に規定された事項を遵守することに努めるべきである。

問2 賃貸不動産経営管理士「倫理憲章」に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.信義誠実の義務に関しては、直接の依頼者に対してはもちろんのこと、そのほかの関係者に対しても同様に、信義に従い、誠実に対応することが必要である。

2.法令の順守と信用保持に関しては、自己の所属する管理業者の立場のみならず、賃貸不動産管理業全体に対する社会的信用を傷つける行為の禁止も含まれる。

3.秘密を守る義務に関しては、自己の所属する管理業者を退職して、当該賃貸不動産の管理に携わらなくなった後も、引き続き負うべきものである。

4.公正と中立性の保持に関しては、依頼者に対する信義誠実義務や、利益相反行為の禁止の観点から、常に依頼者の立場に立って、対応することが必要である。

問3 個人情報の保護に関する法律(以下、本問いにおいて「個人情報保護法」
という。)に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.個人情報保護法が適用される個人情報とは、広く個人一般に関する情報であって、当該情報により特定の個人を識別することができるものをいう。

2.個人情報保護法は、個人情報を取り扱うすべての事業者に対して、個人情報保護法で定める義務を課している。

3.個人情報取扱事業者は、あらかじめ本人の同意を得ずに、個人情報を第三者に提供することができない。

4.指定流通機構(レインズ)にアクセスできる業者は、自ら作成した個人情報データベースを保有していなくても、個人情報保護法による個人情報取扱事業者である。

問4 賃貸住宅管理業者登録規定(以下、各問において「規定」という。)第8条に基づく賃貸住宅管理業者から国土交通大臣への報告の対象事項とされていないものはどれか。

1.従事従業者数
2.資産の額
3.受託契約件数
4.受託戸数

問5 賃貸住宅管理事業者登録制度において定められている賃貸住宅管理業者による貸主に対する管理受託契約に関する重要事項の説明(以下、本問において「重要事項の説明」という。)に関する次の記述のうち正しいものはどれか。

1.重要事項の説明は必ず対面で行う必要がある。

2.重要事項の説明は、必ずしも賃貸住宅管理業者の事務所で行う必要はない。

3.重要事項の説明は、貸主が遠隔地に居住する等特段の事情がある場合を除き、書面を交付して行わなければならない。

4.重要事項の説明は、貸主が遠隔地に居住する等特段の事情がある場合を除き、管理受託契約が成立するまでの間に行わなければならない。

問6 賃貸住宅管理業者登録制度における賃貸住宅管理業者の業務に関する遵守事項に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.賃貸住宅管理業者は、管理受託契約の終了により管理事務が終了する場合は、管理事務が終了する前に、当該賃貸住宅の借主に対して、その旨を通知しなければならない。

2.賃貸住宅管理業者は、管理受託契約を締結した貸主に対し、毎事業年度の終了後3か月以内に、当該管理事務に関する報告をしなければならない。

3.賃貸住宅管理業者は、管理受託契約に関して広告を行う場合は、管理事務の内容について実際のものより著しく有利であると人を誤認される表示又は説明をしてはならないが、業務に関して勧誘を行う場合は、そのような禁止は
されていない。

4.賃貸住宅管理業者は、その業務について、事務所ごとに帳簿を作成し、これを保存しなければならない。

問7 賃貸住宅管理業者登録制度の登録に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.賃貸住宅管理業者登録制度の登録は、宅地建物取引業の免許を受けていない者でもすることができる。

2.賃貸住宅管理業者登録制度の登録の申請をしようとする管理業者は、規定で定める期間以上の賃貸住宅の管理業務の実績が必要である。

3.賃貸住宅管理業者登録制度の登録の有効期間は5年である。

4.賃貸住宅管理業者登録制度の登録の要件として、宅地建物取引士の設置は必要ではない。

問8 賃貸住宅管理業者登録制度における賃貸住宅管理業者等の業務に関する遵守事項に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.賃貸住宅管理業者は、管理業務を行うに当たり、借主から賃貸借契約に定めのない金銭を受領したときは、供託所に供託しなければならない。

2.賃貸住宅管理業者は、管理受託契約に定めがあれば、管理事務を他の者に再委託することができるが、基幹事務については、一括して他の者に再委託してはならない。

3.賃貸住宅管理業者は、規定第8条の報告に係る書面をその事務所ごとに据え置き、借主等の求めに応じ、これを閲覧させなければならない。

4.賃貸住宅管理業者の従業者は、その業務を行うに際し、借主その他の関係者から請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならない。

問9 「受託の標準賃貸借代理および管理委託契約書」(平成6年4月8日建設省経動発第56号建設省建設経済局長通達)又は「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」(平成13年9月国土交通省住宅局作成・公表。以下、各問において「建設省・国交省標準契約書」とする。)において、間違っているものはどれか。なお、管理受託契約に特約はないものとする。

1.管理受託方式の賃貸管理とサブリース方式の賃貸管理が、賃貸受託管理業者登録制度の対象である。

2.管理受託契約の賃貸管理は、仕事の完成を目的とした契約累計であり、民法上の請負契約に分類される。

3.管理業者は、委託者である建物所有者に対し、各契約で定める予告期間をもって申し入れることにより、管理受託契約を解約することができる。

4.管理業者は、集金した賃料から利息が発生した場合、この利息も委託者である
建物所有者に引き渡さなければならない。

問10 建設省・国交省標準契約書による管理受託契約に関する次の記述のうち、
正しいものはどれか。なお、管理受託契約に特約はないものとする。

1.法人である管理業者の代表取締役が死亡した場合、管理受託契約は終了する。

2.法人である管理業者A社がB社に吸収合併された場合、委託者である建物所有者の承諾がなければB者は管理業務を承継しない。

3.委託者である建物所有者が建物の所有権を第三者に譲渡すると、この第三者が管理受託契約の委託者の地位を承継する。

4.管理受託契約は無償であっても管理業者は委託者に対して善管注意義務を負う。
 


問11 借主の募集に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.重要な事項ついて、故意に事実を告げず又は不実(本当でないこと)を告げることは禁止されている。

2.契約の申し込みのため又は借受希望者が一度した申し込みの撤回もしくはその解除を妨げるため、借受希望者を脅迫することは禁止されている。

3.将来の環境又は交通その他の利便について、借受希望者が誤解するような断定的判断を提供することは禁止されている。

4.管理業者たる宅地建物取引業者が、不当景品類及び不当表示防止法に基づく公正取引協議会の構成団体に所属する場合であって、当該団体に届け出たときは、同法に基づく不動産の表示に関する公正競争規約に従うことなく、募集広告を作成することができる。

問12 借主の募集を行うための事前準備に関する次の記述のうち、もっとも適切なものはどれか。

1.部屋を案内する際、図面、メモ用紙やペン、メジャー、スリッパ等を用意しておくのは、
良いアイデアだが、家具までを用意するのは適切ではない。

2.借主の多くは、不動産業者経由又はインターネット経由で物件情報の収集を行っているから、インターネットは募集媒体として重要視するべきである。

3.前の借主が設置した設備を附帯設備として新しい借主に貸す場合、貸主は当該設備が故障してもその修理費を負担しなくてよいから、事前にその状態を確認する必要はない。

4.借主の募集を管理業者が自ら行う場合と宅地建物取引業者に依頼する場合とでは、
前者の方が管理業者の売上げを確保できるから、前者の方法によるべきである。

問13 借地借家法の適用のある建物賃貸借契約の特約の有効性に関する
次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.賃貸借契約の締結と同時に設定される「期間満了時に賃貸借が解約される」旨の特約は無効である。

2.法令におり一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合で、この建物を目的物とする賃貸借契約を書面により締結するときに、建物取り壊し時に賃貸借契約が終了する旨の特約を定めても、定期建物賃貸借契約の要件を満たしていない限り、その特約は無効である。

3.借主が貸主の同意を得て賃貸不動産に設置した造作について、借地借家法第33条1項に基づく造作買取請求権を排除する旨の特約は有効である。

4.更新について合意が成立しない場合には、賃貸借契約が期間満了と同時に当然終了する旨の特約は無効である。

問14 定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.定期建物賃貸借契約の事前説明は、「更新がなく、期間の満了により契約が終了する」旨を記載した書面を交付することで足り、別途、口頭で説明する必要はない。

2.契約期間を2年とする定期建物賃貸借契約において、貸主が、期間の満了の1年前から6か月前までの間に借主に対して期間満了により定期建物賃貸借契約が終了する旨の通知をしなかったとしても、貸主が上記期間経過後に借主に対して終了通知をした場合には、通知日から6か月を通過した後は、契約の終了を借主に主張できる。 

3.契約期間を2年とする定期建物賃貸借契約が終了した後の再契約として、契約期間を6か月とする定期建物賃貸借契約を締結することはできない。

4.定期建物賃貸借契約の保証人は、定期建物賃貸借契約が期間満了後に再契約された場合には、新たに保証契約を締結することなく、当然に再契約後の債務について保証債務を負う。

問15 賃貸不動産の所有権移転と賃貸借契約上の地位の移転に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1 貸主が、自己の所有建物を借主に賃貸して引き渡した後、第三者に当該建物を売却し、所有権移転登記を完了した場合には、特段の事情がない限り、貸主の地位もこれに伴って第三者に移転し、敷金に関する権利義務も第三者に承継される。

2.建物について抵当権が設定され、その登記がされた後に、賃貸借契約が締結された場合、当該抵当権が実行され、買受人に当該建物の所有権が移転したときは、貸主の地位は当然に買受人に移転する。

3.建物について抵当権設定登記がされる前に賃貸借契約が締結され、借主が当該建物の引き和足を受けた場合、その後に設定された抵当権が実行され、買受人に当該建物の所有権が移転した時は、借主は建物を明け渡さなければならないが、買受から6か月間は明渡しを猶予される。

4.担保権の登記がされていない建物にうちて賃貸借契約が締結され、借主が当該建物の引渡しを受けた後に、当該建物が貸主の債権者によって差し押さえられ、競売された場合には、借主は建物を明け渡さなければならない。

 問16 賃貸借契約の保証に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.保証人は、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情のない限り、更新後の賃貸借から生ずる借主の債務についても保証の攻めを負い、貸主において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる場合を除き、更新後の賃貸借から生ずる借主の債務についても保証の責めを免れない。

2.保証契約は書面でしなければ効力を生じないから、賃貸借契約書中に保証の規定及び保証人の署名捺印があったとしても、新たに保証契約書を作成しなければ、保証契約は無効である。

3.保証人は、借主が賃貸借契約の解除後に明渡しを地帯したことによって生じた賃料相当損害金について、保証債務を負う。

4.保証人は、借主が死亡して、その相続人が借主の地位を相続した後に発生する賃料債務について、保証債務を負う。

問17 賃貸借契約と使用貸借契約との異同に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.貸主が死亡した場合、使用貸借契約は終了するが、賃貸借契約は終了しない。

2.使用貸借契約の終了に当たっては、賃貸借契約の終了時に必要とされることがある正当事由は必要とされない。

3.使用貸借契約の対象建物が売却された場合、賃貸借契約と異なり、借主は当該建物の買主に対して使用貸借契約を対抗することが出来ない。

4.使用貸借契約の借主は、賃貸借契約の借主と異なり、対象建物の通常の必要費を負担する。

問18 書面による法律行為に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.定期建物賃貸借契約の締結は、書面によって行わなければ効力が生じない。

2.一時使用目的の建物の賃貸借契約の締結は、書面によらなくても効力が生じる。

3.賃貸借契約の解除は、書面によって行わなければ効力が生じない。

4.高齢者の居住の安定確保に関する法律に基づく終身建物賃貸借契約の締結は、書面によって行わなければ効力が生じない。

問19 借主の義務と責任に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.賃貸不動産につき修繕を要するときは、借主は、遅滞なくその旨を貸主に通知しなければならない。

2.賃貸不動産が転借人の過失により損傷した場合、借主は、転貸について貸主の承諾を得ていたとしても、貸主に対し、債務不履行に基づく損害賠償を負う。

3.借主は、失火により賃貸不動産を損傷したとしても、失火につき重過失がない限り、貸主に対し、債務不履行に基づく損害賠償責任を負わない。

4.ペット飼育の禁止が賃貸借契約に定められていない場合でも、通常許容される範囲を超えたペットの飼育があった場合には、賃貸借契約の認められる。

問20 賃貸不動産の修繕に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.借主は、賃貸不動産について貸主の負担に属する必要費を支出した時は、貸主に対し、直ちにその償還を請求することができる。

2.借主が貸主による賃貸不動産の修繕に伴う保守点検のための立ち入りに応じず、これにより賃貸借契約の目的を達することができない場合には、貸主は賃貸借契約を解除することができる。

3.貸主の修繕義務は、賃貸借契約締結後に生じた破損に限られるから、借主が入居する以前から賃貸不動産に雨漏りが発生していた場合には、貸主は借主に対して修繕義務を負わない。

4.区分所有建物における貸主の修繕義務は、賃借した専有部分の使用に必要な共用部分があるときは、共用部分についても対象となる。




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