賃貸不動産経営管理士試験 年度別過去問解説

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賃貸不動産経営管理士試験　年度別過去問解説

過去問については、賃貸不動産経営管理士のHPよりご確認いただけます。

http://www.chintaikanrishi.jp/measure/past/

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平成30年度

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平成29年度

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平成28年度

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平成27年度

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平成28年度 賃貸不動産経営管理士試験問題（問１～問２０）

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平成２８年度の賃貸不動産経営管理士試験を受験しました。
35点だったので大丈夫だと思いますが、今年は平均点上がりそうです。
皆さんの受験に役に立てればと思っております。


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平成28年度は、賃貸不動産経営管理士が
国家資格になるかもしれないという噂が
2016年9月1日の賃貸住宅管理業者登録制度改正により、
現実味を帯びてきました。

それにより受験者が4000人強から13000人へと増加。
これで国家資格にならないと詐欺？ですよね。 
平成30年6月30日まで経過措置があり、
その後国家資格になると思われます。
この機会に賃貸管理をするのであれば
取っておいて損はないと思います。 

資格試験においてはやはり過去問が重要です。
繰り返し行うことで試験に慣れ、問題の傾向を
掴みましょう。

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平成28年はテキストからもかなり出てましたね。
ざーっとでも読まないと取りこぼしてしまいます。

平成28年度　
賃貸不動産経営管理士試験問題
（問１～問２０）

問１　賃貸不動産管理の意義に関する次の記述のうち、
最もた適切なものはどれか。

１．今日あらゆる分野において消費者保護の要請が高まっているが、個人である借主を消費者と位置づけて、消費者保護の観点から不動産賃貸借をとらえようとする動きは、まだ活性化していない。

２．賃貸不動産の管理を行う上で配慮すべき入居者、利用者とは、当該賃貸不動産の借主であり、貸主との契約関係にあるものに限られる。

３．優良な借主に長く契約を継続してもらうというニーズあ大きくなっており、借主の立場を重視した賃貸不動産の管理の在り方が要請されている。

４．コンプライアンスの観点から見ると、管理業者は、貸主や借主との関係において、もっぱら契約に明示的に規定された事項を遵守することに努めるべきである。

問２　賃貸不動産経営管理士「倫理憲章」に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．信義誠実の義務に関しては、直接の依頼者に対してはもちろんのこと、そのほかの関係者に対しても同様に、信義に従い、誠実に対応することが必要である。

２．法令の順守と信用保持に関しては、自己の所属する管理業者の立場のみならず、賃貸不動産管理業全体に対する社会的信用を傷つける行為の禁止も含まれる。

３．秘密を守る義務に関しては、自己の所属する管理業者を退職して、当該賃貸不動産の管理に携わらなくなった後も、引き続き負うべきものである。

４．公正と中立性の保持に関しては、依頼者に対する信義誠実義務や、利益相反行為の禁止の観点から、常に依頼者の立場に立って、対応することが必要である。

問３　個人情報の保護に関する法律（以下、本問いにおいて「個人情報保護法」
という。）に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．個人情報保護法が適用される個人情報とは、広く個人一般に関する情報であって、当該情報により特定の個人を識別することができるものをいう。

２．個人情報保護法は、個人情報を取り扱うすべての事業者に対して、個人情報保護法で定める義務を課している。

３．個人情報取扱事業者は、あらかじめ本人の同意を得ずに、個人情報を第三者に提供することができない。

４．指定流通機構（レインズ）にアクセスできる業者は、自ら作成した個人情報データベースを保有していなくても、個人情報保護法による個人情報取扱事業者である。

問４　賃貸住宅管理業者登録規定（以下、各問において「規定」という。）第８条に基づく賃貸住宅管理業者から国土交通大臣への報告の対象事項とされていないものはどれか。

１．従事従業者数
２．資産の額
３．受託契約件数
４．受託戸数

問５　賃貸住宅管理事業者登録制度において定められている賃貸住宅管理業者による貸主に対する管理受託契約に関する重要事項の説明（以下、本問において「重要事項の説明」という。）に関する次の記述のうち正しいものはどれか。

１．重要事項の説明は必ず対面で行う必要がある。

２．重要事項の説明は、必ずしも賃貸住宅管理業者の事務所で行う必要はない。

３．重要事項の説明は、貸主が遠隔地に居住する等特段の事情がある場合を除き、書面を交付して行わなければならない。

４．重要事項の説明は、貸主が遠隔地に居住する等特段の事情がある場合を除き、管理受託契約が成立するまでの間に行わなければならない。

問６　賃貸住宅管理業者登録制度における賃貸住宅管理業者の業務に関する遵守事項に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１．賃貸住宅管理業者は、管理受託契約の終了により管理事務が終了する場合は、管理事務が終了する前に、当該賃貸住宅の借主に対して、その旨を通知しなければならない。

２．賃貸住宅管理業者は、管理受託契約を締結した貸主に対し、毎事業年度の終了後3か月以内に、当該管理事務に関する報告をしなければならない。

３．賃貸住宅管理業者は、管理受託契約に関して広告を行う場合は、管理事務の内容について実際のものより著しく有利であると人を誤認される表示又は説明をしてはならないが、業務に関して勧誘を行う場合は、そのような禁止は
されていない。

４．賃貸住宅管理業者は、その業務について、事務所ごとに帳簿を作成し、これを保存しなければならない。

問７　賃貸住宅管理業者登録制度の登録に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１．賃貸住宅管理業者登録制度の登録は、宅地建物取引業の免許を受けていない者でもすることができる。

２．賃貸住宅管理業者登録制度の登録の申請をしようとする管理業者は、規定で定める期間以上の賃貸住宅の管理業務の実績が必要である。

３．賃貸住宅管理業者登録制度の登録の有効期間は５年である。

４．賃貸住宅管理業者登録制度の登録の要件として、宅地建物取引士の設置は必要ではない。

問８　賃貸住宅管理業者登録制度における賃貸住宅管理業者等の業務に関する遵守事項に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．賃貸住宅管理業者は、管理業務を行うに当たり、借主から賃貸借契約に定めのない金銭を受領したときは、供託所に供託しなければならない。

２．賃貸住宅管理業者は、管理受託契約に定めがあれば、管理事務を他の者に再委託することができるが、基幹事務については、一括して他の者に再委託してはならない。

３．賃貸住宅管理業者は、規定第８条の報告に係る書面をその事務所ごとに据え置き、借主等の求めに応じ、これを閲覧させなければならない。

４．賃貸住宅管理業者の従業者は、その業務を行うに際し、借主その他の関係者から請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならない。

問９　「受託の標準賃貸借代理および管理委託契約書」（平成6年4月8日建設省経動発第56号建設省建設経済局長通達）又は「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」（平成13年9月国土交通省住宅局作成・公表。以下、各問において「建設省・国交省標準契約書」とする。）において、間違っているものはどれか。なお、管理受託契約に特約はないものとする。

１．管理受託方式の賃貸管理とサブリース方式の賃貸管理が、賃貸受託管理業者登録制度の対象である。

２．管理受託契約の賃貸管理は、仕事の完成を目的とした契約累計であり、民法上の請負契約に分類される。

３．管理業者は、委託者である建物所有者に対し、各契約で定める予告期間をもって申し入れることにより、管理受託契約を解約することができる。

４．管理業者は、集金した賃料から利息が発生した場合、この利息も委託者である
建物所有者に引き渡さなければならない。

問１０　建設省・国交省標準契約書による管理受託契約に関する次の記述のうち、
正しいものはどれか。なお、管理受託契約に特約はないものとする。

１．法人である管理業者の代表取締役が死亡した場合、管理受託契約は終了する。

２．法人である管理業者A社がB社に吸収合併された場合、委託者である建物所有者の承諾がなければB者は管理業務を承継しない。

３．委託者である建物所有者が建物の所有権を第三者に譲渡すると、この第三者が管理受託契約の委託者の地位を承継する。

４．管理受託契約は無償であっても管理業者は委託者に対して善管注意義務を負う。
 




問１１　借主の募集に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．重要な事項ついて、故意に事実を告げず又は不実（本当でないこと）を告げることは禁止されている。

２．契約の申し込みのため又は借受希望者が一度した申し込みの撤回もしくはその解除を妨げるため、借受希望者を脅迫することは禁止されている。

３．将来の環境又は交通その他の利便について、借受希望者が誤解するような断定的判断を提供することは禁止されている。

４．管理業者たる宅地建物取引業者が、不当景品類及び不当表示防止法に基づく公正取引協議会の構成団体に所属する場合であって、当該団体に届け出たときは、同法に基づく不動産の表示に関する公正競争規約に従うことなく、募集広告を作成することができる。

問１２　借主の募集を行うための事前準備に関する次の記述のうち、もっとも適切なものはどれか。

１．部屋を案内する際、図面、メモ用紙やペン、メジャー、スリッパ等を用意しておくのは、
良いアイデアだが、家具までを用意するのは適切ではない。

２．借主の多くは、不動産業者経由又はインターネット経由で物件情報の収集を行っているから、インターネットは募集媒体として重要視するべきである。

３．前の借主が設置した設備を附帯設備として新しい借主に貸す場合、貸主は当該設備が故障してもその修理費を負担しなくてよいから、事前にその状態を確認する必要はない。

４．借主の募集を管理業者が自ら行う場合と宅地建物取引業者に依頼する場合とでは、
前者の方が管理業者の売上げを確保できるから、前者の方法によるべきである。

問１３　借地借家法の適用のある建物賃貸借契約の特約の有効性に関する
次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．賃貸借契約の締結と同時に設定される「期間満了時に賃貸借が解約される」旨の特約は無効である。

２．法令におり一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合で、この建物を目的物とする賃貸借契約を書面により締結するときに、建物取り壊し時に賃貸借契約が終了する旨の特約を定めても、定期建物賃貸借契約の要件を満たしていない限り、その特約は無効である。

３．借主が貸主の同意を得て賃貸不動産に設置した造作について、借地借家法第33条1項に基づく造作買取請求権を排除する旨の特約は有効である。

４．更新について合意が成立しない場合には、賃貸借契約が期間満了と同時に当然終了する旨の特約は無効である。

問１４　定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．定期建物賃貸借契約の事前説明は、「更新がなく、期間の満了により契約が終了する」旨を記載した書面を交付することで足り、別途、口頭で説明する必要はない。

２．契約期間を2年とする定期建物賃貸借契約において、貸主が、期間の満了の1年前から6か月前までの間に借主に対して期間満了により定期建物賃貸借契約が終了する旨の通知をしなかったとしても、貸主が上記期間経過後に借主に対して終了通知をした場合には、通知日から6か月を通過した後は、契約の終了を借主に主張できる。 

３．契約期間を2年とする定期建物賃貸借契約が終了した後の再契約として、契約期間を6か月とする定期建物賃貸借契約を締結することはできない。

４．定期建物賃貸借契約の保証人は、定期建物賃貸借契約が期間満了後に再契約された場合には、新たに保証契約を締結することなく、当然に再契約後の債務について保証債務を負う。

問１５　賃貸不動産の所有権移転と賃貸借契約上の地位の移転に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１　貸主が、自己の所有建物を借主に賃貸して引き渡した後、第三者に当該建物を売却し、所有権移転登記を完了した場合には、特段の事情がない限り、貸主の地位もこれに伴って第三者に移転し、敷金に関する権利義務も第三者に承継される。

２．建物について抵当権が設定され、その登記がされた後に、賃貸借契約が締結された場合、当該抵当権が実行され、買受人に当該建物の所有権が移転したときは、貸主の地位は当然に買受人に移転する。

３．建物について抵当権設定登記がされる前に賃貸借契約が締結され、借主が当該建物の引き和足を受けた場合、その後に設定された抵当権が実行され、買受人に当該建物の所有権が移転した時は、借主は建物を明け渡さなければならないが、買受から6か月間は明渡しを猶予される。

４．担保権の登記がされていない建物にうちて賃貸借契約が締結され、借主が当該建物の引渡しを受けた後に、当該建物が貸主の債権者によって差し押さえられ、競売された場合には、借主は建物を明け渡さなければならない。

 問１６　賃貸借契約の保証に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．保証人は、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情のない限り、更新後の賃貸借から生ずる借主の債務についても保証の攻めを負い、貸主において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる場合を除き、更新後の賃貸借から生ずる借主の債務についても保証の責めを免れない。

２．保証契約は書面でしなければ効力を生じないから、賃貸借契約書中に保証の規定及び保証人の署名捺印があったとしても、新たに保証契約書を作成しなければ、保証契約は無効である。

３．保証人は、借主が賃貸借契約の解除後に明渡しを地帯したことによって生じた賃料相当損害金について、保証債務を負う。

４．保証人は、借主が死亡して、その相続人が借主の地位を相続した後に発生する賃料債務について、保証債務を負う。

問１７　賃貸借契約と使用貸借契約との異同に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．貸主が死亡した場合、使用貸借契約は終了するが、賃貸借契約は終了しない。

２．使用貸借契約の終了に当たっては、賃貸借契約の終了時に必要とされることがある正当事由は必要とされない。

３．使用貸借契約の対象建物が売却された場合、賃貸借契約と異なり、借主は当該建物の買主に対して使用貸借契約を対抗することが出来ない。

４．使用貸借契約の借主は、賃貸借契約の借主と異なり、対象建物の通常の必要費を負担する。

問１８　書面による法律行為に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．定期建物賃貸借契約の締結は、書面によって行わなければ効力が生じない。

２．一時使用目的の建物の賃貸借契約の締結は、書面によらなくても効力が生じる。

３．賃貸借契約の解除は、書面によって行わなければ効力が生じない。

４．高齢者の居住の安定確保に関する法律に基づく終身建物賃貸借契約の締結は、書面によって行わなければ効力が生じない。

問１９　借主の義務と責任に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．賃貸不動産につき修繕を要するときは、借主は、遅滞なくその旨を貸主に通知しなければならない。

２．賃貸不動産が転借人の過失により損傷した場合、借主は、転貸について貸主の承諾を得ていたとしても、貸主に対し、債務不履行に基づく損害賠償を負う。

３．借主は、失火により賃貸不動産を損傷したとしても、失火につき重過失がない限り、貸主に対し、債務不履行に基づく損害賠償責任を負わない。

４．ペット飼育の禁止が賃貸借契約に定められていない場合でも、通常許容される範囲を超えたペットの飼育があった場合には、賃貸借契約の認められる。

問２０　賃貸不動産の修繕に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．借主は、賃貸不動産について貸主の負担に属する必要費を支出した時は、貸主に対し、直ちにその償還を請求することができる。

２．借主が貸主による賃貸不動産の修繕に伴う保守点検のための立ち入りに応じず、これにより賃貸借契約の目的を達することができない場合には、貸主は賃貸借契約を解除することができる。

３．貸主の修繕義務は、賃貸借契約締結後に生じた破損に限られるから、借主が入居する以前から賃貸不動産に雨漏りが発生していた場合には、貸主は借主に対して修繕義務を負わない。

４．区分所有建物における貸主の修繕義務は、賃借した専有部分の使用に必要な共用部分があるときは、共用部分についても対象となる。


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平成28年度 賃貸不動産経営管理士試験問題（問２１～問４０）

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平成28年度　
賃貸不動産経営管理士試験問題
（問２１～問４０）


問２１　敷金に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．敷金契約は、賃貸借契約に付随する契約であるから、敷金契約のみを合意解除することはできない。

２．敷金は、賃貸借契約上の債務を担保するための金額であるから、賃貸借契約の締結後に預け入れることはできない。

３．敷金返還請求権は、賃貸借契約が終了し、借主が建物を明け渡したときに発生するから、貸主は、借主が建物を明け渡すまでの間に、未払賃料に敷金を充当することはできない。

４．借主の債権者が、賃貸借契約の継続中に敷金返還請求権を差し押さえた場合、
借主が建物を明け渡したときに賃料の未払がある場合には、貸主は敷金から未払賃料額を控除した後の残額の敷金を差押債権者に支払えば足りる。

問２２　未収賃料の回収に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１．未収賃料を回収する目的で、管理業者が借主の承諾を得ずにドアの鍵部分にカバーをかけ、借主の入室が困難な状態にした場合、管理業者が損害賠償責任を負うことはあっても、貸主が損害賠償を負うことはない。

２．連帯保証人に対して連帯保証債務の履行として未収賃料を請求する場合、請求に先立ち借主に賃料の支払の履行を求めなくてもよい。

３．管理受託方式により賃貸管理を行っている管理業者は、管理業者の名前で借主に対して未収賃料の回収のための内容証明郵便を発信することができない。

４．賃貸借契約書に「賃貸を滞納した場合、賃貸借契約は直ちに解除され、貸主は貸室の鍵を交換することができる。」と定められていても、貸主がこの規定を根拠に貸室の鍵を交換すれば損害賠償責任を負うことがある。

問２３　賃貸契約の解除に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．賃貸借契約を解除する場合、借主に対して解除の意思表示を行えばその意思表示が借主に到達していなくても効力が生じる。

２．賃貸物件が共有の場合には、賃貸借契約を解除するためには、貸主たる共有者全員の同意が必要である。

３．解除の意思表示は、撤回することができない。

４．賃貸借契約に「賃料の支払を1か月でも滞納すれば、貸主は催告をしないで賃貸借契約を解除することができる。」旨を定めておけば、貸主は、この規定を根拠に賃貸借契約を無催告で解除することができる。

問２４　「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改定版）」（平成23年8月国土交通省住宅局公表。以下、各問において、「ガイドライン」という。）に関する記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．ガイドラインによれば、借主の故意過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等のいずれにも該当せず、次の入居者を確保する目的で行う設備の交換や化粧直し等のリフォームは貸主の負担となる経年変化及び通常損耗の修繕に該当する。

２．ガイドラインによれば、ポスターやカレンダー等の提示のための壁等の画鋲の穴は、壁等の釘穴、ねじ穴と同視され、借主の負担による修繕に該当する。

３．原状回復の取り扱いについて、ガイドラインの内容と異なる特約を定めても無効である。

４．ガイドラインによれば、畳表は減価償却資産として取り扱われ、経過年数が考慮される。

問２５　借主の居住ルール及び苦情処理に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．借主から管理業者に対し、クレームやトラブルが発生したとの電話連絡があった場合には、電話で状況を聞くことよりも、まずは現場へ駆けつけることを優先すべきである。

２．管理業務で生じるクレームやトラブルの内容やその対応方法は数多く存在するので、会社である管理業者が、過去の相談事例等を蓄積した社内マニュアルを作成して社内で情報を共有することは重要ではない。

３．分譲マンションの一住戸の賃貸管理を受託する場合、管理業者は借主に当該マンションの共有部分に関する管理規約の内容を提示する必要はない。

４．入居者同士のトラブルの相談を受けた場合には、一方の言い分を鵜呑みにするのではなく、関係者の話をそれぞれよく聞き、公平な立場で処理にあたることが重要である。

問２６　鍵の管理に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１．前の借主が使っていた鍵を交換しないまま新しい借主に物件を引き渡すと、盗難等のトラブルの原因になることがある。

２．ロータリー（U９）シリンダー鍵は、以前は広く普及していたが、ピッキング被害が増加したため、現在は製造が中止されている。

３．何らかの方法で鍵を入手し、盗難品の受渡しを行う等、空室の賃貸住宅が犯罪に利用されるケースが発生している。

４．管理業者にて賃貸不動産の鍵を保管せず、万一のときには専門の開錠業者に開錠させるという賃貸管理の方法もある。

問２７　アウトソーシングに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．協力業者に業務をアウトソーシングすることにより、人的資源を補い、自らの専門性や付加価値を高めることができる。

２．設備等のハード面のクレーム対応に比べ、騒音問題等のソフト面クレーム対応の方がアウトソーシングしにくい。

３．複数の物件について同一の協力業者にアウトソーシングしている場合には、新規物件について契約をする際に、細部まで検討してからする必要はない。

４．ロボットによる自動清掃等の技術革新を用いたアウトソーシングを活用することにより、管理業務を従来の労働集約型産業から知的集約型産業に転換させることが期待されている。

問２８　ガイドラインに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．新築から3年経過後に入居し、グラフの始点を50%と決定していた場合で、入居1年後の退去の際、クロス（耐用年数6年）に借主が補修費用を負担すべき損耗等があった。その張替費用が6万円である場合、ガイドラインで示されている下記グラフによれば借主が負担すべき金額は2万円である。



２．ガイドラインで示されている下記の図で、空欄Bに入るのは、「経年変化・通常損耗」である。



３．ガイドラインによれば、襖紙や障子神紙の毀損等については、経過年数を考慮せず、借主に故意過失等がある場合には、張替え等の費用を借主の負担とするのが妥当とされている。

４．ガイドラインによれば、ペットにより柱、クロス等にキズが付いたり臭いが付着している場合には、借主負担と判断される場合が多いと考えられている。

問２９　建ぺい率に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．建ぺい率とは、建築面積の敷地面積に対する割合である。

２．住居系の用途地域での建ぺい率は、30％から80％の範囲で指定される。

３．商業系の用途地域での建ぺい率は、60％から80％の範囲で指定される。

４．工業系の用途地域での建ぺい率は、70％から90％の範囲で指定される。

問３０　建物の維持管理に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．特殊建築物等の所有者又は管理者は、定期に、一級建築士等に調査をさせなければならない。

２．予防保全は、事故や不具合が生じる前に、あらかじめ適切な処置を施す保全である。

３．事後保全は、事故や不具合が生じてから、修繕等を行う保全である。

４．予防保全においても、事後保全においても、法定耐用年数どおりに機器を交換することが重要である。


 


問３１　消防用設備等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．複合用途建物では、住宅用火災警報器を住宅部分又はその他の部分のいずれかに設置しなければならない。

２．共同住宅における消防用設備は、建物に火災が発生したとき、火災の感知、報知、連絡、通報、消化、避難及び誘導が安全かつ迅速にできること、並びに消防隊の活動を支援することを目的として設置される。

３．自動火災報知機設備における煙感知器のうち、イオン式スポット型は、機器の中のイオン電流が煙によって遮断されると作動する。

４．避難設備には、避難器具、誘導灯及び誘導標識がある。

問３２　昇降機設備・機械式駐車場設備に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．エレベーターの保守契約におけるPOG契約（パーツ・オイル＆グリース契約）は、契約範囲外の部品の取替えや機器の修理は別料金となるので、経年劣化により費用が増加することはない。

２．エレベーターの保守契約におけるフルメンテナンス契約は、部品の取替えや機器の修理を状況に合わせて行う内容で、月々の契約は割高となる。

３．建物の所有者又は管理者は、特定行政庁が定める時期に、昇降機定期点検報告書を提出しなければならない。

４．機械式駐車場設備は、その構造や規模により、不活性ガス消火設備、泡消火器、ハロゲン化物消化設備等の設置が義務づけられている。

問３３　賃貸不動産の企画提案の事業収支に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．住宅の耐用年数は、鉄筋コンクリート造で47年、重量鉄骨造で34年、木造（サイディング張り）で
22年とされており、定額法又は定率法によって償却する。

２．建物の延べ床面積に対する専有部分面積割合をレンタブル比といい、レンタブル比の値は、建物のグレードが高いものほど、あるいは規模が小さくなるほど、低くなる傾向にある。

３．借入金の返済方法には、元利均等返済と元金均等返済の二つの方法があるが、不動産賃貸事業資金の融資には、元利均等返済が多く採用されている。

４．賃貸不動産事業がそれ単独で充分な利益が見込めない場合であっても、相続税対策として確実で充分な効果が見込める場合には、当該事業を実施するとの判断も可能である。

問３４　不動産証券化とプロパティマネジメントに関する次の記述のうち、
最も適切なものはどれか。

１．平成10年に特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律（現在の「資産の流動化に関する法律」が制定され、SPCが証券を発行して投資家から不動産への投資資金を集め、不動産を購入して賃料収入を取得し、賃料収入を投資家に配分できるようになった。

２．平成19年3月改正の不動産鑑定評価基準では、DCF法の適用家庭の明確化の中で、収益費用項目の統一化が図られ、PMフィーは運営収益として計上されるようになった。

３．プロパティマネジメント会社は、アセットマネージャーから委託を受け、その指示の下にプロパティマネジメント業務を行う。

４．アセットマネジメントは、実際の賃貸管理・運営を行うのに対し、プロパティマネジメントは、
資金運用の計画・実施を行う。

問３５　固定資産税及び都市計画税に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１．固定資産税は、毎年1月1日現在の土地・建物の所有者に対して課される地方税である。

２．都市計画税は、毎年1月1日時点の市街化区域内にある土地・建物等の所有者に対して課される地方税であり、固定資産税と一括して納付する。

３．固定資産税の徴収は、納税通知書を納税者に交付することによる「普通徴収」の方法であるから、課税標準や税額につき不服を申し立てることは一切できない。

４．固定資産税及び都市計画税は、受託用地について課税標準の軽減措置が講じられている。

問３６　不動産の税金に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．相続人が取得した空き家やその敷地を売却した場合、所得税に関し、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円控除の適用を受けることができる。

２．適切な管理がされていない空き家は、防災・衛生・景観等、周辺の生活環境の観点から、固定資産税が最大で6倍になる可能性がある。

３．不動産取引では、仲介手数料の支払いについては消費税が課せられるが、建物や土地の購入代金については消費税が課されない。

４．土地・建物の譲渡所得は、他の所得と分離して税額を計算する「申告分離課税」という計算方法をとる。

↓　↓　↓　ここから講習参加者は免除問題　↓　↓　↓

問３７　空き家と賃貸不動産管理の関係に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．不動産の有効活用という問題に加え、周辺地域の防災や防犯等の観点からもさまざまな問題が生じていることを認識する必要がある。

２．賃貸不動産経営管理士は、空き家の現状や空き家政策の動向を注視し、空き家オーナーに対する最良のアドバイスができるよう研鑽することが期待される。

３．空家等対策の推進に関する特別措置法の適用対象となる特定空家等には、賃貸住宅が含まれないので、管理業者として独自の対応が必要である。

４．空き家の活用策には、転用も含まれるので、賃貸経営の経験がない空き家オーナーに対して管理業者として積極的に助言することが期待される。

問３８　建築構造に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．木造は、建物の重量が軽く、施工もしやすいが、防火、耐火性能において他の建築構造より劣る。

２．鉄筋コンクリ―ト造は、建物の重量が重いため、地震による影響が大きい。

３．鉄骨造は、鋼材の加工性が良く、工期は比較的短く、省力化が可能である。

４．鉄骨鉄筋コンクリート造は、鉄筋コンクリート造より施工がしやすく、工期も短い。

問３９　換気設備に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．シックハウス症候群の原因物質の除去対策として、新築建物には自然換気設備の設置が義務付けられている。

２．第１種機械換気は、給気及び排気ファンを用いる方式である。

３．第３種機械換気は、室内が負圧になるため、他の部屋へ汚染空気が入らない方式である。

４．換気設備には、給気ファン、排気ファン、給排気ダクト、ルーフファン、排気塔、設備用換気扇等がある。

問４０　保険に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．地震保険に加入する際には、主契約の火災保険と同額の保険金額で加入する必要がある。

２．火災保険は、保険の中で、賃貸不動産管理の経営に特に関係の深い保険のひとつである。

３．保険は、保険会社の商品によって特性が異なり、補填の対象と限度も異なっている。

４．保険とは、万一の事故に対して備える相互扶助の精神から生まれた助け合いの制度である。




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賃貸不動産経営管理士 過去問 平成27年度試験

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今回は、平成27年度試験をアップしました。

平成28年度試験はこちらから

詳しい解説は、上の問題からをご参考ください。

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問１　賃貸不動産の管理は、誰のために、どのように行っていくべきかに関する次の記述のうち最も不適切なものはどれか。

１.　投資家を含めた貸主の収益安定が最大限求められる時代の中で形成されてきた賃貸不動産管理の概念を踏まえれば、投資家を含めた貸主の賃貸経営の為という視点を基本にすえるべきである。

２.　賃貸不動産の適切な利用が促進されることは、入居者・利用者にも配慮した賃貸不動産管理を行うべきである。

３.　賃貸不動産は、不動産として、その周辺の環境や街並み形成等に資するものとして、広く公共の福祉にも貢献するものであるので、貸主の利益だけでなく、地域社会との関係にも配慮した賃貸不動産管理を行うべきである。

４.　もともと賃貸不動産の管理は、貸主の賃貸経営のためという視点が強調されてきた経緯があるので、もっぱら貸主の利益を確保するために行うべきである。

問２　個人情報の保護に関する法律（本問において「個人情報保護法」という。）に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１.　他の情報と照合しなければ特定の個人を識別することができない情報は、個人情報保護法における個人情報に該当することはない。

２.　自社で保有するデータベース等を構成する個人情報によって識別される特定の個人の数の合計が5,000に達していなくても、指定流通機構（レインズ）にアクセスできる事業者は、個人情報取扱事業者に該当する。

３.　個人情報取扱事業者は、予め利用目的を公表していれば、個人情報を取得した場合にその利用目的を本人に口頭又は書面等で直接に通知する必要はない。

４.　個人情報を含む情報の集合物については、電子計算機によって特定の個人情報が検索できるように体系的に構成されていなくても、個人情報データベースに該当することがある。

問３　賃貸不動産経営管理士が賃貸不動産経営に関与する場合の考え方に関して、次の記述の内、最も不適切なものはどれか。

１.　賃貸不動産経営管理士は、管理業者の従業員であったとしても、プロフェッションとしての独立したポジションが求められるから、所属する管理業者が、賃貸不動産経営管理士として取るべきでない管理業務の手法を取ろうとしたときには、

コンプライアンスに従った対応を取るように、求めなければならない。

２.　賃貸不動産経営管理士は、業務を引き受ける際には、業務を第三者に再委託することができるかどうか考える前に、その内容が自らの能力や知識で対応し得るものか否かを十分に精査する必要がある。

３.　賃貸不動産経営管理士は、職務上知った事項について、その事項が関係者のヒミツに該当するもので、かつ、本人の同意がない場合であっても、法令上の提供義務がある場合には、その秘密を第三者に提供することができる。

４.　賃貸不動産経営管理士が賃貸不動産経営に関与するにあたっては、依頼者である賃貸不動産の所有者が不動産を売却して利益の確定を図る場合のように、依頼者の一時点での利益の確定及びその最大化を求めなければならない。

問４　賃貸住宅管理業者登録制度（平成23年9月30日国土交通省告示第998号及び第999号。以下各問において「賃貸住宅管理業者登録制度」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１.　自ら所有する住宅を賃貸する業務のみを行う事業者は、賃貸住宅管理業者登録制度における登録を受けることができる。

２.　賃貸住宅管理業者登録制度の対象となるのは、貸主から委託を受けて賃貸住宅の管理を行う者であり、賃貸住宅を転貸する者（サブリース業者）は含まれない。

３.　賃貸住宅管理業者登録制度は、賃貸住宅の貸主と賃貸住宅管理業者の関係についてもルールを定めている。

４.　賃貸住宅管理業者が業務に関して不正な行為をした場合であって、情状が特に重いときは、

賃貸住宅管理業者登録制度に基づく罰則が課される場合がある。

問５　賃貸住宅管理業者登録制度の基幹事務に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１.　賃貸借契約の更新に係る事務、賃貸借契約の終了に係る事務は、いずれも基幹事務である。

２.　賃貸住宅の建物・設備の保守点検に関わる事務は、基幹事務ではない。

３.　借主の募集に係る事務は、基幹事務ではない。

４.　賃貸住宅を転貸する者（サブリース業者）が、貸主として転借人（入居者）から家賃、敷金を受領する事務は、基幹事務ではない。

問６　賃貸住宅管理業者登録規程8条に基づく賃貸住宅管理業者から国土交通大臣への報告（本問において「8条報告」という。）

に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１.　８条報告は、毎事業年度の終了前3月以内に行わなければならない。

２.　８条報告の書面又はその写しは、国土交通省の各地方整備局において、借主や貸主の閲覧に供されるが、広く一般の閲覧に供されるものではない。

３.　８条報告の対象には、受託戸数も含まれる。

４.　８条報告に当たっては、決算書の提出も必要である。

問７　賃貸住宅管理業者登録制度において定められている賃貸住宅管理業者による貸主に対する管理受託契約の成立時の書面の交付（本問において「書面の交付」という。）に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１.　交付する書面は、貸主に対する管理受託契約に関する重要事項の説明の書面とは別途の書面として作成する必要がある。

２.　書面の交付は、対面で手渡す手法のほか、郵送ですることもできる。

３.　交付する書面は、必要事項が記載されている限り、様式は問われない。

４.　書面の交付は、賃貸住宅管理業務を無償で行う場合にも必要である。

問８　賃貸住宅管理業者登録制度における賃貸住宅管理業者の業務に関する遵守事項に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１.　賃貸住宅管理業者は、管理物件が遠隔地に所在する場合には、基幹事務を一括して他の者に再委託することができる。

２.　賃貸住宅管理業者は、事務所ごとに、講習の見やすい場所に、標識を掲げなければならない。

３.　賃貸住宅管理業者は、その従業者に対し、管理事務の適切な処理を図るため必要な研修を受けさせるよう努めなければならない。

４.　賃貸住宅管理業者の従業員は、その業務を行うに際し、借主などその他の関係者から請求があったときは、

従業者証明書を提示しなければならない。

問９　管理受託契約に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１.　管理業者の共用部分に対する管理懈怠により、賃貸物件を訪問した第三者が共用廊下において転倒して怪我をした場合、管理業者はこの第三者に対して管理受託契約の違反に基づく損害賠償義務を負う。

２.　管理業者が破産手続き開始の決定を受けた場合、管理受託契約は終了する。

３.　委託者が後見開始の審判を受けた場合、管理受託契約は終了する。

４.　管理受託契約において、管理者の負う善管注意義務を加重する旨の特約は無効である。

問１０　Ａ所有のマンションの一室を、管理業者であるＢがＡから賃借し、Ｃに点ｔ内している場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１.　ＡＢ間の月額賃料が２０万、ＢＣ間の月額賃料が１８万円の場合、ＣはＡに対して２０万円の支払い義務を負う。

２.　ＡＢ間の賃貸借契約が終了し、それがＣに対応できる場合には、ＣはＡに対して賃貸物件の返還義務を負う。

３.　ＡがＡＢ間の賃貸借契約の更新を拒絶する場合には、ＣはＡに対して賃貸物件の返還義務を負う。

４.　ＡＢ間の賃貸借契約とＢＣ間の転貸借契約は別個の契約であるため、Ｂの債務不履行によりＡがＡＢ間の賃貸借契約を解除し、Ｃに対して賃貸物件の返還を請求してもＢＣ間の転貸借契約は終了しない。

問１１　借主の募集に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１.　管理業者が受託する賃貸不動産の居住が始まった後の業務については、宅地建物取引業法の適用はないので、定期建物賃貸借契約の借主が契約期間終了後も引き続き居住を希望する場合の手続きは、その管理業者が行うことができる。

２.　賃貸住宅管理業務のうち、募集業務については、宅地建物取引業法の適用があるので、宅地建物取引業の免許を有しない管理業者が募集業務を行う場合には、宅地建物取引業者と共同で行う必要がある。

３.　貸主に対しては、宅地建物取引業法の適用はないので、宅地建物取引業の免許を有しない管理業者であっても、貸主の書面による承諾がある場合には、募集業務を行うことができる。

４.　貸主が自ら行う場合には、借主が入居するまでの募集業務についても、借主入居後の業務についても、宅地建物取引業法は適用されない。

問１２　入居審査に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１.　実際に申込みを行っている人物が、入居申込み書などの書類上の申込者と同一であるかどうかを確認することが重要である。

２.　借主である本人、又は借主が法人である場合は法人の関係者が、反社会的勢力でないかどうかの確認が重要である。

３.　申込者が外国人の場合、住民票が発行されないので身元確認書類としてパスポート等を利用する。

４.　申込者が高齢の場合、「高齢者の居住の安定確保に関する法律」の精神にかんがみ、理由なく申し込みを拒んではならない。

問１３　賃貸借契約の成立に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１.　賃貸借契約は、賃貸借の目的物である物件の引渡しにより成立する。

２.　賃貸借契約が成立するためには、貸主、借主が署名捺印する賃貸借契約書の作成が必要である。

３.　建物所有者と借受希望者による賃貸借契約の締結に向けた交渉が進み、交渉の相手方に契約が成立するであろうという強い信頼が生まれる段階に達した場合は、その信頼は法的保護に値することから、賃貸借契約が成立する。

４.　宅地建物取引業者は、宅地又は建物の賃借に関し、その媒介により契約が成立した時は、当該契約の各当事者に、契約内容にかかわる書面を交付しなければならない。

問１４　賃貸借契約に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１.　定期建物賃貸借契約の契約期間が満了する前に、貸主と借主が合意すれば、契約を更新することができる。

２.　一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、借地借家法の適用はない。

３.　法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物を取壊すべきことが明らかな場合において、建物の賃貸借をするときは、建物を取壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨を定めることができる。

４.　終身建物賃貸借契約は、公正証書等の書面で行うことが必要であり、賃貸借契約は借主が死亡した時に終了する。

問１５　賃貸住宅標準契約書に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１.　賃貸住宅標準契約書では、更新の授受に関する条項が設けられている。

２.　賃貸住宅標準契約書では、敷引き及び保証金に関する条項が設けられている。

３.　賃貸住宅標準契約書では、貸主、借主いずれにしても、契約期間中に中途解約できる旨の特約（解約権留保の特約）を定めている。

４.　賃貸住宅標準契約書では、天災、火災その他貸主、借主いずれの責めに帰することができない事由により、賃貸借の目的物である物件が滅失し場合、賃貸借契約は当然に終了する旨が定められている。

問１６　ＡがＢに対してマンションの一室を賃貸している場合に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１.　ＡはＢに対して賃料の値上げを求めており、Ｂがこれに応じない場合に、Ｂが賃貸借契約で定められた賃料を支払ったところ、Ａが受領を拒絶した場合、Ｂの賃料支払義務は消滅する。

２.　ＡはＢに対して賃料の値上げを求めており、Ｂがこれに応じない場合に、ＢはＡの親戚から、Ａは値上げ後の賃料でなければ以後受領しないかもしれないと考えているようであることを聞いた。この場合、Ｂは賃料の支払いをせずとも、債務不履行責任を免れることができる。

３.　ＡＢ間で賃料に関する紛争が生じており、Ｂが賃料を供託した場合において、Ａは、Ｂの承諾を得たときに限り、供託された賃料相当額を受領することができる。

４.　Ａが死亡し、ＣがＡの相続人と称してＢに対して賃料を請求した場合、ＢはＣが相続人であるかどうか明らかでないことを理由に賃料を供託することができる。

問１７　賃貸借契約における修繕義務に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１.　借主が雨漏りを修繕し、その費用を貸主に請求したにもかかわらず、貸主が支払わない場合には、借主が賃貸借契約終了後も、貸主が修理費用を支払うまで賃貸物件の明渡しを拒絶することができる。

２.　借主が賃貸物件に給湯設備を設置し、賃貸借契約終了時に貸主に対して買い取るよう請求をした場合には、貸主が承諾した時に売買契約が成立する。

３.　貸主の修繕義務は、賃貸借契約締結後に生じた破損に限られるため、借主が入居する以前から賃貸物件に雨漏りが発生していた場合には、貸主が借主に対して修繕義務を負わない。

４.　貸主の修繕義務は、賃貸物件である貸室についてのみ生じ、共用部分については生じない。

問１８　賃貸借契約における修繕義務に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１.　貸主の承諾を得て転貸借がされた場合、貸主は、転借人に対して修繕義務を負う。

２.　借主が死亡した場合、借主が同居している相続人のみが相続により借主の地位を承継するため、雨漏りが生じたときは、当該相続人が貸主に対して修繕を請求する権利を有する。

３.　借主は、賃貸物件につき修繕を要すべき事故が生じ、貸主がこれを知らない場合借主の義務として、貸主に通知しなければならない。

４.　貸主が賃貸物件の保存を目的とした修繕を行うために借主に一時的な明渡を求めた場合、借主に協力義務はないため、借主はこれを拒むことができる。

問１９　賃貸借契約の更新に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１.　賃貸借契約を合意更新する場合、当事者間に特別の約束がない限り、契約終了前６か月時点での通知等の特別の手続きは不要であり、契約期間満了までの間に当事者間で協議し、契約条件を定めて合意すればよい。

２.　賃貸借契約に更新料条項がなくても、借主（消費者）が口頭で香辛料の支払いを了解した場合には更新料の額が高額すぎる等の特段の事情のない限り、当該合意は消費者契約法第１０条に違反するものではないから、

貸主は更新料を請求することができる。

３.　建物賃貸借契約が法廷更新されると、期間の定めのない賃貸借契約となるため、法廷更新以降、当事者間で別途、契約期間の定めをしない限り、契約の更新は生じなくなる。

４.　賃貸住宅管理業者登録制度では、賃貸住宅管理業者は、更新事務を行うにあたり、借主に対し、更新後の期間、更新後の賃料の額、支払時期、および方法等を記載した書類を交付しなければならない。

問２０　定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１.　宅地建物取引業者が定期建物賃貸借契約の再契約について貸主の代理をして締結する場合には、建物取引業法の定めるところにより、あらためて重要事項説明をしなければならない。

２.　定期建物賃貸借契約の事前説明は、賃貸借の媒介業者が仲介の立場で宅地建物取引業法に定める重要事項説明を行えば足りる。

３.　平成12年3月1日より前に締結された普通建物賃貸借契約については、居住用・事業用の区別に関わらず、貸主と借主が合意しても、これを終了させ、新たに定期建物賃貸借契約を締結することはできない。

４.　定期建物賃貸借契約の事前説明は、定期建物賃貸借契約書に「契約の締結に先立って説明を受けた」旨の記載があれば、別個独立の書面で行わなくても足りる。

問２１　賃貸借契約の更新拒絶に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１.　貸主は、自らたての者仕様を必要とする事情が一切なくとも、立ち退き料さえ支払えば、正当事由があるものとして、更新拒絶することができる。

２.　更新拒絶の通知時点では正当事由が存在しなくとも、通知後に事情が変わり正当事由が具備され、正当事由が具備された状態が事情変更時点から６か月間持続した場合、解約の効果が生じる。

３.　建物の老朽化が著しく、隣家に損傷を及ぼしている場合、貸主は当面自己使用の必要性がなくても、立退料を提供することなく更新拒絶することができる。

４.　建物には当たらない駐車場施設の利用契約について貸主が更新拒絶するためには貸主に施設の使用を必要とする事情のほか、立退料の支払いにより正当事由が認められなければならない。

問２２　借主の退去及び残置物の所有権の放棄に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１.　賃貸借契約に「借主が契約終了後1か月以内に退去しない場合には、貸主は鍵を交換することができる。」という規定がある場合、貸主は、借主が契約終了後1ヵ月以内に退去しないときは鍵を交換することができる。

２.　借主から退去前に取得した「借主は退去後の残置物については所有権を放棄する。」という念書がある場合、貸主は、借主が粗大ごみを残して退去した時は、

これを処分することができる。

３.　賃貸借契約書に「借主が賃料を滞納した場合には、貸主は鍵を交換することができる。」という規定がある場合、貸主は、借主が賃料を滞納したときは、鍵を交換することができる。。

４．賃貸借契約書に「借主が無断で１か月以上不在のときは、契約が解除され、借主は室内の遺留品について 所有権を放棄する。」という規定がある場合、貸主は、借主が長期不在となったときは、室内の遺留品を処分することができる。

問２３　賃貸不動産の鍵の交換に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１.　従前の借主が退去した後、貸主が鍵を交換せずに新しい借主に賃貸した場合、従前の借主が鍵を使用して当該貸室に侵入するという盗難事件が発生したとしても、貸主が新しい借主に損害賠償責任を負うことはない。

２.　鍵交換の費用は、原則として借主が負担するべきである。

３.　ピッキングに対応した鍵への交換費用については、原則として借主・貸主のうち交換を申し出たほうが負担するべきである。

４.　鍵交換は従前の借主が退去した後、入居する借主が決定する前までに行うことが望ましい。

問２４　「原状回復を巡るトラブルとガイドライン（再改定版）」（国土交通省平成23年8月。以下、各問において「ガイドライン」という。）に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１.　原状回復の取り扱いについて、ガイドラインの内容と異なる特約を定めても無効である。

２.　ガイドラインの考え方によれば、借主の故意過失等による損耗であっても、借主の負担については、原則として建物や設備等の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合が減少することとなる。

３.　ガイドラインの考え方によれば、借主がクロスを故意に落書きを行ったとしても、当該クロスが耐用年数を超えている場合には、これを消すための費用（工事費や人件費等）については、借主の負担とすることができない。

４.　ガイドラインの考え方によれば、クロスの張替の場合、借主の負担とすることができるのは毀損箇所の張替費用に限定されるのであって、それを超えて毀損箇所を含む一面の張替費用を借主の負担とすることはできない。

問２５　賃貸借契約の解除に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１.　借主が貸主に賃料を支払わなかったために、賃料保証会社が貸主に未払い賃料全額を支払った場合には、その時点で賃料の滞納がない以上、貸主は賃貸借契約を解除することはできない。

２.　貸主が、6か月分の賃料として60万円を滞納している借主に対し「滞納賃料60万円を本通知書到達7日以内にお支払いください。万一支払いがないときは、契約解除いたしますことを申し添えます。」という通知をした場合、通知書が到達してから7日以内に支払いがなかったときは、あらためて解除通知することなく、賃貸借契約は解除により終了する。

３.　賃貸借契約が解除されると、契約当初から賃貸借契約が存在しなかったことになる。

４.　債務不履行に基づき賃貸借契約を解除するためには、原則として解除権行使に先立ち、催告をしなければならないが、信頼関係が破壊されたと明らかに認められる場合には、催告しないで解除することができる例外が認められる。

問２６　借地借家法第32条の賃料増減額請求に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１.　借主が賃料減額請求に関する事件について訴えを提起しようとする場合、それに先立って調停の申し立てをすることができるが、調停の申し立てをせずに訴えを提起することも認められている。

２.　借主から賃料減額請求を受けた貸主は、裁判が確定するまでは、減額された賃料の支払いのみを請求することができるが、裁判が確定した場合において、既に受領した賃料額に不足がある時は、その不足額に年1割の割合による支払機後の利息を付してこれを請求することができる。

３.　普通建物賃貸借契約において、一定期間、賃料の減額しない旨の特約がある場合であっても、借主は、当該期間中、賃料の減額を請求することができる。

４.　借主が契約期間中に賃料減額請求をする場合には、契約開始時に遡って賃料の減額を請求することができる。

問２７　管理業務のアウトソーシングに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１.　アウトソーシングしやすい業務と、しにくい業務があるが、入居者のごみ置き場の使用方法を管理する業務はアウトソーシングしやすい業務である。

２.　エアコン故障やテレビが映らない等のクレームへの対応は、緊急性が高いため、アウトソーシングしなければならない。

３.　アウトソーシングの効用は、自社の得意分野に専念できることである。

４.　協力業者を活用することで自社の専門性を高めることができるので、自社内に業務のノウハウが蓄積されないということはない。

問２８　ガイドラインに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１.　借主は、退去時に壁のクロスの経年劣化及び通常損耗分の張替についてガイドラインで示されている下記のグラフに従い張替費用を負担しなければならない。

（グラフは省略。耐用年数6年及び8年・定額法の場合の賃借人負担割合（原状回復義務がある場合）が示されていた）

どうしても見たい方はこちらに掲載されている模様。　https://twitter.com/calpis723/status/...

２.　経年年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に借主が故意・過失等により設備等を破損し、

使用不可能にしてしまった場合には、従来機能していた状態まで回復させるための費用を借主が負担すべき時がある。

３.　借主に特別の負担を課す特約については、その特約をする必要性があり、かつ、暴利的でない等の客観的、合理的理由があり、借主が、特約によって、

通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことを認識したうえで、特約による義務負担の意思表示をすることが、その有効性の要件となる。

４.　新築から3年経過後に入居し、選択肢1のグラフの視点を50%と決定していた状態で、入居2年後の退去の際、壁のクロス（耐用年数6年）に借主が修理費用を負担すべき損傷があった。その張替費用が6万円である場合、このグラフによれば借主が負担すべき金額は1万円である。

問２９　シックハウスに関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１.　建築基準法改正により、シックハウス対策の規定が平成15年7月1日以降に着工される居室のある建築物に適用されるようになった。

２.　建築基準法上のシックハウス対策の規定は、中古住宅の増築や改築を行う場合には規定されない。

３.　建築基準法上のシックハウス対策の規定により、居室を有する建築物を建築する場合には、クロルピリホス及びホルムアルデヒドを含む

建築材料の使用制限を受ける。

４.　持ち込まれた家具からホルムアルデヒド等の化学物質が発散される可能性がある。

問３０　建築物の維持管理と点検に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１.　法定点検においては、資格者による点検作業と管轄官庁への報告が義務付けられている。

２.　巡回点検は、管理業者が担う役割のうち重要なものではない。

３.　貸主に対し、日常点検業務に関する費用の見積もりと結果報告は必ず行わなければならない。

４.　管理業務として建築物の点検を行う場合には、入居者からの情報を活用するべきである。

問３１　建築物の電気設備に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１.　電力会社からの電力供給は、供給電圧によって、「低圧引き込み」「高圧引き込み」「特別高圧引き込み」の三種類に分けられる。

２.　建物への電力の供給方式における借室方式は、建物内の一室を変圧器室として電力会社へ提供する方式である。

３.　各住戸に供給される電力における単相3線式では、3本の電線のうち真ん中の中性線以外の上と下の電圧戦を利用することで、住戸に200ボルトを供給することができる。

４.　照明器具の点灯時間をタイマーで制御している場合、季節による日照時間の変化に応じてタイマーの点灯時間を調整する必要はない。

問３２　建築物の消防設備等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１.　共同住宅は、消防法上「特定用途防火対象物」に分類される。

２.　B火災とは、石油類その他の可燃性液体、油脂類などが燃える油火災のことである。

３.　自動火災報知設備における低温式スポット型は、火災の熱によって一定の温度以上になると作動する。

４.　自動火災報知器等が設置されていないすべての住宅には、住宅用火災警報器の設置が義務付けられている。

問３３　不動産証券化とプロパティマネジメントに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１.　プロパティマネジメント会社は、自らの業務に合理性があることについて、投資家に対し説明責任を果たすための客観的な根拠を常に準備しておかなければならない。

２.　プロパティマネジメントは、投資家から委託を受けて、投資家の為に行われる業務であり、プロパティマネジメントの業務のうち、調査・提案業務においては、投資家の投資判断に資することが求められる。

３.　プロパティマネジメントは、投資を決定・実行し、建物管理、会計処理等について、アセットマネジメント会社からの報告を受けて投資の状況を把握する業務である。

４.プロパティマネジメントの業務には、中・長期的な改修・修繕の計画を策定して実施するコンストラクションマネジメント（CM)も取り入れられはじめている。

問３４　保険に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１.　賃貸不動産の経営における危険を軽減・分散するための重要な方策の一つに保険の利用がある。

２.　保険は、生命保険、損害保険、傷害・医療保険に分類することができるが、このうち賃貸不動産の経営においては、通常、生命保険が最も有効である。

３.　住宅火災保険・住宅総合保険は、火災・落雷・風災・ひょう災等による住宅や家財の損害の全部又は一部を補償の対象とするものである。

４.　地震保険は、住宅に関する火災保険に付帯して加入することにより、地震・噴火・津波を原因とする火災や損壊などによる損害を補償する保険である。

問３５　不動産賃貸業を営む個人Aは、平成27年4月30日にエアコン（耐用年数6年）を税込97,200円で取得した。平成27年度の不動産所得計算上の必要経費として正しい金額は次のうちどれか。尚、Aは償却方法について届け出をしたことはない。

参考…耐用年数6年の償却率は、定額法：0.167　定率法：0.333　とする。

１.　12,175円（算式：97,200円*0.167*9月/12月）

２.　10,822円（算式：97,200円*0.333*8月/12月）

３.　24,276円（算式：97,200円*0.333*9月/12月）

４.　97,200円

問３６　不動産所得に対する税金等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１.　給与所得を有するサラリーマンは、年末調整により納税額が確定するので、不動産所得が生じている場合でも、確定申告による計算・納付する必要はない。

２.　入居者の滞納による未収賃料については、貸主は収入金額に含めなくてよい。

３.　賃貸借契約書に「保証金は退去時にその10%を償却するものとする。」との記載がある場合、貸主は、償却額を契約初年度の収入金額に含めなければならない。

４.　所得税、住民税及び事業税は、いずれも不動産所得の計算上、必要経費に含めることができない。

≪ここから講習により4問免除の問題≫

問３７　賃貸不動産をめぐる社会状況に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１.　平成25年住宅・土地統計調査（速報集計）によれば、平成25年10月1日現在の全国の空き家率は13.5%であり、調査開始以来、最も高い数値を示している。

２.　新設住宅着工戸数の推移を見ると、平成25年は、消費税率引き上げ前の駆け込み着工の影響により前年より増加し、平成26年も引き続き前年より増加した。

３.　平成22年国勢調査によれば、日本の総人口は1億2806万人であるが、国立社会保障・人口問題研究所の推計（出生中位・死亡中位）によれば、平成72年（2060年）には、1億1074万人まで減少するものと推計されている。

４.　平成21年度に全国の消費センター等が受け付けた消費生活相談のうち、「賃貸アパート・マンション」の相談は、3番目に多いが、傾向として減少している。

問３８　建物構造に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１.　ラーメン構造は、柱と梁を一体化した骨組み構造である。

２.　壁式構造は、壁体や床板で構成する構造方式である。

３.　制震構造は、基礎と建物本体との間にクッションを設け、地震による揺れを低減させる構造である。

４.　基礎とは、上部の建物に加わる力を地盤に伝える部分である。

問３９　建築物の換気設備に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１.　自然換気は、室内と室外の温度差による対流や風圧等を利用した換気方式である。

２.　機械換気の第1種換気は、居室に設けられる熱交換型換気設備等に採用される。

３.　機械換気の第2種換気は、室内が負圧になるため、他の部屋への汚染空気が入らない。

４.　新築建物は、ごく一部の例外を除いて、24時間稼働する気空き換気設備の設置が義務付けられている。

問４０　賃貸不動産の企画提案に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１.　シェアハウスの場合、管理業者が複数の借主の間に立って主導的な役割を果たす必要に迫られる場合があるので、通常の賃貸住宅より管理業務に要する時間が多くなる。

２.　音楽専用マンションなどの特定の趣味などにターゲットを絞った賃貸住宅を企画することは、供給するエリアでの需給バランスが合えば、その希少性から賃料を高く設定できる可能性が高い。

３.　宅配ロッカーは、最近のインターネット通販市場の成長の影響もあって、借主のニーズの高い設備となってきている。

４.　ペット可能賃貸住宅を建設する場合、動物専用汚物流し（排泄物を処理する設備）や足洗い場を設置すれば、他の借主からの苦情が寄せられることはない。

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