賃貸不動産経営管理士試験、合格への道

不動産会社勤務のぐっさんが賃貸不動産経営管理士試験、合格への道を記録したブログ。賃貸不動産経営管理士は国家資格になると噂される不動産資格。私は独学で一発合格いたしました!過去問の掲載、過去問解説などを通じて皆さんの合格の手助けが出来ればと思っております。

平成28年過去問個別解説



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賃貸不動産経営管理士 過去問 平成28年度試験 問14 定期借家契約


問14 定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.定期建物賃貸借契約の事前説明は、「更新がなく、期間の満了により契約が終了する」旨を記載した書面を交付することで足り、別途、口頭で説明する必要はない。

2.契約期間を2年とする定期建物賃貸借契約において、貸主が、期間の満了の1年前から6か月前までの間に借主に対して期間満了により定期建物賃貸借契約が終了する旨の通知をしなかったとしても、貸主が上記期間経過後に借主に対して終了通知をした場合には、通知日から6か月を通過した後は、契約の終了を借主に
主張できる。 

3.契約期間を2年とする定期建物賃貸借契約が終了した後の再契約として、契約期間を6か月とする定期建物賃貸借契約を締結することはできない。

4.定期建物賃貸借契約の保証人は、定期建物賃貸借契約が期間満了後に再契約された場合には、新たに保証契約を締結することなく、当然に再契約後の債務について保証債務を負う。
 

答えは2ですね。

1は、定期建物賃貸借契約の事前説明は、「更新がなく、期間の満了により契約が終了する」旨を記載した書面を交付に加えて、口頭で説明が必要。

3は、定期建物賃貸借契約終了後の再契約は、改めて契約する為期間も改めて決めることが出来る。

4は、定期建物賃貸借契約は、期間満了で1度契約が終了する為、再契約する場合は、保証契約も再契約が必要。


定期建物賃貸借契約について勉強するなら
定期建物賃貸借契約


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賃貸不動産経営管理士 平成28年度試験 問13 借地借家法


問13 借地借家法の適用のある建物賃貸借契約の特約の有効性に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.賃貸借契約の締結と同時に設定される「期間満了時に賃貸借が解約される」旨の特約は無効である。

2.法令におり一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合で、この建物を目的物とする賃貸借契約を書面により締結するときに、建物取り壊し時に賃貸借契約が終了する旨の特約を定めても、定期建物賃貸借契約の要件を満たしていない限り、その特約は無効である。

3.借主が貸主の同意を得て賃貸不動産に設置した造作について、借地借家法第33条1項に基づく造作買取請求権を排除する旨の特約は有効である。

4.更新について合意が成立しない場合には、賃貸借契約が期間満了と同時に当然終了する旨の特約は無効である。

 

答えは2ですね。

借地借家法第39条 法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合において、建物の賃貸借をするときは、第三十条の規定にかかわらず、建物を取り壊すこととなるときに賃貸借が終了する旨を定めることができる。

2 前項の特約は、同項の建物を取り壊すべき事由を記載した
書面によってしなければならない。


特約の有効性について勉強するなら
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賃貸不動産経営管理士 過去問 平成28年度試験 問12 借主の募集


問12 借主の募集を行うための事前準備に関する次の記述のうち、
もっとも適切なものはどれか。

1.部屋を案内する際、図面、メモ用紙やペン、メジャー、スリッパ等を用意しておくのは、
良いアイデアだが、家具までを用意するのは適切ではない。

2.借主の多くは、不動産業者経由又はインターネット経由で物件情報の収集を
行っているから、インターネットは募集媒体として重要視するべきである。

3.前の借主が設置した設備を附帯設備として新しい借主に貸す場合、貸主は
当該設備が故障してもその修理費を負担しなくてよいから、事前にその状態を
確認する必要はない。

4.借主の募集を管理業者が自ら行う場合と宅地建物取引業者に依頼する場合とでは、
前者の方が管理業者の売上げを確保できるから、前者の方法によるべきである。

 

答えは2ですね。

1は、部屋付けを早くする為に、モデルルームっぽくすることがあり、
生活をイメージできるのでソファやテーブルなど家具を置くのも良い。

3は、設備とする場合は貸主に修理の義務が発生するので
必ず事前に使えるかどうか確認が必要。

4は、管理会社は管理物件の募集をする際に、早期部屋付けの為に、
自社だけでなく、他業者へも情報を開示しないといけない。


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賃貸不動産経営管理士 過去問 平成28年度試験 問11 借主の募集

問11 借主の募集に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.重要な事項ついて、故意に事実を告げず又は不実(本当でないこと)を
告げることは禁止されている。

2.契約の申し込みのため又は借受希望者が一度した申し込みの撤回もしくは
その解除を妨げるため、借受希望者を脅迫することは禁止されている。

3.将来の環境又は交通その他の利便について、借受希望者が誤解するような
断定的判断を提供することは禁止されている。

4.管理業者たる宅地建物取引業者が、不当景品類及び不当表示防止法に
基づく公正取引協議会の構成団体に所属する場合であって、当該団体に
届け出たときは、同法に基づく不動産の表示に関する公正競争規約に
従うことなく、募集広告を作成することができる。

 

答えは4ですね。

1~3はその通りです。

4については、
理業者たる宅地建物取引業者が、不当景品類及び不当表示防止法に
基づく公正取引協議会の構成団体に所属する場合は、
不動産の表示に関する公正競争規約に従う必要があります。 


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賃貸不動産経営管理士 平成28年度試験 問10 管理受託契約


問10 建設省・国交省標準契約書による管理受託契約に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、管理受託契約に特約はないものとする。

1.法人である管理業者の代表取締役が死亡した場合、管理受託契約は終了する。

2.法人である管理業者A社がB社に吸収合併された場合、委託者である建物所有者の承諾がなければB者は管理業務を承継しない。

3.委託者である建物所有者が建物の所有権を第三者に譲渡すると、この第三者が管理受託契約の委託者の地位を承継する。

4.管理受託契約は無償であっても管理業者は委託者に対して善管注意義務を負う。

 

答えは4ですね。

委託者は、無償であっても善管注意義務を負います。

1は、法人の代表者が変わっていちいち契約が終了していたら
色んな意味で大変です。

2は、基本的には吸収合併された場合は、管理業務を承継します。

3は、基本的には所有者が変わると次の所有者は、
管理を継続するか、他の管理会社に変えるかの選択になります。


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