賃貸不動産経営管理士試験、合格への道

不動産会社勤務のぐっさんが賃貸不動産経営管理士試験、合格への道を記録したブログ。賃貸不動産経営管理士は国家資格になると噂される不動産資格。私は独学で一発合格いたしました!過去問の掲載、過去問解説などを通じて皆さんの合格の手助けが出来ればと思っております。

試験対策(初級編)

【賃貸不動産経営管理士】(試験対策初級編)


賃貸管理総論

その1 賃貸不動産の管理とは
その2 賃貸住宅管理業者登録制度とは
その3 リスクマネジメントとは
その4 賃貸不動産経営管理士「倫理憲章」解説
その5 賃貸不動産管理に関する基本法令(民法)
その6 賃貸不動産経営管理士に関する基本法令(借地借家法)
その7 賃貸不動産経営管理士に関する基本法令(消費者契約法)
その8 賃貸不動産経営管理士に関する基本法令(個人情報保護法)
その9 賃貸不動産経営管理士に関する基本法令
(住宅の品質確保の促進等に関する法律)

その10 賃貸不動産経営管理士に関する基本法令(宅地建物取引業法)
その11 賃貸不動産経営管理士に関する基本法令
(コンプライアンスに関する法令の状況)

その12 賃貸不動産経営管理士に関する基本法令
(法令以外の賃貸不動産管理に関連する制度)

その13 他士業業務との関係

平成29年テキスト改訂ポイント
賃貸不動産経営管理士
例年そんなに問題出てませんが改訂ポイントとなっていますので少し細かい内容も出るかもしれません。
基本的には賃貸管理総論のその4~13の部分と被っていますのでもう少し詳しく見ときたいという方以外はまあスルーしてもらってもいいかもしれませんね。

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賃貸住宅管理業者登録制度

その1 賃貸住宅管理業者登録制度
その2 制度の仕組み
その3 基幹事務
その4 登録について
その5 8条書面による報告
その6 20条閲覧
その7 遵守事項①
その8 遵守事項②
その9 財産の分別管理と帳簿の作成
その10 個別の遵守事項
その11 監督、登録の抹消


管理業務の受託

その1管理受託方式
その2 サブリース方式による管理

借主の募集

入居者募集の事前準備、借受希望者への説明

賃貸借契約

その1 賃貸借契約の締結
その2 賃貸住宅標準契約書
その3 使用貸借
その4 借地借家法,賃貸借契約の種類
その5 賃借権の承継(賃貸借契約者当事者の死亡)

修繕義務

その1 必要費・有益費の償還請求権

借主の義務

その1 禁止行為一般
その2 通知・修繕受忍義務他

賃料・敷金等の一時金

その1 賃料支払い義務
その2 敷金

契約期間と更新

その1 契約期間と更新・更新手数料
その2 定期建物賃貸借契約

賃貸契約の終了

その1正当事由
その2 解約の申入れ、契約解除

建物の所有権移転

その1 建物の所有権移転

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連帯保証

連帯保証

建物管理の実務

その1 鍵の管理
その2 苦情処理・緊急対応
その3 住環境の整備・その他ペットなどクレーム関連
その4 アウトソーシング

賃貸借契約の管理

その1 賃料・預託金の扱い、定期報告
(プロパティマネジメント業務など)
その2 未収賃料の回収
その3 原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて
追加
その4 内容証明郵便・公正証書

建物・設備の知識

その1建ぺい率・容積率
追加
その2共同住宅の避難規定

建物の基礎知識と維持管理

その1 建物の構造
追加あり
その2 建物の維持管理と点検、耐震診断

その3 消防設備
その4 昇降機設備・機械式駐車場設備
その5 電気設備
その6 換気設備
追加
その7 給水方式・給湯方式

賃貸業への支援業務

その1 賃貸不動産の企画提案の事業収支 
その2 不動産証券化とプロパティマネジメント
その3 保険
その4 税金関連


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内容証明郵便と公正証書

ここは、平成29年の問22で出題。
内容証明郵便については、選択肢の1つで出ていることもありましたが、問題として出たのは初めて。公正証書についても同様です。

なので、追加でピックアップしておきます。

1.内容証明郵便

内容証明郵便は、いつ、どのような内容の郵便を誰が誰に宛てて出したかを郵便局(日本郵便株式会社)が証明する制度であり、文書の内容の真実性を証明するものではありません。

しかし、相手に送ったという証明になるので、賃貸管理では債権の督促や契約の解除(契約解除は相手方に対する意思表示が必要で意思表示が相手方に到達した時点で効力を生ずる)で用いられることが多い。

平成29年の問22では、解約通知を内容証明で送る必要があるという間違いの選択肢で出ていました。
解約通知は決まった書式はなく、書面で送れば大丈夫です。

保管については、内容証明郵便は郵便局。

2.公正証書

公正証書とは、公証人法に基づき、法務大臣に任命された公証人が作成する公文書。

公証人とは、裁判官や検察官、法務局長などを永年勤めた選ばれた法律の専門家で、準公務員という扱いになる。

「公正証書」には証明力、執行力があり、安全性や信頼性に優れています。

よく出るのは公正証書遺言ですね。賃貸契約書も公正証書で作成できますが、結構書類などが面倒なので余程の条件じゃないと基本難しいと思います。

公正証書は信頼性が高いため、例えば、金銭債務においては、「強制執行認諾条項」を定めておくことで、「強制執行」の申立が直ちに行えます。

平成29年の問22では、この内容が出てましたね。強制執行は原則金銭債務についてのみ。明渡しに関しては強制執行は出来ません。

保管については公正証書については、公証役場五。


建ぺい率・容積率

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賃貸不動産経営管理士の試験対策問題集より私がやっていてこれは勉強しておいた方が良さそうな内容をPICK UPしてご紹介します。

【試験対策】建物・設備の知識 共同住宅の避難規定
これまであまり出ていなかった部分です。

平成29年問28で出題されていました。

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共同住宅の避難規定

1.直通階段

その階における居室の床面積の合計が100㎡を超える(耐火構造・準耐火構造の場合は200㎡)場合は、直通階段を2つ以上設けなければならないのが原則である。

ただし、居室の面積の合計が100㎡(耐火構造・準耐火構造の場合は200㎡)以下で避難上有効なバルコニーを設ける場合は、屋外避難階段か特別避難階段である直通階段を1つ設置すれば良い。

2.避難通路の幅

住戸の床面積の合計が100㎡を超える階では、両側に居室のある場合には、 1.6m以上の廊下の幅が必要とされる。

直上階の居室の床面積の合計が200㎡を超える階では、120cm以上の階段の幅が必要とされ、それ以外のものは75㎝以上必要。


屋外階段では、90cm以上の幅が必要とされる。

さらに、屋外への出口または屋外避難階段から道路までは1.5m以上の通路を設けなければならない。

3.非常用照明

建築物の各室から地上へ至る避難通路となる廊下や階段には、非常用照明の設置義務があり、非常用照明はバッテリーを内臓した照明器具で、停電時に自動的に点灯するしくみでないとダメ。

4.非常用進入口

3階以上の階で高さ31m以下の階には、火災時に消防隊が外部から侵入できるように非常用の侵入口を設けないといけない。

ただし、非常用の昇降機を設置している場合や非常用進入口に変わる窓として、各階の外壁面の長さ10m以内ごとに、1mの円が内接できる大きさ、または幅75㎝以上高さ120㎝以上の大きさの窓を設置している場合は、非常用進入口は設置不用。

建物の基礎知識と維持管理その1 建物の構造

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賃貸不動産経営管理士その12契約の成立

◎契約とは何か
賃貸不動産経営管理士が携わる契約としては、
管理業者が賃貸管理を行う場合(管理受託方式)
賃貸契約を提携して行う場合(サブリース方式)
があります。

その他、入居者との賃貸借契約の締結がある。

契約することで、結んだ当事者間の権利義務が定まり、
義務の履行がされない場合、権利者が義務者に対して
義務の履行を裁判や裁判外で求めることができす。

◎契約の成立
契約は申込者と申込を受け付けた側が了承することで
両意思表示が合致した場合に成立する。

◎契約の方式
契約には、

・書面を作成しなくても意思の合致だけで成立する「諾成契約」、
意思標示の合致のほかに一定の方式、すなわち「要式契約」
を要求される場合もあります。

・目的物の授受を要する「要物契約

がある。

賃貸管理の為の管理受託契約や賃貸借契約は、
いずれも書面等の授受がなくても成立する諾成契約です。

他方、貸主と保証人との間で提携する保証契約は、
当事者間の意思の合致、書面による締結という
「要式行為」が必要となります。

消費賃借契約の場合は、契約締結にあたり金銭などの
目的物の授受が必要となる「要物契約」です。

◎契約書の作成意義
賃貸借契約や管理委託契約は、当事者の意思の合致だけで
成立する諾成契約であるが、現実の取引社会では書面により
締結されます。

契約書を作成するのは、
①契約成立と契約条件の明確性
②業務の拠りどころ(行為準則)
③第三者に対する説明
④法律による要求
といった特徴があるからです。

④法律による要求はさーっと読んでおきましょう。
一定の場合、法律は諾成契約である賃貸借契約にも
書面が必要であると定められています。
たとえば、宅地建物取引業法では、
「宅地建物取引業者が宅地又は建物の賃借に関し、
当事者を代理して契約を締結したときは
その相手方及び代理を依頼した物に、
その媒介により契約が成立した時には
当該契約の各当事者に、所定の事項(契約内容)を
記載した書面を交付しなければならない。」
(宅建業法第37条第2項)として、
契約の内容に関する一定事項についての
書面化を義務付けています。

◎わかりやすい契約書を作成することの重要性

契約書は、契約当事者の権利、義務を定めた重要な書面ですが、
意外に重要視されておらず、簡略化されて作られていることも多く、
実際に問題が起こった際にトラブルが表面化し大きな問題になります。

その為、わかりやすい契約書の作成、内容の説明の工夫、配慮が必要
になります。
契約内容を説明する際は、単に契約書を読み上げるだけでなく、
理解しにくい点においては、借主が理解しているかどうか
確認しながら説明をすすめるべきです。


賃貸不動産経営管理士
その1倫理憲章
その2賃貸不動産経営管理士に求められるコンプライアンス
その3賃貸不動産に関する基本法令(民法)
その4賃貸不動産に関する基本法令(借地借家法)
その5賃貸不動産に関する基本法令(消費者契約法)
その6賃貸不動産に関する基本法令(個人情報保護法)
その7賃貸不動産に関する基本法令
(住宅の品質確保の促進等に関する法律)

その8賃貸不動産に関する基本法令(宅地建物取引業法)
その9賃貸不動産に関する基本法令
(コンプライアンスに関する法令の状況)

その10賃貸不動産に関する基本法令
(法令以外の賃貸不動産管理に関連する制度)

その11賃貸不動産に関する基本法令(他士業業務との関係)
その12契約の成立

 
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他士業業務との関係

弁護士しか出来ないことがポイントです。

弁護士法72条
弁護士又は弁護士法人でない者は、
報酬を得る目的で訴訟事件、非訴事件及び審査請求、
異議申立て、再審査請求等行政に対する不服申立事件
その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁
若しくは若いその他の法律事務を取り扱い、
又これらを周旋をすることを号とすることはできない。

うーん、長い。

資格がない人が自己の利益の為に他人の法律事件に
介入するようになると、当事者やその他の関係者の利益を
損ねて法秩序を害するので弁護士市がの者が
そのような行為をしてはいけないということです。

この72条に抵触する行為はダメというところが重要です。
 
賃貸不動産の管理業務において弁護士法が問題になるケース
 
貸主に代わって家賃等の督促を行ったり、契約解除・明渡しに係る
事務を行ったりする場合は弁護士法72条違反の可能性が
問題になる
ことがあります。

弁護士法72条が適用されるのは
報酬を得る目的で、法律事務を取り扱うことを業とする場合です。

問題に出やすいポイントとしては、

・弁護士法第72条においては「報酬を得る目的」があるとダメなので
報酬を得ないのであれば法律に抵触はしない

建物賃貸借契約を解除し、賃貸人との立ち退き交渉は弁護士しかできない。

・弁護士でない者が、他人の債権回収に当たることは、原則的に違反となるが、
債権管理回収業に関する特別措置法(サービサー法)は、
厳格な要件のもとで、債権の管理回収を行うことが認められている

がわかっていればよいと思います。


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