賃貸不動産経営管理士試験、合格への道

不動産会社勤務のぐっさんが賃貸不動産経営管理士試験、合格への道を記録したブログ。賃貸不動産経営管理士は国家資格になると噂される不動産資格。私は独学で一発合格いたしました!過去問の掲載、過去問解説などを通じて皆さんの合格の手助けが出来ればと思っております。

試験対策(中級編)

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ここからは中級編。
時間があれば目を通してほしいところです。

人口動勢と高齢化に対する対応
 
国土交通省の標準契約書(管理委託契約書)

借主の募集における媒介報酬

倒産手続の概要&貸主、借主の破産
 
事業用建物賃貸借契約の特殊性

プロパティマネジメントとは?


ここまでたどり着いたあなたなら合格できます!






とりあえず 過去問からやり直す!
 
個別解説はこちらから

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平成28年度

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平成29年度

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プロパティマネジメント
ただ賃貸物件を管理するという考え方から
現在では管理を任せてもらった物件の資産価値を
いかに上げるかという視点を持って取り組む
プロパティマネジメントという考え方にシフトしています。

その為、賃貸不動産管理経営士の試験でも
毎年取り上げられています。

問題自体はアセットマネジメントの仕事内容との違い
というあまり難しくない内容ですが
今後はもう少し仕事内容に踏み込んだ問題を
出してくるのではないかと思っています。

1.プロパティマネジメントとは
不動産の所有と経営の分離という考えの元、
不動産のオーナーに代わって専門スタッフである
プロパティマネジャーが不動産オーナーが所有する
それぞれの不動産の資産価値を最大限に高めて
運用するという手法です。

従来の賃貸管理では、
家賃のの管理やクレーム処理が中心で
資産価値を上げるというよりは
取りあえず原状回復して空室を失くすといった
受け身的な仕事の仕方でしたが、
賃貸物件も多くなり、空室を埋めるにしても
他の部屋との差別化をしないと中々決まりません。

では部屋が決まらない場合に費用対効果を考えずに
高いお金をかけてリフォームをしてしまうと
部屋は決まるかもしれませんが思ったほど家賃が上がらず、
掛けた費用の分資産価値が上がらない
ということになってしまいます。

預かる不動産に対して、資産価値を最大限に上げる方法を
常に意識し、提案していくことがプロパティマネジメント
の仕事となります。

2.プロパティマネジメントの役割
プロパティマネジメントの役割としては、
不動産オーナーの資産全体のポートフォリオを管理する
アセットマネージメントの部署から個々の不動産の運営管理を
任されることになります。

プロパティマネジメントは、運営、管理の実務者として、
リーシング業務などのソフト面、
建物管理業務などのハード面において
レベルの高い仕事内容を要求されます。

3.プロパティマネジメントの業務
・リーシング業務…テナントの空室管理

・テナント管理業務…テナントの窓口

・請求出納業務…賃料の管理

・建物管理業務…建物の日常、定期点検、法定点検、清掃管理など

・コンストラクションマネジメント業務
 …大規模修繕などリニューアル工事の計画

賃貸管理は、問題が起こった後で対処する受け身的な対応に対し、
プロパティマネジメントは入居者とコミニュケーションを取ることで
滞納、クレームなど未然に防ぐと行った手法を取ります。

また、クレームについてもSR(サービスリクエスト)と言って、
お客様からの要望、アドバイスといった考え方を取ります。
ようは、改善することで快適に住め、長く住みたいと思ってもらえるなら
それは資産価値の向上に繋がるということですね。

4.不動産証券化とプロパティマネジメントの関係
不動産証券化とは、SPC(特別目的会社)を使って
不動産ファンドを組成し投資家から集めた資金で
収益不動産を運用し利益を還元する手法です。
代表的なものにJ-REITなどがあります。

不動産ファンドは預かった資金を使って
不動産を運用していくわけですが、
その際に不動産の資産価値を最大化する上で
プロパティマネジメント会社の存在が大きくなっているという訳です。

今管理会社でお勤めの方は、少子高齢化で人口が減る中で
今後プロパティマネジメントの考え方を導入していかないと
入した他社と差がつくことになりそうです。

賃貸不動産経営管理士もこういった時代の流れの中、
国家資格化すればプロパティマネジメントの考え方も含め、
専門家として活躍の場が増えそうです。

ここは賃貸管理業に携わるのであれば
勉強しておいて損はないと思います。


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事業用建物賃貸借契約の特殊性
隙間を狙ってくるならこの辺かな
と思っています。
 
1.契約内容の特殊性
事業用建物賃貸借契約はそれぞれの契約において、
使用目的や賃貸借の規模、面積が異なる為に、
契約内容も非常に多様です。

2.法人に関する状況の変化
法人の場合は、会社が合併、吸収など
色々なことが起こります。
そういった場合にどういった対応が必要かが
問題に出る可能性があります。

①組織変更された場合
法人である借主が商号の変更または代表の変更だけでなく、
合名会社から株式会社へ組織変更された時も
賃貸借契約に影響しません


②合併した場合、吸収された場合
合併した場合は賃貸借契約に影響しないが、
吸収合併で吸収されたり、新会社を設立する場合には
賃貸借の譲渡に該当する場合があり、
無断で譲渡したとなると解除理由になるが、
営業内容等が変わらない場合など組織が破壊されない場合は
解除されないとされることが多い。


③賃貸借無断譲渡による背信的行為がある場合
無断譲渡された場合も背信的行為と認められない場合は
解除権は発生しない。
背信的行為の立証責任は借主にあるとされてます。
立証できない場合は、解除権が発生するということになります。




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倒産手続の概要&貸主、借主の破産
ここもニッチな感じですが、
問題集で取り上げられているので
ピックアップしてみました。
 
1.倒産手続の概要
裁判所が倒産に関与する法的手続きには、

①破産法による破産
②会社法による特別清算
③民事再生法による民事再生
④会社更生法による会社更生の4つがあります。

①と②は企業を解体して会社財産を分配する方法

③と④は企業の債権を目的とする方法です。 

◎破産手続きについて
・破産については、債務者が自らが申立てて行うことが多いが、
債権者から破産を申し立てられることもある

◎破産者の財産について
破産手続開始の決定がされ、破産管財人が専任されると、
破産財団の管理処分権は破産管財人に帰属する


◎破産者が個人の場合の免責
破産者は破産手続開始の決定時点の債務弁済の責任を負わなくなる。

2.貸主・借主の破産
貸主が破産した場合
破産管財人が賃料の請求や受け取り、解除などの
意思表示の主体となる

・借主は敷金を預けている場合は、敷金の範囲内で
賃料の相殺など破産した貸主に対して反対債権を持つ。
賃料の支払いに関しては、敷金の額まで貸主の破産管財人に対して
寄託が出来、破産管材人は借主から寄託請求を受けた場合、
受領した賃料において敷金の安易において寄託しなければならない


・破産手続き開始前の賃貸借契約(引き渡しを受けている場合)は、
破産管材人は賃貸借契約を解除できない

借主が破産した場合
・加算手続開始の決定前に発生した未払い賃料は破産債権、
決定後に支払う賃料債権は財団債権となる。
財団債権は破産債権に先立って弁済される。

・破産手続開始前に契約が解除されていれば、
原状回復費は破産債権となる。

※貸主、借主の賃貸借契約は双務契約の為、
破産者および相手方が破産手続開始決定の当時にいまだ供に
その履行を完了していなければ
、破産管財人は、
契約の解除または履行のいずれかを選択できる



事業用建物賃貸借契約の特殊性


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借主の募集における媒介報酬
ちょっとマニアックですが、
賃貸業に関わるのであれば知っておくべきだと思いますので
ピックアップしました。

1.借主の募集における媒介報酬
・宅建業法が定める賃貸借契約の媒介報酬額
原則として、賃貸契約の両当事者(貸主、借主)から
受け取ることができる報酬額 は、

賃料の1か月+消費税(平成29年3月現在賃料1か月1.08倍) 

貸主、借主いずれかが承認すれば
承認した方から賃料の1か月+消費税もらうことは可能


複数業者がかかわる場合もこの報酬額を超える報酬はもらえない。

・広告料等、報酬以外の費用
広告料
賃貸業界のグレーゾーンがこの広告料。
業界用語ではADとも言われています。

広告費ということで大阪では
今多い場合で400%(4か月分)というのも
目にします。通常は200%くらいですね。

首都圏では、未だに広告費なしというのもあり、
地域によって広告費には差がありますね。

業務上は、貸主から広告料を頂く場合、貸主に雑誌、インターネットサイトなどに広告しておきました程度の説明はしますが、細かいところまでは説明しない場合が多いですね。

しかし、法律的には広告料をもらう限りは貸主にどういった広告をしたかを報告しないといけません。

報酬以外の費用
コンサルティング料などがある。

媒介に関わることをコンサルティング料
としてもらうことは宅建業法違反となる場合がある。

・宅建業法の範囲
媒介・代理に関し規制しており、
賃料の徴収や建物の修繕については定めていない。


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