賃貸不動産経営管理士試験、合格への道

不動産会社勤務のぐっさんが賃貸不動産経営管理士試験、合格への道を記録したブログ。賃貸不動産経営管理士は国家資格になると噂される不動産資格。私は独学で一発合格いたしました!過去問の掲載、過去問解説などを通じて皆さんの合格の手助けが出来ればと思っております。

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建築物の維持管理と点検というタイトルでは平成27,28年のみですが、広くとらえると耐震や定期報告なども入ると思いますので平成29,30でも出てますので頻出問題と言えるでしょう。


【平成27年】
問30 建築物の維持管理と点検に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1. 法定点検においては、資格者による点検作業と管轄官庁への報告が義務付けられている。

2. 巡回点検は、管理業者が担う役割のうち重要なものではない。

3. 貸主に対し、日常点検業務に関する費用の見積もりと結果報告は必ず行わなければならない。

4. 管理業務として建築物の点検を行う場合には、入居者からの情報を活用するべきである。


答えは2ですね。

これは間違えると(/・ω・)/




【平成28年】
問30 建物の維持管理に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.特殊建築物等の所有者又は管理者は、定期に、一級建築士等に調査をさせなければならない。

2.予防保全は、事故や不具合が生じる前に、あらかじめ適切な処置を施す保全である。

3.事後保全は、事故や不具合が生じてから、修繕等を行う保全である。

4.予防保全においても、事後保全においても、法定耐用年数どおりに機器を交換することが重要である。



答えは、4ですね。

法定耐用年数を意識しないといけなのは予防保全の方ですね。

事後保全は、事故や不具合が起こってから修繕を行うものです。
その時に耐用年数過ぎているようであれば、交換を検討する
というパターンはあると思います。

【平成29年】

問 29 建物の耐震診断と「建築物の耐震改修の促進に関する法律」に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。 

1 耐震診断は、建物に必要とされる耐力と現に保持している耐力を比較し、評価するものである。


2 特定既存耐震不適格建築物の所有者は、耐震診断を行い、診断の結果、地震に対する安全性の向上を図る必要があると認められるときは、耐震改修を行うよう努めなければならない。


3 昭和56年5月31日以前に新築の工事に着手した賃貸住宅(共同住宅に限る)は、特定既存耐震不適格建築物となる。

4 所管行政庁は、特定既存耐震不適格建築物の耐震診断及び耐震改修の的確な実施を確保するために必要があるときは、所有者に対し、必要な指導及び助言をすることができる。


問題としては簡単ですが、

耐震問題はマンションの管理業務していると旧耐震の物件は結構問題になっていますので多分今後も必須だと思います。



【平成30年】

問29 建築物の定期報告制度に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。



1 政令で定める建築物及び当該政令で定めるもの以外の特定建築物で特定行政庁が指定するもの(以下、本問において「特定建築物」という。)は、定期的にその状況を調査してその結果を特定行政庁に報告することが義務付けられている。


2 特定建築物の定期調査・検査は、一級建築士に実施させなければならない。


3 特定建築物に関する報告の主な調査内容は、敷地、構造、防火、避難の4項目である。


4 特定建築物の共同住宅の定期調査報告は、3年ごとに行う義務がある。

答えは 2 ですね。


二級建築士、特定建築物調査員も実施可能ですよね。


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平成30年度

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平成29年度

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平成28年度

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平成27年度

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平成30年は消防設備について具体的な問題は出てませんでしたが、ここは頻出と思ってきちんと勉強しておきましょう。

【平成27年】
問32 建築物の消防設備等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1. 共同住宅は、消防法上「特定用途防火対象物」に分類される。

2. B火災とは、石油類その他の可燃性液体、油脂類などが燃える油火災のことである。

3. 自動火災報知設備における低温式スポット型は、火災の熱によって一定の温度以上になると作動する。

4. 自動火災報知器等が設置されていないすべての住宅には、住宅用火災警報器の設置が義務付けられている。


答えは、1

ここはちょっと勉強必要ですね。

選択肢1
消防法では、特定用途防火対象物としては、不特定多数の人が出入りする店舗、集会施設等になります。

非特定用途防火対象物としては、不特定多数の人が出入りする事務所等になります。

選択肢2
火災には下記の3つがあります。

A火災(普通火災) 木材・紙、、繊維

B火災(油火災) 石油類その他可燃性液体、油脂類

C火災(電気火災) 電気設備・電気機器




【平成28年】
問31 消防用設備等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.複合用途建物では、住宅用火災警報器を住宅部分又はその他の部分のいずれかに設置しなければならない。

2.共同住宅における消防用設備は、建物に火災が発生したとき、火災の感知、報知、連絡、通報、消化、避難及び誘導が安全かつ迅速にできること、並びに消防隊の活動を支援することを目的として設置される。

3.自動火災報知機設備における煙感知器のうち、イオン式スポット型は、機器の中のイオン電流が煙によって遮断されると作動する。

4.避難設備には、避難器具、誘導灯及び誘導標識がある。

 

答えは、1ですね。

これは詳細知りませんでしたが、2~4が間違いないと思いましたので1としました。

複合用途防火対象物等における自動火災報知設備の特例基準があり、防火対象物の延べ面積は、500平方メートル未満であることなど満たすと設置が免除される、住居部分も条件によっては免除されるなど条件によって設置義務は変わります。

詳細は、こちらを参照ください。
http://www.city.nabari.lg.jp/reiki/nabari_manu/419980500017000000MH/419980500017000000MH/419980500017000000MH_j.html


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【平成29年】

【問 31】 消防用設備等に関する次の記述のうち、不適切なものはいくつあるか。

 

ア 自動火災報知設備等が設置されていないすべての住宅には、住宅用火災警報器の設置が義務付けられている。

イ 消火器の詰め替えは、5年に1回程度、粉末(消火剤)の交換は8年~10年くらいのサイクルで実施するのが望ましい。

ウ 共同住宅は、賃貸物件であっても、収容人員が50人以上の場合は防火管理者を定め、防火管理を行う必要がある。

 

1 1つ

2 2つ

3 3つ
4 なし

答えは 4 ですね。

選択肢はすべて正解です。





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【平成27年】
問33 不動産証券化とプロパティマネジメントに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1. プロパティマネジメント会社は、自らの業務に合理性があることについて、投資家に対し説明責任を果たすための客観的な根拠を常に準備しておかなければならない。

2. プロパティマネジメントは、投資家から委託を受けて、投資家の為に行われる業務であり、
プロパティマネジメントの業務のうち、調査・提案業務においては、投資家の投資判断に資することが求められる。

3. プロパティマネジメントは、投資を決定・実行し、建物管理、会計処理等について、アセットマネジメント会社からの報告を受けて投資の状況を把握する業務である。

4.プロパティマネジメントの業務には、中・長期的な改修・修繕の計画を策定して実施するコンストラクションマネジメント(CM)も取り入れられはじめている。

答えは、3

いわゆるPM(プロパティマネージメント)についての問題。

AM(アセットマネージメント)が表の顔、投資家に対する資金運用の計画、決定・実施、実施の管理、売却の提案等を行うのに対し、

PMはAMが行った不動産の運用等に対して、実際に賃貸管理、運営を行う部署である。
主な業務としては、委託された投資家への①報告業務②調査・提案業務③所有者の変更に伴う業務がある。

なので投資の決定・実行までは行いません。

PMは従来の賃貸管理とは違い、単に賃貸管理を行うだけではなく、投資家、オナーの所有物、お預かりしている資産の価値をいかに上げるかという考えを元に、リフォーム、リノベーション提案などトータルでの資産価値向上に努めないといけない。





【平成28年】
問34 不動産証券化とプロパティマネジメントに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.平成10年に特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律(現在の「資産の流動化に関する法律」が制定され、SPCが証券を発行して投資家から不動産への投資資金を集め、不動産を購入して賃料収入を取得し、賃料収入を投資家に配分できるようになった。

2.平成19年3月改正の不動産鑑定評価基準では、DCF法の適用家庭の明確化の中で、収益費用項目の統一化が図られ、PMフィーは運営収益として計上されるようになった。

3.プロパティマネジメント会社は、アセットマネージャーから委託を受け、その指示の下にプロパティマネジメント業務を行う。

4.アセットマネジメントは、実際の賃貸管理・運営を行うのに対し、プロパティマネジメントは、資金運用の計画・実施を行う。


答えは、3ですね。

1は、直接賃料収入を投資家に配分はできません。
配当や債券の利息として支払われます。


2は、PMフィーは経費ですね。

4は、アセットとプロパティが逆です。

不動産の証券化に関係する問題ですね。

そこに出てくるプレイヤーとして
・AM(アセットマネジメント)
・PM(プロパティマネジメント)
がクローズアップされて出ています。

不動産コンサルだと銀行や調整役、投資家など
もう少し詳しく出てきます。

その中でも賃貸管理は、単なる集金や管理業務だけでなく、
資産価値の向上の為のPM(プロパティマネージメント)
としての仕事が求められています。

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【平成29年】

問33 プロパティマネジメントとアセットマネジメントに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 プロパティマネジメント会社は、アセットマネージャーから選定され、その委託を受けてプロパティマネジメント業務を担当する。

2 プロパティマネジメント会社は、自らの業務に合理性があることについて説明責任を負担しており、説明責任を果たすための客観的な根拠を常に準備しておかなければならない。

3 DCF法の収益費用項目のうち、運営費用の中には、対象不動産の管理業務に係る経費となるPMフィーが含まれている。

4 所有者の交代に際し、旧所有者から新所有者に貸主の地位が円滑に引き継がれるように尽力することは、重要なアセットマネジメント業務である。

 

 

 

解説
答えは 4 ですね。

ちょっと迷いそうですが、選択肢4はプロパティマネジメントの業務ですね。

今後賃貸管理を行う上でこのプロパティマネジメントの概念は非常に役に立つと思いますので、よく勉強しておいてください。

 


(試験対策初級編)賃貸業への支援業務その2 不動産証券化とプロパティマネジメントで詳しく解説しておりますのでご参照ください。


【平成30年】

【問33】アセットマネジメントとプロパティマネジメントに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。



1 アセットマネージャーには、収益拡大とコスト削減の両面から、具体的に、計画の基礎資料の収集、計画策定等の調査・提案が求められる。


2 アセットマネジメントは、不動産投資について、資産運用の計画、決定・実施、実施の管理を行う業務である。


3 プロパティマネジメントにおいては、賃料等を徴収し、預託金を受領し、必要な経費を支出し、アセッドマネージャーとの間で精算を行う。


4 プロパティマネジメントは、投資家から委託を受けて、投資家のために行われる業務である。


答えは 1 ですね。

プロパティマネージャーの業務ですね。
問題としては簡単ですが、REITを勉強するとアセットマネジメントとプロパティマネジメントが出てきます。
アセットマネジメントは株や不動産といった資産全体のコーディネート、プロパティマネジメントは賃貸管理のイメージで、所有不動産の収益拡大、最大化を行う感じ。



不動産証券化とプロパティマネジメントを勉強するならこちら
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平成29年度

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保険は毎年必ず出てますね。内容的にはそんなに難しくありませんが、火災保険と地震保険についてはきちんとした知識が必要。

【平成27年】
問34 保険に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1. 賃貸不動産の経営における危険を軽減・分散するための重要な方策の一つに保険の利用がある。

2. 保険は、生命保険、損害保険、傷害・医療保険に分類することができるが、このうち賃貸不動産の経営においては、通常、生命保険が最も有効である。

3. 住宅火災保険・住宅総合保険は、火災・落雷・風災・ひょう災等による住宅や家財の損害の全部又は一部を補償の対象とするものである。

4. 地震保険は、住宅に関する火災保険に付帯して加入することにより、地震・噴火・津波を原因とする火災や損壊などによる損害を補償する保険である。


答えは2番ですね。

やっぱり賃貸不動産経営においては、火災保険・地震保険が有効なので損害保険が最も有効ですよね。





【平成28年】
問40 保険に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.地震保険に加入する際には、主契約の火災保険と同額の保険金額で加入する
必要がある。

2.火災保険は、保険の中で、賃貸不動産管理の経営に特に関係の深い保険のひとつである。

3.保険は、保険会社の商品によって特性が異なり、補填の対象と限度も異なっている。

4.保険とは、万一の事故に対して備える相互扶助の精神から生まれた助け合いの制度である。



答えは、1ですね。

火災保険と地震保険を同額の保険金額にする必要はありません
「火災保険の30-50%、かつ、建物:5,000万円、家財:1,000万円」が限度となっています。


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【平成29年】
問34 保険に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 保険を利用して、賃貸不動産の経営における危険を軽減、分散することが できる。 

2 保険について理解をし、関係者にアドバイスをすることができるようにしておくことは、賃貸管理に係る支援業務の一つである。 

3 地震、噴火又はこれらによる津波を原因とする建物や家財の損害を補償するものは地震保険と呼ばれ、地震保険のみ単独で加入することができる。 

4 保険商品の分類には、保険業法上、「第一分野」「第二分野」「第三分野」という分類方法があり、賃貸不動産の経営において、最も有用な保険は第二分  野の損害保険である。



答えは 3 ですね。

これはまあ間違えないでしょう。

選択肢3は地震保険は火災保険と一緒じゃないと入れません。

保険の問題は毎年必ずでますので、サラッと見といてください。

【平成30年】

問34 保険に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。



1 保険は、将来起こるかもしれない危険に備える合理的な防衛策のひとつであるが、中でも賃貸不動産の経営においては、損害保険の知識が有用である。


2 賃貸不動産の建物所有者が火災保険に加入する場合、主契約である火災保険の保険金額の8割以内の範囲で地震保険にも加入しておくことが一般的である。


3 住宅に関する火災保険である「すまいの保険」は、火災、落雷、破裂・爆発、風災、雹(ひょう)災、雪災により建物や家財に生じた損害に備える保険である。


4 保険は、保険会社の商品によって特性が異なるので、関係者に適切なアドバイスをするためには、その内容をよく理解しておく必要がある。



答えは 2 ですね。

「火災保険の30-50%、かつ、建物:5,000万円、家財:1,000万円」が限度



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平成27年、28年と連続で出ましたら、29年、30年は出てません。
正直こんなん問題する意味あるの?と思っていましたから、2019年も出ない可能性は高いですね。
ただ、出たらラッキー問題なので取り敢えず勉強しときましょう。

【平成27年】
問39 建築物の換気設備に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。 

1. 自然換気は、室内と室外の温度差による対流や風圧等を利用した換気方式である。

2. 機械換気の第1種換気は、居室に設けられる熱交換型換気設備等に採用される。

3. 機械換気の第2種換気は、室内が負圧になるため、他の部屋への汚染空気が入らない。 

4. 新築建物は、ごく一部の例外を除いて、24時間稼働する換気設備の設置が義務付けられている。



答えは、3です。

この辺は勉強必要ですね。

負圧になるのは第3種換気です。

換気についてはこのサイトで詳しく説明があります。
http://www.ajic.co.jp/contents/study/ventilation/kind.shtml


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【平成28年】
問39 換気設備に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.シックハウス症候群の原因物質の除去対策として、新築建物には自然換気設備の設置が義務付けられている。

2.第1種機械換気は、給気及び排気ファンを用いる方式である。

3.第3種機械換気は、室内が負圧になるため、他の部屋へ汚染空気が入らない
方式である。

4.換気設備には、給気ファン、排気ファン、給排気ダクト、ルーフファン、排気塔、設備用換気扇等がある。



答えは、1ですね。

自然換気ではなく、機械換気設備ですね。


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建築物の換気設備(平成27年問39・平成28年問39他)

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◎賃貸借契約における修繕義務(平成27年問17、18・平成28年問19他)

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◎定期建物賃貸借契約(平成27年問20・平成28年問14他)

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