賃貸不動産経営管理士試験、合格への道

不動産会社勤務のぐっさんが賃貸不動産経営管理士試験、合格への道を記録したブログ。賃貸不動産経営管理士は国家資格になると噂される不動産資格。私は独学で一発合格いたしました!過去問の掲載、過去問解説などを通じて皆さんの合格の手助けが出来ればと思っております。

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私が受けているCPMという資格、PMについて勉強するのですがPMというのがプロパティマネジメントです。アメリカの資格でPMの考え方はアメリカで発展しており最近日本でも注目される考え方です。
試験では、不動産の証券化と絡めて出題されます。問題はそんなに難しくないのですが、初めて出てくる言葉もあり一度きちんとテキストを読んでおく方が良いと思います。
不動産コンサルティングマスターを受ける場合はここをかなりきちんと勉強しないといけません。

私がやってるプログ、こちらもご参考にしてください。
公認 不動産コンサルティングマスター試験、合格への道

平成27年
問33 不動産証券化とプロパティマネジメントに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1. プロパティマネジメント会社は、自らの業務に合理性があることについて、投資家に対し説明責任を果たすための客観的な根拠を常に準備しておかなければならない。

2. プロパティマネジメントは、投資家から委託を受けて、投資家の為に行われる業務であり、
プロパティマネジメントの業務のうち、調査・提案業務においては、投資家の投資判断に資することが求められる。

3. プロパティマネジメントは、投資を決定・実行し、建物管理、会計処理等について、アセットマネジメント会社からの報告を受けて投資の状況を把握する業務である。

4.プロパティマネジメントの業務には、中・長期的な改修・修繕の計画を策定して実施するコンストラクションマネジメント(CM)も取り入れられはじめている。

答えは、3

いわゆるPM(プロパティマネージメント)についての問題。

AM(アセットマネージメント)が表の顔、投資家に対する資金運用の計画、決定・実施、実施の管理、売却の提案等を行うのに対し、

PMはAMが行った不動産の運用等に対して、実際に賃貸管理、運営を行う部署である。
主な業務としては、委託された投資家への①報告業務②調査・提案業務③所有者の変更に伴う業務がある。

なので投資の決定・実行までは行いません。

PMは従来の賃貸管理とは違い、単に賃貸管理を行うだけではなく、投資家、オナーの所有物、お預かりしている資産の価値をいかに上げるかという考えを元に、リフォーム、リノベーション提案などトータルでの資産価値向上に努めないといけない。





平成28年
問34 不動産証券化とプロパティマネジメントに関する次の記述のうち、
最も適切なものはどれか。

1.平成10年に特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律(現在の「資産の流動化に関する法律」が制定され、SPCが証券を発行して投資家から不動産への投資資金を集め、不動産を購入して賃料収入を取得し、賃料収入を投資家に配分できるようになった。

2.平成19年3月改正の不動産鑑定評価基準では、DCF法の適用家庭の明確化の中で、収益費用項目の統一化が図られ、PMフィーは運営収益として計上されるようになった。

3.プロパティマネジメント会社は、アセットマネージャーから委託を受け、その指示の下にプロパティマネジメント業務を行う。

4.アセットマネジメントは、実際の賃貸管理・運営を行うのに対し、プロパティマネジメントは、資金運用の計画・実施を行う。


答えは、3ですね。

1は、直接賃料収入を投資家に配分はできません。
配当や債券の利息として支払われます。


2は、PMフィーは経費ですね。

4は、アセットとプロパティが逆です。

不動産の証券化に関係する問題ですね。

そこに出てくるプレイヤーとして
・AM(アセットマネジメント)
・PM(プロパティマネジメント)
がクローズアップされて出ています。

不動産コンサルだと銀行や調整役、投資家など
もう少し詳しく出てきます。

その中でも賃貸管理は、単なる集金や管理業務だけでなく、
資産価値の向上の為のPM(プロパティマネージメント)
としての仕事が求められています。

不動産証券化とプロパティマネジメントを勉強するならこちら
(試験対策初級編)賃貸業への支援業務その2 
不動産証券化とプロパティマネジメント



不動産証券化とプロパティマネジメント(平成27年問33・平成28年問34)

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(試験対策初級編)賃貸住宅管理業者登録制度その7遵守事項①

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(試験対策初級編)修繕義務その1 必要費・有益費の償還請求権

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◎保険(平成27年問34・平成28年問40)

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賃貸不動産経営管理士のテキストは下記になります。

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賃貸不動産経営管理士の試験対策問題集より私がやっていてこれは勉強しておいた方が良さそうな内容をPICK UPしてご紹介します。

【試験対策】建物・設備の知識 建ぺい率・容積率
これまであまり出ていなかった部分ですが、突如平成28年より登場しました建ぺい率・容積率。やはり宅建を意識した問題というところで白羽の矢が立った模様です。

しかし、この平成28年問29は多分誤問だったと思います。

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建物・設備の知識の建ぺい率・容積率

建築関係はテキストなどはかなり情報量が多いですが
実際にテストに出るところを抑えておけば点は取れます。

平成28年の問29で出題され、正直私はノーマークでした汗

宅建を意識した感じの問題やなあと思いながら、非常に雑な問題やなあとも思いながら、建ぺい率90%に?がつき正解しました。

悪運が強い?

1.建ぺい率とは?

建物の建築面積の敷地面積に対する割合であり、都市計画により指定されている。

用途地域に応じて

・住居系の用途地域 30~80%

・商業系の用途地域 60~80%

・工業系の用途地域 30~80%

で指定されている。

防火地域内の耐火建築物や一定の角地では10%の割り増しがあるほか、商業地域内の耐火建築物など
建ぺい率の制限がない建物もある。

2.容積率

建築物の各階のの床面積の合計(建築物の延床面積)の敷地面積に対する割合で都市計画によって指定される。

※容積率は、前面道路の幅員が12M未満の場合には、前面道路の幅員に0.4または0.6を掛けたものと
指定容積率を比較して、小さい方が容積率の上限となる。

3.高さ制限、その他、建築に関する法的制限

ここは中級編で取り上げたいと思います。

建物・設備の知識 共同住宅の避難規定




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【試験対策】不動産証券化とプロパティマネジメント
プロパティマネジメント=賃貸管理と思われている方も多いと思いますが、賃貸管理は従来型のただ単に預かった物件を管理するのに対して、プロパティマネジメントはオーナーの資産の収益を最大化するという考えの元、原状回復のリフォーム提案においても賃料が上がる、他と差別化できる物件にするといった提案を行います。
今後、従来型の単なる管理会社は生き残りが難しくなると言われており、プロパティマネジメントの考え方を導入している会社が増えています。

私の会社では、一歩進んだアメリカの資格である不動産経営管理士=CPM(Certified Property Manager)の考え方を用いて運営を行っています。

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賃貸業への支援業務の不動産証券化とプロパティマネジメント

ここは平成27年の問33、平成28年の問34で出題されました。頻出問題であり、今の賃貸管理業務でよく話題になる部分なのでしっかりと勉強したいところです。

1.不動産証券化とは
不動産の権利を証券に結び付けることを前提にして、
不動産投資と不動産事業の管理運営をマネジメントする仕組み。
J-REITなどが有名ですね。

平成28年の試験ではちょっと詳しい内容が選択肢で出ておりました。
平成29年以降はもう少し難易度が上がりそうなので、テキストをしっかりと読む必要があるかもしれませんね。

※平成10年に特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律(現在の「資産の流動化に関する法律」が制定され、SPCが証券を発行して投資家から不動産への投資資金を集め、不動産を購入して賃料収入を取得し、賃料収入を投資家に配分できるようになった。

※平成19年3月改正の不動産鑑定評価基準では、DCF法の適用家庭の明確化の中で、収益費用項目の統一化が図られ、PMフィーは運営収益として計上されるようになった。

2.不動産証券化と管理業者の役割
細かく言うともっと色々な役割がありますが、ここではアセットマネジメント(AM)、プロパティマネジメント(PM)を覚えておけば大丈夫です。
過去問では、この2つの業務が入れ替わって出てきて間違いとさせる内容で出てます。

◎アセットマネジメント
投資家に対する 資金運用の計画、決定・実施、実施の管理、売却の提案等 を行う。

◎プロパティマネジメント
AMが行った不動産の運用等に対して、実際に賃貸管理、運営を行う部署である。 

主な業務としては、委託された投資家への 
①報告業務②調査・提案業務③所有者の変更に伴う業務 がある。

最近では賃貸管理会社もどちらかというとこのプロパティマネジメントという言葉を使っている会社も多いですね。

従来の賃貸管理に加えて、資産の工場の為に色々と提案等を行うというところが違うところですかね。

その他試験に出てくるポイントをピックアップ
※プロパティマネジメント会社は、 自らの業務に合理性があることについて、 投資家に対し説明責任を果たすための 客観的な根拠を常に準備しておかなければならない。

※プロパティマネジメントの業務には、 中・長期的な改修・修繕の計画を策定して実施する コンストラクションマネジメント(CM)も取り入れられはじめている。




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【試験対策】アウトソーシング
最近では、多くの企業が業務のアウトソーシング化を行っています。内政化すると瞬時に対応できる、ノウハウの蓄積といったメリットもありますが、ノウハウを身につけるまで時間がかかる、人件費がかかるといったデメリットもあります。
アウトソーシングを利用する意味は、不得手な部分はアウトソーシングし、得意分野に資源を集中するといったところにあります。その為、業務の選別が重要になりますね。

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建物管理の実務のアウトソーシング
平成27年の問27、平成28年の問27と頻出問題です。
管理業務をどこまでアウトソーシングするかは管理会社の規模にもよりますね。
管理業務のうちアウトソーシングが多いのは、清掃やリフォーム、24時間コールセンターなどですね。


1。アウトソーシングについて
・アウトソーシングは再委託になる為、管理委託契約を受ける際に、通常は必要な場合アウトソーシングする旨の条項を入れる場合が多い。

アウトソーシングは、ゴミ置き場の使用方法、クレーム対応などのソフト面よりも清掃や修理などのハード面の方が適している。

・新規物件等でアウトソーシングを検討する場合、他と同じで良いということはなく、建物にあったアウトソーシングを細部まで検討する必要がある。

アウトソーシングすることで自社の仕事に専念できるメリットがある

2.アウトソーシングが考えられる業務
◎24時間緊急対応体制
多くの管理会社が電話を24時間受け付けてくれるコールセンターなどにアウトソーシングしている。大手の場合は自社でも持っているところもある。
コールセンターにクレームや緊急対応案件の電話が入ると提携しているリフォーム会社等へ連絡し、応急処置など緊急対応してもらう。

◎退去立会、リフォーム
リフォーム等は専門外となるのでリフォーム会社へアウトソーシングしているケースが多い。
合わせて退去立会、原状回復の見積もりも任せることが多い。

◎防犯対策
警備会社等へアウトソーシングするケースも増えている。



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【試験対策】原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
ここも毎年出てますね。少し難しいのでよく読んで勉強していただければと思います。今民法が改正されようとしており、その中で敷金について明言されるなど大きな変化がありますので、平成30年以降はその辺りも絡めて出るのではないかと思っています。

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原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて
平成27年の問2428、平成28年の問2428で出題されるというメインディッシュ的なところです。

1.原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
賃貸借契約は古くは貸主が強い立場でしたので、それにより原状回復などで不当な請求を受けるなど
借主に不利なことが多く、トラブルの原因となっていた。

それに対し、国土交通省が原状回復のガイドラインを平成10年に公表し平成21年に再改定して現在に至る。

◎ガイドラインのポイント
・原状回復は借りた状態に戻すということではなく、借主の使用により故意過失等通常使用(通常損耗)を超えるような使用を復旧すること。

・賃借人の負担については、建物・設備等の経過年数を考慮する。
原状回復の負担がある場合も同様。

・壁紙、床、畳等の通常使用による損耗についての原状回復費は、賃料に含まれると考えられる。

・ガイドラインはあくまで基準であり、貸主、借主が別途特約で合意して取り決めを行うことは有効。

2.ガイドラインの問題ポイント
平成28年の問28の表を参考とします。

・原状回復がある場合の設備等の経過年数と賃借人負担割合
16

6年で1円になるという考え方です。この表は2年連続出ていますが、計算式だけ覚えておけば大丈夫です。

3年の時点で契約し50%の負担割合が残っているとする。
入居一年後に出た場合に原状回復義務がある場合はどういった計算になるか。
6万円だとすると契約時に3万円となり、一年経過で1万減り負担は2万となる。

・損耗、毀損事例の区分

26

Aの部分が、経年変化、通常損耗 Bの部分が故意過失など毀損が入る。

・ペットを飼っている場合に、ペットが付けたクロスや床につけた傷は原状回復負担とされる場合が多い。




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