賃貸不動産経営管理士試験、合格への道

不動産会社勤務のぐっさんが賃貸不動産経営管理士試験、合格への道を記録したブログ。賃貸不動産経営管理士は国家資格になると噂される不動産資格。私は独学で一発合格いたしました!過去問の掲載、過去問解説などを通じて皆さんの合格の手助けが出来ればと思っております。

平成30年過去問個別解説

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賃貸不動産経営管理士 過去問 平成30年度試験 問14 賃貸借契約の保証

【問14】賃貸借契約の保証に関する次の記述のうち、正しいものの組合せはどれか。



ア 連帯保証においては、附従性が否定されるため、連帯保証人は、借主が負担する債務よりも重い保証債務を負担する。


イ 保証人は、賃貸物件の明渡義務を直接負うわけではないので、借主が賃貸借契約の解除後に明渡しを遅滞したことによって生じた賃料相当損害金については保証債務を負わない。


ウ 賃貸借契約の更新の際、特段の事情のない限り、保証人は更新後の保証債務を負う。


エ 法人が保証人となる場合であっても、書面によらない保証契約は無効である。




1 ア、イ

2 ア、エ

3 イ、ウ

4 ウ、エ



 

 

解説

答えは 4 ですね。

選択肢ア ✖ 附従性は肯定されますね。民法448条に「保証人の負担が債務の目的又は態様において主たる債務より重いときは、これを主たる債務の限度に減縮する。」とあるので、重くはできません。


選択肢イ ✖ 主たる債務に従うので、損害金も保証債務を負います。

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賃貸不動産経営管理士 過去問 平成30年度試験 問12 定期借家契約

【問12】定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、正しいものの組合せはどれか。



ア 定期建物賃貸借契約の事前説明は、「更新がなく、期間の満了により契約が終了する」旨を口頭で説明すれば足り、別途、書面を交付する必要はない。


イ 定期建物賃貸借契約書に「契約の締結に先立って説明を受けた」旨の記載がない場合には、事前説明書を交付して説明を行っていたとしても、定期建物賃貸借契約としての効力を有しない。


ウ 契約期間を1年未満とする定期建物賃貸借契約も有効である。


エ 賃貸借の媒介業者が宅地建物取引業法による重要事項説明書に基づき、「更新がなく、期間の満了により契約が終了する」旨の説明を行ったので、貸主による事前説明を省略した場合、定期建物賃貸借契約としての効力を有しない。



1 ア、イ

2 ア、エ

3 イ、ウ

4 ウ、エ



 

 

 

 

解説

答えは 4 ですね。

選択肢ア ✖ 賃貸人が書面を交付したうえで説明しないといけません。


選択肢イ  定期建物賃貸借契約を締結するにあたり、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、この賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面(事前説明書面)を交付して説明(事前説明)しなければならないとされています(借地借家法38条2項)。

契約書に記載は不要なので✖。


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賃貸不動産経営管理士 過去問 平成30年度試験 問11 入居審査

【問11】入居審査に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。



1 申込みを行っている者が入居申込書面の申込者と同一であるかどうかを確認しなければならない。

 

2 入居審査に当たり収集した個人情報は、個人情報の保護に関する法律上、利用目的を特定しなくても自由に活用できる。


3 借受希望者の職業・年齢・家族構成・年収が申込物件に妥当かどうか検討することは、差別的な審査であるため、することができない。


4 サブリース方式による賃貸住宅の管理業者は、入居者の最終決定権者にならない。



 

 

 

 

解説

答えは 1 ですね。

選択肢2 個人情報を取得するにあたり、利用目的を特定して使用しないといけません。


選択肢3 貸主が入居基準を決めることは、契約自由の原則がありますので問題ありません。

選択肢4 サブリース方式の場合、管理者=貸主なので入居者の最終決定権者になります。

そのため、管理会社とマスターリース契約をしている本当の所有者は、サブリース契約が解除された時に相場より安い賃料で管理者が契約しているリスクがあることを理解しておく必要がある。


入居審査について勉強するなら

(試験対策初級編)借主の募集その1 入居者募集の事前準備、借受希望者への説明


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賃貸不動産経営管理士 過去問 平成30年度試験 問10 借主の募集の禁止行為

【問10】借主の募集において、宅地建物取引業法により禁止されている行為に関する、次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。



ア 重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実(本当でないこと)を告げることは禁止されている。

イ 借受希望者が一度申し込んだ事実の撤回を妨げるため、借受希望者を脅迫することは禁止されている。

ウ 将来の環境又は交通その他の利便について、借受希望者が誤解するような断定的判断を提供することは禁止されている。


1 1つ

2 2つ

3 3つ

4 なし


 


 

 

 

 

 

解説

答えは 4 ですね。

これ問題にする意味ある?というようなレベルの問題。


うーん、国家資格化...

遠いんちゃう?


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賃貸不動産経営管理士 過去問 平成30年度試験 問9 サブリース契約

【問9】管理業者がサブリース方式により賃貸管理を行う場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。



1 サブリース方式による管理の場合、管理業者は原賃貸人の代理人の立場で、賃貸物件を借り受けている。 


2 転借人が転貸借契約の終了により賃貸物件を明け渡した場合、原賃貸人と管理業者は、転借入に対して、連帯して敷金返還債務を負う。

 

3 原賃貸借契約が管理業者の債務不履行により解除された場合、原賃貸人が転借人に対して明渡しを請求したとき、転貸借契約も終了する。


4 原賃貸借契約が合意解約された場合、原賃貸人が転借人に対して明渡しを請求したとき、転貸借契約も終了する。


 


 

 

 

 

 

解説

答えは 3 ですね。

選択肢1 ✖ サブリース方式の場合、管理業者=賃借人となり、転貸して収益を上げる。

 

選択肢2 ✖ 転借人は、原賃貸人に対して直接義務を負うだけであって、権利を行使することは原則できません。つまり、原賃貸人は転借人に対し直接義務を負わないことになります。

 

選択肢4 ✖ この場合、合意解除は転借人に対抗できませんねえ。なので安い金額で契約されていたりすると苦労することになります。


 



管理委託契約を勉強するなら

【賃貸不動産経営管理士】(試験対策初級編)管理業務の受託その1 管理受託方式

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