賃貸不動産経営管理士試験、合格への道

不動産会社勤務のぐっさんが賃貸不動産経営管理士試験、合格への道を記録したブログ。賃貸不動産経営管理士は国家資格になると噂される不動産資格。私は独学で一発合格いたしました!過去問の掲載、過去問解説などを通じて皆さんの合格の手助けが出来ればと思っております。

#平成30年度



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実際にはビルメンテナンス会社等にアウトソーシングしているケースも多いですが、管理会社でも月に1回くらいは管理物件の巡回をしています。
営業的なところで言うとこういった巡回の時に問題点を見つけて、家主さんに提案する材料を探し、建物の価値を上げる提案が出来れば売り上げも上がって家主さんも喜んでくれるギブ&テイクの関係になります。最近では私も受けていますCPMのこういった考え方、PM(プロパティマネジメント)的な考え方が業界にも浸透しつつあります。

これが出来ない管理会社は今後淘汰されていくと思いますね。
試験問題は難しくないので確認程度でOK!

平成27年
問30 建築物の維持管理と点検に関する
次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1. 法定点検においては、資格者による点検作業と管轄官庁への報告が義務付けられている。

2. 巡回点検は、管理業者が担う役割のうち重要なものではない。

3. 貸主に対し、日常点検業務に関する費用の見積もりと結果報告は必ず行わなければならない。

4. 管理業務として建築物の点検を行う場合には、入居者からの情報を活用するべきである。


答えは2ですね。

これは間違えると(/・ω・)/




平成28年
問30 建物の維持管理に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.特殊建築物等の所有者又は管理者は、定期に、一級建築士等に調査をさせなければならない。

2.予防保全は、事故や不具合が生じる前に、あらかじめ適切な処置を施す保全である。

3.事後保全は、事故や不具合が生じてから、修繕等を行う保全である。

4.予防保全においても、事後保全においても、法定耐用年数どおりに機器を交換することが重要である。



答えは、4ですね。

法定耐用年数を意識しないといけなのは予防保全の方ですね。

事後保全は、事故や不具合が起こってから修繕を行うものです。
その時に耐用年数過ぎているようであれば、交換を検討する
というパターンはあると思います。

平成29年
【問 29】 建物の耐震診断と「建築物の耐震改修の促進に関する法律」に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。 

1 耐震診断は、建物に必要とされる耐力と現に保持している耐力を比較し、評価するものである。


2 特定既存耐震不適格建築物の所有者は、耐震診断を行い、診断の結果、地震に対する安全性の向上を図る必要があると認められるときは、耐震改修を行うよう努めなければならない。


3 昭和56年5月31日以前に新築の工事に着手した賃貸住宅(共同住宅に限る)は、特定既存耐震不適格建築物となる。


4 所管行政庁は、特定既存耐震不適格建築物の耐震診断及び耐震改修の的確な実施を確保するために必要があるときは、所有者に対し、必要な指導及び助言をすることができる。

 


解説
答えは 3 ですね。

問題としては簡単ですが、

耐震問題はマンションの管理業務していると旧耐震の物件は結構問題になっていますので多分今後も必須だと思います。



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日に日にアクセスが増えてますねえ。

私が受験した時は、公式テキストと問題集しかなかったのですが、昨年あたりから一問一答などボチボチと出てきてました。

今年は更に注目度が増し、大手資格学校からもいよいよ問題集が出てます。

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私もまだ実物見てませんので、又三宮のジュンク堂に見に行ってきますね。


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賃貸借契約における修繕義務ですが、2017年の5月26日に「民法の一部を改正する法律」が成立し、2020年4月1日から施行される中で、改正ポイントのひとつとなっています。

今年も多分ここは出題されます。

民法の改正では、これまで「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」だけでしたが、「ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときには、この限りではない」のが付きました。これに絡めた出題は十分考えられますね。
【民法改正で賃貸経営は何が変わる】その1 「賃貸住宅の修繕について」を解説 民法改正

平成27年
問17 賃貸借契約における修繕義務に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1. 借主が雨漏りを修繕し、その費用を貸主に請求したにもかかわらず、貸主が支払わない場合には、借主が賃貸借契約終了後も、貸主が修理費用を支払うまで賃貸物件の明渡しを拒絶することができる。

2. 借主が賃貸物件に給湯設備を設置し、賃貸借契約終了時に貸主に対して買い取るよう請求をした場合には、貸主が承諾した時に売買契約が成立する。

3. 貸主の修繕義務は、賃貸借契約締結後に生じた破損に限られるため、借主が入居する以前から賃貸物件に
雨漏りが発生していた場合には、貸主が借主に対して修繕義務を負わない。

4. 貸主の修繕義務は、賃貸物件である貸室についてのみ生じ、共用部分については生じない。


答えは1です。

問題のとおりです。

2は、買主に買取の意思が到達した際に売買契約は成立します。

3,4はいずれも修繕義務があります。

 問18 賃貸借契約における修繕義務に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1. 貸主の承諾を得て転貸借がされた場合、貸主は、転借人に対して修繕義務を負う。

2. 借主が死亡した場合、借主が同居している相続人のみが相続により借主の地位を承継するため、雨漏りが生じたときは、当該相続人が貸主に対して修繕を請求する権利を有する。

3. 借主は、賃貸物件につき修繕を要すべき事故が生じ、貸主がこれを知らない場合借主の義務として、貸主に通知しなければならない。

4. 貸主が賃貸物件の保存を目的とした修繕を行うために借主に一時的な明渡を求めた場合、借主に協力義務はないため、借主はこれを拒むことができる


答えは3です。

問題のとおりです。

1は、転貸の場合は貸主は転貸人に対して直接修繕する義務はありません。

2は、借主死亡の場合は相続人に地位は引き継がれます。

4は、修繕は受ける義務があり拒むことはできません。



平成28年
問20 賃貸不動産の修繕に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.借主は、賃貸不動産について貸主の負担に属する必要費を支出した時は、
貸主に対し、直ちにその償還を請求することができる。

2.借主が貸主による賃貸不動産の修繕に伴う保守点検のための立ち入りに応じず、これにより賃貸借契約の目的を達することができない場合には、貸主は賃貸借契約を解除することができる。

3.貸主の修繕義務は、賃貸借契約締結後に生じた破損に限られるから、借主が入居する以前から賃貸不動産に雨漏りが発生していた場合には、貸主は借主に対して修繕義務を負わない。

4.区分所有建物における貸主の修繕義務は、賃借した専有部分の使用に必要な<共用部分があるときは、共用部分についても対象となる。



答えは3ですね。

3は、貸主の修繕義務は、入居前からの不備についても
生活に影響する修繕については修繕義務があります。
もし、修繕しなくても生活に問題ないものであれば、
修繕するしなくても問題はありません。

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