賃貸不動産経営管理士試験、合格への道

不動産会社勤務のぐっさんが賃貸不動産経営管理士試験、合格への道を記録したブログ。賃貸不動産経営管理士は国家資格になると噂される不動産資格。私は独学で一発合格いたしました!過去問の掲載、過去問解説などを通じて皆さんの合格の手助けが出来ればと思っております。

アセットマネジメント

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賃貸不動産経営管理士 過去問 平成29年度試験 問33

【問 33】 プロパティマネジメントとアセットマネジメントに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。 

1 プロパティマネジメント会社は、アセットマネージャーから選定され、その委託を受けてプロパティマネジメント業務を担当する。

2 プロパティマネジメント会社は、自らの業務に合理性があることについて説明責任を負担しており、説明責任を果たすための客観的な根拠を常に準備しておかなければならない。

3 DCF法の収益費用項目のうち、運営費用の中には、対象不動産の管理業務に係る経費となるPMフィーが含まれている。

4 所有者の交代に際し、旧所有者から新所有者に貸主の地位が円滑に引き継がれるように尽力することは、重要なアセットマネジメント業務である。


解説

答えは 4 ですね。

ちょっと迷いそうですが、選択肢4はプロパティマネジメントの業務ですね。

今後賃貸管理を行う上でこのプロパティマネジメントの概念は非常に役に立つと思いますので、よく勉強しておいてください。


平成29年問34へ

(試験対策初級編)賃貸業への支援業務その2 不動産証券化とプロパティマネジメント
で詳しく解説しておりますのでご参照ください。

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【賃貸不動産経営管理士】(試験対策初級編)目次

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プロパティマネジメント
ただ賃貸物件を管理するという考え方から
現在では管理を任せてもらった物件の資産価値を
いかに上げるかという視点を持って取り組む
プロパティマネジメントという考え方にシフトしています。

その為、賃貸不動産管理経営士の試験でも
毎年取り上げられています。

問題自体はアセットマネジメントの仕事内容との違い
というあまり難しくない内容ですが
今後はもう少し仕事内容に踏み込んだ問題を
出してくるのではないかと思っています。

1.プロパティマネジメントとは
不動産の所有と経営の分離という考えの元、
不動産のオーナーに代わって専門スタッフである
プロパティマネジャーが不動産オーナーが所有する
それぞれの不動産の資産価値を最大限に高めて
運用するという手法です。

従来の賃貸管理では、
家賃のの管理やクレーム処理が中心で
資産価値を上げるというよりは
取りあえず原状回復して空室を失くすといった
受け身的な仕事の仕方でしたが、
賃貸物件も多くなり、空室を埋めるにしても
他の部屋との差別化をしないと中々決まりません。

では部屋が決まらない場合に費用対効果を考えずに
高いお金をかけてリフォームをしてしまうと
部屋は決まるかもしれませんが思ったほど家賃が上がらず、
掛けた費用の分資産価値が上がらない
ということになってしまいます。

預かる不動産に対して、資産価値を最大限に上げる方法を
常に意識し、提案していくことがプロパティマネジメント
の仕事となります。

2.プロパティマネジメントの役割
プロパティマネジメントの役割としては、
不動産オーナーの資産全体のポートフォリオを管理する
アセットマネージメントの部署から個々の不動産の運営管理を
任されることになります。

プロパティマネジメントは、運営、管理の実務者として、
リーシング業務などのソフト面、
建物管理業務などのハード面において
レベルの高い仕事内容を要求されます。

3.プロパティマネジメントの業務
・リーシング業務…テナントの空室管理

・テナント管理業務…テナントの窓口

・請求出納業務…賃料の管理

・建物管理業務…建物の日常、定期点検、法定点検、清掃管理など

・コンストラクションマネジメント業務
 …大規模修繕などリニューアル工事の計画

賃貸管理は、問題が起こった後で対処する受け身的な対応に対し、
プロパティマネジメントは入居者とコミニュケーションを取ることで
滞納、クレームなど未然に防ぐと行った手法を取ります。

また、クレームについてもSR(サービスリクエスト)と言って、
お客様からの要望、アドバイスといった考え方を取ります。
ようは、改善することで快適に住め、長く住みたいと思ってもらえるなら
それは資産価値の向上に繋がるということですね。

4.不動産証券化とプロパティマネジメントの関係
不動産証券化とは、SPC(特別目的会社)を使って
不動産ファンドを組成し投資家から集めた資金で
収益不動産を運用し利益を還元する手法です。
代表的なものにJ-REITなどがあります。

不動産ファンドは預かった資金を使って
不動産を運用していくわけですが、
その際に不動産の資産価値を最大化する上で
プロパティマネジメント会社の存在が大きくなっているという訳です。

今管理会社でお勤めの方は、少子高齢化で人口が減る中で
今後プロパティマネジメントの考え方を導入していかないと
入した他社と差がつくことになりそうです。

賃貸不動産経営管理士もこういった時代の流れの中、
国家資格化すればプロパティマネジメントの考え方も含め、
専門家として活躍の場が増えそうです。

ここは賃貸管理業に携わるのであれば
勉強しておいて損はないと思います。


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~CFネッツ大阪支社山口智也ドタバタ不動産


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賃貸業への支援業務の不動産証券化とプロパティマネジメント

ここは平成27年の問33、平成28年の問34で出題されました。
頻出問題であり、今の賃貸管理業務でよく話題になる部分なので
しっかりと勉強したいところです。

1.不動産証券化とは
不動産の権利を証券に結び付けることを前提にして、
不動産投資と不動産事業の管理運営をマネジメントする仕組み。
J-REITなどが有名ですね。

平成28年の試験ではちょっと詳しい内容が選択肢で出ておりました。
平成29年以降はもう少し難易度が上がりそうなので、テキストをしっかりと読む必要があるかもしれませんね。

※平成10年に特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律(現在の「資産の流動化に関する法律」が制定され、SPCが証券を発行して投資家から不動産への投資資金を集め、不動産を購入して賃料収入を取得し、賃料収入を投資家に配分できるようになった。

※平成19年3月改正の不動産鑑定評価基準では、DCF法の適用家庭の明確化の中で、収益費用項目の統一化が図られ、PMフィーは運営収益として計上されるようになった。

2.不動産証券化と管理業者の役割
細かく言うともっと色々な役割がありますが、
ここではアセットマネジメント(AM)、プロパティマネジメント(PM)
を覚えておけば大丈夫です。
過去問では、この2つの業務が入れ替わって出てきて
間違いとさせる内容で出てます。

◎アセットマネジメント
投資家に対する 資金運用の計画、決定・実施、実施の管理、売却の提案等 を行う。

◎プロパティマネジメント
AMが行った不動産の運用等に対して、
実際に賃貸管理、運営を行う部署である。

主な業務としては、委託された投資家への
①報告業務②調査・提案業務③所有者の変更に伴う業務 がある。

最近では賃貸管理会社もどちらかというとこのプロパティマネジメント
という言葉を使っている会社も多いですね。

従来の賃貸管理に加えて、資産の工場の為に
色々と提案等を行うというところが違うところですかね。

その他試験に出てくるポイントをピックアップ
※プロパティマネジメント会社は、 自らの業務に合理性があることについて、 投資家に対し説明責任を果たすための 客観的な根拠を常に準備しておかなければならない。

※プロパティマネジメントの業務には、 中・長期的な改修・修繕の計画を策定して実施する コンストラクションマネジメント(CM)も取り入れられはじめている。


賃貸業への支援業務その3 保険




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