賃貸不動産経営管理士試験、合格への道

不動産会社勤務のぐっさんが賃貸不動産経営管理士試験、合格への道を記録したブログ。賃貸不動産経営管理士は国家資格になると噂される不動産資格。私は独学で一発合格いたしました!過去問の掲載、過去問解説などを通じて皆さんの合格の手助けが出来ればと思っております。

不動産資格



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賃貸不動産経営管理士 平成27年度試験 問33


問33 不動産証券化とプロパティマネジメントに関する

次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1. プロパティマネジメント会社は、自らの業務に合理性があることについて、投資家に対し説明責任を果たすための客観的な根拠を常に準備しておかなければならない。

2. プロパティマネジメントは、投資家から委託を受けて、投資家の為に行われる業務であり、プロパティマネジメントの業務のうち、調査・提案業務においては、投資家の投資判断に資することが求められる。

3. プロパティマネジメントは、投資を決定・実行し、建物管理、会計処理等について、アセットマネジメント会社からの報告を受けて投資の状況を把握する業務である。

4.プロパティマネジメントの業務には、中・長期的な改修・修繕の計画を策定して実施するコンストラクションマネジメント(CM)も取り入れられはじめている。

答えは、3

いわゆるPM(プロパティマネージメント)についての問題。

AM(アセットマネージメント)が表の顔、投資家に対する資金運用の計画、決定・実施、実施の管理、売却の提案等を行うのに対し、

PMはAMが行った不動産の運用等に対して、実際に賃貸管理、運営を行う部署である。
主な業務としては、委託された投資家への①報告業務②調査・提案業務③所有者の変更に伴う業務
がある。

なので投資の決定・実行までは行いません。

PMは従来の賃貸管理とは違い、単に賃貸管理を行うだけではなく、投資家、オナーの所有物、お預かりしている資産の価値をいかに上げるかという考えを元に、リフォーム、リノベーション提案など
トータルでの資産価値向上に努めないといけない。

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賃貸不動産経営管理士 平成27年度試験 問32


問32 建築物の消防設備等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1. 共同住宅は、消防法上「特定用途防火対象物」に分類される。


2. B火災とは、石油類その他の可燃性液体、油脂類などが燃える油火災のことである。


3. 自動火災報知設備における低温式スポット型は、火災の熱によって一定の温度以上になると作動する。


4. 自動火災報知器等が設置されていないすべての住宅には、住宅用火災警報器の設置が義務付けられている。


答えは、1

ここはちょっと勉強必要ですね。

選択肢1
消防法では、特定用途防火対象物としては、不特定多数の人が出入りする店舗、集会施設等になります。

非特定用途防火対象物としては、不特定多数の人が出入りする事務所等になります。

選択肢2
火災には下記の3つがあります。

A火災(普通火災) 木材・紙、、繊維

B火災(油火災) 石油類その他可燃性液体、油脂類

C火災(電気火災) 電気設備・電気機器

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賃貸不動産経営管理士 平成27年度試験 問31


問31 建築物の電気設備に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1. 電力会社からの電力供給は、供給電圧によって、「低圧引き込み」「高圧引き込み」「特別高圧引き込み」の三種類に分けられる。

2. 建物への電力の供給方式における借室方式は、建物内の一室を変圧器室として電力会社へ提供する方式である。

3. 各住戸に供給される電力における単相3線式では、3本の電線のうち真ん中の中性線以外の上と下の電圧戦を利用することで、住戸に200ボルトを供給することができる。

4. 照明器具の点灯時間をタイマーで制御している場合、季節による日照時間の変化に応じてタイマーの点灯時間を調整する必要はない。


答えは、4

サービス問題。

季節によって日照時間が変わるので、やはり照明器具の点灯時間はタイマーの時間調整は必要ですよね。

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賃貸不動産経営管理士 平成27年度試験 問28

問28 ガイドラインに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。


グラフはこちらを参照
https://twitter.com/calpis723/status/665881591235739648

1. 借主は、退去時に壁のクロスの経年劣化及び
通常損耗分の張替についてガイドラインで示されている
下記のグラフに従い張替費用を負担しなければならない。
(グラフは省略。耐用年数6年及び8年・定額法の場合の賃借人負担割合
(原状回復義務がある場合)が示されていた)

2. 経年年数を超えた設備等であっても、
継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、
このような場合に借主が故意・過失等により設備等を破損し、
使用不可能にしてしまった場合には、従来機能していた状態まで
回復させるための費用を借主が負担すべき時がある。

3. 借主に特別の負担を課す特約については、
その特約をする必要性があり、かつ、暴利的でない等の客観的、
合理的理由があり、借主が、特約によって、
通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことを
認識したうえで、特約による義務負担の意思表示をすることが、
その有効性の要件となる。

4. 新築から3年経過後に入居し、
選択肢1のグラフの視点を50%と決定していた状態で、
入居2年後の退去の際、壁のクロス(耐用年数6年)に
借主が修理費用を負担すべき損傷があった。
その張替費用が6万円である場合、
このグラフによれば借主が負担すべき金額は1万円である。

答えは1ですね。

借主が壁紙の張り替え費用を負担しないといけないのは
故意過失等があった場合。
その際の借主負担を表しているグラフになります。

例えば、4の場合の計算式だと
壁紙張り替え費用6万円×50%(入居時点)×1/3(残存)
=1万円となります。



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賃貸不動産経営管理士 平成27年度試験 問27

問27 管理業務のアウトソーシングに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

 
1. アウトソーシングしやすい業務と、しにくい業務があるが、入居者のごみ置き場の使用方法を管理する業務はアウトソーシングしやすい業務である。

2. エアコン故障やテレビが映らない等のクレームへの対応は、緊急性が高いため、アウトソーシングしなければならない。

3. アウトソーシングの効用は、自社の得意分野に専念できることである。

4. 協力業者を活用することで自社の専門性を高めることができるので、自社内に業務のノウハウが蓄積されないということはない。


答えは3ですね。

何とも微妙な選択しですが、どれかというと3かなと言う感じですね。

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