賃貸不動産経営管理士試験、合格への道

不動産会社勤務のぐっさんが賃貸不動産経営管理士試験、合格への道を記録したブログ。賃貸不動産経営管理士は国家資格になると噂される不動産資格。私は独学で一発合格いたしました!過去問の掲載、過去問解説などを通じて皆さんの合格の手助けが出来ればと思っております。

初級編



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建物の基礎知識と維持管理の建物の構造
ここは4問免除の問題で毎年出ています。
まあ一回読んでたらわかる程度のことしか出てません。

平成27年の問38、平成28年の問38で出題されてました。
4問免除講習を受けているなら見なくても大丈夫かもしれません。
あくまで平成28年時点ですが…

1.建物の構造方式
①木造 建物の重量が軽く、施工もしやすいが、防火、耐火性能において 他の建築構造より劣る。
※木造ツーバイフォー工法・プレハブ工法は中級編で

②鉄骨 柱、梁などの構造体に鉄骨を使用する工法。鋼材の加工性が良く、工期は比較的短く、省力化が可能である。

③鉄筋コンクリート造(RC造) 鉄筋を組み立て、コンクリートを流し込んだ構造。建物の重量が重いため、地震による影響が大きい。

④鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造) 鉄骨を取り巻くように鉄筋を配置して型枠で囲み、コンクリートを流し込んで一体化したもの。鉄筋コンクリート造より施工が難しく、工期も長い。

2.壁式構造とラーメン構造
①壁式構造 壁体や床板で構成する構造方式である。

ダウンロード (5)

②ラーメン構造 柱と梁を一体化した骨組み構造である。

ダウンロード (6)



建物の基礎知識と維持管理その2 建物の維持管理と点検

【賃貸不動産経営管理士】(試験対策初級編)目次

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建物・設備の知識の建ぺい率・容積率
建築関係はテキストなどはかなり情報量が多いですが
実際にテストに出るところを抑えておけば点は取れます。

平成28年の問29で出題され、正直私はノーマークでした汗

宅建を意識した感じの問題やなあと思いながら、
非常に雑な問題やなあとも思いながら、
建ぺい率90%に?がつき正解しました。

悪運が強い?

1.建ぺい率とは?
建物の建築面積の敷地面積に対する割合であり、
都市計画により指定されている。

用途地域に応じて

・住居系の用途地域 30~80%

・商業系の用途地域 60~80%

・工業系の用途地域 30~80%

で指定されている。

防火地域内の耐火建築物や一定の角地では
10%の割り増しがあるほか、商業地域内の耐火建築物など
建ぺい率の制限がない建物もある。

2.容積率
建築物の各階のの床面積の合計(建築物の延床面積)
の敷地面積に対する割合で都市計画によって指定される。

※容積率は、前面道路の幅員が12M未満の場合には、
前面道路の幅員に0.4または0.6を掛けたものと
指定容積率を比較して、小さい方が容積率の上限となる。

3.高さ制限、その他、建築に関する法的制限

ここは中級編で取り上げたいと思います。


建物の基礎知識と維持管理その1 建物の構造

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賃貸借契約の管理の未収賃料の回収
平成28年の問22で出題されました。
未収賃料を回収する場合は適法に行う必要があり、
最近はありませんが、以前は鍵を勝手に変えて
入れなくするという方法が横行しておりました。
その辺りが出ます。

1.回収業務の適法性
◎自力救済の禁止
借主が賃料を払わないからと貸主が鍵を変えてしまう行為は
やってはいけない行為で、借主に対抗するには司法手続きを
取らないといけず、自分でやってしまう自力救済は認められない。

ポイント 試験では、管理会社が鍵を交換した場合、
委託者である貸主にも責任が及ぶという点が出ました。


◎弁護士法の遵守
管理会社がよくやってしまう弁護士法に抵触する行為
管理受託方式の場合
貸主に変わって内容証明を送る。(サブリースの場合はOK)

・滞納者への立ち退き請求

◎その他
・貸主が、賃料を払わない借主に対して、借主の勤務先の社長に
明渡しを促すように要求する行為は不法行為に該当することがある。

・賃料の支払いを14日以上怠った場合は、部屋へ立ち入って
動産を処分するという特約を結んでも、勝手に室内に入る行為は
不法行為にあたる。


賃貸借契約の管理その3 原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて

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賃貸借契約の管理の賃料・預託金の扱い、定期報告
ここはあまり出てないのでさーっと行きたいところですが、
プロパティマネージメントについて2年連続出てますので
要注意です。
プロパティマネージメントについては、
別途詳しくやりますので今回はさわりだけ。

もっとプロパティーマネジメントについて勉強するなら
プロパティマネジメントとはをご参照ください。

1.賃料の徴収方法
賃料は、貸主が借主から部屋を貸す対価として月々徴収する。
徴収方法
①借主に持参
(顔を合わすことで入居者の状況がわかる。手間がかかる。)
②借主から貸主へ直接振込み
(借主は手間が省けるが、貸主は振り込みが借主のタイミングになる、確認が必要などのデメリットも)
③借主から管理会社へ振込み
(貸主は物件ごとに入金状況を確認できるメリットがある)
④信販会社など集金代行会社の自動振替による管理会社への入金
(借主は手数料が掛かる、集金代行会社を利用すれば貸主、管理会社は徴収の手間が省ける)

2.管理業者から貸主への送金
・管理業者は徴収した賃料を貸主に対して確実に支払わなければならない。

・通常は、物件ごとに集計し、管理費等を引いて貸主に送金する。
送金については、管理委託契約時に送金日等決めておく必要がある。

3.定期報告
◎定期報告について
管理委託契約を結んだ場合、管理会社は貸主に対して
定期的に賃貸借の対象となっている物件について
状況報告をする義務がある。

・賃貸の入退去、原状回復等

・滞納状況

◎その他
・トラックレコード
日常的・定期的な管理状況に限った記録の修正

・レントロール
貸室の部屋番号、契約面積、借主の名前、賃料等、契約期間など
を一覧表にしたものをレントロールという。

プロパティマネージメント
不動産管理の仕組みにおいて、賃貸管理はプロパティマネージメント
と言われる。

投資家に対する説明および適宜の情報開示は、
投資家の為の業務の根幹をなす。
実際に資産の運用等のアドバイスをするアセットマネージメントから
求められる正確な報告書を迅速に作成、提出は重要な仕事である。

※プロパティマネージメントとアセットマネージメントの業務を
逆さにするような問題が出る。
平成27年の問33、平成28年の問34で出題。

もっとプロパティーマネジメントについて勉強するなら
プロパティマネジメントとはをご参照ください。


賃貸借契約の管理その2 未収賃料の回収

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建物管理の実務のアウトソーシング
平成27年の問27、平成28年の問27と頻出問題です。
管理業務をどこまでアウトソーシングするかは管理会社の規模にもよりますね。
管理業務のうちアウトソーシングが多いのは、清掃やリフォーム、24時間コールセンターなどですね。


1。アウトソーシングについて
・アウトソーシングは再委託になる為、管理委託契約を受ける際に、通常は必要な場合アウトソーシングする旨の条項を入れる場合が多い。

アウトソーシングは、ゴミ置き場の使用方法、クレーム対応などのソフト面よりも清掃や修理などのハード面の方が適している。

・新規物件等でアウトソーシングを検討する場合、他と同じで良いということはなく、建物にあったアウトソーシングを細部まで検討する必要がある。

アウトソーシングすることで自社の仕事に専念できるメリットがある

2.アウトソーシングが考えられる業務
◎24時間緊急対応体制
多くの管理会社が電話を24時間受け付けてくれるコールセンターなどにアウトソーシングしている。大手の場合は自社でも持っているところもある。
コールセンターにクレームや緊急対応案件の電話が入ると提携しているリフォーム会社等へ連絡し、応急処置など緊急対応してもらう。

◎退去立会、リフォーム
リフォーム等は専門外となるのでリフォーム会社へアウトソーシングしているケースが多い。
合わせて退去立会、原状回復の見積もりも任せることが多い。

◎防犯対策
警備会社等へアウトソーシングするケースも増えている。


賃貸借契約の管理その1 賃料・預託金の扱い、定期報告




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