賃貸不動産経営管理士試験、合格への道

不動産会社勤務のぐっさんが賃貸不動産経営管理士試験、合格への道を記録したブログ。賃貸不動産経営管理士は国家資格になると噂される不動産資格。私は独学で一発合格いたしました!過去問の掲載、過去問解説などを通じて皆さんの合格の手助けが出来ればと思っております。

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賃貸借契約その1 賃貸借契約の締結

この単元は結構重要なので要勉強ですね。
まあ、賃貸営業していれば大体わかると思います。

1.賃貸借契約の成立 
賃貸借契約は、諾成契約なので書面による合意は
本来いりません
が、契約上のトラブルが非常に多いので
契約書を作成することが望ましい
宅地建物取引業者が媒介する場合は、
契約が成立した際に、貸主、借主に対して、
所定の内容を記載した書面を交付しないといけない
(宅建勉強していたら出てくる37条書面ですね)

2.契約締結上の過失
・信義上の義務
契約をするまでは貸主、借主いずれも契約に基づく
権利義務は発生しませんが、
契約の交渉が進み、契約成立が間違いないというところで、
キャンセルするのはよくないというのが信義上の義務です。
法的に保護されており、契約成立を信じて支出した費用等については、
損害賠償しないといけないとされます。

・外国人、高齢者等入居者の選択
外国人、高齢者を理由に入居者を選ぶことは
基本的にはダメ。

平成27年問13で出題。


賃貸借契約その2 賃貸住宅標準契約書

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借主の募集その1入居者募集の事前準備、借受希望者への説明


この辺は、試験受ける方のほとんどは賃貸営業の経験していると思いますので軽く流します。

1.事前準備

事前調査のポイント
・権利関係の調査
建築物の構造、建築年月日、貸主(所有者)の住所
氏名、登記記録甲区、乙区。

・貸主および近隣に対するヒアリング・調査
登記と貸主が異なる場合はその関係性の確認が必要です。
例えば、親子など。
心理的瑕疵、取り壊し計画がないかなど。

・分譲マンションの場合は管理規約等の入手マンション独自のルールがあるので注意。

・賃貸物件の確認
間取り、設備など

・募集する際はインターネットも重視する必要があります。
最近ではほとんどこれですね。
部屋の写真も充実しており、360°カメラなどで雰囲気はほとんどわかります。
後は、現地に行って確認というパータンが増えてます。

平成28年問12で出題。

2.募集について


・借主募集については、法律で制限を受ける場合があり、募集広告については、宅地建物取引業法および不動産の標示に関する公正競争規約のルールを順守しないとダメ

管理業者が借主と契約を行う場合は、宅地建物取引業免許が必要となるので、媒介業務を行うことは出来ない
※貸主が直接契約を行う場合は、宅建業法は必要ない。

平成27年問11平成28年問11で出題。

3.入居審査

ここは29年もガッツリと出ましたのでまとめておきます。

平成29年問11

・入居審査についての最終的な判断は管理業者ではなく→オーナーである貸主

・入居より審査に提出してもらった資料は返却する、審査結果は書面で出す。

・審査は迅速に行うというところが出てましたね。

平成27年問12

・実際の申込人と入居審査書類の人物が同じか、反社会的勢力でないかチェックが必要。

外国人の本人確認は、外国人でも住民票は取れるので住民票で行う

・申込者が高齢の場合、「高齢者の居住の安定確保に関する法律」の精神にかんがみ、理由なく申し込みを拒んではならない。


4.媒介報酬について


賃貸の媒介業務に対する報酬は、貸主・借主双方から賃料の1か月分。
基本的には、0.5か月分(税別)となります。
いずれかの承諾があれば、承諾した方が1か月払うというのもOK。

複数の管理会社が介する場合でも上限を超えることはできない。
広告料については貸主の承諾があれば受領は可能。

5.借受希望者への説明


重要事項の説明について重要な部分だけ抜粋。

・重要事項説明は、契約までに宅地建物取引士をもって行わなければならない。
その際に宅建主任士証の提示しないといけない。

・貸主が自ら契約する場合には宅建業法は適用されないが、賃貸住宅管理業者制度では、サブリース方式で管理業者が貸主として貸す場合は、重説、書面の交付が必要


賃貸借契約その1 賃貸借契約の締結

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管理業務の受託の管理受託方式

ここからいよいよ管理業務の勉強です。

1.管理受託方式 
管理業務には管理受託方式とサブリース方式がある。
賃貸住宅管理業者登録制度ではこの2つが対象となっている。
管理受託方式は、貸主との間で管理受託契約を締結して、
管理事務、賃貸管理を行う。

管理受託契約は、法律行為ではない事務の委託である為
準委任
といいます。
管理業者が、建物の修繕の為の工事の請負契約を
代理する場合は、貸主が賃貸管理業務を管理業者に委託する
行為は「委任
になります。

2.委任契約の成立
委任契約は、貸主と管理業者の合意で成立する諾成契約で、
書面は必要ないが、登録制度では、契約が成立する前に
貸主に対して、管理受託契約の内容等を記載した書面を
交付して説明し、契約を締結した際は書面の交付が必要。

◎標準契約書の管理委託契約の内容
国土交通省が出している管理委託契約の契約書の雛形です。
一度読んでおくと良いと思います。


住宅賃貸借媒介・管理委託契約書(ひな型) - 国土交通省


ポイント
・管理業務は無償であっても善管注意義務がある。

・管理報酬の取り決め

・管理業者は、委託者である建物所有者に対し、
各契約で定める予告期間を もって申し入れることにより、
管理受託契約を解約することができる。
委託者も同様に解約できます。
通常は双方3か月前の解約予告としているところが多いですね。

・募集物件の賃貸借条件が不適当になった時は賃貸借条件の変更を
助言する義務があり、助言する場合は根拠を示す必要があります。

・管理物件において、借主と修繕の費用負担の話し合いをする際は、
貸主と事前協議が必要です。
退去時の原状回復費用についても同じです。

・管理業者は、天変地異が生じた場合ややむを得ない場合は、
あらかじめ借主の承諾を得なくても住戸に立ち入ることが出来る。

特約部分ポイント
・法人である管理業者の代表取締役が死亡した場合、管理受託契約は終了しない。

・法人である管理業者A社がB社に吸収合併された場合、
委託者である 建物所有者の承諾がなくてもB社に管理業務は承継される。

・委託者である建物所有者が建物の所有権を第三者に譲渡すると、
この第三者が管理受託契約の委託者の地位は承継しないので
管理会社を継続してのいいし、変更してもよい。

平成28年の問9問10で出ています。


管理業務の受託その2 サブリース方式による管理

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賃貸住宅管理業者登録制度の監督、登録の抹消

1.監督
国土交通省は、指導監督事由に該当するときは、
賃貸住宅管理業者に対して、することができる。
指導、助言及び勧告された場合は公表される場合がある

2.登録の抹消等
国土交通省は、登録抹消事由に該当するときは、
賃貸住宅管理業者に対して、登録を抹消することができる。
抹消された時はその理由とともに賃貸住宅管理業者に対して
通知がなされる


(登録抹消事由のうち重要なもの)
・廃業届があった時
・登録の更新の申請がなかったとき。
・不正な手段により登録を受けた時が判明したとき


平成28年問6で出題されています。


管理業務の受託その1管理受託方式


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賃貸住宅管理業者登録制度の個別の遵守事項

1.禁止行為
賃貸受託管理業者の業務に関する禁止行為について
大事なものは下記の通りです。

・借主等に虚偽のことを告げ、誤認させる行為

・貸主に対して、管理事務の委託を受ける際に
重要な事項を告げない。

・広告又は勧誘をするときに、受託方式、サブリース方式においても、
事実と相違する表示もしくは説明をし、借主に誤認させるような行為。
誇大広告は、広告だけでなく、勧誘も含まれる。

2.管理事務の再委託と一括再委託の禁止
・管理委託契約書に定めがあれが、
管理事務の再委託は可能です。

・管理事務の一括再委託は禁止されています。
受託した管理会社が一つも管理事務を行わないのはダメ
ということですね。
これは、複数社に分けて委託したり、
子会社にすべて委託しても再委託になります。

3.17条貸主報告(貸主へお管理事務の報告)
賃貸住宅管理業者は、定期的に管理受託契約または
賃貸者契約を締結した貸主に対して、管理事務に関する
報告をしなければなりません。
特に期間は定められていません。

4.管理事務終了通知(借主への管理終了の通知)

管理事務が終了する場合は、賃貸住宅の借主に対して
遅滞なくその旨を報告しなければならない。

平成28年問6で出題されています。


賃貸住宅管理業者登録制度その11 監督、登録の抹消

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