賃貸不動産経営管理士試験、合格への道

不動産会社勤務のぐっさんが賃貸不動産経営管理士試験、合格への道を記録したブログ。賃貸不動産経営管理士は国家資格になると噂される不動産資格。私は独学で一発合格いたしました!過去問の掲載、過去問解説などを通じて皆さんの合格の手助けが出来ればと思っております。

平成28年度



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平成28年度賃貸不動産経営管理士試験問題が
ようやく公開されましたね。

私のブログにも掲載させていただいておりますが
手打ちの為誤植も多くご迷惑をおかけしております。

賃貸不動産経営管理士の公式ホームぺ―ジで
確認が出来ますので過去問の反復練習するなら
これを使うと良いと思います。

平成27年度、28年度の問題と解答が掲載されています。

http://www.chintaikanrishi.jp/measure/past/ 

解説については掲載されていないので
私のつたない解説をご参照いただければ幸いです。

平成27年度賃貸不動産経営管理士試験の解説はこちら

平成28年度賃貸不動産経営管理士試験の解説はこちら

やはり、資格試験の基本は過去問の反復と傾向を抑えることです。

まあ、今のところそこまで構えて受ける試験でもないですが、

まもなく、国家資格となりそうなので
徐々に難易度は上がってくるかもしれません。

そうなっても結局できることは一緒なんですけどね。

ご健闘をお祈り申し上げます。

【賃貸不動産経営管理士】(試験対策初級編)目次

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契約期間と更新・更新手数料
ここは更新、更新拒絶など毎年何問か出てますので
きちんと覚えておきたいところです。

1.更新期間
・建物の賃貸借の存続期間を定めるか定めないかは、
貸主と借主の合意の元に決定する。
民法では20年を超えることはできないが、
借地借家法では、契約期間の上限はない。
又、建物の賃貸借では一年未満の契約は期間の定めがない契約となる。
定期借家では、1年未満の契約も有効である。

2.契約の更新
平成27年の問19で出ていました。

◎借地借家法の法廷更新
期間を定めた建物賃貸借契約について
下記の場合は、契約を更新したものとみなされる。

・貸主が期間の満了の1年前から6か月前までの間に
借主に対して「更新をしない旨をしなかったとき」

・「条件を更新しなければ更新しない旨の通知」を
しなかったとき

・貸主が更新しない旨を通知しても、そのまま借主が
住んでいることに対して貸主が遅滞なく異議を唱えなかった場合

◎法廷更新の効果
建物賃貸借契約が法廷更新されると、契約期間を除き、
同条件で契約は継続し、期間の定めのない契約となる。

3.合意更新
合意更新する場合は、契約に特別な定めがない限り、
特別な手続きは必要なく、当事者間で合意すればよい。

4.更新料
更新料は、建物賃貸借契約の更新の際に、借主が貸主に支払う
一時金である。
・更新料の支払い義務は、法令上何ら根拠がなく、
当事者間の合意に基づき発生する。
合意があれば更新料を取ることは基本的には問題ないが、
更新料が賃料に比べて高額すぎる場合は認められない場合がある。


5.更新手数料
更新手数料は、管理業者が契約の更新手続きを行う場合の
事務代行手数料と考えられ、その額が相当であれば有効。


契約期間と更新その2 定期建物賃貸借契約

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賃料・敷金等の一時金 敷金

ここは実務でもやっているのでそんなに難しくない
のではないかと思います。

1.敷金とは

敷金は、借主の賃料の支払いや退去時に過失で破損した場合などの契約上の債務を担保するために貸主が借主から預かるお金。

最近は、敷金・礼金を取らないゼロゼロ物件も増えていますが、取る場合は1か月程度の場合が多い。

現在の考え方では、退去時に滞納、過失など何もない場合は退去時に全額返金しないといけない。

しかし、貸主によっては、通常損耗による畳や壁紙の痛みに対して、原状回復代金として差し引いて払うなど行うことでトラブルになっている。

ポイント
・契約期間中は借主からの相殺は出来ない。

・敷金返還請求権は譲渡できるが、通常は譲渡禁止となっている。
(譲渡禁止特約)

・譲渡禁止特約は、善意の第三者には対抗できない。
特約の存在を知らない第三者に重大な過失がある場合、悪意の第三者の場合は敷金請求権の譲渡を主張できない。

・債権者が敷金返還請求を差押えた場合は、①貸主に返還義務が発生していれば支払義務があるが
賃貸が継続しているなど返還義務がない場合は支払義務はない。

②明渡し完了時に賃料の未払いや過失による破損などがあれば、その分は差し引いて残りを債権者に支払う。

平成28年問21で出題されていました。

未収賃料・敷金の経理上の取り扱い

平成29年問23で出題されていましたのでピックアップします。

・未収賃料の計上について
未収賃料も通常は集金したものとして計上しないといけません。

未収家賃が貸し倒れになったときの費用計上は、貸し倒れが確定した年になります。

未収金は回収不能になった時に初めて損金計上できます。
疑わしい間は計上できません。

・敷金の計上について
敷金は返金しないと確定した年に経費計上します。

ここは問題にしやすいので要チェック!


契約期間と更新その1 契約期間と更新・更新手数料

きちんと勉強したいならコチラ
【賃貸不動産経営管理士】(試験対策初級編)目次

年度別過去問の各問題解説はこちらから

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賃料・敷金等の一時金 賃料支払い義務

ここは実務でもやっているのでそんなに難しくないのではないかと思います。

1.賃料支払い義務

賃料は、建物の使用の対価として、借主から貸主に支払われる金銭である。

・支払いについては、原則として毎月末に支払わなければならない。
一般的には、前月末までに支払う前払いの特約が定められている。

・賃料の支払い場所としては、原則、貸主に持参して支払うこととなっているが、一般的には、特約で銀行振り込み、口座引き落としとされている。

・賃料債権のの時効は5年

・借主が賃料を数か月滞納し、それを一部返す場合、どの月に充当するかは借主が決めることができる。

・万が一、賃貸不動産が地震や火事で使用できなくなった場合、貸主、借主いずれも責任がない時は、借主は賃料の支払い義務を負わない。

2.供託

借主は、貸主に対して賃料を支払うほか、賃料の支払いを提供していれば、貸主が受領を拒んでも
債務不履行責任を免れ、遅延利息などの支払い義務を免れる。

貸主が弁済の受領を拒んでいる場合も債務不履行責任は免れるが、支払い義務は消滅するわけではない。こうなると借主が不安定な立場になってしまう。

これを解消する為に、弁済供託制度がある。

供託所に供託することで支払義務を免れることができる。

供託できる条件※重要
①借主がきちんと家賃を払っているのに貸主が受領しない場合(受領拒絶)

②貸主が受領することができない場合(受領不能)

③借主が貸主がわからなくなった(債権者不確知)

平成29年度問題より 賃料改定について

ちょっとわかりにくい問題でしたが、簡単に説明しておきます。

賃料改定

・普通賃貸借契約の場合は、借地借家法に基づき、賃貸の減額請求の特約を定めても減額が可能。

・定期借家の場合は、賃貸の減額が出来ない特約を定めると減額が出来ない。

・賃料改定でもめた場合は、まず調停を行い、まとまらない場合は裁判へ。

・管理業者は、賃料改定に有利な情報が出たら(周辺相場が上がったなど)直ちに賃料改定を検討するというのは間違いという問題でしたが、直ちにというのが間違いだと思います。
しかし、実務では賃料改定は更新時くらいしかしないし、中々納得してもらえないので上げることは結構パワーが入ります。

関東方面では結構値上げできますが、大阪はほとんど成功したことがありません。



賃料・敷金等の一時金その2 敷金

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修繕義務 必要費・有益費の償還請求権

ここは結構出ており、重要だと思いますので必要費、有益費、造作買取の違いについて必ず覚えておいてください。

1.必要費償還請求権

貸主が行うべき修繕(雨漏りや設備の故障など)、その費用を借主が負担した場合は、この費用について貸主に直ちに支払いを請求できる。
もし貸主が払わない場合は、留置権に基づき明渡しを拒むことができる。

2.有益費償還請求権

借主が物件の改良の為に支出した費用(棚を付けるなど)で契約終了時に物件の価格の増加が残っている場合、支出した費用または増加額の請求を借主が貸主にできます。
どちらで支払うかは貸主が選べます。
有益費償還請求権は任意規定である為、請求権を放棄、請求の範囲を決める特約も有効です。
有益費に当たるのは、建物の構成部分、取り外しするのに壊さないといけない、外すのに高い費用がかかるとされるもの。

3.造作買取請求権

有益費との違いは、簡単にいうと取り外しができるか。
造作物としてはエアコンなどが対象となり、こちらについては、貸主の同意を得る必要がありますが、
契約終了時に時価で買取を請求できます。

新しく買ったエアコンなど本来は借主が撤去しないといけませんが、それだとかわいそうということでこの造作買取請求権がある訳です。

平成29年の問17では、

・火災で全焼した場合の貸主の修繕の義務の有無
(全焼した場合は修繕ではなく、債務不履行責任となると考えられる)

・天変地異の場合、全壊ではなく軽微で修繕できるものは修繕義務がある。

等が問題で出ていました。

平成27年問17問18、平成28年問20、平成29年問17

借主の義務その1 禁止行為一般

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