賃貸不動産経営管理士試験、合格への道

不動産会社勤務のぐっさんが賃貸不動産経営管理士試験、合格への道を記録したブログ。賃貸不動産経営管理士は国家資格になると噂される不動産資格。私は独学で一発合格いたしました!過去問の掲載、過去問解説などを通じて皆さんの合格の手助けが出来ればと思っております。

建物の基礎知識と維持管理



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建物の基礎知識と維持管理の換気設備

平成27年の問39、平成28年の問39、平成29年問40で出題されました。
頻出問題で意外に覚えにくいです。
まあ、4問免除の講習受けていれば覚える必要はありません。

換気

・設備
給気ファン、排気ファン、給排気ダクト、ルーフファン、排気塔、設備用換気扇等がある。

・自然換気は
室内と室外の温度差による対流や 風圧等を利用した換気方式である。

・機械換気設備

このが覚えにくい(涙)私は、両手を使って、両手が第一、右手(機械式&正)が第二、左手(機械式&負)が第三という感じで覚えました。

「第一種換気」
給気機+排気機(給排気どちらも機械式

「第二種換気」
給気機+排気口(給気のみ機械式
室内に外気を供給する。

「第三種換気」
給気口+排気機(排気のみ機械式
室内が負圧になるので他の部屋へ汚染空気が入らない。

・シックハウス症候群の原因物質の除去対策として、新築建物には自然換気設備の設置が義務付けられている。

・新築建物は、ごく一部の例外を除いて、 24時間稼働する換気設備の設置が義務付けられている


建物の基礎知識と維持管理その7 給水方式、給湯方式


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建物の基礎知識と維持管理の電気設備

平成27年の問31で出題されました。
一般知識があれば大丈夫(笑)

1.電気設備
電力会社からの電力供給は、供給電圧によって、 「低圧引き込み」「高圧引き込み」「特別高圧引き込み」の三種類に分けられる。
共同住宅は低圧か高圧になります。特別高圧は工場などで使用。

「低圧引き込み」
各住戸の契約電力と共用部分の契約電力の送料が50kW未満。

「高圧引き込み」
各住戸の契約電力と共用部分の契約電力の送料が50kW以上。

特別高圧引き込み」
受電電圧が20,000V以上で、さらに契約が2,000kW以上の場合に該当します。 20kVでもそれ以上の35kVや60kVでもすべて特別高圧に分類します。大規模な工場などで電力を使用する場合に利用可能。

・建物への電力の供給方式における借室方式は、 建物内の一室を変圧器室として電力会社へ提供する方式である。

各住戸に供給される電力における単相3線式では、 3本の電線のうち真ん中の中性線以外の上と下の電圧戦を利用することで、 住戸に200ボルトを供給することができる。  

・照明器具の点灯時間をタイマーで制御している場合、 季節による日照時間の変化に応じてタイマーの点灯時間を調整する必要がある。現在は日時を入れると自動で調整する機能がついている。

・コンセントやテーブルタップにも電気容量の規格があり、ひとつのコンセントで1500W。

・ELBは、電気配線や電気製品のいたみや故障により、電気が漏れているのを察知して回路を遮断する装置である。


建物の基礎知識と維持管理その6 換気設備

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建物の基礎知識と維持管理の昇降機設備・機械式駐車場設備

平成28年の問32で出題されました。
保守契約の部分がポイントですね。

1.昇降機設備(エレベーター)

・エレベーターの種類
ロープ式エレベーター
屋上等丈夫に機械室を設け、ロープを巻き上げ下げして、上下させる方式でビルやマンションに主に使われる。

油圧式エレベーター
油圧シリンダー内のプレンジャー(上下に稼働する部分)に人が乗るかごを直結し、機械室の油圧パワーユニットからシリンダーに油を送ることで昇降させる。主に低層のエレベーターとして使われる。

・保守契約
①フルメンテナンス契約
部品の取替えや機器の修理を状況に合わせて行う内容で、大規模な修繕も含むので月々の契約は割高となる。乗降扉などの改造や新規取り換えは含まれない。

②POG契約(パーツ・オイル&グリース契約)
消耗部品付契約のことで、定期点検や契約範囲内の消耗品の交換は含まれるがそれ以外は別料金になる。月々の費用は安くなるが急な対応や経年劣化により費用が増加する。

・建物の所有者又は管理者は、特定行政庁が定める時期に、昇降機定期点検報告書を提出しなければならない。

2.機械式駐車場設備

その構造や規模により、不活性ガス消火設備、泡消火器、ハロゲン化物消化設備等の設置が義務づけられている。


建物の基礎知識と維持管理その5 電気設備

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建物の基礎知識と維持管理の消防設備

ここも毎年出ています。
平成27年の問32、平成28年の問31、平成29年問31で出題されてました。
が、そんなに難しくないので一読しておいてください。

消防設備

共同住宅における消防用設備は、建物に火災が発生したとき、火災の感知、報知、 連絡、通報、消化、避難及び誘導が安全かつ迅速にできること、並びに消防隊の活動を 支援することを目的として設置される。

自動火災報知機

何故か絶対に出ているところなので要チェック。

熱感知式
低温スポット型は、火災の熱によって一定の温度以上になると作動する。

作動式スポット型は、周囲の温度の上昇率が一定の率以上になったときに作動する。

煙感知式
イオン式スポット型は、機器の中のイオン電流が煙によって遮断されると作動する。

光電式スポット型、煙の微粒子による光の反射を利用して作動させる。

住宅用火災報知機の設置義務

2004(平成16)年の消防法改正により、自動火災報知機設備等が設置されない延床面積500㎡以下の住宅であっても設置が義務付けられた。

・消防法では、特定用途防火対象物としては、 不特定多数の人が出入りする店舗、集会施設等になります。 非特定用途防火対象物としては、 不特定多数の人が出入りする事務所等、共同住宅もここ分類されます。

・ABC消火器
A火災(普通火災)B火災(油火災)C火災(電気火災)のいずれにも対応できる。このABCの内容についても問われるので覚えておくこと。消火器の噴射の長さは15秒程度。

・避難設備
避難器具、誘導灯及び誘導標識がある。


建物の基礎知識と維持管理その4 昇降機設備・機械式駐車場設備



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建物の基礎知識と維持管理の建物の維持管理と点検
ここも毎年出ています。
平成27年の問30、平成28年の問30で出題されてました。
が、かなりザックリとした感じなので試験で出た部分の確認というところで書いてます。

平成29年は耐震診断について出題されてましたが、これは現在世間的にも色々と話題になっており、建替えるか耐震補強するかということで各マンション、特に旧耐震の物件は管理組合で問題として取り上げられていますので、今後も出る傾向にあると思います。

建物の維持管理と点検の問題より抜粋

・特殊建築物等の調査
所有者又は管理者は、定期に一級建築士等(二級建築士、判定資格者)に調査をさせなければならない。

・予防保全
事故や不具合が生じる前に、あらかじめ適切な処置を施す保全である。  
法定耐用年数等を参考に計画的に保全をしていくと良いが法定耐用年数に囚われる必要はなく、管理会社の判断でアドバイスを行う。

・事後保全
事故や不具合が生じてから、修繕等を行う保全である。

※予防保全は使えるものを交換するなど行う為、不経済に思えるが、実際には給湯器など一件設備の交換等が発生すると他の部屋も同時期に壊れることが多く、その度に業者を呼ぶと逆に費用が掛かる場合もある。いかに費用を増やさないように予防保全していくかが管理会社の腕の見せ所。

・法定点検
資格者による 点検作業と管轄官庁への報告が義務付けられている。

・巡回点検
管理業者が担う役割のうち重要なものではない。  

・日常点検
貸主に対して、日常業務に関する費用の見積もりと 結果報告は必ず行わなければならない。

・管理業務として建築物の点検を行う場合入居者からの情報を活用するべきである。

建物の耐震診断

建物の耐震診断

耐震診断は、建物に必要とされる耐力と現に保持している耐力を比較し、評価するものである。


予備診断・簡易診断・精密診断の三段階に分けて行われることが多く、診断にかかる費用は地方公共団体が補助してくれるケースもある。

建築物の耐震改修の促進に関する法律

平成25年11月25日に建物の耐震改修の促進に関する法律が改正され、一部の建物の耐震診断が義務付けられた。共同住宅である賃貸住宅においても、耐震診断を行って耐震改修することの努力義務が規定されている。

・特定既存耐震不適格建築物の所有者は、耐震診断を行い、診断の結果、地震に対する安全性の向上を図る必要があると認められるときは、耐震改修を行うよう努めなければならない。

・病院、店舗等の不特定多数の利用する建築物については平成27年12月31日までに耐震診断を実施し、報告することが義務づけられた。

・都道府県または市町村が指定する緊急輸送道路等の避難通路沿いにある一定の高さ以上のもの、都道府県が指定する防災拠点建築物については、いずれも地方公共団体が定める耐震改修促進計画に記載された期限までに耐震診断を実施し、報告することが義務づけられた。

・賃貸住宅については、3階以上かつ床面積1000㎡以上である場合は、建築基準法の耐震規定に適合しない場合は、特定既存耐震不適格建築物となる。





建物の基礎知識と維持管理その3 消防設備


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