賃貸不動産経営管理士試験、合格への道

不動産会社勤務のぐっさんが賃貸不動産経営管理士試験、合格への道を記録したブログ。賃貸不動産経営管理士は国家資格になると噂される不動産資格。私は独学で一発合格いたしました!過去問の掲載、過去問解説などを通じて皆さんの合格の手助けが出来ればと思っております。

有益費



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修繕義務 必要費・有益費の償還請求権

ここは結構出ており、重要だと思いますので必要費、有益費、造作買取の違いについて必ず覚えておいてください。

1.必要費償還請求権

貸主が行うべき修繕(雨漏りや設備の故障など)、その費用を借主が負担した場合は、この費用について貸主に直ちに支払いを請求できる。
もし貸主が払わない場合は、留置権に基づき明渡しを拒むことができる。

2.有益費償還請求権

借主が物件の改良の為に支出した費用(棚を付けるなど)で契約終了時に物件の価格の増加が残っている場合、支出した費用または増加額の請求を借主が貸主にできます。
どちらで支払うかは貸主が選べます。
有益費償還請求権は任意規定である為、請求権を放棄、請求の範囲を決める特約も有効です。
有益費に当たるのは、建物の構成部分、取り外しするのに壊さないといけない、外すのに高い費用がかかるとされるもの。

3.造作買取請求権

有益費との違いは、簡単にいうと取り外しができるか。
造作物としてはエアコンなどが対象となり、こちらについては、貸主の同意を得る必要がありますが、
契約終了時に時価で買取を請求できます。

新しく買ったエアコンなど本来は借主が撤去しないといけませんが、それだとかわいそうということでこの造作買取請求権がある訳です。

平成29年の問17では、

・火災で全焼した場合の貸主の修繕の義務の有無
(全焼した場合は修繕ではなく、債務不履行責任となると考えられる)

・天変地異の場合、全壊ではなく軽微で修繕できるものは修繕義務がある。

等が問題で出ていました。

平成27年問17問18、平成28年問20、平成29年問17

借主の義務その1 禁止行為一般

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【賃貸不動産経営管理士】(試験対策初級編)目次

年度別過去問の各問題解説はこちらから

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賃貸不動産管理に関する基本法令(民法)

民法もたくさんあるので、問題に出そうなところをピックアップしておきます。

契約の成立
賃貸借契約は書面の作成はいらず、口頭でOK

契約期間
一般の賃貸借契約の存続期間は20年以下とされ、仮に20年以上の賃貸借契約を結んでも20年に短縮される。短期の制限はない。

借地借家法の普通借家では、1年未満の契約は、期間の定めのない契約、普通借家、定期借家では、長期の制限は適用されないといった修正がなされているので違いに注意!

借主が負担した費用等の回収(よく出る!

必要費

貸主が負担すべき必要費を借主が払った場合は、貸主に直ちに請求できる。

有益費

賃貸借契約が終了した時に、支払った金額か、明渡時に増加した建物の価値分を請求できる。

借地借家法では、
契約期間に同意を得て借主が設置した造作(エアコンなど)については、契約終了時に貸主に時価で買い取るよう請求できる。(造作物買取請求権


賃貸管理総論 その6 賃貸不動産経営管理士に関する基本法令(借地借家法)

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試験対策問題集より
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【試験対策】造作買取り請求権

必要費、有益費との違いに注意です。

・造作とは、

建物に付加された物件で借主の所有に属し、
かつ建物の使用に客観的便宜を与えるもの。
畳、建具などが代表的。

・賃貸借契約の期間満了、解約時に
造作の付加について同意を得ているものに限り、
貸主対してその買取りを請求することが出来る。

賃貸借契約が終了して貸主から支払われない場合でも
部屋は明け渡さないといけないのが、
有益費償還請求権との違い。

・適法な転貸借人が貸主の承諾を得て
建物に付加した造作についても同様。

などチェックが必要です。




賃貸不動産経営管理士平成27年度試験問題はこちらから

平成28年度試験問題(問1~20)はこちらから

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試験対策問題集より
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良さそうな内容をPICK UPしてご紹介します。

【試験対策】必要費、有益費の償還請求権

・雨漏りの修理費用に関する必要費償還請求権について

借主が費用を支出した際ただちに返還が必要。

・有益費償還義務

借主は賃貸借終了の時に改良による価値の現存があれば
請求できる。
貸主は借主が支出した費用または価値の増加額の
どちらか選べる。

・造作買取義務

造作物を取り付けた場合、賃貸借契約終了時に
その造作を時価で請求できる。
特約で排除することが可能です。

などチェックが必要です。




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