賃貸不動産経営管理士試験、合格への道

不動産会社勤務のぐっさんが賃貸不動産経営管理士試験、合格への道を記録したブログ。賃貸不動産経営管理士は国家資格になると噂される不動産資格。私は独学で一発合格いたしました!過去問の掲載、過去問解説などを通じて皆さんの合格の手助けが出来ればと思っております。

解説



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内容証明郵便と公正証書

ここは、平成29年の問22で出題。
内容証明郵便については、選択肢の1つで出ていることもありましたが、問題として出たのは初めて。公正証書についても同様です。

なので、追加でピックアップしておきます。

1.内容証明郵便

内容証明郵便は、いつ、どのような内容の郵便を誰が誰に宛てて出したかを郵便局(日本郵便株式会社)が証明する制度であり、文書の内容の真実性を証明するものではありません。

しかし、相手に送ったという証明になるので、賃貸管理では債権の督促や契約の解除(契約解除は相手方に対する意思表示が必要で意思表示が相手方に到達した時点で効力を生ずる)で用いられることが多い。

平成29年の問22では、解約通知を内容証明で送る必要があるという間違いの選択肢で出ていました。
解約通知は決まった書式はなく、書面で送れば大丈夫です。

保管については、内容証明郵便は郵便局。

2.公正証書

公正証書とは、公証人法に基づき、法務大臣に任命された公証人が作成する公文書。

公証人とは、裁判官や検察官、法務局長などを永年勤めた選ばれた法律の専門家で、準公務員という扱いになる。

「公正証書」には証明力、執行力があり、安全性や信頼性に優れています。

よく出るのは公正証書遺言ですね。賃貸契約書も公正証書で作成できますが、結構書類などが面倒なので余程の条件じゃないと基本難しいと思います。

公正証書は信頼性が高いため、例えば、金銭債務においては、「強制執行認諾条項」を定めておくことで、「強制執行」の申立が直ちに行えます。

平成29年の問22では、この内容が出てましたね。強制執行は原則金銭債務についてのみ。明渡しに関しては強制執行は出来ません。

保管については公正証書については、公証役場五。


建ぺい率・容積率

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賃貸住宅管理業者登録制度の基幹事務については
頻出なのできちんと勉強しておきたいところです。

基幹事務について勉強するならこちら
賃貸住宅管理業者登録制度の基幹事務


問5 賃貸住宅管理業者登録制度の基幹事務に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. 賃貸借契約の更新に係る事務、賃貸借契約の終了に係る事務は、いずれも基幹事務である。

2. 賃貸住宅の建物・設備の保守点検に関わる事務は、基幹事務ではない。

3. 借主の募集に係る事務は、基幹事務ではない。

4. 賃貸住宅を転貸する者(サブリース業者)が、貸主として転借人(入居者)から家賃、敷金を受領する事務は、基幹事務ではない。

答えは4です。

なんか4が多いですね。

賃貸住宅管理業者の基幹業務を覚えておけば大丈夫な問題です。

賃貸住宅管理業者の基幹業務は3つあります。

1.家賃、敷金の受領に係る業務

2.賃貸借契約の更新に係る業務

3.賃貸借契約の終了に係る業務

結構覚えるの面倒ですがまじめにやった人だけが受かります。

基幹事務について勉強するならこちら
賃貸住宅管理業者登録制度の基幹事務


平成27年の問6へ


賃貸不動産経営管理士のテキストは下記になります。

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賃借権の承継(賃貸借契約者当事者の死亡)

賃貸借契約を結んだ後に、貸主、借主が死亡した場合は
どうなるのかというところです。
平成27年、28年では出てなかったと思います。

1.貸主の死亡
貸主が死亡した場合は、賃借権も相続されますので
相続人が貸主の地位を承継します。

2.借主の死亡
①相続人がいる場合

貸主が死亡した時、相続人がいれば
相続人が賃借権は承継します

複数で相続した場合は、相続人にうち
賃借権を承継する人(例えば同居の娘など)
特定してもらうのが一般的。

問題になるのは内縁の配偶者の場合で、
基本的は相続人が入れば相続人が承継するが、
内縁の配偶者がそのまま賃借権の継続を希望すれば
引き続き居住できる。
相続人がいない場合は同居者が契約を承継する


②相続人がいない場合
借主が相続人なしで死亡した場合でも、
内縁の配偶者、養親子関係にあるものが同居している場合は
希望すれば賃借権を継承できる。


ポイント
終身建物賃貸借契約においては、借主が死亡した際に
賃貸借契約は終了する。貸主の死亡では終了しない。

◎賃貸借契約では借主の死亡では賃貸借契約は終了しないが、
使用貸借では終了する



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