公認 不動産コンサルティングマスター試験、合格への道

不動産コンサル会社で勤務しており、宅建の上級資格である公認 不動産コンサルティングマスターを取得する為勉強し無事合格いたしました。その時の勉強方法や試験対策について書いていきたいと思います。



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建築・公法編(択一式問題)

建築を提案する際に、事前調査や建築計画の策定などの業務を
学習する単元です。
択一試験の第36問~第42問で出ています。

ここは、不動産の仲介としてやってきた人、私もですが、
結構苦手な分野です。
頻出するところは結構決まっているので、ハマれば
逆にポイントゲット出来る可能性もあります。
ちなみに私はここで2問落としました(涙)。

第一章 事業提案

第二章 事業構築 

第三章 施行

第四章 維持管理

第五章 既存建物の再活用

第六章 公法

ポイント
ここは、上手くやればポイントゲットのチャンス。

・建築物の構造は必ず出る!
木造、鉄骨、鉄筋コンクリート(RC)、
鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)の違いは理解しましょう!

・地盤と基礎も結構出ます。
地耐力を調べる標準貫入試験、地盤改良の方法
杭の種類、鋼管圧入工法、薬液注入法など
ある程度は覚える必要があります。

・平成28年は、耐震、省エネが出ましたが、
今後もこの辺りは出そうです。

特に耐震は頻出しており、耐震、制震、免振の違いは
必ず覚えておきましょう。

・公法については、建築に関わる部分で法改正等があったところが
出やすいので押さえておきましょう。

勉強する範囲はそう広くないですが、専門用語が年を取ってくると
頭に入りずらいので、結構苦労しました(汗)。

(択一式試験編)

事業・実務編 税制編 建築・公法編 私法編 経済・金融編

(記述式試験編)

記述式試験の対策はどうすればいい?

実務編 事業編 経済編 選択科目 金融・税制・建築・法律編

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税制編(択一式問題)

不動産コンサルティングの税金に関する業務を
学習する単元です。
択一試験の第25,26問~第33問で出ています。
実務では、最終的には税理士などと協力しながら
進めていきますが、基本的な税について、節税対策など
に使える法律など知っておく必要はあります。

ここは満遍なく毎年どこかが出るという感じです。
章ごとに頻出問題をピックアップしておきますので
必ず押さえておきましょう。

第一章 不動税務の基本形態 
◎課税所得金額・納付税額の計算

◎非居住者の不動産売却代金・賃貸料に関する
買主。賃借人の源泉徴収義務(平成25年、27年)

第二章 住宅税制のコンサルティング 

第三章 不動産の有効利用のコンサルティング
◎不動産M&Aの税務(平成26年)

第四章 事業承継のコンサルティング
◎固定資産の交換の特例(平成28年、26年)
相続税に係る税務(重要・平成27年は2問)

第五章 借地権の税務
◎所得税における借地権の税務

第六章 不動産の証券化の税務
◎不動産の証券化の税務
◎JREIT(不動産投資信託)による税務

第七章 不動産業務に関する消費税
◎消費税(平成25年)

ポイント
ここは、どちらからというと難しいので
最後に勉強するという単元になります。

・税制改正がある場合は、不動産関連の変更があれば
その辺りが出ています。

例えば、平成27年であれば、平成27年度税制改革から
直系尊属から結婚・子育て資金の一括贈与を受けた場合の非課税
直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税など
平成28年は、
耐震改修工事をした場合(住宅耐震改修特別控除)
被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例など
が出ておりました。

この辺りは、テキストにトピックス的に出ていますが、
きちんと財務省の税制改革(http://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/
でチェックしておきましょう。

・出ればラッキーな印紙税。(平成27年)
これは一度テキストを読んでおけば大丈夫。

税制は、時間がない場合はあまり深くやらない方が賢明です。
記述も選択科目なので最悪択一の減点だけで済みます。


(択一式試験編)

事業・実務編 税制編 建築・公法編 私法編 経済・金融編

(記述式試験編)

記述式試験の対策はどうすればいい?

実務編 事業編 経済編 選択科目 金融・税制・建築・法律編

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事業・実務編(択一式問題)

不動産コンサルティングの基本的な業務を
学習する単元です。
択一試験の第4問~第10問で出ています。

択一式試験で出やすい分野を
重要度を◎・〇・△で分けています。

第一章 不動産コンサルティングの初動段階 △

第二章 調査 △

第三章 事業構想の策定 〇

第四章 所有資金の調達 ◎

第五章 概算事業収支計画 △

第六章 企画提案書 △

第七章 賃貸建物建設による土地有効活用策
    (事業受託方式) △

第八章 等価交換 ◎

第九章 権利調整 ◎

第十章 定期借地権・定期借家 ◎

第十一章 テナント計画 ◎

第十二章 賃貸管理 ◎

第十三章 不動産証券化 ◎◎

第十四章 不動産投資分析 ◎ 記述式でよく出る!

第十五章 相続対策実務のポイント 〇 民事信託は要チェック!

第十六章 CRE戦略とROAとの関係 △

第十七章 不動産M&A △

ポイント

◎はほぼ毎年出ているので
きちんと勉強したいところです。

★不動産証券化は必ず出ると思いますので
ここは長い時間を取りたいところです。

不動産コンサルティングマスターは
不動産特定共同事業法不動産投資顧問業登録規程
の法令等において、事業の許可・登録を受けるための

的要満たす者として位置付けられていて、
不動産証券化と不動産コンサルティングマスターは
密接な関係にある為非常に重要です。

不動産証券化にかかわるプレイヤーの用語や
不動産証券化の仕組み、スキームの内容は
しっかり理解したいところです。

★等価交換、権利調整、定期借家もほぼ毎年出ています。

〇部分は取り敢えず一通りは勉強しておいてください。
何年かに一回出ています。

△部分は特に第十六章と十七章は
ほとんど出ていないので余裕があれば見る
程度で良いと思います。

時間がない方は優先順位をつけて
効率よく勉強することが合格への近道です。



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