1.不動産証券化のスキームと法制度

ここは難しいので私も正直詳しくはわかりませーん(涙)

どういった形があるか知っておくだけでも良いと思います。
試験に出るところをピックアップする形でいきたいと思います。

不動産特定共同事業法によるスキーム
不動産特定共同事業法は、
「複数の投資家が主旨石、不動産会社等の専門家が
不動産事業運営にあたり、その運用収益を投資家に分配する事業」
についての法律です。

不動産特定共同事業法によるスキーム
a.任意組合型
b.匿名組合型
c.賃貸型
d.外国法令に基づく契約型
e.政令指定型

試験で出るポイントは、
①公認不動産コンサルティングマスターが
不動産特定共同事業法によるスキームでは
事業者が事業者ごとに配置することを
義務付けられている「業務管理者
の知識要件を満たすものとして位置づけられている点です。

②平成25年12月20日に同法が改正され、
特別目的会社(SPC)は、「特例事業者」として主務大臣への
届け出のみで現物不動産を取得できるようになった。
この改正によって特別目的会社(SPC)が倒産隔離型の
不動産特定共同事業に参入できる仕組みが導入され、
投資家が老朽化・遊休化した不動産の再生など
色々な投資がしやすくなった。

資産流動化法によるスキーム
証券化のビークルに特定目的会社(TMK)が活用される。

試験に出るポイント
TMKの特徴
(8個くらいありますがこれだけは覚えておきましょう)
配当が配当可能額の90%超で
配当が損益参入できる。

この%が80%超などという感じで出ます。

③投信法によるスキーム(J-REIT)
この不動産証券化スキームで我々が耳にしたことがあるのは
J-REITとして有名な投信法によるスキームくらいかな。

平成13年に投資信託及び投資法人に関する法律に改正され、
これまで主として有価証券を対象としていた投資信託のスキームを
不動産を含む幅広い資産を運用対象とする道が開かれました。

これにより誕生したのが不動産投資ファンド商品として
平成13年に登場したJ-REITです。

このスキームは、投資法人に集められた資金により
複数の収益不動産を購入しその賃料収入(インカムゲイン)、
売却益(キャピタルゲイン)を出し、投資家に分配する。
これを資産運用型の証券化という。

④プライベート・ファンド
合同会社が営業者となって投資家との間で匿名組合契約を締結し、
オリジネーターが保有不動産を信託して取得した信託受益権を
匿名組合出資やノンリコースローンなどで調達した資金で購入する仕組み。

ここでは、プライベートファンドは、
GK-TKスキームと呼ばれるというのを覚えておいて下さい。
GK=合同会社、TK=匿名組合

⑤資産流動化型スキームと資産運用型スキーム
ここはあまりポイントがないので言葉だけ覚えておいてください。

ということで真剣にやると結構しんどいし、
まあ言っても1問程度しか出ないので過去問を繰り返しやれば
いいのではないかと思います。

国土交通省のHPで不動産証券化を詳しく説明してくれてます
http://tochi.mlit.go.jp/chiiki/securitization/doc1-1.html


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