~CFネッツ大阪支社山口智也ドタバタ不動産奮闘記~

不動産コンサルタントとし、お客様の資産形成に貢献できるよう日夜奮闘しております。初心者でもわかりやすく、不動産投資への第一歩となるような情報を発信していきたいと思います。投資物件の売買、賃貸管理、リーシング、空室対策、相続対策、お気軽にご相談ください。

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昨日の夜も曽我部さんの携帯に懇意にしている
税理士さんより電話が。

その方は、弊社のコンサルスタッフも話題にしている某シェアハウスを2件、
いつもセミナーで話をしている買ってはダメな新築ワンルームを4件
購入してしまい、ネットで調べるうちに心配になり個別相談してほしい
との依頼でした。

そのシェアハウスは30年一括借り上げをうたっており、
賃料を6万~7万でシュミレーションしていますが、
ホームページを見ると4万前後で募集をしています。
この差を考えると・・・怖いですよね。
そして、このシェアハウスのさらに怖いところは売れないところです。
元々高い金利で融資する某S銀行がほとんど融資しており、
まず、売る場合にほとんどの金融機関では融資がおりないところです。
そうなると現金購入してもらうしかなく、
売れたとしてもかなり安い金額になるでしょう。
売らないとして収益改善するために銀行を変えるにしても、
融資してくれる銀行もほとんどないですし、
違約金も融資金額の2%とかなり厳しいものがあります。

新築ワンルームであれば、損切して再度ということも出来そうですが、
ここからの挽回は相当きびしいと思いますね。

ニュース記事では地方のRC造賃貸マンションの例でしたが、
高利回りの物件に飛びついてしまい、空室が増え、
返済が出来ず、売却しても多額の借金が残る為
最終自己破産するという話ですが、
こういった不動産を買ってしまうのが
お医者さんや高収入のサラリーマンが多いです。

弊社のセミナーを受けてもらうとわかるのですが、
実際の経費や空室率などきちんと考慮し
ストレスをかけることでリスクを減らすシュミレーションの元
購入してもらっています。

その為、市場では弊社の基準をクリアできるものは少なく、
ご紹介できる物件は少なくなってしまいますが、
ご購入されたお客様が損をされたということはほとんどありません。

不動産投資は始める前にやはりセミナーに参加する等
きちんと勉強することが重要です。

弊社のセミナーではそういった失敗を防ぐために
最低知っておいてもらいたい知識について
丁寧にご説明させていただいております。

これから不動産投資を始める、始めたがこの方向性で良いかと
お考えの方、是非一度弊社のセミナー、個別相談を受けていただければ
と思います。

一人でも良い不動産投資をしていただければと思っています。


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本日は久しぶりの定休日
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今日は明日の健康診断に備え、最後の調整です。

って何を調整するねんと突っ込みが入りそうですが、

例年は1週間前は酒を断つのですが、
今年は3日にセミナー後の懇親があり、
飲んでしまったのでちょっと失敗です。

後はジムで今日最後の追い込みをかけます。
ちょっとでも体重が減ってくれるといいのですが・・・

でもそれより、肝臓の数値や尿酸値など気になることが多すぎる。

images

そんな暗い話はさておき、今週末のフィールドワークに向けて
大阪物件の仕入強化中です。

その前に、ご紹介出来るものがあればしたい先にご紹介をと思ってます。

12月もあっという間に終わりそうなのでピッチを上げて頑張ります。

それでは!

12月10日(土)不動産安定収益メソッドお申し込みはこちらから
http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/2016toushi_antei.html

12月11日(日)ミニフィールドワーク、スタッフと一緒に物件を回ろう!
http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/mini.html


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ローソンのカフェラテにハマってます
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ファミマやセブンイレブンが自分で入れないといけないのに
ローソンのカフェオレはスタッフが入れてくれます。

これがおいしく、Mサイズ150円ですが、
ちょっと贅沢な気分にさせてくれます。

もう、缶コーヒーには戻れない(笑)

今日はインスペクションについてです。

インスペクションとは、建物状況調査ということで、
住宅の設計・施工に詳しい建築士などの専門家が、
住宅の劣化状況について調査を行い、欠陥の有無や
補修すべき箇所、その時期などを客観的に診断することで、
基本的には目視で行い、耐震や外壁などのチェック項目の調査を
行います。

2016年の2月に宅建業法の一部改正が閣議決定し、
中古住宅の売買契約前に行う重要事項説明時に
インスペクション(建物状況報告)結果の説明を義務づけられる
ということです。

この背景には、人口減少に伴う空き家の増加問題があり、
インスペクションの普及は、現在800万以上ある
空き家=ストックを有効に活用する為の政策のひとつとして
注目されているわけです。

政府としては、欧米市場との中古市場の規模の格差が大きいので
インスペクションで、中古物件を買う際の建物に対する不安を解消し、
中古市場を活性化させたいようです。

ちなみに、日本の中古の市場シェアは14%ほどで
アメリカの83%、イギリスの88%と大きな開きがあります。

消費国家アメリカが実は中古市場が盛んなのは驚きです。
上手にリフォームした中古物件は新築より高いことも多いそうです。

インスペクションは、主に戸建て住宅の
ホームインスペクション(住宅診断)を指し、
宅建業者は戸建て住宅の売買の際にインスペクションをするかどうかを
重要事項時に確認しないといけなくなります。

買主側は中古物件を買うのに、一番気になる点にアフター保証についてとあり、
それをインスペクションをすることで安心できるとなれば買いやすくなります。

費用は5万~10万程度となり、売主が実施するかは任意ですが、
インスペクションをすることで物件を売りやすくなる可能性は高く、
将来的には義務づけられそうな感じがします。

この話については、不動産コンサルティングマスターの試験でも論点になり、
又、先日の全日の法定講習でも取り上げられておりました。

インスペクションの資格としては、

JSHI公認ホームインスペクター(住宅診断士)があります。

この資格を取得すると住宅診断の専門家という位置づけとなり、
インスペクションを行うことができます。

この資格の受験者数は、2015年1100人、2016年1900人と
徐々に人気が出てきています。

市場が活性化されれば需要も高まりそうです。

結構難しく合格率は30%弱。

この資格も今のうちに取るべし?


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