~CFネッツ大阪支社山口智也ドタバタ不動産奮闘記~

40歳で不動産業界に転身し、現在、不動産コンサルタント目指して日夜奮闘しております。初心者でもわかりやすく、不動産投資への第一歩となるような情報を発信していきたいと思います。投資物件の売買、賃貸管理、リーシング、空室対策、相続対策、お気軽にご相談ください。

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月末最後の追い込み中!
CFネッツの山口です。

賃貸の申し込みが立て続けに入り、
対応に追われております。

この調子でバシバシ部屋決めしていきたいと思います。

今回、募集しているお部屋で
問合せが中々増えない状態だったので、
条件の見直しとお部屋の募集図面の見直しを
行ったのですが、賃貸需要のこの少ない時期に
申込をいただくことができました。

条件の見直しが大きかったと思われますが、
その条件が変わったというのを図面を一新したことで
アピールできたのではないかと思います。

弊社の場合、空室情報が上がると
簡易の募集図面が作成されます。

こんな感じです。

201607291702_0001

東京の人気エリアだとこの図面でも
申込が結構入ります。
やはり物件力と需要の多さは
大都市ならではです。

そんな東京でも、弊社の場合は、
より物件を訴求できるように
募集図面の作り替えを行います。

こんなイメージです。

201607291702_0002

仲介業者向けの募集図面なので、
直接顧客に見てもらうことは少ないのですが、
紹介する仲介業者に良い印象を持ってもらうことは、
やはり効果があります。

今回のその効果を改めて感じることができました。

長期空室になると収益にも影響が出ますので、
弊社のPMとしては、部屋付けを早くするためにも、
こういった図面作成やモデルルームを作るなど、
状況に応じて色々と対策しております。

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CFネッツの山口です。

いよいよ投資分析も本番。

本日はキャシュフローツリーを見ながら、

分析指標を見ていきます。

それでは、下記のような条件でキャッシュフローツリーを
作成していきます。

物件価格1200万・家賃10万円・表面利回り10%の物件

空室損 5% 運営費 25% 

購入諸経費100万(登記費用、不動産取得税、銀行手数料、火災保険など)

ローン借り入れ1080万

自己資金220万

20160328144303749_0001

という風になります。

今日は3つの指標について、勉強します。

効率性を見る指標が2つ、FCRとCCRです。

FCRは、表面利回りに対して、実質利回りと言われています。

表面利回りは、年間総収入GPI÷物件価格で求めれます。

不動産情報サイトなどにも実質利回りとありますが、
(年間総収入GPI-年間管理・修繕積立金)÷物件価格で
求められています。

それに対して、

FCRは、初年度の実質利回りと言われており、

NOI(ネット収入)=(年間総収入-年間管理・修繕積立金・管理委託料・空室率)
÷(物件価格+購入諸費用)×100で利回りを出す為、
一般に言われる実質利回りよりもより現実的な利回りとなります。

表面利回りで物件を見ると、実際に運用を始めた際、
管理・修繕積立金が高い、空室が多いなどの理由で、
想定している利回りで回らないことが多く、
弊社では、必ず経費等も含めたFCRで利回りは求めます。

この指標は、非常に重要なので、必ず理解してください。

CCR(自己資本回収率)は、投資した自己資本の初年度の利回りで、

利息支払い後のキャッシュフロー÷自己資金(E・エクイティ)×100で求められます。

最後に、安全率を確かめる指標、DCRをご紹介します。

DCRは、負債支払い安全率と言われ、

NOI÷ADS(年間返済額)で求められます。

弊社では、DCR>=1.3以上を安全圏の目安としています。

これは、ある程度の金利上昇、空室率の増加を想定し、
上昇した場合でもキャッシュアウトしないことを目安としています。

この3つの数値を見ることで、

その物件に投資する場合、効率性が高い投資か、
安全性の高い投資家判断する指標となります。

例えば、1000万の現金があり、1000万の物件があるとすると
現金で買う場合は、1件しか買えませんが、例え空室になっても
即座に破たんすることはありません。

100万の自己資金で900万の融資を受けることが出来れば、
1000万の物件が10件買えます。
しかし、そのうち3件が空室になった場合、他の部屋の賃料で
補てんしないといけなくなり、返済ができない!ということもあります。

効率性が高いと安全性は低くなり、
安全性が高いと効率は低くなる

ということです。

最低この3つの指標をつけるようになれば、
自分が効率性の高い投資をしたいのか、
安全性の高い投資をしたいのか、
自分の投資スタイルにあった
物件の選定が出来るようになります。

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CFネッツの山口です。

いよいよ投資分析を勉強していきたいと思います。

最初に、投資分析をする上で重要な

キャッシュフローツリーについてご紹介いたします。

今回は、区分ワンルームの場合のキャッシュフローツリーを
見ていきます。

無題

このキャッシュフローツリーに数字を当てはめて、
その結果を元に投資分析を行っていきます。

まずは、キャッシュフローツリーの見方です。

総潜在収入(GPI=グロスポテンシャルインカム)
は、空室を考えない満室だった場合の年間の収入です。

空室率は、東京の一等地だと3%程度、
東京23区で5%程度、横浜で5~7%程度。
地域によって空室率は変わってきます。
一般の不動産会社では、
この空室率を計算に入れていない
業者が多いと思います。

滞納額は、賃料の滞納ですね。
通常は滞納がない前提の為、
滞納が無ければ特にいれなくても大丈夫です。

実効総収入(EGI=エフェクテッドグロスインカム)は、
GPI-空室率-滞納額となり、
実際の収入=物件の本来の収入の最大値です。

運営費(OPEX=オペレーションエクスペンシブ)は、
管理費、修繕積立費、固都税、現状回復費用、募集費等
運営に掛かる費用です。

ネット収入(NOI=ネットオペレーションインカム)は、
EGI-運営費となり、ネット収入=手残りキャッシュフローです。
これは物件の本当に稼ぐ力になりますので、
重要な数字のひとつです。

ローン返済額(ADS=アニュアルデッドサービス)は、
銀行のローン返済額です。

税引き前キャッシュフロー
(BTCF=ビフォアタックスキャッシュフロー)は、
NOI-ADSとなり、税引き前の実質の収入となります。

実際は、ここから税金を引かれて最終の手残りとなります。

以上の数字を正確に埋めて、
投資分析に向けての準備完了となります。

次回は実際の数字を使って、FCRCCRなどの
実際の投資分析の指標をご紹介していきます。

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