~不動産コンサルタント山口智也ドタバタ不動産奮闘記~

不動産コンサルタントとし、お客様の資産形成に貢献できるよう日夜奮闘しております。初心者でもわかりやすく、不動産投資への第一歩となるような情報を発信していきたいと思います。投資物件の売買、賃貸管理、リーシング、空室対策、相続対策、お気軽にご相談ください。取得資格:宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、賃貸不動産経営管理士など。

2015年01月

Investment Analysis term

R (cap rate) = capitalization rate

【meaning】
expected net yield of the market.

R = risk-free interest rate + inflation rate + risk premium

Difficult and into words, but actually now can be expected yield of the property.

Cap Rate Definition

 

What is a cap rate?

The capitalization rate, often just called the cap rate, is the ratio of Net Operating Income (NOI) to property asset value.

 

Example, if a property was listed for $1,000,000 and created an NOI of $100,000, then the cap rate would be 10%.

 

This will be calculated V (Value) asset value based on.

V (Value) = NOI (net operating income) ÷ R (cap rate)



Person who worries by real estate
CF Nets Osaka Branch
Please contact us to Tomoya Yamaguchi.

Osaka, Kita-ku, Osaka Umeda 1-3-1-500
Co., Ltd. CF Nets Osaka Branch 
530-0001
tel 06-7670-1001
e-mail:yama.t@cfnets.co.jp

 


 
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木内副社長(経歴はこちら
ブログ:「CFネッツチーフマネージャーの不動産コンサルタント日記」

保有資格は10を越え、若くしてCFネッツの副社長として、
AM(アセットマネジメント)を束ねる。
自身も多くの不動産投資を行っており、
経験からくるコンサルタントに定評がある。

CFネッツ東京本社の今がわかる今日の一言

1.不動産投資ワンポイント講座#001 キャッシュフローツリー


2.不動産投資ワンポイント講座#002 ローンコンスタント(K%)で銀行判断
3.不動産投資ワンポイント講座#003 おさえておきたい4つの指数
4.不動産投資ワンポイント講座#004住宅購入におけるワンポイント講座!
5.不動産投資ワンポイント講座 #005 目標を設定しよう
6.不動産投資ワンポイント講座 #006 1棟・1Rどっちがいい?
7.不動産投資ワンポイント講座 #007 住宅購入とアパート購入
8.不動産投資ワンポイント講座 #008 狙い目の物件築年数は?
9.不動産投資ワンポイント講座 #009 ローン借換えの留意点?
10.不動産投資ワンポイント講座 #010 新築マンションの留意点
11.不動産投資ワンポイント講座 #011不動産、誰から買う?
12.不動産投資ワンポイント講座 #012 今って買い時??

13.使えると投資分析が楽になる!金融電卓講座


14.金融電卓その2

金融電卓もっと知りたい、勉強したい方は、
DVD又は金融電卓セミナーで!


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中元崇CPM(経歴はこちらから
 ブログ:「不動産運用設計と人生設計」不動産コンサルタント中元崇

 
自身も区分ワンルーム及びアパートを所有する不動産投資家であり
、実践を通して培ったノウハウを理論的に伝えるべく、
不動産投資に関するセミナーも多数開催中である。
理論だけではなく実務を知っている不動産の専門家として
「成果物」を提供できるため、全国各地の幅広い層のクライアントから
支持を受けている。

1.「不動産投資ワンポイント」講座 No.1 不動産投資における大原則


2.「不動産投資ワンポイント」講座 No.2 保有資産の運用最適化は?
3.「不動産投資ワンポイント」講座 No.3 賃貸オーナーまでの道のり
4. 「不動産投資ワンポイント」講座 No.4 販売図面という広告とは?
5. 「不動産投資ワンポイント」講座 No.5 CPM流!投資分析
6.「不動産投資ワンポイント」講座 No.6 不動産投資利回りの考え方
7. 「不動産投資ワンポイント」講座 No.7 不動産投資の7つの指標
8.「不動産投資ワンポイント」講座 No.8 税引後のキャッシュフロー
9.「不動産投資ワンポイント」講座 No.9 K%で比較する
10.「不動産投資ワンポイント」講座 No.10 不動産投資で大事な事
11.「不動産投資ワンポイント」講座 No.11 K%とCCRが理解できると

書籍

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山内真也CPM(経歴はこちら
ブログ:「山内真也の不動産投資上京物語」

2015年より鎌倉本店に移籍し、
鎌倉AM事業部を束ねる。
東京・横浜で一棟アパート・区分マンションを保有し、
自身も一投資家として資産を増やしながら、
その経験をもとにした的確なコンサルティングが評判である。
現在、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に随時個別相談をこなし、
全国でセミナー講師も務める。
 
1.「不動産投資スタートアップ」講座 No.1 不動産投資の目的は? 


2.「不動産投資スタートアップ」講座 No.2お金の時間的価値を知る
3.「不動産投資スタートアップ」講座 No.3 新築マンション投資の失敗事例
4.「不動産投資スタートアップ」講座 No.4金融機関利用の前に気をつける事
5.「不動産投資スタートアップ」講座 No.5 銀行による個人信用情報の照会
6.「不動産投資スタートアップ」講座 No.6 手持ち資金で繰上返済か再投資か
7.「不動産投資スタートアップ」講座 No.7 アパートローンの借り換え

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  「ファイナンスから知る!
   今あなたができる不動産投資」
  


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投資分析用語 K%(ケーパーセント)=ローンコンスタント=ローン定数

【意味】借り入れに対する年間返済額の割合。

K%=年間の返済額÷ローン残高×100

※残債が減るとK%は変わる=K%は毎年変わる

簡単に言えば、銀行の投資利回りになります。

不動産投資は、銀行の融資を受けてレバレッジを効かせて
投資することで投資効率を上げていきます。

その際に銀行も儲からないものには融資しないということですね。
なので投資家としては銀行の利回り以上の収益を上げないと
銀行融資を受けて投資する意味がないとなるわけです。
(ただし、ここの投資スタンスによっては色々な選択肢はあります)

K%の出し方としましては

例えば、物件価格1000万 LV 90% 返済期間 25年 金利2.0%

という投資がある。

年間の返済額、初年度を例にとると457,762円。

それを残高900万で割ると5.08% となります。

この指標は、不動産投資ではよく使う重要な指標です。

レバレッジを使った投資をする場合、
投資の効率を判断する基準となります。

CCR(自己資金の利回り)、FCR(実質利回り)と
比較することによりレバレッジが効いている=+、
レバレッジが効いていない=-の判定をします。。

◎レバレッジ+判定

CCRFCR>K%

がレバレッジが正に働く=効いている状態になり、
融資を受けて、購入したほうが良いとなります。

◎レバレッジ-判定

CCRFCR<K%

はレバレッジが負に働く=効かない状態となり、

融資を受ければ受けるほど、購入すると自己資本に対する収益率が
悪化するとなります。

レバレッジは効かせすぎるとDCR(安全率)が下がり
リスクが上がります。
(空室時にキャッシュアウトしてしまうなど)

しかし、他の物件で十分なキャッシュフローがあり、
全体のポートフォリオで安全性が確保出来ていれば、
その物件に対してはリスクを上げても良いなど
人によって投資スタンスは色々とあります。

投資分析の指標はあくまで参考なので、
ご自身の投資スタンスにあった物差しを
作ることが重要になります。

ちょい得情報

HPの10BⅡやカシオのFC200Vなどの金融電卓で、
簡単にK%が出せる方法があります。

ローンコンスタント(K%)は、
K%=年間返済額÷現在の残債(借入額)で
そしてK%は融資金額は関係ないのので


式で考えれば

K%= ADS(年間返済額) / LB(ローン残債)

 = PMT(毎月の返済額)×12 / 残債(借入)

K%は借入金額は関係ないので100を入れようが12を入れようが関係ないので、

12を入れれば分子の12が消え、

%に直すため12ではなく1200を入れると、

K%= PMT ×12 / 12 (00)  

  = PMT

PV=1200 

I/YR(FC200Vの場合I%)に金利

Nに期間

入れてPMTを押すとK%が簡単に出ましたね。


【動画】
CFネッツ 「不動産投資ワンポイント」講座 No.9 K%で比較する



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